Convention d'occupation temporaire - Modèle Gratuit - Covid-19 - BailFacile

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Les conséquences du Covid-19 sur les locations : tous nos conseils

Dans le cadre de cadre de la lutte contre la propagation du virus COVID-19, le gouvernement met en place des mesures exceptionnelles, avec notamment l’instauration d’un confinement à compter du 16 mars 2020. Ce confinement d’une durée encore inconnue perturbe le bon déroulement des contrats de location.

En effet, comment un locataire ayant donné congé, pourrait-il se mettre en quête d’un nouveau logement dans de bonnes conditions dès lors qu’il est interdit de circuler librement (sauf exception) ? En l’absence de clarification, de nombreux locataires risqueraient de se retrouver à la rue, sans toit. 

Le gouvernement a donc clarifié la situation au travers de deux mesures fortes : 

  • La prolongation de la trêve hivernale, qui s’étend désormais jusqu’au 31 mai 2020 ;
  • La création d’une convention d’occupation temporaire, venant encadrer juridiquement ce temps d’occupation temporaire que le congé ait ou non déjà pris effet. 

Retrouvez également nos conseils en ce qui concerne :

  • Les effets du Covid-19 sur les contrats ; 
  • La trêve hivernale et les modalités de déménagement ; 
  • La réalisation d’un état des lieux et des visites en cette période de confinement ; 
  • La validité des diagnostics immobiliers ; 
  • Faire face à des impayés de loyer durant le Covid-19.

La convention d’occupation temporaire : que dit la loi ?

La nécessité de recourir à un tel document est indiquée dans la note du 23 mars 2020 du Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales

Elle indique que : « Pour les locataires qui avaient posé leur congé et qui n’ont pas l’obligation de partir, ils peuvent rester dans le logement après la date initialement fixée et jusqu’à la fin du confinement. Ils doivent signer une convention d’occupation précaire au bailleur. Cette convention leur donne un titre d’occupation, contractualise un report de la date de sortie et le versement d’une indemnisation d’occupation (égale au loyer). Cette convention permet de sécuriser juridiquement les locataires et les propriétaires. »

L’indemnité d’occupation temporaire

Un locataire occupant votre logement après la fin théorique de son congé va devoir vous verser une indemnité. Cette indemnité correspond au montant mensuel qui était exigible au titre du loyer et des charges dans le bail de location expiré. Elle est payée selon les mêmes modalités.

Formalisme de la convention d’occupation temporaire

Le document que nous mettons à votre disposition va reprendre les informations essentielles nécessaires pour que la convention d’occupation temporaire soit valable. Il contiendra : 

  • Les informations du bailleur et du locataire ; 
  • Les informations sur le logement ; 
  • La date de fin du bail de location ;
  • La date de prise d’effet et la durée de la convention ; 
  • Les modalités financières ;
  • La durée du nouveau préavis.

Convention d’occupation temporaire : comment ça marche ?

Concrètement, si le locataire souhaite demeurer dans votre logement plus longtemps, jusqu’à la fin de la période de confinement, il va devoir vous en formuler la demande.

Si vous êtes d’accord, vous allez remplir cette convention d’occupation temporaire afin de contractualiser cet accord temporaire. Le locataire continuera ensuite de vous verser le loyer et les charges selon les mêmes modalités.

Bon à savoir

L’usage de la signature électronique va permettre de digitaliser la rédaction de ce document, et aura valeur de preuve écrite de l’accord trouvé entre le propriétaire et le locataire.

Les effets du Covid-19 sur les contrats de location

Le confinement lié à l’épidémie de Covid-19 que nous traversons bouleverse significativement les modalités des différents contrats de location. Faisons ensemble un tour d’horizon des situations dans lesquelles vous pourriez vous retrouver, et comment y faire face.

Cas n°1 : Le locataire n’a pas encore pris possession du logement

Cas n°1 : Le locataire n’a pas encore pris possession du logement

Il est probable qu’il soit actuellement confiné dans un autre lieu de vie, il ne pourra donc vraisemblablement pas prendre possession du logement. Cela va être d’autant plus compliqué si l’échange de clefs n’a pas été effectué.

Nous allons séparer 2 situations : 

  • Les contrats signés avant le 16 mars 2020, prenant effet après cette date. 
  • Les contrats signés après le 16 mars 2020.

Cette distinction se fonde sur la date de parution du Décret n° 2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus Covid-19. Nous considérons en effet qu’un locataire signant un contrat de location après le 16 mars 2020 avait conscience des troubles à venir.

Si le bail est signé avant le 16 mars 2020 et prend effet après cette date

Un locataire de bonne foi, souhaitant emménager dans le logement, risque quand même de ne pas pouvoir le faire à cause des restrictions de mouvement qui concernent également les déménagements. 

En raison de la situation exceptionnelle, même si la date de la prise d’effet du contrat de location est dépassée, un locataire dans l’incapacité de prendre possession de son logement se retrouve exonéré du paiement du loyer et des charges. Le contrat de location prendra effet à l’annonce de la levée des mesures de confinement. 

Si le bail est signé après le 16 mars 2020

Dans cette situation, il va être assez difficile de se mettre du côté du locataire, en considérant qu’il ne savait pas à quoi il s’exposait. Nous vous laissons établir un arrangement avec lui, par le dialogue. Le gouvernement ayant mis en application le confinement au 16 mars 2020, il est probable que le locataire signant un bail de location après cette date soit redevable des loyers et charges à compter de la date d’effet du contrat.

Cas n°2 : Le locataire souhaite prolonger le bail arrivé à expiration

Cas n°2 : Le locataire souhaite prolonger le bail arrivé à expiration

Si le locataire souhaite continuer de vivre dans le logement une fois que le bail est arrivé à expiration, il va pouvoir en formuler la demande au propriétaire qui rédigera une convention d’occupation temporaire, encadrant juridiquement ce délai supplémentaire accordé.

Cas n°3 : Le locataire souhaite prendre congé

Cas n°3 : Le locataire souhaite prendre congé

Le congé d’un bail de location va effectivement pouvoir être effectué en cette période de confinement. Le bon sens voudrait que celui-ci attende la fin de cette période pour effectuer cette démarche, il arrive toutefois des situation exceptionnelles, l’obligeant à quitter les lieux. 

Le congé va pouvoir être délivré selon deux modalités : 

  • En lettre recommandée électronique, service que propose La Poste sur son site internet
  • Par acte d’huissier, ces derniers poursuivant leur activité.

Le report de la trêve hivernale

Le gouvernement a décidé le report de la trêve hivernale pour une durée de 2 mois. La trêve hivernale de cette année s’étend donc jusqu’au 31 mai 2020

Quelles sont les raisons du report de la trêve hivernale ? 

Le contexte sanitaire actuel a poussé le gouvernement à prendre la décision de reporter la trêve hivernale. L’objectif est de protéger les populations les plus démunies qui n’arriveraient pas à retrouver un logement en cette période de confinement. 

Conséquences du report de la trêve hivernale

De manière pratique, aucune expulsion ne pourrait donc avoir lieu avant le 1er juin 2020. 

Que faire en cas de conflit ? 

Le premier réflexe va être de calmer la situation en instaurant un dialogue sain et raisonné avec votre locataire. Les conflits pouvant être de natures très différentes, l’interlocuteur à privilégier est l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), qui tâchera d’apporter une solution adéquate. 

Si, en tant que propriétaire, vous espérez l’expulsion de votre locataire, il va falloir s’armer de patience. Cela suppose d’abord une décision de justice, qui ne sera pas rendue avant plusieurs mois. 

Notre conseil : Entamez les démarches d’expulsion

De plus, la prolongation de la trêve hivernale rend impossible toute expulsion jusqu’au 1er juin. Cela ne vous empêche pas d’entamer les démarches avant la date de fin de cette trêve hivernale. 

Les modalités de déménagement durant le confinement

De manière générale, les déménagements doivent être reportés. Le ministère de l’Intérieur nous informe en effet que “Pour ce qui concerne les déménagements des particuliers, seuls les déménagements qui ne peuvent pas être reportés sont autorisés.”

Si la situation dans laquelle vous êtes rend le déménagement indispensable, celui-ci va pouvoir avoir lieu. Vous allez devoir rédiger une attestation sur l’honneur comportant les éléments suivants : 

  • Le motif du déplacement (en l’occurrence la nécessité de réaliser un déménagement) ; 
  • La date du déménagement ;
  • L’adresse de départ (à priori votre logement actuel) ; 
  • L’adresse d’arrivée (l’adresse du logement dans lequel vous emménagez). 

Il sera nécessaire de vous munir de cette attestation pendant toute la durée du déménagement. 

Est-il possible de faire appel à des professionnels pour réaliser mon déménagement ? 

Dans la majorité des cas, non. La possibilité de recourir à un déménageur professionnel n’est maintenue que pour des situations très exceptionnelles. Le recours à des proches est autorisé dans la limite de 5 personnes par jour. 

Comment effectuer un déménagement dans les meilleures conditions ?

Il va d’abord être nécessaire de respecter à la lettre les gestes barrières pour éviter la propagation du virus.

Les gestes barrières pour lutter contre l'épidémie de Covid-19

Munissez-vous d’une l’attestation sur l’honneur, expliquant le motif de votre déplacement (un déménagement non reportable), et précisant la date et les deux adresses de départ et de destination.

Notre conseil

Contactez la police locale pour signaler votre déménagement et vous renseigner pour savoir s’il existe des restrictions locales spécifiques.

État des lieux et visites durant la période de confinement liée au COVID-19

En tant que bailleur, cette période va vous demander d’être flexible dans la réalisation de certaines démarches. D’un point de vue plus pratique, de nombreux bailleurs se posent des questions et certaines restent en suspens. Est-il possible de faire visiter mon bien ? Comment réaliser un état des lieux dans les conditions actuelles de confinement ? Nous allons vous éclairer au cours de cet article.

Réaliser un état des lieux durant l'épidémie de Covid-19

État des lieux d’entrée

Si vous avez signé un bail avec un locataire dernièrement, il est possible que vous n’ayez pas eu le temps de réaliser l’état des lieux d’entrée avant le début des mesures de confinement.

Appliquer la demande d’éloignement du gouvernement semble alors compliqué, l’état des lieux d’entrée étant une étape cruciale du bail de location, nécessitant la présence du propriétaire et du locataire. 

Notre conseil

Si le logement était au préalable loué, et donc qu’un état des lieux de sortie est disponible, nous vous conseillons de vous servir de celui-ci pour établir le nouvel état des lieux d’entrée du locataire actuel.

Il disposera ensuite de 2 délais pour le modifier : 10 jours pour vous faire part de toute modification à apporter, et 1 mois dès la période de chauffe concernant les éléments de chauffage.

État des lieux de sortie

Si le locataire a déjà quitté le logement, il va être nécessaire de dresser un état des lieux de sortie, en particulier si une procédure avec un nouveau locataire est déjà engagée, et que celui-ci est en attente d’un lieu de vie pour se confiner. Ici pas le choix, une rencontre entre le propriétaire et le locataire va être nécessaire. 

Les gestes barrières

Le gouvernement a listé les gestes essentiels à respecter afin d’éviter la propagation du virus Covid-19. Ces gestes barrières seront donc à respecter dans le cadre d’une rencontre en vue d’établir un état des lieux de sortie. 

Une nouvelle disposition est également possible. Au regard de la situation exceptionnelle que nous vivons, il va être possible pour le locataire de demeurer dans le logement même si son préavis vient à expirer grâce à la convention d’occupation temporaire.

Une indemnité compensatrice appelée “indemnité d’occupation” sera versée au propriétaire, son montant correspondra à la durée de la période d’occupation du locataire dans le logement une fois le délai de préavis dépassé.

Organiser la visite du logement durant la période de confinement

Dans la grande majorité des cas, les visites d’un logement devront être reportées. Les locataires, notamment grâce aux nouvelles dispositions concernant l’extension de la durée du préavis, ont probablement déjà un toit pour supporter cette période de confinement. 

Côté propriétaire, il est possible que votre bien ne soit actuellement pas occupé ce qui engendre une vacance locative, et donc inévitablement une perte d’argent. 

Notre conseil : Restez confinés

Bien qu’il puisse sembler être dans ce cas intéressant de démarcher de nouveaux locataires, notre conseil est de ne pas le faire. La santé est le plus important, il est préférable de ne pas vous mettre en quête d’un nouveau locataire, pour éviter tout risque d’exposition au virus, pour vous et vos proches.

Pour suivre l’évolution de la situation, restez à l’écoute du gouvernement via leur site internet, mis à jour chaque soir à 19h30.

Les diagnostics immobiliers durant la période de confinement liée au COVID-19

Lors de la mise en location d’un bien immobilier, le propriétaire doit remettre à son futur locataire un dossier de diagnostic technique (DDT), qui sera annexé au bail de location. Ce DDT sera également transmis par e-mail au locataire.

Le bailleur va devoir fournir les documents suivants :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • (Crep) ; 
  • Copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ; 
  • État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ; 
  • État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ; 
  • L’état relatif à la présence de termites ;
  • État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…).

Durée de validité des diagnostics immobiliers

L’épidémie de Covid-19 que nous traversons pose un problème majeur concernant les diagnostics : elle allonge les délais. Il est donc possible que vos diagnostics ne soient plus à jour lors de la signature effective du bail de location.

La durée de validité des diagnostics immobiliers
Bon à savoir

La réalisation des diagnostics immobiliers incombent en totalité au propriétaire. C’est donc le bailleur qui devra régler la note de ceux-ci, nécessitant l’intervention de professionnels qualifiés. 

Si vous souhaitez mettre votre bien en location, vérifiez avec minutie la validité de vos diagnostics. Le bon réflexe à adopter est de prendre cette précaution avant même de publier l’annonce de recherche d’un nouveau locataire.  

Pour en apprendre plus sur les diagnostics immobiliers, rendez-vous sur notre article dédié.

Agir en cas de loyer impayé durant la période de confinement liée au Covid-19

L’épidémie que nous vivons frappe la majorité des foyers français, et ceux qui n’ont pas la chance de pouvoir poursuivre leurs missions quotidiennes en télétravail se retrouvent souvent en chômage partiel. Des difficultés financières peuvent donc survenir chez les locataires. 

En tant que bailleur, le cas de force majeure que nous traversons peut vous inciter à être un peu plus “flexible” si votre locataire est temporairement en difficulté. Pour tout comprendre sur les modalités et les leviers à activer en cas de loyer impayé de manière générale, rendez-vous sur notre page dédiée.

Comment communiquer avec votre locataire ne s’acquittant plus du paiement du loyer ? 

Vous allez d’abord prendre immédiatement contact avec le locataire. Il est possible qu’il s’agisse d’un oubli. Comprendre les raisons de ce retard va être fondamental, notamment s’il est lié à une période de chômage résultant de l’épidémie de Covid-19. 

Dans ce cas, l’envoi d’une simple lettre de relance va permettre de formaliser la situation. 

L’envoi d’une lettre de mise en demeure en recommandée avec accusé de réception constitue le second palier d’action. Cela constitue une preuve juridique des débuts de votre démarche et permet de dater le début de la procédure, en formalisant de manière concrète le retard de paiement. 

Si vous sentez que les impayés vont perdurer

La lettre de mise en demeure : Utilisez ce document même si le locataire est de bonne foi. Cela permettra de protéger vos arrières et pouvoir entamer la résiliation du bail, si la situation d’impayé venait à s’installer durablement.

Vous allez enfin pouvoir établir un plan d’apurement, accord amiable, écrit, prévoyant l’étalement du remboursement de la dette locative sur quelques mois.

Les dispositifs d’aides et d’accompagnement

Si le locataire est en difficulté, il va pouvoir bénéficier de certaines aides et dispositifs d’accompagnement visant à endiguer la situation d’impayé. Il va pouvoir contacter : 

Enfin, le locataire peut saisir la Commission de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l’échelonnement des arriérés de loyers et des autres dettes. Le bénéfice de l’Aide personnelle au logement sera maintenu pendant l’instruction du dossier par la Commission.

La Commission de surendettement, potentiel allié du propriétaire

Côté propriétaire, cette commission peut par exemple rendre le remboursement de la dette du logement prioritaire par rapport à d’autres dettes, ce qui peut être un avantage important.