Le changement de propriétaire en cours de bail
Le changement de propriétaire en cours de bail

Le changement de propriétaire en cours de bail

Un logement peut être vendu en cours de bail. Cette vente n’a cependant aucun impact sur le contrat de location déjà établi avec le locataire lors de son entrée dans les lieux. Seules changent les coordonnées du bailleur que le nouveau propriétaire doit communiquer à l'occupant déjà présent. Le dépôt de garantie sera restitué à la fin du contrat, par le nouvel acquéreur.

Les conséquences d’un changement de propriétaire en cours de bail

Si le propriétaire souhaite vendre son logement sans locataire, il n’est pas dans l’obligation de renouveler le contrat de location à la fin du bail. Néanmoins, le bailleur doit respecter le délai de préavis entre 3 et 6 mois. Le locataire bénéficie, en effet, d’un droit de préemption. S’il ne souhaite pas prendre le logement, le propriétaire peut organiser des visites pour la vente du logement.

Le logement peut aussi être vendu en cours de bail sans pour autant impacter les conditions de location de l’occupant déjà présent.

Notre conseil

Demandez toujours la disponibilité du locataire actuel avant de planifier les rendez-vous de visite avec les acheteurs potentiels.

L’obligation de notifier son locataire de ce changement

Le nouveau propriétaire est tenu de notifier au locataire son nom, son domicile, ou les coordonnées de son mandataire. Dans le cas où le logement est acheté par une société, celle-ci devra communiquer sa dénomination et son siège social.

Bon à savoir

Ces informations permettent au locataire de continuer à respecter ses obligations, notamment le versement du loyer.

Même s’il n’est pas légalement obligatoire d’envoyer cette notification en recommandé avec accusé de réception, il est conseillé de le faire pour s’assurer que le locataire a bien réceptionné les informations du nouveau bailleur. Cela évitera bien des litiges.

Les effets du changement de propriétaire sur la caution

Si un acte de cautionnement solidaire est en place, l’engagement du garant reste intact. L’acte de caution sera remis au nouveau propriétaire. 

Attention

Cette transmission ne se fait pas si l’acte de cautionnement prévoit une fin de l’engagement en cas de changement de propriétaire.

Les effets du changement de propriétaire sur le dépôt de garantie

Il revient à l’acheteur de restituer au locataire le dépôt de garantie lors de la remise des clés en fin de bail.

À retenir

L’acheteur doit réclamer le dépôt de garantie à l’ancien propriétaire afin de pouvoir le restituer au locataire. En effet, si le vendeur du logement omet de transmettre ce dépôt de garantie au nouveau bailleur, il se verra réclamer cette somme quand le locataire quittera les lieux.

Selon l’arrêté n° 15-19169 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation le 8 septembre 2016, une fois le locataire parti, le propriétaire doit remettre le dépôt de garantie sous 2 mois.

Les effets du changement de propriétaire sur l’état des lieux

L’état des lieux sera remis directement à l’acheteur du logement. Il pourra par la suite s’y référencer pour faire l’état des lieux de sortie. En cas de dommage constaté, cela sera retenu du dépôt de garantie.

Attention

Si d’autres dommages sont constatés après le départ du locataire, il est difficile de le retenir du dépôt de garantie sauf en présence de preuves tangibles assurant que le locataire en est l’auteur.