Caution solidaire - Tout comprendre et modèle gratuit - BailFacile

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À propos de la caution solidaire

La caution solidaire – ou acte de cautionnement – est le document dans lequel vous demandez à une personne physique (généralement issue du cercle familial) ou morale (par exemple un organisme public de type Action Logement avec le dispositif Visale) de s’engager à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.

Ces dettes concernent généralement des impayés de loyer mais il peut aussi s’agir de factures de remise en état du logement suite à des dégradations.

La caution solidaire demeure aujourd’hui une vraie garantie pour le propriétaire car celui-ci peut se retourner directement contre le garant dès le premier impayé.

Elle constitue une première protection présentant de nombreux avantages, notamment sa gratuité et sa simplicité de mise en place, mais il est bon de rappeler qu’elle ne peut pas garantir à 100 % les défaillances du locataire : le bailleur n’obtiendra par exemple aucun paiement de la caution si celle-ci devient insolvable ou refuse de payer. 

Nous mettons à votre disposition un modèle d’acte de caution solidaire à personnaliser puis à imprimer au format PDF. Vous pouvez ensuite l’imprimer ou le signer à distance avec la signature électronique.

Formalisme de l’acte de cautionnement solidaire

L’acte de caution solidaire est distinct du bail et répond à un certain formalisme. Afin d’être valide, il doit comporter :

Par ailleurs, il est intéressant de renforcer ce dispositif en mentionnant le nom de la caution solidaire dans le bail ; ce qui apportera d’autant plus de preuves de la mauvaise foi du garant si celui-ci venait à se dérober.

Les changements de la loi Elan

A noter que la récente promulgation de la loi Elan a supprimé la mention manuscrite à recopier par le garant. C’est une nouveauté bienvenue, car la reproduction de la mention manuscrite était sujette à des ratures ou erreurs qui pouvaient entraîner la nullité du document.

Il est donc aujourd’hui possible de digitaliser complètement la rédaction de ce document, ce que vous propose BailFacile avec l’utilisation de la signature électronique.

Qui peut se porter caution solidaire ?

Dans le cas où le locataire fait appel à une personne physique 

La caution entre parents et enfants est souvent une formule gagnante : il est en effet commun qu’un étudiant en quête de logement se rapproche de ses parents pour se faire aider, les parents se portent ainsi souvent caution pour leur enfant.

Les bailleurs sont rassurés, car ils ont pris la peine de s’assurer de la solvabilité des parents et savent qu’en cas de défaillance du locataire les parents paient. 

La qualité de la caution entre ami dépend principalement de la qualité de la relation que l’ami en question entretient avec le futur locataire. En l’absence de liens familiaux, la notion de responsabilité naturelle entre amis est moins forte. 

Il est nécessaire pour ce garant de prendre son engagement, et donc sa responsabilité au sérieux, chose qu’il est beaucoup plus difficile pour le bailleur de s’assurer.

Dans le cas où le locataire fait appel à une personne morale

La garantie Visale est souvent le choix de prédilection. C’est un dispositif de cautionnement gratuit financé par Action Logement. Il visait dans un premier temps à favoriser la mobilité des salariés du secteur privé puis a été étendu à tous les jeunes de moins de trente ans.

Ce dispositif permet à un bailleur de bénéficier d’un cautionnement lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire disposant d’un « visa » en cours de validité qu’il devra obtenir via le site www.visale.fr.

Le loyer mensuel (charges comprises) ne devra pas être supérieur à la moitié des ressources du locataire, avec un maximum de 1300 € en province, et de 1500 € en région parisienne. 

Montant de la garantie

Si la personne est un étudiant ou alternant sans justificatif de ressource, la garantie sera accordée dans la limite d’un loyer mensuel maximum (charges comprises) de 800 € en région parisienne et 600 € pour le reste de la France.

En cas de défaillance de paiement, la garantie Visale prend en charge :

  • Le paiement du loyer et des charges locatives pendant la durée du bail et ses renouvellements dans la limite de 36 mois.
  • Les dégradations locatives, à hauteur d’un montant maximum de deux mois de loyer et charges, inscrits au bail, en complément du dépôt de garantie (à l’exception du bail mobilité qui se caractérise par l’absence de dépôt de garantie).

Caution solidaire ou simple : quelles sont les différences ?

Dans le cas d’une caution simple 

En cas d’acte de cautionnement simple, le bailleur ne pourra se retourner contre le garant qu’après avoir fait les formalités de recouvrement nécessaire auprès du locataire.

Il faudra dans un premier temps entamer une procédure à l’amiable, puis par voie d’huissier si cela n’aboutit pas.

À l’issue de cette procédure, si elle n’est pas concluante, vous pourrez vous retourner contre le garant. Vous lui enverrez alors une lettre en recommandée avec accusé de réception, précisant que votre démarche auprès du locataire n’a pas fonctionné et qu’il est redevable des sommes à recouvrer. 

Dans le cas d’une caution solidaire 

L’acte de cautionnement solidaire permet au bailleur de s’adresser directement au garant, et ce, dès le premier mois d’impayés, sans avoir à s’interroger de la solvabilité du locataire. L’engagement du garant à rembourser ne peut néanmoins le priver d’un minimum de ressources pour vivre.

La caution solidaire : de meilleures garanties

En tant que bailleur, vous n’avez donc aucun intérêt de demander ou d’accepter une caution simple, dont la mise en oeuvre demande du temps. Il faudra lui préférer un cautionnement solidaire offrant de meilleures garanties.

En résumé : caution simple ou caution solidaire ? Locataire ou garant sollicité en premier

Caution solidaire : quels documents fournir ?

Il faut obligatoirement fournir à la personne qui se porte caution solidaire un exemplaire de l’acte de cautionnement ainsi qu’une copie du contrat de location afin que le garant soit pleinement informé des termes de son engagement.

Comment signer une caution solidaire à distance ?

La première solution consiste à envoyer une version numérique par e-mail à la personne se portant garant, qui imprimera le document et le signera de façon manuscrite. Il devra ensuite faire authentifier sa signature auprès de la mairie de son lieu d’habitation, et s’il réside à l’étranger, il devra se déplacer à l’ambassade avec une pièce d’identité. 

L’acte sera ensuite renvoyé par courrier, une photocopie n’étant pas juridiquement valable. Cette solution n’est pas à privilégier car elle prend beaucoup de temps, de plus, la reproduction de la mention manuscrite est sujette à des ratures ou erreurs qui pourraient entraîner la nullité du document.

Le bailleur demanderait alors généralement une nouvelle version au garant et cela provoquerait des allers-retours inutiles pour tout le monde.

Nous recommandons l’usage de la deuxième solution, plus rapide, plus fiable et moins coûteuse, il s’agit de signer l’acte numériquement

Comme évoqué précédemment, la loi ELAN a supprimé la mention manuscrite à recopier par le garant. Il est aujourd’hui possible de digitaliser complètement la rédaction de ce document, ce que vous propose BailFacile avec l’utilisation de la signature électronique

En effet, les longues lignes à écrire à la main ne sont plus obligatoires pour que la lettre d’engagement soit opérationnelle.  Les mentions qui étaient obligatoirement manuscrites deviennent donc obsolètes grâce à une modification des textes de loi. Il sera également ainsi possible de stocker ce document en ligne afin d’y accéder à tout moment.

Signature électronique : les changements de procédure de la loi ELAN

Le bail mobilité apporte-t-il une nouveauté en ce qui concerne la caution solidaire ?

Non, la suppression de la mention manuscrite s’applique pour tous les baux à destination de résidence principale. Le bail mobilité est un contrat conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Ce contrat ne peut être ni renouvelé ni reconduit.

La durée du contrat de location peut toutefois être modifiée une fois, par avenant, sans que la durée totale du contrat ne dépasse 10 mois. Un propriétaire faisant un bail mobilité peut également demander une caution solidaire à son locataire.

Quels documents constituent le dossier du garant se portant caution solidaire ?

Afin de vérifier la « qualité » de la caution solidaire, il lui est bien souvent demandé de fournir certains documents attestant de sa situation, afin de s’assurer de sa domiciliation ainsi que de sa solvabilité (élément essentiel dans le cas d’un défaut de paiement ou si des dégradations seraient commises). 

Les documents pouvant constituer le dossier de la caution solidaire sont les suivants : 

Justificatifs d’identité :

  • Carte d’identité, passeport, permis de conduire ou titre de séjour.

Justificatifs de domicile :

  • Quittance de loyer, facture de gaz ou d’électricité de moins de 3 mois.
  • Taxe foncière, titre de propriété de résidence principale.

Justificatifs de revenus :

  • Copie du contrat de travail ou toute pièce attestant de l’activité professionnelle.
  • Trois derniers bulletins de salaire, justificatifs de versements de prestations sociales ou de pensions.
  • Avis d’imposition.
  • Justificatifs de revenus fonciers ou de capitaux mobiliers.

Sur quoi s’engage exactement la caution solidaire ?

La caution solidaire s’engage à prendre à sa charge les dettes locatives du locataire.

Celles-ci correspondent :

Dans le cas d’un défaut de paiement du locataire, est-il facile pour le bailleur d’obtenir réparation de la part du garant ?

Plusieurs points peuvent mener à une mise en œuvre incertaine de la caution : 

  • Entre la signature de l’acte de caution et sa mise en œuvre, la situation du garant peut avoir changé le rendant insolvable (par exemple une situation familiale ou professionnelle moins favorable, une perte d’emploi).
  • Le garant peut également faire preuve de malhonnêteté et refuser de payer. Il sera nécessaire dans ce cas d’entamer une procédure judiciaire afin de le contraindre à respecter son engagement en tant que caution solidaire.
Le saviez-vous ?

Il est intéressant de renforcer ce dispositif en mentionnant le nom de la caution solidaire dans le bail, afin de se prévenir de la mauvaise foi du garant, si celui-ci venait à se dérober.

Quel est l’impact pour le propriétaire entre un engagement à durée déterminée et un engagement à durée indéterminée ?

Dans le cas d’un engagement à durée indéterminée 

Dès lors que l’engagement est indéterminé, le garant peut résilier l’acte de cautionnement solidaire à tout moment. Son engagement se termine automatiquement à la résiliation du bail (initial ou renouvelé), de ce fait il sera donc tenu pour les sommes dues jusqu’à l’expiration du bail. Si le garant ne se manifeste pas avant l’expiration du bail en cours, il est engagé jusqu’à la fin du bail renouvelé ou reconduit.

Dans le cas d’un engagement à durée déterminée

L’usage est que le garant s’engage pour la durée du bail initial ainsi que 2 renouvellements, soit 9 ans en location vide et 3 ans en location meublée. Quand une durée précise est indiquée dans l’acte de cautionnement, le garant ne peut pas résilier son engagement, il est tenu des dettes locatives jusqu’à la date initialement prévue.

Les parties peuvent toutefois prévoir par écrit que certains événements mettront fin à l’acte de cautionnement (par exemple le divorce des époux, décès du locataire).

Transmission de la dette ?

À défaut d’indication dans l’acte, et en cas de décès de la caution par exemple, l’engagement se transmet automatiquement à ses héritiers les obligeants à garantir les dettes qui étaient nées au moment du décès. En revanche, ils n’ont pas à garantir le paiement des dettes nées postérieurement.

Si à l’issue de cette période, le garant souhaite se désengager et que le locataire n’est pas capable de le remplacer, le bailleur peut décider du non renouvellement du contrat pour motifs légitimes et sérieux. Enfin, si le bail est résilié avant la période d’engagement, l’engagement du garant prend fin de fait.

Y’a-t-il des conditions pour demander une caution solidaire ?

Un bailleur particulier ou SCI familiale est en droit de la demander sauf s’il a souscrit par ailleurs à une assurance contre les loyers impayés (GLI). Auquel cas, il ne pourra coupler cette assurance avec une caution solidaire que si le locataire est étudiant ou apprenti.

Si le bailleur est une société (hors SCI familiale) la caution solidaire ne peut être demandée qu’à un étudiant non boursier ou que si celle-ci provient d’organismes respectant le décret du 28 décembre 2009.

Caution solidaire et colocation, les spécificités

Dans le cas d’un bail par colocataire 

Si le propriétaire décide de faire signer un bail séparé avec chaque colocataire, il ne peut pas faire jouer de solidarité entre eux. Chacun paie un loyer correspondant à la part de logement qu’il occupe selon son bail nominatif, et chaque garant ne s’engage que pour le loyer du colocataire dont il est caution. Le garant n’est donc responsable qu’en cas de défaillance du locataire cautionné. C’est la solution à privilégier de par sa simplicité et son efficacité.

Dans le cas où les colocataires sont signataires du même bail

Si les colocataires sont tous signataires du même bail et qu’il est prévu une clause de solidarité, alors ils sont solidaires les uns des autres en cas de défaillance de paiement de l’un d’eux même si leur quote-part individuelle du loyer a été payée.

Cette solidarité (et celle du garant) cesse au remplacement du colocataire ou le cas échéant 6 mois après la date effective de son congé comme le précise l’article 8-1 de la loi 89-462 du 23 décembre 1986 modifié par la loi Alur.

Il est assez difficile de mettre en place cette disposition, dans la mesure où les locataires ainsi que les cautions refusent la plupart du temps de s’engager pour autrui.

Le saviez-vous ?

Il est possible de faire un bail mobilité de colocation commun à plusieurs locataire, mais le bailleur ne pourra pas exiger de clause de solidarité. Dans les faits, il est donc plus intéressant et flexible de faire signer un bail mobilité par colocataire.

Le garant habite en outre-mer alors que mon logement est situé en métropole. Puis-je refuser sa caution solidaire ?

Non, ce qui compte, c’est que le garant réside sur le territoire français. Il n’est donc pas possible d’exclure un garant du seul fait qu’il ne réside pas sur le territoire métropolitain. Le fait que le garant ne soit pas de nationalité française n’est donc pas un critère d’exclusion, dès lors qu’il réside en France.

Est-il possible de cumuler une caution solidaire et une assurance garantissant les loyers impayés (GLI) ?

Une assurance garantissant les loyers impayés est une couverture optionnelle qui protège le propriétaire d’un logement mis en location contre les impayés et les dégradations matérielles. Elle peut prendre en charge un éventuel recours à la justice engagé contre le mauvais payeur ou proposer une indemnisation en cas de départ prématuré de celui-ci. 

La GLI sécurise les revenus du propriétaire bailleur issus de la location de son bien et le protège contre les éventuelles détériorations immobilières. Le prix de la GLI dépend du montant du loyer à couvrir et représente environ 2,5 % à 5 % du loyer annuel.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Boutin, le bailleur d’un local d’habitation, qu’il s’agisse d’une location meublée ou d’un bail mobilité ne peut plus demander de caution à son locataire si ce dernier a souscrit une assurance comprenant une garantie contre les loyers impayés, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

Le candidat à la location n’a pas de garant, mais me propose de prendre à sa charge une assurance loyers impayés, est-ce possible ?

Oui, de nouvelles solutions sont arrivées sur le marché, et le locataire peut maintenant souscrire directement à un contrat d’assurance, qui paiera les loyers en cas de défaillance de sa part. Cela s’apparente à une garantie contre les loyers impayés inversée.

Demandez des précisions au locataire sur ce qui est couvert et pour combien de temps car les contrats varient d’un assureur à l’autre.