Gestion locative : Gérer soi-même ou faire gérer ?

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En tant que propriétaire, plusieurs options sont possibles quand il s’agit de gérer son bien. Les propriétaires qui ne veulent pas s’en occuper pensent naturellement à le confier à une agence immobilière traditionnelle. Mais cela peut nuire au rendement locatif.

Revue des options possibles avec leurs avantages et inconvénients.

Confier son logement à un gestionnaire de bien

Un professionnel de l’immobilier peut vous proposer deux types de prestations : La commercialisation du bien et sa gestion locative.

Faisons l'inventaire des prestations proposées et de leur prix, en prenant un loyer de 628€ et une surface de 42m², qui sont les moyennes en France en 2017.

La commercialisation

Ici l'agent va se charger de poster l’annonce, d’organiser les visites, de faire le tri parmi les candidatures, de rédiger le bail et de faire l’état des lieux d’entrée.

Combien ça coute ?

La loi Alur a instauré des plafonds en fonction de la localisation du logement :

  • Paris et petite couronne : 12€ par m²
  • Zone tendue : 10€ par m²
  • Reste du territoire : 8€ par m²

A cela s’ajoute un forfait de 3€ par m² pour la réalisation de l’état des lieux.

En prenant l’exemple de notre logement de 42m² situé en zone tendue, la prestation facturée serait de 42 * (10 + 3) = 546€

Ce montant peut être plus élevé coté propriétaire car les plafonds ne s’appliquent que coté locataire. Dans les faits, beaucoup d’agences vous demanderont un mois de loyer.

La gestion locative

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Certaines agences vont vous proposer de poursuivre la prestation avec une offre de gestion locative.

Qu’est-ce-que cela comprend ?

La gestion courante:

  • Encaissement du loyer.
  • Révision annuelle du loyer et des charges.
  • Envoi gratuit des quittances au locataire.
  • Aide à la déclaration fiscale.

La gestion en cours de bail le cas échéant:

  • Suivi des réparations à la charge du propriétaire.
  • Suivi des travaux.
  • Suivi en cas d’impayés ou de troubles du voisinage.

La gestion de la sortie du locataire:

  • Via un congé du propriétaire.
  • Via un congé du locataire.

Un mandat de gestion est signé pour 1 ou 3 ans avec une clause de tacite reconduction. La résiliation est possible en respectant un préavis de congé de 1 à 3 mois selon les agences.

Combien ça coute ?

Comptez en moyenne 8% des encaissements en agence traditionnelle. Mais cela peut beaucoup varier, certaines agences en province prennent jusqu’à 12% de commission.

Tout n’est pas compris non plus, en cas de réparations, le professionnel fait appel à un artisan avec qui il travaille régulièrement, il prend sa marge et les prix ne sont pas des plus compétitifs.

Si vous demandez au gestionnaire de suivre vos travaux, il vous facturera entre 5 et 6% du montant final.

Reprenons l’exemple de notre appartement au loyer de 628€, sur une période de 3 ans :

  • Mise en location, 1 mois de loyer : 628€
  • Frais de gestion locative : 628 * 12 mois * 3 ans * 8% = 1809€
  • Travaux de rénovation en cours de bail d’un montant de 5000€ = 5000 * 5% = 250€
  • Frais de clôture du mandat de gestion à la fin des 3 ans : 250€

Dans notre exemple, confier votre bien à un gestionnaire vous aura couté 2937€ soit un peu moins de 1000€ par an.

Sachez aussi que généralement, en dessous d’un montant défini dans le contrat, vous n’avez pas votre mot à dire sur le choix de l'artisan et le devis proposé pour les réparations à la charge du propriétaire. Ces frais vous seront bien entendu refacturés par le gestionnaire.

Les avantages de passer par une agence :

  • Vous n’avez pas à vous occuper de la gestion au quotidien, pas besoin de vous intéresser à la règlementation.
  • L’agence gère l’encaissement du loyer.
  • Elle peut aussi s’occuper de la mise en location du bien et de la recherche du locataire.

Les inconvénients de passer par une agence :

  • Confier son bien à un tiers, c’est forcément perdre le contrôle sur les décisions.
  • Manque de transparence et qualité de service aléatoire chez certains professionnels.
  • Le tarif annoncé n’englobe généralement pas tout. Frais de clôture de compte, commissions prohibitives pour suivre les travaux ou tarifs peu compétitifs des artisans partenaires du gestionnaire sont fréquents.

Faire appel à des agences conviendra donc à certains types de propriétaires qui ne souhaitent pas s’occuper de leur location mais qui acceptent de voire leur rendement locatif baisser.

Gérer seul son bien

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L’avantage de gérer seul en tant que propriétaire, c’est de garder le contrôle sur les décisions à prendre et de limiter les coûts associés à la gestion.

On entretient aussi une relation directe avec le locataire, ce qui peut éviter des malentendus, et permet de réagir très vite en cas de solution délicate à gérer (impayés ou troubles du voisinage par exemple).

Des coûts maitrisés et bien inférieurs qu’en gestion en agence

La mise en location

Vous économiserez d’abord un mois de loyer sur la mise en location. Recherche du locataire, organisation des visites, sélection du bon dossier, et enfin rédaction du bail et entrée dans les lieux, c’est vous qui décidez ce que vous souhaitez faire seul et quand vous souhaitez être accompagné.

Fini les forfaits opaques et bonjour les économies !

Moins de frais en location meublée

Imaginez que vous faites de la location meublée dans une grande ville, et que votre bien est principalement loué à des étudiants. Vous avez une rotation élevée, avec un changement de locataire tous les ans en moyenne. Ne pas faire appel à une agence sur la mise en location, c’est un loyer de frais économisé chaque année, soit une augmentation de votre rendement locatif de + de 8% !

La gestion en cours de bail

Vous pouvez mettre en concurrence les artisans lorsque vous devez faire des réparations, et si vous décidez de faire quelques travaux, vous économiserez sur les frais de suivi qui vous seront facturés par un gestionnaire traditionnel (généralement 5 à 6% du montant des travaux).

Si vous décidez de souscrire à une assurance contre les loyers impayés, vous pourrez aussi choisir la formule qui correspond le mieux à vos besoins : plafond des impayés, dégradations locatives couvertes ou non, remboursement des frais juridiques etc.

Le saviez-vous ?

BailFacile met à votre disposition les outils digitaux adaptés pour gérer simplement et sereinement votre location. Gardez le contrôle et économisez du temps. En savoir plus.

Vous maitrisez la communication avec votre locataire

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Sans intermédiaire entre vous et le locataire, vous êtes au courant en temps réel de ce qu’il se passe au sein de la location.

Et pouvez réagir rapidement notamment en cas :

  • Impayés qui ne sont pas dus à un oubli.
  • Travaux ou dégradations.
  • Troubles de voisinage.

C’est aussi l’opportunité d’établir de bonnes relations avec son locataire :

  • Car vous avez besoin de son accord si vous souhaitez visiter le logement chaque année pour vérifier son état ;
  • Pour remettre le bien en location dès que le locataire vous aura notifié de son congé. Avec son accord, vous pourrez faire visiter le logement en son absence et ainsi trouver un remplaçant plus tôt.

Les inconvénients de gérer seul

Bien gérer, c’est connaitre la réglementation qui s’applique à votre location (vide, meublée, colocation etc.).

Durée, montant du dépôt de garantie, modalités de récupération des charges, notification du congé, chaque type de location a ses propres règles.

De plus, si des réparations sont à faire en cours de bail, il vous faudra savoir si c’est à vous ou au locataire de les prendre en charge. Vous pouvez consulter cet article pour en savoir plus.

Enfin, en cas d’impayés ou de troubles du voisinage, vous devrez gérer la situation vous-même en suivant un formalisme strict si vous souhaitez que la procédure ne s’éternise pas.

Bien entendu, une bonne gestion nécessitera votre attention et vous devrez y consacrer un peu de temps. Mais à la clé vous pourrez augmenter votre rendement locatif de 20 à 30%, ce qui est loin d’être négligeable !

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