Comment louer une partie de son domicile à sa société et quels en sont les avantages ?

Les conditions pour louer une partie de son appartement à sa société

Louer son appartement à une entreprise présente bien des avantages pour le bailleur.

Cependant, les entrepreneurs peuvent également louer une partie de leur domicile à leur société, quelle que soit la forme juridique de celle-ci (SARL, EURL, EIRL, SAS, SASU…). Cette pratique peut être utilisée pour établir un logement de fonction au sein de la résidence du dirigeant.

Toutefois, certaines conditions doivent être respectées :

• Le règlement de copropriété de l’immeuble dont dépend le logement ne doit pas interdire expressément l'exercice de la profession prévue dans les lieux ;
• Lorsque le logement est loué, le bail ne doit pas exclure cette activité. Par ailleurs, le dirigeant locataire doit obtenir l'accord du propriétaire de sous-louer ;
• L’activité professionnelle de l’entreprise doit être exercée dans l’appartement du dirigeant de manière effective.

Par ailleurs, le chef d'entreprise ne peut pas louer l’appartement dans son intégralité. Certaines pièces du logement ne peuvent pas, par nature, être destinées à un usage professionnel (chambre, salle de bains, cuisine…).

La surface louée doit correspondre aux besoins de l’activité professionnelle. 

Le montant du loyer au mètre carré doit être fixé conformément à la valeur locative du bien. En d’autres termes, le loyer doit correspondre au prix moyen au mètre carré des logements de même nature sur le même secteur géographique.

Les démarches pour louer son appartement à sa société

Pour louer une partie de son bien à usage d’habitation à son entreprise, certaines démarches sont obligatoires : 

• Le propriétaire du logement (le bailleur) et son entreprise (le locataire) signent un contrat de location. Celui-ci contient la description du bien loué, la superficie occupée pour l’activité, le montant du loyer… ;
• Le propriétaire remet des quittances de loyer à la société locataire ;
• Le dirigeant déclare le montant des loyers encaissés dans sa déclaration annuelle de revenus au titre des revenus fonciers. Ils sont assujettis aux prélèvements sociaux ;
• La société déclare la surface occupée au service des impôts des entreprises (SIE). Elle sert au calcul de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Pour le dirigeant de l'entreprise

• Le chef d'entreprise perçoit des ressources complémentaires.
  Ils s’ajoutent à ses autres revenus. Ils peuvent servir par exemple au paiement des charges liées au logement loué.
• Le dirigeant peut percevoir l'ARE.
  Lorsque le dirigeant bénéficie d’une Allocation chômage d’aide au retour à l’emploi (ARE), le revenu foncier s’entend comme un complément de revenu qui n’impacte pas le maintien de l’allocation.
• L'entrepreneur peut retirer de sa société des fonds à titre personnel. Ces sommes ne sont pas soumises à des charges sociales comme le serait le paiement d'un salaire.
• Lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, le propriétaire du logement peut être soumis au régime du micro-foncier. Il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts issus de la location d'une partie de son logement pour son usage professionnel. Aussi, il est imposé à l'impôt sur le revenu sur 70 % des loyers perçus.

Pour la société locataire

• La société peut payer son loyer quand sa trésorerie le lui permet. C’est particulièrement intéressant en début d’activité.
  Le paiement génère une charge déductible sur le résultat comptable de l'entreprise, même si le montant ne sort pas de sa trésorerie.
• Les loyers versés par l’entreprise sont déductibles des impôts.
  Ils peuvent être déduits de son bénéfice imposable.

D'une part, la société verse des loyers à son dirigeant. Ils sont déductibles du montant des résultats de l'entreprise.

D'autre part, le dirigeant déclare les loyers versés par la société au titre des revenus fonciers. Ceux-ci sont imposables, et soumis à des prélèvements sociaux.

Aussi, l’opération n’est rentable fiscalement que si la baisse des impôts de la société est supérieure à l’augmentation de l’impôt sur le revenu et au coût des prélèvements sociaux du dirigeant. En d'autres termes, l'économie réalisée par la société doit être supérieure au coût de la location supportée par le chef d'entreprise.

Prenons un exemple : 

Le dirigeant d’une société est propriétaire de son logement de 120 m2.
Il doit s’acquitter chaque année de diverses charges et impôts : 

• 2 000 € au titre des intérêts sur son emprunt immobilier ;
• 3 000 € de charges de copropriété ;
• et 1300 € de taxe foncière.

Il loue une partie de son logement à sa société consistant en une pièce dédiée à son bureau d’une superficie de 20 m2.

Son appartement a une valeur locative estimée à 1 800 € par mois.

Le loyer annuel versé par la société s’élève donc à la somme de : 

1 800 € x 20 m2 / 120 m2 x 12 mois = 3 600 €

Les revenus fonciers du dirigeant sont calculés comme suit :
Total des charges : 2 000 € + 3 000 € + 1 300 € = 6 300 €
6 300 € - 10 % (déduction forfaitaire) = 5 670 €, soit une déduction de 630 €
3 600 - 630 € = 2 970 €

Ses prélèvements sociaux sont de : 2 970 € x 17,20 % = 510,84 €

L’estimation du bénéfice ou de la perte fiscale liée à la location dépend du taux marginal d’imposition à l’IR et de celui de la société.

Plus les revenus du chef d'entreprise sont élevés, moins la mise en location du logement représente un avantage fiscal. Par ailleurs, plus le résultat fiscal de la société est important, plus la location d'une partie du domicile est intéressante.