Comment calculer une surface habitable et quelles pièces sont concernées ?

Pour comprendre ce qu’est une surface habitable, il faut s'en référer à l'article R.156 du Code de la construction et de l’habitation. Le texte indique en effet que « La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. »

Concrètement, la surface habitable (définie par la loi Boutin) d’un logement correspond donc à l’addition de toutes les surfaces de plancher des pièces de l’habitation. Notez qu’à ce résultat vous devrez ensuite retirer les surfaces occupées par les cages d’escalier, marches, cloisons, portes de fenêtre, etc. 

La surface habitable : un fondement de l’habitabilité d’un logement 

Démarrons par un aspect essentiel de la surface habitable. Il est indispensable d’être en capacité de fournir la surface habitable de son logement pour une raison : elle constitue l’un des critères d’habitabilité et de décence d’un bien. Pour qu’un logement puisse être proposé à la location, ce dernier doit en effet comprendre une hauteur sous plafond d’à minima 1m80. En plus de la hauteur sous plafond, votre appartement doit également disposer d’une pièce principale d’une surface minimale de 9 mètres carrés ainsi que d’une hauteur sous plafond d’à minima 2,20 mètres. 

La surface habitable obligatoire dans un contrat de location 

La surface habitable est également primordiale sur le plan administratif. Notamment, pour les logements vides, le propriétaire doit impérativement mentionner la surface habitable du bien dans le contrat de location. Ne pas l’indiquer ou mentionner une surface habitable erronée peut avoir des conséquences comme une diminution du loyer proportionnelle à l’écart existant entre la surface habitable mentionnée dans le contrat de location et celle correspondant réellement au logement.

La surface habitable minimum dans le cadre d’une location 

Si vous êtes propriétaire d’un logement (à fortiori d’un petit logement de type studio), vous devez sans doute vous demander s’il existe une surface habitable minimum en dessous de laquelle il est interdit de louer ? Et bien oui, il existe des règles en la matière. Pour que votre logement soit dans les normes, ce dernier doit prétendre à une surface habitable de 9 mètres carrés dans la pièce principale ainsi qu’une hauteur sous plafond d’a minima 2,20 mètres. On parle bien ici de pièce principale et non des autres pièces dans lesquelles ces règles ne viennent plus s’appliquer. 

La surface minimale dans un programme de construction 

Est-ce que le raisonnement est le même en matière de programme de construction ? Autrement dit, est-ce qu’au stade de la conception du logement la règle des 9 mètres par 2,20 s’applique ? Et bien pas forcément. 

L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation vient segmenter la surface habitable en fonction du nombre d’habitants de la logement. Il la divise notamment en deux parties à savoir : 

• Un quota de 14 mètres carrés (ou 33 mètres cubes) par habitant lorsque le logement est destiné à héberger moins de 4 habitants ; 
• Un total de 10 mètres carrés (ou 23 mètres cubes) au-delà de 4 habitants (par habitant). 

 En d’autres termes, cela signifie que l’on doit calculer 14 mètres carrés pour les 4 premiers habitants, puis ajouter 10 mètres carrés pour chacun des occupant suivants. 

Maintenant que vous comprenez en quoi la surface habitable est indispensable pour mettre votre bien en location, passons au point suivant : apprendre à calculer la surface habitable. La première étape consiste à connaître les pièces qui entrent dans le calcul de la surface habitable et celles qui en sont exclues. Autrement dit, savoir ce que vous allez devoir prendre en compte pour déterminer avec précision la surface de votre bien. À cet effet, entrent dans la catégorie de surface habitable :

• La chambre (ou les chambres s’il y en a plusieurs) ; 
• Le salon ; 
• La salle à manger ; 
• La cuisine ; 
• La salle de bain ; 
• Les WC ; 
• Les espaces buanderies (et placards) ; 
• Les combles (uniquement lorsqu’ils sont aménagés).

Il est important de savoir quelle la surface habitable déclarer aux impôts.

À l’inverse sont exclus de la surface habitable : 

• Les combles (lorsqu’ils ne sont pas aménagés) ; 
• Les caves ; 
• Les sous-sols ; 
• Les remises ;
• Les terrasses ; 
• Les garages : découvrez notre article dédié sur le garage et la surface habitable ; 
• Les balcons ; 
• Les toits-terrasses ;
• Les vérandas : découvrez notre article dédié sur la véranda et la surface habitable ; 
• Les espaces communs.

Pour calculer la surface habitable d'une maison, il vous suffit donc d’ajouter l’ensemble des surfaces de plancher des différentes pièces de la maison tout en excluant du calcul les combles non aménagés, le garage, la terrasse, le balcon, la loggia, le sous-sol, la cave ou toute autre pièce dans la hauteur n’excéderait pas 1m80. 

Pour ce faire, vous pouvez vous atteler à la tâche seul, en toute autonomie. Mais pour obtenir un calcul de précision, le recours à un géomètre expert peut également être une bonne option.

Passons maintenant aux différents termes que vous pourriez rencontrer en matière de surface dans le jargon immobilier. Surface utile, surface habitable, surface plancher, surface Carrez…. Si pour vous toutes ces notions se ressemblent, elles emportent toutefois certaines différences. Analysons ça ensemble. 

La surface Carrez 

La différence principale entre surface habitable et loi Carrez 

Nous l’avons vu, la surface habitable ne prend pas en compte des espaces tels que les combles, les terrasses et balcons, sous-sols et garages. Or, la loi Carrez intègre elle certains de ces espaces dans ses calculs. Ainsi les combles non aménagés et sous-sols (autre que garage et parking), entreront dans la base de calcul d’une surface Carrez (à condition toutefois que la hauteur sous plafond soit supérieure ou égale à 1m80). Or, comme vu précédemment, ce n’est pas le cas dans la surface habitable. C’est la différence principale entre les deux. 

Mais ce n’est pas tout. Une autre distinction relève quant à elle d’un point de vue légal. En effet la superficie habitable vous sera réclamée en toutes circonstances alors que la loi Carrez sera uniquement exigée dans le cadre d’une copropriété. Pour résumer, la surface habitable doit toujours être mentionnée (location ou vente). La loi Carrez se mentionne quant à elle uniquement dans un acte de vente en copropriété.   

Peut-on remplacer la loi Carrez par la surface habitable et inversement ? 

Comme nous l’évoquions précédemment, la surface habitable et la surface Carrez, ce n’est pas la même chose. Par conséquent, nous ne vous recommandons pas de substituer l’un à l’autre et inversement. Les règles de calculs étant différentes, les résultats peuvent s’en ressentir. De même, la loi Carrez porte uniquement sur les lots en copropriété, or tous les logements n’intègrent pas toujours ce statut. Il existe aussi des maisons individuelles pour lesquelles la surface Carrez n’est pas exigée.

La surface utile 

Dans le jargon immobilier, on retrouve aussi la surface utile. Définie par l’article R.353-16 du Code de la construction et de l’habitation, « la surface utile est égale à la surface habitable du logement, tel qu’elle est définie à l’article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement ».

Autrement dit, comme la surface utile peut contenir des pièces en plus, cette dernière est obligatoirement égale ou supérieure à la surface habitable. Mais concrètement, quelle est son utilité ? Et bien elle permet de calculer l’espace habitable dédié aux occupants d’un logement tout en reprenant également les surfaces consacrées à l’aménagement ainsi que celles destinées aux annexes. Elle permet ainsi de se faire une meilleure idée de toutes les possibilités que peut offrir un bien disposant par exemple d’une grande loggia ou bien d’une maison de campagne à laquelle est rattachée une importante dépendance. Pour rappel ces espaces-là ne sont pas pris en compte dans la surface habitable.

La surface de plancher 

Évoquée dans la définition même de la surface habitable, la surface de plancher est une unité de calcul de surface que l’on utilise essentiellement pour la délivrance des autorisations d’urbanisme. Elle correspond à l’addition de toutes les surfaces closes et couvertes du bien dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1 mètre 80.