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À propos de la caution solidaire

La caution solidaire - ou acte de cautionnement - est le document dans lequel vous demandez à une personne physique (généralement le cercle familial) ou morale (par exemple un organisme public de type Action Logement avec le dispositif Visale) de s’engager à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.

La caution solidaire est une vraie garantie pour le propriétaire car celui-ci peut se retourner directement contre le garant dès le premier impayé.

BailFacile vous propose un modèle d’acte de caution solidaire à personnaliser puis à imprimer au format PDF ou à signer en ligne.

Quelles informations contient la caution solidaire ?

Ce document est distinct du bail et répond à un certain formalisme. Afin d’être valide, il doit comporter :

Par ailleurs, il est intéressant de renforcer ce dispositif en mentionnant le nom de la caution solidaire dans le bail ; ce qui apportera d’autant plus de preuves de la mauvaise foi du garant si celui-ci venait à se dérober.

A noter que la récente promulgation de la loi ELAN a supprimé la mention manuscrite à recopier par le garant. Il est donc aujourd’hui possible de digitaliser complètement la rédaction de ce document, ce que vous propose BailFacile avec l’utilisation de la signature électronique.

C’est une nouveauté bienvenue car la reproduction de la mention manuscrite était sujette à des ratures ou erreurs qui pouvaient entrainer la nullité du document. Le bailleur demandait alors généralement une nouvelle version au garant et cela provoquait des allers-retours inutiles pour tout le monde.

En combien d’exemplaires originaux doit être signée la caution solidaire ?

A minima un exemplaire, que le bailleur gardera. Le locataire et le garant peuvent quant à eux conserver une copie de l’acte original.

Le bail mobilité apporte-t-il une nouveauté en ce qui concerne la caution solidaire ?

Non, la suppression de la mention manuscrite s’applique pour tous les baux à destination de résidence principale. Un propriétaire faisant un bail mobilité peut également demander une caution solidaire à son locataire.

Quels sont les documents qui peuvent être réclamés au garant ?

Justificatifs d'identité:

  • Carte d'identité, passeport, permis de conduire ou titre de séjour.

Justificatifs de domicile:

  • Quittance de loyer, facture de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois.
  • Taxe foncière, titre de propriété de résidence principale.

Justificatifs de revenus:

  • Copie du contrat de travail ou toute pièce attestant de l'activité professionnelle.
  • Trois derniers bulletins de salaire, justificatifs de versements de prestations sociales ou de pensions.
  • Avis d'imposition.
  • Justifications de revenus fonciers ou de capitaux mobiliers.
Quelle est la différence entre une caution solidaire et une caution simple ?

En cas de caution simple, le bailleur ne pourra se retourner contre le garant qu'après avoir fait les formalités de recouvrement nécessaire auprès du locataire. Vous devrez donc commencer par une procédure à l’amiable puis par voie d’huissier si cela n’aboutit pas (avec un commandement de payer). Ce n’est qu’à l’issue de cette procédure, si elle n’est pas concluante, que vous pourrez vous retourner contre le garant. Vous lui enverrez alors une lettre en recommandée avec accusé de réception, précisant que votre démarche auprès du locataire n’a pas fonctionné et qu’il est redevable des sommes à recouvrer.

Au contraire, la caution solidaire permet au bailleur de s'adresser directement au garant et ce dès le premier mois d'impayés, sans avoir à s'interroger de la solvabilité du locataire. L’engagement du garant à rembourser ne peut néanmoins le priver d’un minimum de ressources pour vivre.

Quels documents dois-je fournir au garant ?

BailFacile vous permet de préremplir en ligne l’acte de caution et de le télécharger en format PDF puis de l’imprimer ou depuis la promulgation de la loi ELAN le signer en ligne.

Le propriétaire devra également avoir remis au garant une copie du bail de location.

Sur quoi s'engage exactement la caution solidaire ?

La caution solidaire s'engage à prendre à sa charge les dettes locatives du locataire.

Celles-ci correspondent :

  • Aux impayés de loyers et charges.
  • Aux frais de remise en état du logement suite à état des lieux de sortie faisant apparaitre des dégradations ne relevant pas d'une usure normale du bien loué.
Quel est l’impact pour le propriétaire entre un engagement à durée déterminée et un engagement à durée indéterminée ?

Dès lors que l’engagement est indéterminé, le garant peut résilier la caution solidaire à tout moment. Son engagement se termine automatiquement à la résiliation du bail (initial ou renouvelé).

En cas d’engagement déterminé, l’usage est que le garant s’engage pour la durée du bail initial ainsi que 2 renouvellements. Soit 9 ans en location vide et 3 ans en location meublée.

Si à l’issue de cette période, le garant souhaite se désengager et que le locataire n’est pas capable de le remplacer, le bailleur peut décider du non renouvellement du contrat pour motifs légitimes et sérieux. Enfin, si le bail est résilié avant la période d'engagement, l'engagement du garant prend fin de fait.

Quelles sont les conditions pour demander une caution solidaire ?

Un bailleur particulier ou SCI familiale est en droit de la demander sauf s'il a souscrit par ailleurs à une assurance contre les loyers impayés (GLI). Auquel cas, il ne pourra coupler cette assurance avec une caution solidaire que si le locataire est étudiant ou apprenti.

Si le bailleur est une société (hors SCI familiale) la caution solidaire ne peut être demandée qu'à un étudiant non boursier ou que si cette caution provient d'organismes respectant le décret du 28 décembre 2009 (de type Visale ou mécanisme spécifique de l'employeur par exemple).

Que se passe-t-il en cas de colocation ?

Deux cas de figure :

Si le bailleur décide de faire signer un bail par colocataire, il ne peut pas faire jouer de solidarité entre eux. Le garant n'est donc responsable qu'en cas de défaillance du locataire cautionné.

Si les colocataires sont tous signataires du même bail et qu'il est prévu une clause de solidarité, alors ils sont solidaires les uns des autres en cas de défaillance de paiement de l'un d'eux même si leur quote-part individuelle du loyer a été payée.

Cette solidarité (et celle du garant) cesse au remplacement du colocataire ou le cas échéant 6 mois après la date effective de son congé comme le précise l’article 8-1 de la loi 89-462 du 23 décembre 1986 modifié par la loi Alur.

A noter qu’il est possible de faire un bail mobilité de colocation commun à plusieurs locataires mais que le bailleur ne pourra exiger de clause de solidarité. Dans les faits, il est donc plus intéressant et flexible de faire signer un bail mobilité par colocataire.

Le garant habite en outre-mer alors que mon logement est situé en métropole. Puis-je refuser sa caution solidaire ?

Non, ce qui compte, c’est que le garant réside sur le territoire français. A ce titre, la garantie d’un résident étranger en France est tout aussi recevable.

Le candidat à la location n’a pas de garant, mais me propose de prendre à sa charge une assurance loyers impayés, est-ce possible ?

Oui, de nouvelles solutions sont arrivées sur le marché, et le locataire peut maintenant souscrire directement à un contrat d’assurance, qui paiera les loyers en cas de défaillance de sa part. Cela s’apparente à une garantie contre les loyers impayés (GLI) inversée. Demandez des précisions au locataire sur ce qui est couvert et pour combien de temps car les contrats varient d’un assureur à l’autre.

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