Etat des lieux et grille de vétusté: qui est responsable des dégradations?
Lorsque le locataire quitte le logement, il doit le rendre dans le même état que celui dans lequel il l’a trouvé, que le bail soit vide ou meublé. Il se peut qu’en cours de bail ou à la sortie du locataire, des réparations ou travaux soient nécessaires. La grille de vétusté aide à fixer des règles claires et à déterminer ce qui relève d’une usure normale du logement de dégradations causées par le locataire.
Définition
La notion de vétusté a été introduite par la loi Alur pour permettre de mieux comprendre et répartir les réparations qui incombent au locataire ou au propriétaire.
On considère comme vétuste un bien dont l’état de détérioration est produit par le temps. La réparation d’un équipement devenu vétuste par l’usure du temps n’est pas à la charge du locataire car il aura fait un « usage normal » de la chose louée.
Concrètement, que ce soit pour les matériaux (peinture, sols) ou les équipements (sanitaires, placards, robinets), le temps passant, leur état et leur valeur intrinsèque décroient.
C’est au propriétaire d’assurer leur réparation ou remplacement, dès lors que le locataire jouit paisiblement du logement et qu’il en fait une utilisation normale :
- Son comportement n’a pas causé de dégradations
- Il a convenablement entretenu le logement
- L’état des équipements ou matériaux a été altéré par le temps
Au contraire, si le locataire par son comportement ou sa nonchalance en vient à causer des dégradations, il en assume la responsabilité et les réparations seront à sa charge. Il reste dans tous les cas responsable des réparations locatives.
- S’il s’agit de vétusté, les réparations sont à la charge du propriétaire.
- S’il s’agit de dégradations causées par l’absence de soin du locataire, les réparations sont à sa charge.
La grille de vétusté
La grille de vétusté permet de déterminer pour chaque équipement les éléments suivants :
- La durée de vie ;
- La période de franchise ;
- L’abattement annuel qui s’applique ;
- La valeur résiduelle.
C’est au propriétaire et au locataire de fixer arbitrairement ces informations. Cependant, pour plus d’objectivité et de simplicité, nous mettons à votre disposition un modèle de grille utilisé par les organismes HLM.
| Equipements | Durée de vie | Franchise | Abattement/an | Résiduel |
|---|---|---|---|---|
| Parquet | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Moquette | 7 ans | 1 an | 15% | 10% |
| Carrelage, faïence | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Papiers peints | 7 ans | 1 an | 15% | 10% |
| Peinture | 7 ans | 1 an | 15% | 10% |
| Dalles plastiques | 15 ans | 5 ans | 8% | 20% |
| Dalles plastiques (pièces humides) | 10 ans | 2 ans | 10% | 20% |
| Plomberie, canalisation | 15 ans | 5 ans | 8% | 20% |
| Chauffage | 25 ans | 5 ans | 4% | 20% |
| Réseau électrique | 20 ans | 5 ans | 5% | 25% |
| Appareils électrique/gaz de chauffage | 15 ans | 5 ans | 8% | 20% |
| Quincaillerie | 10 ans | 2 ans | 10% | 20% |
- Durée de vie : C’est la durée de vie théorique de chaque équipement, durée à l’issue de laquelle le bien est considéré comme vétuste mais garde sa valeur résiduelle.
- Franchise : Période durant laquelle le bien est considéré comme neuf ou en très bon état.
- Abattement annuel : C’est la décote appliqué chaque année sur la valeur initiale de l’équipement.
- Résiduel : C’est la valeur de l’équipement à l’issue de sa durée de vie théorique.
Comment utiliser la grille de vétusté pour les réparations locatives ?
Une fois que les deux parties se sont accordées sur la grille de vétusté, comment s’applique-t-elle concrètement ? C’est ce que nous allons voir dans cette partie.
En prenant la grille ci-dessus et un locataire restant 4 ans dans le logement, voici les coûts de réfection qui pourraient lui être imputés.
La peinture
La franchise s’applique pour la première année. Il n’y a pas de décote, on considère que la peinture reste en parfait état. Un abattement de 15% s’applique sur les trois années suivantes, soit 45% à l’issue du passage du locataire dans les lieux.
Si l’état des lieux de sortie fait apparaitre que l’état de la peinture s’est détérioré, le propriétaire sera en droit de demander au locataire de payer pour les travaux, en appliquant l’abattement pour vétusté.
Dans notre exemple, si le devis pour repeindre est de 1000€, le propriétaire sera en droit de demander 1000€ - 45% soit 550€.
Le chauffage
La franchise est ici de 5 ans. Si le locataire détériore les éléments de chauffage pendant son occupation du logement, il sera entièrement redevable du montant des réparations.
S’il remarque des dysfonctionnements qui n’auraient pas été notés lors de l’état des lieux, il peut en faire part au propriétaire au cours du premier mois de chauffe. Si les dysfonctionnements ne sont pas dus à un mauvais usage ou dégradations du locataire, les réparations sont à la charge du propriétaire.
Revêtements plastiques de la salle de bain
L’état des lieux de sortie fait apparaitre des dégradations qui sont dus au mauvais comportement du locataire. Le montant des réparations se chiffre à 500€.
En appliquant la période de franchise (2 ans) puis la décote annuelle, le propriétaire pourra demander 500€ - 20% soit 400€.
De prime abord, on pourrait croire qu’une grille de vétusté favorise principalement le locataire, car elle applique une décote sur le montant qui peut lui être réclamé quand il est responsable des dégradations locatives. Il faut néanmoins voir cela comme une manière objective de fixer les montants à la charge de chacun. De plus, s'il y a des dégradations pendant la période de franchise, le locataire ne pourra pas prétexter de la vétusté des équipements qui ont été mis à sa disposition.
Cas particuliers
Si le locataire quitte le logement pendant la période de franchise et qu’il a dégradé le logement, les équipements étant considérés comme neuf, il devra s’acquitter de l’intégralité du montant des réparations.
En cas de force majeure, toutes les dégradations (y compris celles considérées comme locatives) sont à la charge du propriétaire.