Préavis réduit donné par le locataire : quels sont les motifs et la procédure à respecter ?

Pour rappel, le préavis est la période transitoire entre la demande de résiliation du bail par l’une des parties et le terme effectif du contrat. Ce délai existe pour donner le temps nécessaire au propriétaire de retrouver un nouveau locataire. 

Lorsque le congé est à l’initiative du locataire, le délai de préavis dépend du type de location :

• S’il s’agit d’un contrat de location non meublé (conclu pour une durée de trois ans renouvelables), le préavis par défaut est d’une durée de 3 mois ;
• Si c’est un contrat de location meublée qui a été signé (généralement pour un an renouvelable), le préavis est réduit à 1 mois, quel que soit le contexte.

Le locataire peut mettre fin au contrat de location à n’importe quel moment durant le bail, alors que le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu'à l'échéance du bail, en respectant un délai de préavis de 6 mois pour un logement vide et de 3 mois pour un bien meublé, et il doit obligatoirement motiver sa décision (congé pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux).

Pour faciliter la rotation des logements et pour aider des locataires dans des situations personnelles ou professionnelles particulières à quitter leur logement plus rapidement, la loi française prévoit 10 cas de figure où le délai de préavis d’une location non meublée à titre de résidence principale peut être réduit de trois mois à un mois.

1. Le logement se situe dans une zone tendue

C’est le cas le plus simple et le plus fréquent : le préavis en zone tendue passe d'un délai de trois mois à un délai réduit à un mois.

Cette disposition a été prise par la loi Alur du 24 mars 2014 pour tous les baux signés ou reconduits depuis cette date, puis étendue par la loi n°2015-990 du 6 août 2015 (dite loi Macron) à tous les baux de location vide, quelle que soit leur date de signature.

Les « zones tendues » correspondent à des zones géographiques où la demande locative est très élevée, par rapport à l’offre de biens à louer disponibles et entraîne des difficultés sérieuses d'accès au logement. Les pouvoirs publics ont désignés 1 149 communes situées dans 28 agglomérations de la métropole française : consultez ce simulateur pour savoir si votre logement est situé en zone tendue.

2. Le locataire obtient un premier emploi

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs permet au locataire de demander une réduction de son préavis de départ à un mois (au lieu de trois) lorsqu’il décroche un premier emploi.

En l’état actuel de la jurisprudence, un premier emploi se définit donc :

• Soit comme le premier emploi obtenu après la fin des études pour un étudiant qui entre dans la vie active ;
• Soit la prise d’un emploi qui provoque la première affiliation au régime de sécurité sociale.

Prenons l’exemple de Sofiane : lors de sa formation universitaire, alors qu’il vivait chez ses parents, il a exercé un emploi saisonnier et a été affilié à la sécurité sociale. À la fin de ses études, il a signé un contrat de location pour un appartement non meublé et en cours de bail, il a signé pour un « vrai » emploi. Dans ce cas, il s’agit bien d’un premier emploi.

3.  Réduction du préavis suite à une mutation professionnelle

Si le locataire accepte une proposition pour travailler dans un nouveau lieu (pour un nouvel emploi ou non) ou que son employeur a accepté une demande de mutation professionnelle émise par le locataire, alors le préavis peut être réduit à 1 mois. 

Ce motif est valable que la mutation soit à l’initiative de l’employeur (subie) ou du locataire (voulue). De plus, la loi n'impose aucune distance quant au lieu de mutation, le préavis réduit d'un mois s'applique donc sans condition d'éloignement. 

Pour être recevable, la date de la mutation doit coïncider avec la demande de congé. Un locataire ne peut pas prétendre au préavis réduit si la mutation a eu lieu quelques mois avant le congé ou qu’elle intervient en cours de préavis.

4. Le locataire perd involontairement son emploi (licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle…)

Pour bénéficier d’un préavis de départ réduit à 1 mois, un locataire peut invoquer la perte de son emploi, à condition que celle-ci soit indépendante de sa volonté, comme notamment :

• La fin d’un contrat à durée déterminée (CDD, mission d’intérim, etc.) ;
• Le licenciement, qu’il soit économique ou pour faute (même en cas de faute grave ou lourde) ;
• La rupture conventionnelle du contrat de travail. Bien qu’elle puisse être à l’initiative du salarié (locataire) ou de l’employeur, la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 9 juin 2016) a rappelé que la rupture conventionnelle constitue une perte d’emploi dans les deux cas.

5. Le locataire retrouve un nouvel emploi suite à une perte d'emploi

Lorsque le locataire perd son emploi (dans les conditions évoquées ci-dessus) et trouve un nouvel emploi, il peut quitter son logement après un préavis réduit d’un mois. Cette prérogative permet au locataire de se préparer plus facilement à sa prise de poste. 

Pour cela, il devra justifier de la perte d’un emploi (la démission et l’abandon de poste sont exclus) et de la signature d’un nouveau contrat de travail. La localisation de son nouveau poste n’a pas d’importance, le propriétaire bailleur n’a pas à savoir si ce nouvel emploi implique obligatoirement un changement de lieu de résidence pour son locataire. 

En pratique, les deux événements (perte et reprise d’un emploi) doivent avoir lieu durant le bail et la demande de congé doit intervenir dans les deux mois suivant la date de changement d’emploi.

6. Départ du locataire pour raison de santé justifiant un déménagement

Le préavis de départ peut également être réduit dans le cas où le locataire rencontre des problèmes de santé importants, nécessitant un changement de domicile. Pour ce faire, il devra joindre un certificat médical à sa demande de congé, stipulant que son état de santé lui impose de déménager. 

7. Le locataire bénéfice du Revenu de solidarité active (RSA)…

Après plusieurs affaires judiciaires, la jurisprudence (Cass. 3e civ, 19 octobre 2017) est claire : un locataire bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active, qui est en mesure de fournir une attestation de la CAF, peut donner congé à son bailleur dans un délai de préavis réduit à 1 mois. 

De plus, le seul fait de bénéficier du RSA est suffisant en lui-même pour profiter de cet avantage, il n’est pas nécessaire de donner une autre justification.

8.  …ou de l'Allocation adulte handicapé (AAH)

Même principe : les bénéficiaires de l'Allocation adulte handicapé peuvent prétendre à un préavis réduit pour quitter leur location vide. Cette disposition a été ajoutée dans la loi Alur de 2014.

9. Préavis de location réduit à 1 mois pour l’attribution d’un logement social

Introduite également par la loi Alur, cette disposition permet aux locataires du parc privé qui se voient attribuer un logement social, ou aux locataires HLM qui changent de logement à l’intérieur du parc social, de bénéficier du délai de préavis réduit.

10. Le locataire ou un enfant vivant dans le logement est victime de violences

Selon une étude de l’Insee de 2019, chaque année en France, environ 213 000 femmes de 18 à 75 ans sont victimes de violences physiques et/ou sexuelles commises par leur conjoint ou ex-conjoint. Et ce chiffre aurait même augmenté de 30 % lors de la crise sanitaire liée au Covid-19. 

Face à ce drame, l’Etat a mis en place plusieurs mesures (loi n°2020-936 du 30 juillet 2020) dans le but de protéger les victimes de violences conjugales. En matière de logement, cette loi permet notamment au locataire (femme ou homme) victime lui-même (ou son enfant vivant avec lui) de quitter le logement plus rapidement en bénéficiant du préavis réduit à un mois. 

Toutefois, lors de sa demande de congé, le locataire doit justifier qu’il, ou elle, bénéficie d’une ordonnance de protection et que son conjoint, partenaire de PACS, concubin, petit ami, ancien ou actuel, cohabitant ou non, fait l’objet de poursuites ou d’une condamnation. Un dépôt de plainte seul n’est pas suffisant.

Finalement, selon les situations, un préavis d'un mois sans justificatif est parfois possible.

Dans le cadre d'un départ d'une location vide, le locataire doit rédiger et transmettre une lettre de congé à son propriétaire , contenant plusieurs informations obligatoires :

• Identité et adresse du locataire et du bailleur ;
• Date prévue de départ du locataire, à compter de la réception du congé par le bailleur ;
• Rappel du délai de préavis légal (1 mois en location meublée, 3 mois en location vide) et désignation du motif ouvrant droit à un préavis réduit à 1 mois (zone tendue, perte d’emploi, état de santé, etc.) ;
• Lieu et date de rédaction du courrier, et signature du locataire ;
• Cette lettre (dédite de location) doit être accompagnée des documents nécessaires pour justifier de l’application d’un préavis réduit. 

L’information du bailleur peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ou par remise en main propre contre signature.

Quand commence le préavis de location ?

Par défaut, la jurisprudence considère que le jour de la réception de la lettre recommandée ou le jour de la signification de l’acte d’huissier ou le jour de la signature du courrier remis en main propre, correspond au démarrage du délai de préavis. 3 mois après, ou 1 mois en cas de réduction de préavis, le bail est résilié. 

Bien entendu, le locataire peut choisir la date à laquelle il souhaite quitter le logement et l’indiquer dans sa lettre de congé, à condition de respecter le délai de préavis minimum. Dans tous les cas, le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges locatives jusqu’à la fin du préavis.

Parmi les obligations contractuelles du propriétaire bailleur, la première est de « délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire ». 

Si ce n’est pas le cas, la loi autorise le départ du locataire sans préavis ni état des lieux, à condition d’avoir tenté toutes les démarches amiables auprès du bailleur et de réunir des preuves attestant de l’état du bien immobilier (la constatation d’insalubrité par le locataire seul ne suffit pas). 

La résiliation de bail sans préavis porte le plus souvent sur une installation électrique dangereuse, une très forte humidité, des coupures d’eau longues et répétées, une forte présence d’animaux nuisibles, etc. Par exemple, un locataire est-il en droit de casser le bail pour cause d'humidité dans le logement ?