La caution solidaire

L'acte de caution solidaire est le document dans lequel vous demandez à une personne physique (généralement le cercle familial) ou morale (exemple : un organisme public de type Action Logement avec le dispositif Visale) de s’engager à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.

Ce document est distinct du bail et répond à un certain formalisme. Afin d’être valide, il doit comporter :

  • Le montant du loyer ;
  • Les conditions de révision du loyer ;
  • La date de signature du bail ;
  • La durée d’engagement de la caution ;
  • Mention manuscrite du garant confirmant qu’il a pleinement conscience des obligations qu’induit cet acte ;
  • La reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il est intéressant de renforcer ce dispositif en mentionnant le nom de la caution solidaire dans le bail ; ce qui apportera d’autant plus de preuves de la mauvaise foi du garant si celui-ci venait à se dérober.

Assurez-vous qu’il n’y ait aucune rature ou erreur lors de la reproduction de la mention manuscrite, sous peine de nullité. Cela peut être source de stress et de perte de temps puisque le bailleur devra alors rééditer un nouvel exemplaire et le faire remplir à nouveau.

Dans les mois qui viennent, avec la promulgation de la loi ELAN, signer un acte de caution solidaire sera moins contraignant, car le garant n’aura plus à recopier cette mention manuscrite. Le document pourra donc être 100% digitalisé avec la signature électronique.

En combien d’exemplaires originaux doit être signée la caution ?

À minima un exemplaire, que le bailleur gardera. Le locataire et le garant peuvent, quant à eux, conserver une photocopie.

Quelle est la différence entre une caution solidaire et une caution simple ?

En cas de caution simple, le bailleur ne pourra se retourner contre le garant qu'après avoir fait les formalités de recouvrement nécessaires auprès du locataire. Vous devrez donc commencer par une procédure à l’amiable puis par voie d’huissier si cela n’aboutit pas (avec un commandement de payer).

Ce n’est qu’à l’issue de cette procédure, si elle n’est pas concluante, que vous pourrez vous retourner contre le garant. Vous lui enverrez alors une lettre en recommandée avec accusé de réception, précisant que votre démarche auprès du locataire n’a pas fonctionné et qu’il est redevable des sommes à recouvrer.

Contrairement à la caution solidaire qui permet au bailleur de s'adresser directement au garant, et ce, dès le premier mois d'impayés, sans avoir à s'interroger de la solvabilité du locataire. L’engagement du garant à rembourser ne peut néanmoins le priver d’un minimum de ressources pour vivre.

Quels documents dois-je fournir au garant ?

BailFacile vous permet de pré-remplir en ligne la caution et de la télécharger en format PDF puis de l’imprimer. Le garant n’aura qu’à recopier la mention manuscrite et signer le document.

Le propriétaire devra également avoir remis au garant une copie du bail de location.

Plus d'informations sur les annexes des contrats de location

Quels documents le garant doit fournir au propriétaire ?

Pour la crédibilité et la valeur juridique du dossier pour la caution solidaire, le garant doit obligatoirement fournir certains documents au propriétaire, notamment un : 

Justificatif d’identité :

  • Carte d’identité, passeport, permis de conduire ou titre de séjour.

Justificatif de domicile :

  • Quittance de loyer, facture de gaz ou d’électricité de moins de 3 mois.
  • Taxe foncière, titre de propriété de résidence principale.

Justificatif de revenus :

  • Copie du contrat de travail ou toute pièce attestant de l’activité professionnelle.
  • Trois derniers bulletins de salaire, justificatifs de versements de prestations sociales ou de pensions.
  • Avis d’imposition.
  • Justificatifs de revenus fonciers ou de capitaux mobiliers.

Sur quoi s'engage exactement la caution solidaire ?

La caution solidaire - qui peut être une personne physique ou morale (mécanismes publics type Visale ou société privée) - s'engage à prendre à sa charge les dettes locatives du locataire.

Celles-ci correspondent :

  • Aux impayés de loyers et charges.
  • Aux frais de remise en état du logement suite à l'état des lieux de sortie faisant apparaître des dégradations ne relevant pas d'une usure normale du bien loué.

Quel est l’impact pour le propriétaire entre un engagement à durée déterminée et un engagement à durée indéterminée ?

Dès lors que l’engagement est indéterminé, le garant peut résilier la caution solidaire à tout moment. Son engagement se termine automatiquement à la résiliation du bail (initial ou renouvelé).

En cas d’engagement déterminé, l’usage est que le garant s’engage pour la durée du bail initial ainsi que 2 renouvellements. Soit 9 ans en location vide et 3 ans en location meublée. Si à l’issue de cette période, le garant souhaite se désengager et que le locataire n’est pas capable de le remplacer, le bailleur peut décider du non renouvellement du contrat pour motifs légitimes et sérieux. Enfin, si le bail est résilié avant la période d'engagement, l'engagement du garant prend fin de fait.

Quelles sont les conditions pour demander une caution solidaire ?

Un bailleur particulier ou SCI familiale est en droit de la demander sauf s'il a souscrit par ailleurs à une assurance contre les loyers impayés (GLI). Auquel cas, il ne pourra coupler cette assurance avec une caution solidaire que si le locataire est étudiant ou apprenti.

Si le propriétaire est une société (hors SCI familiale), la caution solidaire ne peut être demandée qu'à un étudiant non boursier ou que si cette caution provient d'organismes respectant le décret du 28 décembre 2009 (de type Visale ou mécanisme spécifique de l'employeur par exemple).

Que se passe-t-il en cas de colocation ?

Deux cas de figure :

Si le bailleur décide de faire signer un bail par colocataire, il ne peut pas faire jouer de solidarité entre eux. Le garant n'est donc responsable qu'en cas de défaillance du locataire cautionné.

Si les colocataires sont tous signataires du même bail et qu'il est prévu une clause de solidarité, alors ils sont solidaires les uns des autres en cas de défaillance de paiement de l'un d'eux, même si leur quote-part individuelle du loyer a été payée.

Cette solidarité (et celle du garant) cesse au remplacement du colocataire ou le cas échéant 6 mois après la date effective de son congé comme le précise l’article 8-1 de la loi 89-462 du 23 décembre 1986 modifié par la loi Alur.

Le garant habite en outre-mer alors que mon logement est situé en métropole. Puis-je refuser sa caution solidaire ?

Non, ce qui compte, c’est que le garant réside sur le territoire français. À ce titre, la garantie d’un résident étranger en France est tout aussi recevable.

Le candidat à la location n’a pas de garant, mais me propose de prendre à sa charge une assurance loyers impayés, est-ce possible ?

Oui, de nouvelles solutions sont arrivées sur le marché, et le locataire peut maintenant souscrire directement à un contrat d’assurance, qui paiera les loyers en cas de défaillance de sa part. Cela s’apparente à une garantie contre les loyers impayés (GLI) inversée. Demandez des précisions au locataire sur ce qui est couvert, et pour combien de temps car les contrats varient d’un assureur à l’autre.