Un propriétaire a-t-il le droit de visiter son logement pendant la durée du bail ?

En matière de location immobilière, le droit de visite du propriétaire bailleur (il serait plus juste de parler de droit d’accès) correspond aux quelques situations pour lesquelles ce dernier est autorisé à accéder au logement qu’il loue à son locataire.

Par principe, le locataire dispose de la jouissance exclusive du bien

Le droit de jouissance du bien donné au locataire est l’une des principales caractéristiques du contrat de location meublée ou contrat de location non meublé. En effet, d’un point de vue légal, le logement est considéré comme le domicile du locataire dès la remise des clés après signature du contrat de bail. À partir de ce moment-là, le bailleur ne dispose plus de son bien de manière libre. Cependant, combien de jeu de clés le propriétaire donne au locataire ? Il doit en donner autant qu'il y a de locataires, pour autant, peut-il garder un double ? Pas sans le notifier au locataire.

Mais un propriétaire peut-il rentrer dans le jardin de son locataire ? Non, sans accord explicite du locataire, ou sans décision de justice, il est donc strictement interdit d’entrer dans le logement ou dans les parties privatives louées (jardin, garage, cave, etc.), et ce, même en cas d’urgence (dégât des eaux par exemple).

Une visite sans permission du locataire constitue un délit

Si le propriétaire bailleur pénètre dans le logement loué sans autorisation, il porte atteinte au respect de la vie privée de ce dernier (article 9 du Code civil) et la loi assimile cet acte à une violation de domicile, délit passible d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende (article 226-4 du Code pénal). 

Quelle que soit la situation, même si le bailleur remplit les conditions pour accéder au logement (voir ci-dessous) pendant la durée du contrat de location ou en fin de bail, il ne doit donc, en aucun cas, entrer de force ou sans prévenir le locataire. En outre, il est vivement conseillé de demander une autorisation écrite au locataire.

Le propriétaire peut-il garder un double des clés de l'appartement de son locataire ?

La loi n’interdit pas au propriétaire de garder un double des clés du logement loué. Cela peut même être utile pour intervenir rapidement en cas d’absence du locataire lors d’une fuite d’eau, un début d’incendie ou en cas de perte des clés par le locataire. Cependant, il faut obtenir l’accord d’entrer du locataire, par écrit, avant de pénétrer dans le bien.

Pour permettre au propriétaire bailleur de gérer son bien en location, la loi prévoit tout de même 3 situations particulières pour lesquelles le locataire a l’obligation de laisser entrer le propriétaire dans le logement. Attention, cela ne signifie pas que le bailleur peut accéder à l’appartement ou à la maison comme bon lui semble, l’accord du locataire est toujours nécessaire.

1. Droit de visite du propriétaire pour réaliser des travaux en cours de bail

Pendant la durée du contrat de location, un propriétaire bailleur peut être amené à réaliser des travaux dans le logement loué, concernant notamment :

• L’entretien indispensable pour conserver le caractère décent du bien ou pour lutter contre les nuisibles ;
• Les travaux nécessaires pour maintenir le logement en bon état, souvent liés à la vétusté (robinet défectueux, volets roulants défaillants, etc.) ;
• Les réparations urgentes (chauffage en panne, fenêtre cassée, etc.) ;
• Les travaux destinés à améliorer la performance énergétique du bien (isolation, remplacement de radiateurs, changement du chauffe-eau, etc.) ;
• Les travaux de rénovation ou d’optimisation des parties privatives ou communes de l’immeuble qui implique la visite du logement (installation d’un digicode, entretien du balcon, etc.). 

Pour faire valoir ce droit de visite du logement pour travaux, le propriétaire bailleur doit d’abord informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre, en précisant la nature des travaux, la date prévue de début et la durée de l’intervention, l’identité des prestataires éventuels, et rappeler que les travaux peuvent être réalisés du lundi au vendredi hors jours fériés. 

Le locataire doit aussi autoriser l’accès au logement si des visites préalables sont nécessaires (prises de mesures, devis, expertises, etc.). 

2. Laisser entrer le propriétaire en fin de bail pour relouer ou vendre le logement

Lorsque le locataire envoie son préavis de départ pour résilier le bail ou que le propriétaire donne congé à son locataire dans l’objectif de vendre le bien, le propriétaire bailleur doit pouvoir accéder et faire visiter le logement aux futurs occupants pour relouer ou aux acquéreurs potentiels pour vendre. 

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire (ou tout agent immobilier mandaté) et le locataire doivent convenir des jours et plages horaires pour réaliser ces visites, dans la limite de 2 heures par jour, du lundi au samedi inclus, hors jours fériés, et à des plages horaires convenables. 

Il est aussi envisageable que le bailleur effectue des visites en l’absence du locataire, après avoir obtenu son autorisation. 

Dans tous les cas, pour éviter tout litige, il est préférable de formaliser l’accord du locataire par écrit, en rappelant les jours et horaires convenus, avec ou sans sa présence, pour l’exécution des visites.

3. Droit de visite du propriétaire pour vérifier l’entretien du bien loué une fois par an

Pour commencer, il est nécessaire de rappeler que la loi ne prévoit aucun droit de visite automatique au propriétaire pour « contrôler » ponctuellement l’état du logement. Néanmoins, il est possible d’inclure une clause de droit de visite dans le bail de location qui, une fois signé, oblige ainsi le locataire à donner accès au logement au propriétaire pour vérifier que le logement est entretenu correctement.

Il est conseillé de limiter ce droit à une visite annuelle pour que cette clause n’ait pas un caractère abusif, et de prévenir le locataire une semaine à l’avance minimum pour obtenir son autorisation.

Que faire si un défaut d’entretien est constaté lors de cette visite ?

Si le propriétaire bailleur relève un manque d’entretien important ou des dégradations dans le logement dues au locataire, ses actions sont limitées :

• Lister les problèmes (hors usure normale du logement) en s’appuyant sur l’état des lieux d’entrée, rappeler les obligations d’entretien du locataire et lui signifier que le coût des réparations et travaux éventuels sera retenu sur le dépôt de garantie. Malgré tout, il faudra attendre l’état des lieux de sortie pour agir, car rien ne présume que les dégradations seront réparées et le bien rendu en état normal d’usure à la fin du bail ;
• Autre option, plus extrême, résilier le bail de location pour motif légitimes et sérieux, si des modifications non autorisées par le propriétaire (cloison abattue, baignoire remplacée, etc.) sont constatées ou qu’il est démontré que le bien est sous-loué sans accord, par exemple.

Dans le cas où le locataire refuse l’accès au logement, bien qu’il s’agisse d’une situation listée ci-dessus, voici la démarche à suivre en tant que propriétaire bailleur :

• Tenter de trouver une solution à l’amiable, pour éviter de saisir la justice (perte importante de temps, d’argent et d’énergie) ;
• Adresser un courrier en recommandé avec accusé de réception au locataire, pour demander l’accès au logement et lui rappeler ses obligations ;
• Saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance) pour obtenir une « injonction de faire » et demander des dommages et intérêts dans le cas d’un préjudice important (une relocation ou une vente ratée du bien à cause de l’immobilisme du locataire).