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SOMMAIRE

  • Résumé
  • Qu’est-ce qu'une caution solidaire et comment fonctionne-t-elle ?
  • Quelles sont les différences entre garant et caution solidaire ?
  • Caution simple ou caution solidaire : quelle différence ?
  • Quels sont les engagements pris par le garant ?
  • Comment établir un acte de caution solidaire ?
  • Peut-on cumuler GLI et caution solidaire en tant que propriétaire ?
  • FAQ

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Résumé

  • En matière de location, l'acte de caution solidaire est un document crucial pour sécuriser le propriétaire contre les impayés. Il est à noter qu'une caution solidaire peut être une personne physique (proche du locataire, par exemple) ou une personne morale (organisme social, employeur, banque).
  • Un acte de cautionnement doit respecter le formalisme imposé par la loi mais mettre en place une caution solidaire n'est pas obligatoire. Cela inclut notamment l'identification précise des parties, la durée de l'engagement et la nature des obligations couvertes.
  • Le garant doit également explicitement indiquer qu’il a compris la portée de son engagement et qu’il accepte la durée d'engagement d'une caution solidaire. C’est une étape primordiale pour garantir la validité de l’acte de caution. 
  • Une caution simple est un débiteur de second rang pour le bailleur. Ce dernier ne peut se tourner vers le garant qu'en cas d'insolvabilité du locataire.
  • Une caution solidaire, quant à elle, permet au bailleur de recourir immédiatement au garant dès le premier euro de loyer impayé. Le garant et le locataire sont considérés comme débiteurs principaux.
  • Un garant est une personne ou une entité qui se porte caution. Si elle se porte caution solidaire, elle offre une garantie renforcée au propriétaire.
  • Pour éditer une caution solidaire gratuitement, vous pouvez utiliser divers modèles disponibles en ligne comme celui de BailFacile ou bien écrire une caution solidaire de manière manuscrite.

Introduction

La caution solidaire est bien connue de tous, et est plus couramment désignée sous le terme de garant. Il s’agit ainsi de la personne physique ou morale qui se porte garant du locataire au moment de la signature du bail de location et assure en cas de défaillance du locataire, le paiement des loyers. Le propriétaire pourra alors se retourner directement contre la caution en cas d’impayés de loyer ou d’incidents en location. Mais comment tout cela fonctionne-t-il ? 

Qu’est-ce qu'une caution solidaire et comment fonctionne-t-elle ?

C'est quoi une caution solidaire en location ?

La caution solidaire est un acte juridique par laquelle une tierce personne se porte garante du paiement du loyer et de l’exécution des obligations qui incombent au locataire. Le propriétaire a ainsi l’assurance que les paiements du loyer, tels que prévus par le contrat de location, seront bien assurés et ce même en cas de défaillance du locataire.

A ce titre, le propriétaire peut exiger de la caution solidaire, qu’on appelle couramment le garant, qu’il règle les loyers impayés du locataire ou qu’il répare les dommages qu’il a causés lorsqu’il s’y refuse.

Après paiement des sommes dues au propriétaire, la caution peut par la suite se retourner contre le locataire pour obtenir le remboursement des dettes qu’il a réglées pour lui.

Bon à savoir

Le propriétaire peut exiger du locataire qu’il dispose de plusieurs cautions solidaires. Il peut alors choisir librement de répartir le paiement entre chacune d’entre elles, ou de l’exiger auprès d’une seule de ces personnes. 

La caution solidaire présente des avantages pour les deux parties : 

  • Le propriétaire se protège contre les risques liés à la mise à disposition de son logement ;
  • Le locataire peut accéder plus facilement à un logement même lorsqu’il ne dispose pas de revenus suffisants. 
Attention

Pour que l’acte de caution solidaire soit valable, il est indispensable que la personne qui se porte garante soit solvable. En effet, le propriétaire peut se retourner contre elle uniquement si elle dispose de ressources suffisantes. L’exécution des obligations du locataire à sa place ne doit pas mettre en péril son niveau de vie.

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Quelles sont les différences entre garant et caution solidaire ?

Le garant et la caution solidaire partagent la responsabilité de couvrir les dettes d'une personne en cas de non-paiement. Cependant, leurs rôles diffèrent légèrement.

  • Le garant est une personne ou un organisme qui s'engage à payer les dettes d'un locataire en cas de défaillance de ce dernier. Cet engagement persiste généralement sur une longue durée, signifiant que le garant pourrait être tenu de couvrir les dettes du locataire pendant une période prolongée.
  • La caution solidaire, quant à elle, est une personne (ou une entité) qui se porte garante de manière plus intensive. La caution solidaire autorise le propriétaire à se tourner immédiatement vers le garant dès le premier euro d'impayé. Ainsi, la caution solidaire offre une garantie renforcée au propriétaire.

Caution simple ou caution solidaire : quelle différence ?

La caution simple et la caution solidaire se distinguent quant au niveau d’engagement qu’elles impliquent.

Pour une caution simple, le propriétaire ne peut se retourner contre la caution que s’il a épuisé tous les recours dont il dispose contre le locataire. C’est notamment le cas lorsque celui-ci n’est pas solvable. De plus, en présence de plusieurs cautions simples, la somme à payer est répartie entre elles.

Une caution solidaire, quant à elle, peut être tenue de verser la somme due par le locataire dès le premier mois d’impayé. Il se supplante ainsi au locataire à la moindre défaillance de sa part, à la discrétion du propriétaire.

Quels sont les engagements pris par le garant ?

La caution solidaire s’engage personnellement, sans possibilité de discussion ni de division.

Nature de l’engagement

L’engagement de la caution solidaire est lourd de conséquences et couvre plusieurs aspects, incluant :

  • Règlement des impayés de loyer ;
  • Règlement des charges locatives dues ;
  • Paiement de l’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans le logement après la fin du bail résilié ;
  • Frais de remise en état du logement en cas de réparations que le dépôt de garantie ne couvre pas entièrement.

Le cautionnement solidaire constitue un engagement personnel. Si la personne qui se porte caution est mariée, le patrimoine commun des époux ne peut pas servir de garantie au propriétaire et se limite à son patrimoine personnel.

En cas de changement de propriétaire en cours de bail, l’acte de cautionnement solidaire se poursuit. Il est en effet transmis au nouveau propriétaire du logement dans les mêmes conditions que le contrat de location.

Durée de l’engagement

L’engagement de caution solidaire peut être :

  • À durée déterminée : le cautionnement solidaire peut se limiter à la durée du bail initial, tacite reconduction et éventuels renouvellements non inclus, ou à toute autre durée du choix des parties. Pour que l’acte de caution solidaire soit à durée déterminée, il est indispensable d’y insérer une clause de cautionnement le mentionnant explicitement. La caution ne peut toutefois mettre unilatéralement fin à son engagement.
  • À durée indéterminée : le cautionnement solidaire engage la caution pour toute la durée du bail, incluant sa tacite reconduction et ses renouvellements, lorsqu’une clause d’engagement le mentionne expressément ou en l’absence de clause. La caution peut résilier unilatéralement son engagement à tout moment, la résiliation prenant effet à compter de la date de fin du bail.

Si la caution résilie son engagement après la date de fin du bail, la résiliation ne prend effet qu’à la date de la fin du bail renouvelé.

Qui peut se porter garant ou caution solidaire ?

Toute personne peut se porter caution solidaire d’un locataire qui souhaite signer un contrat de location. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale, comme une entreprise ou une association. Il n’est également pas nécessaire que la caution et le locataire soient unis par un lien de parenté.

Il est toutefois indispensable que la caution solidaire soit solvable, sans quoi la démarche perdrait tout intérêt. Que se passe-t-il alors en cas de caution solidaire insolvable ?

Voici quelques exemples de cautions personnes physiques et personnes morales :

Personnes physiques Personnes morales
  • Parents ;
  • Frères et soeurs ;
  • Amis ;
  • Enfants qui travaillent et qui disposent de revenus suffisants...
  • Organismes publics comme Action Logement ;
  • Organismes de cautionnement privés ;
  • Associations spécialisées dans l'accès au logement ;
  • Etablissements bancaires...
Attention

Le propriétaire du logement ne peut refuser la caution du locataire au motif qu’elle ne dispose pas de la nationalité française ou qu’elle ne réside pas en France métropolitaine. La nationalité et le lieu de résidence de la caution sont en effet indifférents. 

Quel organisme peut se porter garant pour un logement ?

Plusieurs organismes peuvent être caution solidaire pour un locataire. Parmi eux, Action Logement est un organisme parapublic reconnu. Il propose notamment la Garantie Visale, une caution locative qui vise à renforcer le dossier du locataire en garantissant le paiement du loyer en cas de dette.

Il est aussi possible de faire appel au Fonds de solidarité pour le logement (FSL) qui propose notamment une aide pour le dépôt de garantie. D'autres dispositifs similaires existent, comme celui proposé par le FASTT (Fonds d'Action Sociale du Travail Temporaire) qui, en plus de se porter garant, propose un accompagnement personnalisé au locataire.

Il est à noter que le choix de l'organisme dépend du profil du locataire et des conditions exigées par chaque organisme.

Comment établir un acte de caution solidaire ?

L’établissement de l’acte de caution solidaire doit impérativement suivre un formalisme bien particulier, au risque que l’engagement soit nul.

Les pièces justificatives à fournir

Pour s’assurer de la solvabilité de la caution, le propriétaire peut lui demander de fournir plusieurs pièces justificatives : 

  • Justificatif d’identité ;
  • Justificatif de domicile ;
  • Justificatif d’activité professionnelle ;
  • Preuve des ressources.

Justificatif d’identité

La nature des pièces à fournir diffère selon que la caution est une personne physique ou une personne morale : 

Pour une personne physique Pour une personne morale
Carte d'identité OU Passeport OU Permis de conduire Preuve de sa déclaration auprès de l'autorité compétente (original de l'extrait Kbis de moins de 3 mois, statuts...) ET Pièce d'identité du représentant légal

Justificatif de domicile

Le propriétaire peut exiger de la caution une seule pièce parmi les documents suivants : 

  • Dernière quittance de loyer
  • Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de 3 mois
  • Attestation d’assurance logement de moins de 3 mois
  • Dernier avis de taxe foncière 
  • Titre de propriété lorsqu’il s’agit de la résidence principale

Justificatif d’activité professionnelle

La nature des documents à fournir diffère selon l’activité professionnelle de la caution : 

Type d'activité professionnelle Documents admis
Salarié Contrat de travail OU Promesse d'embauche
Entreprise immatriculée au RCS Original de l'extrait Kbis de moins de 3 mois
Artisan immatriculé au RM Original de l'extrait D1 du RM
Travailleur indépendant Copie du certificat d'identification de l'Insee
Professionnel libéral Copie de la carte professionnelle
Autre professionnel Toute pièce récente attestant de l'activité

Document attestant des ressources

Le propriétaire peut exiger de la caution de lui remettre un ou plusieurs documents attestant de ses ressources parmi les pièces suivantes : 

  • Dernier avis d’imposition ou de non-imposition ;
  • Titre de propriété d’un bien immobilier OU dernier avis de taxe foncière ;
  • 3 derniers bulletins de salaire ;
  • Justificatif de revenus fonciers de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers ;
  • Deux derniers bilans OU attestation de ressources pour l’exercice en cours pour un professionnel non salarié.

Les mentions obligatoires à inscrire par la caution

L’établissement de l’acte de cautionnement solidaire est encadré d’un important formalisme, le but étant de faire prendre conscience à la caution de la gravité de son engagement. 

A ce titre, sa signature sur l’acte de caution solidaire doit être précédée de plusieurs mentions que la personne doit impérativement rédiger elle-même : 

  • Le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’établis dans le contrat de location ;
  • La reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la portée de l’engagement d’un cautionnement à durée indéterminée ;
  • La mention prévue par l’article 2297 du Code civil par laquelle la caution reconnaît s’engager à payer le propriétaire les sommes dues en cas de défaillance du locataire. 

Ce formalisme, supprimé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, a été rétabli depuis le 1er janvier 2022. 

Bon à savoir

Pour que l’acte de cautionnement soit valide, l’ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés impose à la caution solidaire d’apposer elle-même les mentions obligatoires. Ainsi, beaucoup en ont déduit que ces mentions doivent obligatoirement être rédigées à la main. 

Un rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance a toutefois établi qu’il n’était pas nécessaire d’inscrire ces mentions à la main. Il est simplement requis que la caution les appose elle-même, quel que soit le moyen utilisé, et ce de façon à ne pas faire obstacle à la conclusion du cautionnement par voie électronique. 

Exemple d'acte de caution solidaire

Voici des exemples et modèles gratuits d'acte de caution solidaire que vous pouvez librement reprendre et adapter à votre situation !

ACTE DE CAUTION SOLIDAIRE


Je soussigné(e) Céline Dupin demeurant 28 rue Faidherbe, 59000, Lille déclare me porter caution solidaire pour Georges Dupin au profit du bailleur Thomas Ducourant pour le logement situé 17 boulevard Gambetta, 4ème étage gauche, 38000, Grenoble.

Ce-faisant je renonce aux bénéfices de discussion et de division du règlement de toutes les sommes dont Georges Dupin serait débiteur envers Thomas Ducourant et éventuellement les bailleurs successifs.

Je déclare avoir pris connaissance des différentes clauses et conditions du contrat de location signé en date du 01/05/2021 dont une copie m’a été adressée. J'ai pris connaissance du montant du loyer de sept cent cinquante euros par mois, charges comprises. J'ai pris connaissance des modalités de révision du loyer (le 1er du mois suivant l'anniversaire du bail) et de la dernière valeur connue de l’Indice de Référence des Loyers à la signature du contrat de location (130.69 au 1er trimestre 2021).

Je m'engage à rembourser sur mes revenus et sur mes biens personnels les sommes dues par le locataire Georges Dupin en cas de défaillance de ce dernier. Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement.

Cet engagement de caution solidaire est valable pour une durée de 3 ans pour le paiement notamment des loyers éventuellement révisés, des charges récupérables, des indemnités d'occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédures, indemnités, pénalités et dommages-intérêts.

Je reconnais également avoir pris connaissance de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi rédigé : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation » .


Fait à ........................................ le ...../...../.......... en ......... exemplaires

Le Bailleur - Signature précédée de la mention « lu et approuvé » :
Thomas Ducourant

Le Garant - Signature précédée de la mention « lu et approuvé, bon pour caution solidaire » :
Céline Dupin



Peut-on cumuler GLI et caution solidaire en tant que propriétaire ?

Lorsque le propriétaire d’un logement met son bien en location, qu’il s'agisse d’une location vide ou d’une location meublée, il est fréquent qu’il exige certaines garanties du locataire. Ces garanties lui permettent de se prémunir contre les risques d’impayés de loyer et les éventuelles dégradations du logement par le locataire.

Mais selon l'article 22-1 de la loi Alur du 24 mars 2014, le propriétaire ne peut pas cumuler toutes les garanties prévues par la loi. Il doit donc choisir entre la conclusion d’un acte de caution solidaire et la souscription d’une garantie loyers impayés (GLI). Il est toutefois autorisé de demander le versement d’un dépôt de garantie en plus de la caution solidaire. 

Cette interdiction du cumul des garanties ne s’applique pas lorsque le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. 

FAQ

Qu'est-ce qu'une caution solidaire ?

La caution solidaire est un document que l’on retrouve dans de nombreux dossiers de location. Elle permet à une personne (un membre de la famille le plus souvent) de se porter garant pour une autre personne. Il s’agit plus précisément de s’engager à payer le loyer en cas de difficultés de paiement de la part du locataire. La caution solidaire rassure les propriétaires qui ont alors la garantie de percevoir leur loyer même en cas de défaut de paiement de leur locataire.

C'est quoi un garant ?

Un garant de location est une personne ou un organisme qui s'engage à assumer les obligations financières d'un locataire en cas de défaillance de celui-ci. Il est donc responsable du paiement du loyer et des charges si le locataire est dans l'incapacité de le faire. Cet engagement, consigné dans un document appelé acte de cautionnement, implique une responsabilité financière sérieuse. Le garant peut être un parent, un ami, un employeur ou encore un organisme spécialisé.

Pourquoi mettre en place une caution solidaire ?

La caution solidaire présente une sérieuse garantie pour les locataires ne disposant pas du niveau de revenus suffisant pour décrocher un logement, à condition que le garant soit solvable. Elle présente en plus l'avantage d'être gratuite.

Comment mettre en place une caution solidaire ?

La caution solidaire est un document par lequel une personne s'engage à payer le loyer à la place du locataire, au cas où celui-ci ne l'aurait pas réglé. C'est donc un engagement lourd. Pour le formaliser, il y a un document à remplir, distinct, mais indissociable du contrat de location.

Quelles différences entre caution solidaire et caution simple ?

À la différence de la caution simple, lorsque l'acte de cautionnement précise qu'il s'agit d'une caution solidaire, le bailleur peut se retourner directement contre la personne qui s'est portée garante pour réclamer son dû, et ce, dès le premier impayé.

Quel est le montant maximum pour une caution solidaire ?

Il n'y a pas de montant maximum en caution solidaire : son engagement est en effet sans division ni discussion. Le propriétaire peut lui demander de débourser toutes les sommes nécessaires à l'exécution des obligations auxquelles le locataire aurait manqué.

Un locataire sans caution peut-il proposer de prendre à sa charge une assurance loyers impayés ?

Oui, c'est possible.

De nouvelles solutions sont arrivées sur le marché, et le locataire peut maintenant souscrire directement à un contrat d’assurance, qui paiera les loyers en cas de défaillance de sa part. Cela s’apparente à une garantie contre les loyers impayés (GLI) inversée. Demandez des précisions au locataire sur ce qui est couvert, et pour combien de temps car les contrats varient d’un assureur à l’autre.

Caution solidaire et colocation : comment ça marche ?

Qu'en est-il de la caution solidaire en colocation ? Dans le cadre d’une colocation, la présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail de colocation emporte des conséquences sérieuses pour le colocataire partant.

En effet, à la suite de son congé, celui-ci demeure solidaire du paiement des loyers pour une durée de 6 mois suivant son départ, ou jusqu’à ce que le propriétaire acte de l’arrivée d’un nouveau colocataire.

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SOMMAIRE

  • Résumé
  • Qu’est-ce qu'une caution solidaire et comment fonctionne-t-elle ?
  • Quelles sont les différences entre garant et caution solidaire ?
  • Caution simple ou caution solidaire : quelle différence ?
  • Quels sont les engagements pris par le garant ?
  • Comment établir un acte de caution solidaire ?
  • Peut-on cumuler GLI et caution solidaire en tant que propriétaire ?
  • FAQ
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Pour aller plus loin

Quels organismes peuvent se porter caution solidaire pour un locataire ?

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Mise en place d'une caution solidaire : rédaction de l'acte et modèle gratuit

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