Contrat de location vide versus meublée : Comparatif des règles applicables

Contrat_location_vide_meuble

Modalités de location

La loi ALUR a rapproché les modalités de location en vide ou meublé. Cependant des différences subsistent notamment sur la durée du bail, le dépôt de garantie ou les délais de préavis coté bailleur et locataire.

Voici un tableau récapitulatif de ces différences :

Situation Logement vide Logement meublé
Durée du bail 3 ans minimum 1 an minimum
9 mois si le locataire est étudiant
Dépôt de garantie 1 mois maximum 2 mois maximum
Préavis du bailleur 6 mois minimum 3 mois minimum
Préavis du locataire 3 mois minimum / 1 mois minimum en zone tendue 1 mois minimum

D’autres règles sont identiques que la location soit vide ou meublée :

  • le dossier du candidat locataire ;
  • les règles du cautionnement ;
  • les frais d'agence immobilière ;
  • les questions de discrimination ;
  • les critères de décence du logement ;
  • le loyer : fixation du loyer, paiement du loyer, conséquences d'un impayé, révision du loyer en cours de bail et sa réévaluation en fin de bail ;
  • charges locatives ;
  • assurance habitation ;
  • utilisation du logement ;
  • travaux et réparations locatives ;
  • sous-location.

Notre formulaire en ligne vous permet en toute sérénité et en quelques minutes de rédiger un bail type de location conforme à la loi ALUR qui prend en compte les spécificités de votre logement et vos objectifs locatifs.

Rentabilité et fiscalité

Sachez qu’un bien meublé se loue en moyenne 10 à 30% plus cher que le même logement loué vide. Le rendement locatif brut est donc supérieur.

La fiscalité est différente selon le type de location :

Type de location Plafond annuel Imposition Complément d'information
Vide Revenus bruts < 15000€
Micro-foncier: Abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts déclarés au titre des frais. 70% des revenus sont soumis à l'impot et aux prélevement sociaux.
Revenus bruts > 15000€
Régime réel: Loyers bruts moins les charges déductibles: frais de gestion, travaux, taxe foncière, assurance, interets d'emprunt.
Après abattements applicables, ajout des revenus nets fonciers à la déclaration de l'impot sur le revenu. Impôt selon la tranche de revenu + 15,5% au titre des prélevements sociaux. Le micro-foncier est incompatible avec des régimes comme le Malraux, Périssol ou Robien.
Vous pouvez opter pour le régime réel même si vos revenus bruts annuels sont inférieurs à 15000€.
Cette décision est irrévocable pour 3ans.
Meublée Statut LMNP, revenus bruts < 32900€
Micro-BIC:
Abattement forfaitaire de 50% sur des loyers bruts déclarés.
Statut LMNP, revenus bruts > 32900€
Régime réel: Loyers bruts moins les charges déductibles. Mêmes charges que pour le vide mais possibilité d'ajouter l'amortissement du bien et du mobilier ainsi que de déduire les frais d'acquisition (notaire, frais d'agence)
Dépend du régime choisi et du statut du bailleur. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique si vos revenus bruts locatifs sont inférieurs à 23000€ ou représentent moins la moitié de votre revenus globaux sur l'année. Le régime de loueur en meublé professionnel (LMP) complète le dispositif et s'applique si les recettes nettes locatives sont supérieures à 23000€ et dépassent vos autres revenus professionnels. Ce statut ouvre à des abattements sur les plus-values immobilières.

Lors d’un bail pour location vide, le choix du régime réel est irrévocable pendant trois ans. Il est donc primordial d’avoir de la visibilité sur le montant des charges pour l’année en cours mais aussi pour les deux années suivantes.

Optimiser sa fiscalité locative peut s’avérer complexe. Si des doutes subsistent, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un fiscaliste.

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