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SOMMAIRE

  • Introduction
  • Définition du bail de colocation
  • Bail solidaire ou bail individuel ?
  • Comment faire un contrat de colocation ?
  • Quelles sont les règles d'une colocation ?
  • FAQ

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La colocation, comment ça marche ?

Le contrat de colocation permet au propriétaire de louer un logement vide ou meublé à plusieurs colocataires, qui sont tous titulaires du bail. Chacun d’entre eux est donc soumis aux droits et aux obligations prévues dans les termes du contrat.

Côté locataire, la colocation permet de réduire le montant du loyer dont il est redevable à titre personnel. Cette solution est notamment prisée des étudiants et des jeunes actifs, qu’ils soient en couple ou non, pour trouver une solution d’hébergement à moindre coût, en particulier dans les villes où la demande de logement est forte. 

Côté propriétaire, il s’agit d’une garantie supplémentaire de percevoir les loyers, car il peut solliciter les autres colocataires en cas de défaillance de l’un d’entre eux.

Selon le type de logement, le contrat de colocation relève du régime du bail vide ou du bail meublé. Son fonctionnement est toutefois adapté à la présence de plusieurs colocataires sur plusieurs points. 

Qu'est-ce qu'un bail de colocation ?

Le contrat de colocation est un bail de location d’un logement signé par au moins deux personnes, qu’on appelle alors colocataires. Il permet à chaque signataire d’être titulaire du bail, et donc de disposer d’un droit sur le logement. 

C’est notamment le cas d’un couple en union libre : contrairement au mariage et au Pacs, les deux partenaires doivent signer conjointement un bail de colocation pour être protégés de la même manière. 

En principe, tous les types de contrats peuvent être conclus en colocation avec plusieurs occupants. Il peut s’agir : 

Le régime propre au type de bail concerné s’applique alors au contrat de colocation. Toutefois, les règles peuvent différer sur certains points selon que le propriétaire conclut un bail solidaire commun à l’ensemble des colocataires, ou plusieurs baux individuels avec chacun d’entre eux. 

Bail solidaire ou bail individuel : quel type de bail choisir en colocation ?

Le propriétaire dispose de 2 options pour louer son bien en colocation : 

Généralement, le choix du type de contrat de colocation s’impose logiquement selon les situations. Ainsi, un couple de colocataires aura tendance à signer un bail commun. À l’inverse, il convient plutôt d’établir plusieurs contrats individuels lorsque les colocataires ne se connaissent pas. 

Il est obligatoire d'établir un contrat de location, un propriétaire proposant une colocation sans bail s'expose à de nombreux risques.

Signer un seul bail de colocation solidaire

Lorsque les colocataires se connaissent et décident d’habiter ensemble le logement (couple, amis…), il est d’usage d’établir un bail solidaire unique. Une fois le contrat signé, ses termes s’appliquent dans les mêmes conditions à chacun d’entre eux. 

La signature d’un contrat de colocation solidaire emporte plusieurs conséquences : 

  • Les colocataires sont solidaires du paiement des loyers : en prévoyant une clause de solidarité dans le bail, le propriétaire peut, en cas d’impayé, exiger le paiement des sommes dues à n’importe quel autre colocataire ;
  • Le loyer est dû par l’ensemble des colocataires : ils peuvent décider entre eux de se répartir les frais d’une certaine manière, mais la somme prévue dans le bail doit être versée au propriétaire à la date convenue, qu’un colocataire ait payé ou non sa part du loyer.
  • Les colocataires arrivent dans le logement en même temps : ils peuvent toutefois le quitter à des dates différentes. Le colocataire qui part en premier reste toutefois tenu du paiement des loyers jusqu’à 6 mois après son départ, sauf si un nouveau locataire le remplace. 

Tout changement dans le cadre du bail, tel que le départ ou l'arrivée d'un locataire peut faire l'objet d'un avenant au contrat de colocation.

Signer un bail de colocation individuel avec chaque colocataire

Les parties peuvent également convenir de signer plusieurs contrats individuels avec chacun des colocataires. 

C’est notamment le cas lorsque le propriétaire souhaite louer un logement doté de plusieurs chambres dans une grande agglomération étudiante (Paris, Lyon…). Il est en effet plus difficile pour lui de trouver un locataire capable d’assumer seul le paiement du loyer, souvent élevé malgré les dispositifs d’encadrement des loyers existants. 

Le bailleur peut alors proposer son bien en colocation à des locataires qui ne se connaissent pas nécessairement au préalable. Il signe avec chacun d’entre eux un contrat individuel qui garantit leur autonomie, et qui définit la partie du bien dont chaque colocataire a l’usage exclusif.

L’établissement d’un contrat de colocation individuel avec chaque colocataire doit toutefois respecter certaines conditions : 

  • Le logement divisé entre les colocataires doit remplir les critères de décence : de manière assez évidente, il ne doit pas être visé par une interdiction d’habiter ou un arrêté de péril ou d’insalubrité ;
  • La surface habitable du logement ne peut être inférieure à 14 m² et son volume doit être d’au minimum 33 m³ ;
  • Les espaces privatifs doivent être d’au moins 9 m² et d’au minimum 20 m³ ; 
  • Le loyer global doit respecter le loyer de référence défini par arrêté préfectoral dans les zones tendues ou les communes soumises à un dispositif d’encadrement des loyers.

Le logement loué en colocation reste soumis à la réglementation applicable au contrat de location de droit commun et doit ainsi comporter plusieurs équipements : 

  • Installation d’alimentation en eau potable ; 
  • Installation d’évacuation des eaux usées ;
  • Accès à l’électricité ;
  • Absence d’exposition au plomb ;
  • Absence d’amiante.

Signer un bail de colocation intergénérationnelle

Le propriétaire âgé de plus de 60 ans peut proposer son logement personnel à la location en signant un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire avec un jeune locataire. 

Il n’est toutefois possible d’établir ce type de contrat qu’en remplissant plusieurs conditions cumulatives : 

  • Le logement doit appartenir aux organismes HLM ou être conventionné APL ;
  • Le colocataire doit avoir moins de 30 ans ;
  • Le contrat doit prévoir une contrepartie financière modeste.

Le bail de cohabitation intergénérationnelle solidaire peut également prévoir que le colocataire rende au quotidien des services au propriétaire. 

La loi parle ainsi d’une “présence bienveillante dans le respect de la vie privée”. La colocation intergénérationnelle a en effet pour double objectif de lutter contre l’isolement des seniors et de faciliter l’accès au logement des jeunes. 

Comment établir un contrat de location pour une colocation ?

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le contrat de colocation, qu’il s’agisse d’un bail solidaire unique ou de plusieurs contrats individuels, doit être établi par écrit et respecter les termes d’un contrat-type.

Il incombe par la suite aux parties d’adapter ce modèle en fonction de leur situation. En effet, la loi prévoit uniquement un contrat-type de location ou de colocation pour un logement vide ou meublé classique. Pour une colocation étudiante ou mobilité, il faut donc modifier ou ajouter certaines clauses. 

Où trouver un contrat de colocation gratuit en PDF ?

BailFacile vous propose de rédiger votre contrat de colocation en ligne. Il vous suffit de remplir notre formulaire intelligent et de télécharger le document au format PDF à la fin de la démarche. 

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7 clauses obligatoires

Le contrat de colocation doit impérativement contenir plusieurs clauses obligatoires : 

  • Les coordonnées du bailleur ;
  • L’identité du locataire (ou des colocataires pour un bail commun) ;
  • La date de prise d’effet et durée du contrat ;
  • La consistance, la destination et la surface habitable du bien ;
  • La désignation de la chose louée ; 
  • Les informations financières.

Les coordonnées du bailleur et des colocataires

Le bail de colocation doit comporter le nom, le prénom et l’adresse du propriétaire. S’il délègue la signature du contrat à un mandataire, ses coordonnées doivent également en faire mention. 

La loi Alur de 2014 rend également obligatoire l’inscription du nom et du prénom du locataire : 

  • Pour un bail solidaire unique : tous les colocataires figurent au contrat ;
  • Pour un contrat de colocation individuel : chaque contrat comporte uniquement les coordonnées du colocataire avec lequel il est signé individuellement.
Le bail de colocation doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties

Pour un bail solidaire, tous les colocataires obtiennent un exemplaire original du contrat signé par chacun d’entre eux ainsi que le bailleur.

La date de prise d’effet et la durée du contrat

Le contrat de colocation indique la date à laquelle le contrat prend effet et où les colocataires entrent dans les lieux. Elle peut être différente de la date de signature du bail. 

Il doit également faire mention de sa durée : 

  • Pour un logement vide : 3 ans minimum ;
  • Pour un logement meublé : 1 an minimum ;
  • Pour une location étudiante : 9 mois fixe sous réserve que les colocataires justifient tous du statut d’étudiant s’ils décident de signer un bail solidaire unique ;
  • Pour une colocation mobilité : de 1 mois minimum à 10 mois maximum à condition que les colocataires remplissent les conditions d’éligibilité au bail mobilité.

La consistance et la destination du bien

Le contrat de colocation doit indiquer le type de bien loué (studio, T1, T1bis, T2…) et en détailler les pièces. Il doit également spécifier s’il s’agit d’un logement à usage exclusif d’habitation ou à usage mixte. 

Le bail mixte, c’est quoi ?

La signature d’un bail mixte autorise le locataire à exercer une activité professionnelle libérale (médecin, architecte…) dans le même bien que celui où il habite. Il peut être signé en colocation notamment dans le cas d’un couple. 

Il est encadré par un régime différent du contrat de location classique : 

  • Il est conclu pour 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique ou 6 ans s’il s’agit d’une personne morale ;
  • Il vise l’exercice d’une activité bien déterminée, un changement de profession devant alors être signalé au bailleur.

La surface habitable

Le bail de colocation doit respecter une surface habitable minimum de 14 m² pour deux colocataires, auxquels s’ajoutent 9 m² pour chaque colocataire supplémentaire.

De plus, les parties privatives ne peuvent être inférieures à 9 m² pour deux colocataires. 

Le mesurage de la surface habitable est une des premières démarches à réaliser au moment de la mise en location du bien. En effet, il est impératif de la faire figurer dans l’annonce immobilière, sous peine d’amende. 

La surface mentionnée doit être précise

En effet, une erreur de plus de 5 % entre le chiffre figurant dans le contrat et la surface réelle ouvre la possibilité aux colocataires de demander une réduction du loyer.

La désignation de la chose louée

Le contrat doit indiquer : 

  • Les parties du logement réservées à l’usage privatif de chaque colocataire ;
  • Les parties à usage commun : il convient de mentionner les pièces et les éléments d’équipement communs à l’intérieur du logement (cuisine, salon…), mais également les parties de l’immeuble collectif dont tous les habitants ont l’usage (local poubelle, ascenseur, escaliers…).

Les informations financières

Le contrat de location doit comporter plusieurs informations dites “financières” : 

Informations requises Explications
Loyer
    Montant du loyer
    Modalités de paiement :
  • A terme à échoir : paiement en début de mois pour le mois à venir ;
  • A terme échu : paiement en fin de mois.
Charges locatives Modalités de calcul des charges :
  • Forfait ;
  • Charges réelles.
Loyer de référence Montant du loyer de référence si le logement se situe dans une zone tendue ou soumise à un dispositif d’encadrement des loyers
Dernier loyer acquitté par l’ancien locataire En l’absence de cette clause et en cas de silence du bailleur à la demande du locataire de l’insérer au bail, il peut obtenir la diminution du loyer auprès du juge
Travaux réalisés dans le logement Nature et montant des travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire ou depuis le dernier renouvellement du bail
Montant des dépenses théoriques par référence au DPE Indication de la consommation énergétique du logement par kWh/an/m2 et dépenses associées
Rémunération des intermédiaires en cas de recours à un agent immobilier pour louer le bien
    Montant des honoraires de l’agent répartis entre propriétaire et locataire dans le respect des plafonds légaux
    Reproduction des 3 premiers alinéas de l’article 5-I de la loi de 1989 et indication des plafonds qui y sont définis sous peine de nullité

Les annexes impératives

Le contrat de colocation doit comporter en annexe un certain nombre de documents obligatoires : 

Pour tous les contrats
    La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
    L’état des lieux d’entrée ;
    Les extraits du règlement de copropriété le cas échéant ;
    Le dossier de diagnostic technique :
  • Diagnostic de performance énergétique ;
  • Constat de risque d’exposition au plomb ;
  • Diagnostic amiante ;
  • Etat de l’installation intérieure d’électricité et de gaz ;
  • Etat des risques naturels et technologiques ;
  • Diagnostic bruit.
    L’information sur les modalités de réception des services de télévision (bien qu’il s’agisse d’un document à simple valeur informative) ;
    L’information sur les risques de pollution des sols.
Pour le bail meublé
    L'inventaire des meubles et équipements fournis au locataire
Pour le bail étudiant
    L'inventaire des meubles et équipements fournis au locataire
    Un justificatif de la situation du locataire
Pour le bail mobilité
    L'inventaire des meubles et équipements fournis au locataire
    Un justificatif de la situation du locatairenécessitant l’établissement d’un bail mobilité (carte d’étudiant, attestation de l’employeur…)

Quelles sont les règles d'une colocation ?

Le bail de colocation est encadré par plusieurs règles qui permettent d’adapter le contrat signé à la présence de plusieurs colocataires. 

Il se caractérise notamment par la possibilité pour les colocataires d’organiser leurs relations au moyen d’une charte de colocation, ou règlement intérieur de colocation. 

L’établissement de ce document se révèle souvent très intéressant, en particulier dans le cadre d’un bail solidaire unique, car il permet de répartir les dépenses et le paiement du loyer entre chacun d’entre eux. 

La charte de colocation

La loi ne comporte aucune disposition spécifique relative à la charte de colocation : à ce titre, il ne s’agit pas d’une obligation légale et son établissement est totalement libre. Il peut donc être de l’initiative du propriétaire, ou bien des colocataires eux-mêmes. 

Le règlement intérieur de colocation peut comporter plusieurs types d’informations, incluant : 

  • La liste des dépenses communes et leur mode de répartition ;
  • Les conditions de départ d’un des colocataire ;
  • Les règles d’utilisation et d’entretien des pièces ou équipements communs.
La force exécutoire de la charte de colocation dépend de ses signataires

S’il s’agit d’un document strictement interne aux colocataires, le propriétaire ne dispose d’aucun recours contre celui qui n’en respecte pas les règles. 

Le paiement du loyer et les charges locatives

Les modalités de paiement du loyer dépendent du type de contrat de colocation signé : 

  • En présence d’un bail solidaire unique : le contrat indique le loyer global dû par l’ensemble des colocataires, qui décident entre eux de sa répartition et de la part individuelle de chacun ;
  • En présence de plusieurs contrats individuels : chaque bail précise le montant du loyer dû par le colocataire à titre individuel, dont le montant varie notamment en fonction des particularités de l’espace privatif qui lui est réservé (superficie, qualité de l’équipement…).
Le montant du loyer global est parfois réglementé en fonction de la localisation du bien

En zone tendue et dans les communes soumises à un dispositif d’encadrement des loyers, le loyer global du logement ne peut excéder le loyer de référence défini chaque année par arrêté préfectoral. 

Les charges locatives peuvent être calculées : 

  • Au réel : les colocataires versent chaque mois une provision correspondant à une estimation des charges sur la base des dépenses de l’année précédente. Le propriétaire ajuste ce montant à l’occasion de la régularisation annuelle. 
  • Au forfait : le contrat définit une somme forfaitaire correspondant à une estimation des charges et que les colocataires versent chaque mois en complément du loyer. Le forfait ne peut faire l’objet d’aucune régularisation, mais il peut être révisé dans les mêmes conditions que le loyer à condition qu’elle ne soit pas disproportionnée au regard du montant précédent.

La caution et les garanties en colocation

Le propriétaire peut demander plusieurs types de garanties aux colocataires pour se prémunir contre les impayés de loyer ou les dégradations du logement :

  • Caution solidaire : le bailleur peut exiger de chaque colocataire qu’un tiers se porte caution du paiement des loyers et des frais de réparation des dégradations qui lui sont éventuellement imputables. En cas de défaillance du colocataire, le propriétaire dispose d’un recours immédiat auprès de la caution.
  • Dépôt de garantie : le dépôt de garantie versé au propriétaire au moment de l’entrée dans les lieux ne doit pas excéder 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé, ou 1 mois pour une location vide. En cas de dégradations à la fin du contrat, le bailleur peut opérer des retenues sur ce montant avant de le restituer aux colocataires. 
  • Garantie Visale : ce dispositif proposé par Action Logement tient lieu d'acte de cautionnement pour les colocataires âgés de moins de 30 ans qui remplissent les critères d’éligibilité. 
Le propriétaire peut également souscrire une assurance loyers impayés

Elle n’est toutefois pas cumulable avec le versement d’un dépôt de garantie.

La solidarité des colocataires

Lorsque les parties établissent un bail solidaire unique avec clause de solidarité, les colocataires répondent solidairement indivisiblement de l’exécution du contrat. Cela signifie que le propriétaire a le droit de se retourner contre n’importe quel colocataire en cas de défaillance de l’un d’entre eux. 

La solidarité s’étend également aux cautions de chaque colocataire. Elle est prolongée jusqu’à 6 mois après le départ de l’un d’entre eux, sauf si un remplacement lui est trouvé avant la fin de ce terme.

L’assurance du logement en colocation

Il est obligatoire d’assurer le logement. En principe, les colocataires sont libres du choix de l’assurance habitation, qui peut être individuelle ou collective : le propriétaire ne peut en effet pas les contraindre à souscrire une assurance bien spécifique.

Au moment de la signature du contrat, les parties peuvent toutefois convenir que le propriétaire souscrive une assurance pour compte. C’est donc le bailleur qui se charge d’assurer le logement. 

Le coût de la prime d’assurance est remboursé à chaque loyer. Le propriétaire peut décider de majorer sa récupération de 10 %.

Le préavis pour un contrat de colocation

Chaque colocataire peut quitter le logement à tout moment avant la fin du contrat, à condition de respecter un délai de préavis : 

  • De 1 mois pour une location meublée ;
  • De 3 mois pour une location vide.

La résiliation du bail côté locataire peut également être de l’initiative de l’ensemble des colocataires. Ils doivent alors veiller à envoyer leur lettre de congé au propriétaire en même temps pour que le contrat s’arrête simultanément pour tous. A ce titre, ils peuvent rédiger et signer une lettre de résiliation unique.

La résiliation côté propriétaire, ne peut avoir lieu qu'à l’arrivée du terme du contrat en respectant un préavis de 6 mois en location vide, ou 3 mois en location meublée. Il ne peut avancer que certains motifs précis :

  • Congé pour reprendre le logement en vue d’y habiter ou d’y héberger des proches ;
  • Congé pour vente sous réserve de respecter le droit de préemption des colocataires en leur proposant d’acheter prioritairement le logement ;
  • Congé pour motifs légitimes et sérieux.
Le propriétaire ne peut pas résilier les contrats de colocation étudiants et les baux mobilité

En raison de la durée courte de ces contrats qui ne peuvent en aucun cas être renouvelés ou reconduits tacitement, le bailleur ne dispose d’aucune faculté de résiliation en bail étudiant et en bail mobilité. 

Les aides au logement en colocation

Dans le cadre d’un bail solidaire unique, chaque colocataire est éligible aux aides personnalisées pour le logement (APL) pour la part de loyer dont il est redevable. Il doit remplir sa demande individuellement : son loyer sera partiellement pris en charge par la CAF ou la MSA selon sa situation en fonction de ses ressources. 

Pour percevoir les APL en bail de colocation, les locataires doivent remplir certains critères : 

  • Être locataire du logement au titre de résidence principale ;
  • Résider dans un bien conventionné qui respecte les critères de décence ;
  • Ne pas dépasser certains plafonds de ressources ;
  • Ne pas être rattaché au foyer fiscal des parents si ceux-ci sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Le logement doit avoir une superficie minimum

Pour ouvrir droit aux APL, le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour deux colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut compter 9 m² supplémentaires.

La fiscalité de la colocation

Le mode d’imposition des revenus locatifs est différent selon que le logement est loué vide ou meublé : 

  • Location vide : imposition dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • Location meublée : imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

FAQ

Qu'est-ce qu'un contrat de colocation ?

Une colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires (colocataires) devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par les tous colocataires, on parle alors de bail solidaire. Ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires, on parle alors d'un bail individuel.

Comment rédiger un contrat de colocation ?

Il existe trois manières différentes de rédiger un bail de colocation. L'une consiste à signer un unique bail au nom de tous les colocataires, une autre à signer autant de baux qu'il y a de colocataires, et la dernière à signer un contrat de location avec un locataire principal et plusieurs contrats de sous-location.

Pourquoi faire un contrat de colocation ?

Dans un bail de colocation unique, la clause de solidarité lie les colocataires ensemble. Chaque locataire titulaire du bail doit payer le loyer et les charges. Autrement dit, les colocataires sont solidaires entre eux, ils sont responsables des défauts de paiement des autres. Cela apporte plus de sécurité au bailleur.

Quelle différence entre location et colocation ?

La location désigne de manière générale l’occupation d’un logement en contrepartie du versement d’un loyer par une personne appelée locataire. 

On parle de colocation lorsque le bail est signé par au moins deux personnes. 

Quels sont les risques de la colocation ?

En principe, la colocation est plutôt avantageuse pour le propriétaire qui dispose de multiples recours pour obtenir le paiement du loyer en cas de défaillance de l’un des colocataires. 

L’occupation du logement par plusieurs personnes augmente toutefois le risque de dégradation du bien. Il est donc particulièrement important de bien choisir les colocataires pour récupérer le logement en bon état. 

Comment rédiger un bail de colocation ?

Pour établir un contrat de colocation, le propriétaire peut trouver facilement en ligne un modèle de bail à télécharger gratuitement. Il peut également utiliser le contrat-type qui figure en annexe de la loi Macron de 2015. 

Sachez que vous pouvez personnaliser votre contrat de colocation gratuitement avec BailFacile. Il vous suffit de remplir notre formulaire en ligne, puis de télécharger le document au format PDF. 

Peut-on avoir la garantie Visale en colocation ?

Il est tout à fait possible de bénéficier de la garantie Visale en colocation. Chaque colocataire doit alors veiller à faire sa demande de visa en ligne sur le site d’Action Logement. 

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SOMMAIRE

  • Introduction
  • Définition du bail de colocation
  • Bail solidaire ou bail individuel ?
  • Comment faire un contrat de colocation ?
  • Quelles sont les règles d'une colocation ?
  • FAQ
Bail colocation - Contrat de colocation pdf

Pour aller plus loin

Éditer un règlement intérieur de colocation gratuitement et connaitre l'essentiel sur le sujet

Quelles conditions respecter pour établir un bail de colocation meublée ?

Comment et pourquoi mettre en place un bail de colocation solidaire ?

Comment bénéficier de la CAF en colocation ?

Dans quels cas conclure un avenant au bail de colocation ?

Comment et pourquoi mettre en place un bail de colocation individuel ?

Peut-on mettre en place une colocation sans bail ? Quels sont les risques ?

Comment rédiger une lettre type de résiliation d'un bail de colocation ?

Quelles sont les étapes de la résiliation par le propriétaire d’un bail en colocation ?