Les 9 conseils pour réussir son état des lieux

L’état des lieux d'entrée est un document décrivant l'état du logement ainsi que les équipements mis à disposition du locataire délivré lors de l'entrée dans les lieux, et servira, par la suite, de référence lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie. Ce document doit être le plus factuel et exhaustif possible. C’est sur cette base que le propriétaire pourra retenir une partie du dépôt de garantie si des dégradations ont eu lieu en cours de bail.

Signer le bail avant d’avoir fait l’état des lieux ?

Si l’état des lieux doit être réalisé au jour de la remise des clés, ce n’est pas le cas en ce qui concerne le contrat (que ce soit de la location vide, meublée, étudiante, un bail mobilité, ou de la colocation).

Le bail de location peut être signé bien avant la date d’entrée dans les lieux, qui est précisée au contrat. Dans les faits, il est signé entre 1 et 2 semaines avant l’entrée dans les lieux, afin que le locataire puisse souscrire à son assurance contre les risques locatifs et en fournir le justificatif au bailleur lors de la remise des clés.

Toutes les parties doivent être présentes lors de sa signature

L’état des lieux est établi de manière contradictoire, c’est-à-dire que le propriétaire (ou son mandataire) ainsi que le ou les locataires doivent être présents lors de sa signature. Il est signé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties au bail. La présence du garant n’est pas indispensable. En revanche, il aura droit à une copie.

Bon à savoir

Il est possible de faire réaliser cet état des lieux par un professionnel ou un huissier si les parties sont en désaccord sur certains points.

Les informations essentielles de l’état des lieux

Le décret 2016-382 du 30 mars 2016 a défini les éléments obligatoires à y faire figurer :

  • Le type d’état des lieux : à l'entrée ou à la sortie ;
  • Sa date de réalisation ;
  • L’adresse du logement loué ;
  • Les coordonnées du bailleur ;
  • En cas de réalisation par un professionnel, ses coordonnées ;
  • Le relevé des compteurs individuels d’électricité, d’eau et de gaz ;
  • Le décompte des clés remises au locataire ainsi que leur fonction (accès aux parties communes, boite aux lettres etc.) ;
  • Pour chaque pièce, la description détaillée de l’état des revêtements au sol, murs, plafonds et équipements du logement  ;
  • La signature du propriétaire, du ou des locataires ainsi que du professionnel mandaté pour sa réalisation le cas échéant.

Les faits, les faits, les faits

Soyez le plus minutieux et détaillé possible lors du remplissage de votre état des lieux. Par exemple, si une partie du parquet est rayée, notez bien son emplacement. Cela évitera de possibles malentendus en cours de bail, et vous aurez un document complet et objectif à comparer lors de la sortie du locataire, qui aura été signé par les deux parties, donc indiscutable.

En particulier :

  • Prenez le temps d’examiner chaque pièce pour éviter de devoir y retourner.
  • Examinez l’état des sols, murs et plafonds pour noter la moindre tâche, fissure ou mauvais état.
  • Examinez l’état des portes, des serrures et des fenêtres.
  • Relevez les compteurs d’eau/gaz/électricité
  • Testez la robinetterie et les sanitaires pour voir s’il n’y a pas une fuite ou du tartre qui empêcherait le bon écoulement de l’eau.
  • Vérifiez les installations électriques, de gaz et le fonctionnement des radiateurs.
  • Testez l’ensemble des interrupteurs.
  • Complétez l’état des lieux avec des photos.
L’usage de photo est possible depuis la loi Alur

Il est possible de compléter l’état des lieux par des photos depuis le 30 mars 2016. Pensez à bien annoter chaque photo et à les faire signer par chaque partie pour que leur preuve soit indiscutable lors de l’état des lieux de sortie.

Les délais pour faire l’état des lieux

L’état des lieux doit être fait au moment de la remise des clés au locataire. À la suite de sa signature, le locataire a 10 jours pour demander des modifications, s’il constate par exemple des vices ou défauts qui n’avaient pas été spécifiés. Lors du premier mois de la période de chauffe, le locataire peut aussi demander à ce que soit modifié l’état des lieux pour tout ce qui concerne les éléments de chauffage.

Que se passe-t-il en cas d’absence d’état des lieux ?

L’absence d’état des lieux ne remet pas en cause le bail, et le locataire est présumé, dans ce cas, avoir reçu un logement en bon état (article 1731 du Code civil). Il sera donc responsable des réparations si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations. Cependant, vous n’avez aucun intérêt à ne pas faire d’état des lieux. D’abord parce que le locataire peut vous y obliger via une mise en demeure en lettre recommandée, ensuite parce que cela risque de tendre vos relations avec le locataire et de provoquer des litiges facilement évitables.

Quand faire appel à un huissier ?

Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord avec le locataire, vous pouvez faire appel à un huissier dont le constat s’imposera aux deux parties.

Bon à savoir

Sachez que les tarifs sont réglementés. Il vous en coûtera 150 à 250€ selon la taille du logement. Ces frais seront à répartir équitablement entre vous et le locataire.

L’état des lieux lors de la sortie du locataire

En plus des informations mentionnées lors de l’entrée dans les lieux, il faudra ajouter :

  • Les nouvelles coordonnées du locataire ;
  • La date de réalisation de l’état des lieux de sortie ;
  • La description détaillée de chaque pièce et équipement du logement afin de constater les évolutions de leur état et pouvoir acter si des éventuelles dégradations ont eu lieu.