Définition de la SCI : pourquoi et comment monter une SCI ?

La première chose élémentaire à savoir est celle-ci : vous ne pouvez pas créer une SCI seul (sauf exception) ! En effet, 2 associés au minimum sont nécessaires pour constituer une SCI. 

Vous pouvez décider de rédiger les statuts en passant par un notaire ou non. Le capital social peut être :

• Fixe : il vous faudra modifier les statuts auprès du greffe si vous souhaitez le changer ; 
• Variable : le capital peut être modifié sans formalité supplémentaire entre un montant plancher et plafond fixé dans les statuts. 

Il vous faudra designer un gérant chargé d’assurer la gestion courante de la société, mais aussi du ou des biens détenus par cette dernière.

La durée de vie de la société est limitée à 99 ans. À l'issue de ce terme, les associés peuvent toutefois décider de la reconduire pour la même durée en modifiant les statuts par avenant.

Il existe différents types de sociétés civiles immobilières : 

• SCI d'investissement locatif ou de gestion : c'est la SCI de location qui permet de gérer un patrimoine et de générer des revenus locatifs par la mise en location des biens que possède la société.
• SCI d’attribution (SCIA) : il s’agit d’une société destinée à financer un ou plusieurs projets immobiliers entre plusieurs investisseurs, en nus propriété, en jouissance ou en pleine propriété.
• Société civile de construction-vente (SCCV) : il s’agit de construire un bien sur un terrain acquis par la SCI pour le revendre immédiatement à un tiers. 
• SCI professionnelle (SCIP) : cette société est créée dans le cadre de la gestion d’un patrimoine rattaché à l’exercice d’une activité professionnelle. Les associés acquièrent un bien qu’ils louent ensuite à leur entreprise. 
• SCI familiale : les associés font tous partie d’une même famille. Ce type de SCI est courante afin d’organiser la transmission d’un patrimoine immobilier (par exemple, dans le cas d'une SCI pour couple).
• SCI de jouissance à temps partagé : le bien détenu par la société est utilisé par les associés sur la base d'un calendrier (pour les vacances par exemple). 

La constitution d'une SCI a des avantages et des inconvénients à plusieurs égards : 

• Elle permet d'éviter les risques liés à la détention d'un bien par plusieurs personnes en indivision ;
• Elle protège un bien immobilier des dettes personnelles d'un des associés ;
• Elle facilite la transmission d'un patrimoine immobilier aux héritiers (SCI et Succession), notamment sur le plan fiscal ;
• Elle constitue une solution de placement intéressante.

Créer une SCI pour éviter l’indivision

Le régime de l’indivision ou la SCI ? L'indivision est le régime applicable par défaut lors de la gestion commune d’un bien immobilier.  

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Article 815 du Code civil. 

Ainsi, lors d’une mésentente entre les copropriétaires, le bien sera nécessairement racheté par le ou les propriétaires souhaitant conserver le bien ou vendu à un tiers.

Cela peut être problématique, notamment dans le cas d’une indivision successorale. Le bien peut posséder une valeur sentimentale pour certains. Or, se trouvant dans l’incapacité de financer son rachat total, ils le verront disparaître sans avoir le moyen de s’y opposer. 

Grâce à la SCI, vous bénéficiez ainsi d'une certaine stabilité du patrimoine familial, empêchant les ventes imposées. En effet, les statuts de la SCI permettent de choisir ce régime qui autorise de rendre nécessaire l’unanimité des associés pour la revente du bien.

L’associé désireux de quitter la SCI devra alors simplement vendre ses parts mais ne pourra pas imposer la vente du bien, propriété de la société.

Exemple : 

M. D. a hérité de son père d’une maison de famille en Normandie. M. D a deux frères, M. E. et M. F. Outre les frais de notaire et les droits liés à la succession, la maison a besoin de travaux importants.

M. E. souhaite vendre la maison car il vient d’acquérir avec son épouse sa résidence principale et n’a pas les moyens de participer au financement des travaux. Au contraire, il souhaiterait avec sa femme disposer de liquidités pour financer l'installation d'une véranda dans leur nouvelle maison.

En tant qu’aîné de la famille, M. D. s’y oppose formellement. Il est très attaché à cette maison qui l’a vu grandir. M. F. n’a, quant à lui, n’a pas de préférence quant au fait de garder la propriété familiale ou la vendre. 

Hypothèse 1 : le père des 3 hommes n’a pas crée de SCI, les frères se retrouvent en indivision. M. E. peut forcer M. D. À vendre la maison de famille. M. D. n’a aucun moyen de s’y opposer. La seule chose qu’il puisse faire est de racheter la totalité de la maison. Cela implique un acte de vente, des frais et taxes. 

Hypothèse 2 : le père a crée une SCI, propriétaire de la maison de famille. Les statuts prévoient l'accord unanime de tous les associés pour vendre le bien. M. D. peut s’opposer à la vente du patrimoine familial (veto). La seule alternative qui s'offre à M. E. est de vendre ses parts sociales à ses deux frères. La valorisation des parts sociales devra notamment tenir compte de la valeur de marché du bien mais aussi de l’ensemble des dettes de la sociétés (travaux, emprunts, taxes, etc.)   

Vous l'aurez compris, l’hypothèse 2 est la meilleure situation pour M. D. La SCI lui permet d’éviter la disparition du patrimoine familial auquel il tient.

L'intérêt de la SCI pour protéger le bien des créanciers

Dans le cadre d’une indivision, d’éventuels créanciers peuvent saisir le bien et en exiger la vente judiciaire. C’est le cas par exemple en présence de dettes auxquelles un indivisaire ne peut faire face, qu’elles soient liées ou non au patrimoine saisi. 

En revanche, lorsque le bien appartient à la SCI, les dettes personnelles d’un associé ne permettent par la saisie du bien. Ce dernier ne lui appartenant pas, seule la saisie de ses parts est possible. Le bien, lui, est préservé. 

En cas de dette contractée par la SCI, il y a une responsabilité illimitée et non solidaire des associés. Les créanciers ne peuvent réclamer l’acquittement de la dette qu’au prorata des engagements de chaque associé. En d’autres termes, chaque associé s’engage à hauteur de sa participation dans la société, c’est-à-dire à hauteur de la quote-part du capital social qu’il détient. Le bien est, encore une fois, protégé. 

Faciliter la transmission grâce à la SCI familiale

Lors de la transmission d’un bien immobilier, les héritiers doivent s’acquitter des droits de succession. La constitution d’une SCI permet, dans certaines hypothèses, de réduire, voire d’annuler la somme à payer. 

Les associés de la SCI peuvent constituer une SCI familiale lorsqu'ils sont unis par des liens de parenté ou d'alliance jusqu’au 4ème degré. En effet, la SCI est un outil de gestion patrimoniale qui peut dans certains cas de figure permettre d’optimiser une succession.

C’est notamment le cas lors d'un démembrement de propriété, à savoir lorsque les parents donnent la nue-propriété des parts aux enfants et se réserve l’usufruit. 

En effet, la loi prévoit non l’application d’un abattement fiscal sur les donations de parts sociales mais également une absence de droits de mutation lors de la réunion de la nue-propriété et de l'usufruit au moment de la succession (pas de taxe à verser à l'administration fiscale lors du changement de propriétaire d'un bien immobilier). 

Les SCI familiale préviennent par ailleurs les mésententes potentielles entre les héritiers. Les statuts peuvent en effet prévoir que la vente du bien est impossible sans l’accord unanime de tous les associés. Il est également possible de favoriser un des héritiers en lui accordant des parts de la SCI en nombre plus important. 

Une SCI familiale sécurise enfin le logement pour le conjoint ou le concubin survivant. En cas de décès de l’autre conjoint ou concubin, celui qui survit peut conserver la jouissance du bien. 

Acheter en SCI : un placement intéressant 

L’acquisition d’un bien dans une SCI permet aux associés de faire un placement immobilier intéressant. 

En effet, acheter à plusieurs augmente la capacité d’emprunt. La valeur des parts sociales que possède chaque associé peut également augmenter proportionnellement à la valeur de marché du bien détenu par la SCI. 

La SCI est par défaut soumis à l’impôt sur le revenu (SCI à l'IR). Elle peut cependant opter pour l’impôt sur les sociétés (SCI à l'IS).  

Votre SCI sera par ailleurs obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés si elle est propriétaire d'un bien faisant l'objet d'une location meublée de SCI. 

Si vous envisagez une location non meublé en SCI, votre SCI peut choisir de rester soumise à l’IR. Ce régime lui permettra de déduire un certain nombre de frais et charges tels que les frais d’entretien et réparation et surtout les intérêts des emprunts en lien avec les biens détenus par la société. 

Au moment de la vente, vous bénéficierez, à travers la SCI, de l’abattement pour durée de détention du bien.

En revanche, le régime de la SCI à l'IS permet quant à lui de déduire du résultat imposable l’amortissement du prix d’acquisition du bien et du cout des travaux. L'amortissement consiste à déduire une quote-part du prix d'acquisition du bien ou du coût des travaux des bénéfices imposables tous les ans pendant un certain nombre d'années. Au moment de la vente, il n’existe cependant pas d’abattement pour durée de détention.

Comment créer une SCI en plusieurs étapes : 

1. Rédaction des statuts et choix du Code NAF de SCI ;
2. Dépôt du capital social ;
3. Publication d'un avis de création à un journal d'annonces légales ;
4. Constitution d'un dossier de création à l'attention du greffe du Tribunal de commerce.

Etape 1 : rédiger les statuts de la SCI

Ceux-ci doivent notamment mentionner :

• La raison sociale (nom) de la société ;
• Les noms des associés ;
• L’objet social (activités de la société) ;
• Le capital social ;
• Les modalités de cession ou de transmission à titre gratuit (succession) des parts sociales. 

Etape 2 : déposer le capital social

La SCI doit obligatoirement avoir un capital social. Cependant, la loi n’impose pas de capital social minimum. 

Chaque associé réalise un apport en capital, ce qui signifie qu’il effectue un virement vers le compte en banque ouvert au nom de la SCI. Il reçoit en contrepartie un nombre de parts sociales déterminé en fonction du montant de son apport par rapport à celui du ou des autres associés. Le montant de l’apport réalisé détermine ainsi le taux de participation dans la société. 

Exemple : 

M. D. et Mme B. décident de créer une société ensemble en vue d’acquérir un bien immobilier. 

Ils se sont mis d’accord sur la répartition suivante : 

• Le capital social de la société s’élèvera à 1 000 € divisé en 100 parts de 10 € chacune. 
• L’apport de M. D. sera de 400 €. 
• L’apport de Mme B. sera de 600 €.  

En conséquence, la répartition du capital social inscrite dans les statuts constitutifs sera la suivante :

• M. D. détiendra 40 parts de 10 € chacune, soit 40 % du capital social. 
• Mme B. Détiendra quant à elle 60 parts de 10 €, soit 60 % du capital social. 

Etape 3 : publier un avis de constitution de SCI

La création d’une SCI doit faire l’objet de la parution d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.

Cette annonce doit notamment contenir :

• La mention de la forme juridique de la SCI ;
• L’adresse du siège social ;
• La raison sociale ;
• L’objet social ;
• La date de signature des statuts ;
• Le capital social. 

Etape 4 : faire le dossier d'immatriculation de la SCI

La SCI est immatriculée au Registre des Commerces et des sociétés (RCS). Le dossier d’immatriculation doit notamment comporter :

• L’exemplaire des statuts, le formulaire M0 complété par le gérant, (ou par une personne disposant d’un pouvoir),
• Le justificatif d’occupation des lieux,
• Le justificatif d’identité des associés et du gérant. 

Le dépôt du dossier au greffe du tribunal compétent permettra d’obtenir l’extrait Kbis, document attestant de l’existence légale de la SCI. 

Bravo ! Vous disposez maintenant de toutes les informations nécessaires pour vous lancer et constituer votre propre SCI. Vous l’avez compris, la SCI représente de solides avantages. Outre le fait qu’elle soit une alternative au régime d’indivision, elle offre une protection de vos biens à l’encontre d’éventuels créanciers et facilite la transmission de votre patrimoine à votre descendants.

Tout dépend du niveau de conseil et d’accompagnement que vous désirez. Vous pouvez tout à fait créer votre SCI sans accompagnement. Les frais de publicité et de greffe s’élèvent à environ 300€. Ces frais ne comprennent pas les dépenses liées à l’acquisition du bien, à la rédaction des statuts ou encore aux frais bancaires. 

Si vous avez besoin de conseils, notamment pour la rédaction des statuts, il est possible d’avoir recours à un notaire, un avocat ou encore un expert-comptable. Les frais et honoraires seront de l’ordre de 1500 à 2500€. Vous pouvez également décider de passer par un prestataire spécialisé ou formaliste pour un coût moins élevé avec une assistance moindre. 

Le plus courant est la dissolution-liquidation. Il faut d’abord que les associés votent la dissolution de la SCI et désignent un liquidateur. Ils devront ensuite publier un avis de dissolution au journal d’annonces légales et déposer un dossier de dissolution au greffe du tribunal de commerce. 

Par la suite, les biens de la SCI doivent être liquidés. Il faut publier un avis de liquidation au journal d’annonces légales. Enfin, il faut constituer un dossier de radiation auprès du greffe de tribunal de commerce compétent.