La gestion couranteL’avenant au bail
Augmenter le loyer suite à des travaux d’amélioration

Augmenter le loyer suite à des travaux d’amélioration

Si le bien est déjà loué au moment des travaux, la révision à la hausse est possible en cours de bail et peut se voir être impactée sur le loyer. S'il est libre de tout occupant, sa valeur locative sera revue à la hausse, dans le respect de la réglementation s’il se trouve en zone tendue.

Rappel

L’augmentation de loyer est réglementée par l’encadrement des loyers instauré en 2012, en particulier dans les zones tendues. Le bailleur peut, en effet, augmenter son loyer une fois par an. Cela est uniquement possible en présence d'une clause de révision du loyer dans le contrat de location, en se référant à L’Indice de Référence des Loyers (IRL) établi par la loi n°2005-841 du 26 juillet 2005, et publiée par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (Insee) chaque trimestre.

Les travaux d’amélioration : définition

Les travaux d’amélioration ne sont pas tous éligibles pour justifier une augmentation du loyer. Pour éviter les abus, le ministère a déclaré sur le Journal officiel du 6 avril 1992, les travaux permettant de revoir à la hausse le loyer, notamment :

  • Les travaux qui apportent plus de confort : ajout ou remplacement d’équipement ménager, ou aménagement des parties communes ;
  • Une amélioration misant sur une meilleure qualité des prestations ;
  • Une éventuelle diminution des dépenses d’entretien et d’exploitation ;
  • Des travaux de rénovation qui consistent à assurer la sécurité du logement et des habitants. 

La jurisprudence a cité quelques exemples lors de la Cour d’appel de Paris dans les années 1990, à savoir : pose de carrelage, ajout de rangement dans la salle de bain, changement en porte blindée, lecteur de carte magnétique à l’entrée d’un immeuble ou pour accès au parking, installation de digicode.

Attention

Si les travaux effectués sont en vue d’un simple entretien ou de remise aux normes, aucune hausse du loyer n’est envisageable à l’exception de l’augmentation annuelle régie l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Une augmentation de loyer plafonnée

Le bailleur est en droit d’augmenter son loyer une fois par an, et uniquement si une clause de révision le prévoit dans le bail de location. En revanche, dans le cas d’une amélioration effectuée dans les parties privatives ou communes, et qui vise à améliorer les caractéristiques de l’habitation, le montant du loyer peut augmenter, mais ne doit dépasser :

  • La moitié de la dernière année de loyer pour une nouvelle location ;
  • La dernière année de loyer pour un renouvellement de bail.
Bon à savoir

Un maximum de 15% du coût des travaux TTC est applicable pour l’augmentation du loyer, afin d’éviter d’éventuels abus, comme une augmentation soudaine et élevée du loyer pour le locataire en place.

L’augmentation du loyer à la relocation

Les travaux d’amélioration ne sont pas à confondre avec les travaux de rénovation ou d’entretien qui, eux, n’auront aucun impact sur le loyer. Ces travaux doivent avoir été exécutés entre deux locations. Le coût des travaux doit au moins atteindre 50 % des loyers annuels pour pouvoir appliquer la majoration de loyer de 15 % TTC du coût. Dans le cas où les travaux représentent plus d’une annuité de loyer, la fixation du loyer est libre.

L’augmentation du loyer en cours de bail

Le bailleur peut décider de faire des travaux afin d’améliorer le confort ou la sécurité dans le logement loué. En revanche, son exécution se fait uniquement avec l’accord du locataire en place, qui risque de voir son quotidien perturbé durant l'exécution des travaux.

Après ces travaux, le loyer pourrait être revu à la hausse, dans la limite de 15 % du coût des travaux, et sera formalisé par la rédaction d’un avenant. 

Prévenir le locataire de la hausse de loyer

Le locataire doit, toutefois, être prévenu de cette augmentation au moins 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

Exemple concret de l’augmentation du loyer

Dans le cadre d’un loyer de 1200 €

Pour une nouvelle location, le montant minimum des travaux est d’une demi annuité de loyer, soit 7200 €. Cela donne le droit à une majoration annuelle de 1080 €, soit 90 € par mois. Le nouveau loyer sera de 1290 €.

Pour un renouvellement de bail, le montant minimum passe à une annuité de loyer, soit 14400 €. Cela donne le droit à une majoration annuelle de 2160 €, soit 180 € par mois. Le nouveau loyer sera de 1380 €.