Les incidents en location
Décès du locataire : quelles incidences sur le bail de location ?

Décès du locataire : quelles incidences sur le bail de location ?

Événement tragique, il arrive parfois que le locataire décède en cours de bail. La famille du défunt va se retrouver avec des droits mais aussi des obligations vis-à-vis du bail de location en cours. Des règles et procédures seront à respecter que vous soyez propriétaire du bien, ou l’ayant-droit du locataire décédé. 

Le bail est résilié si le locataire défunt vivait seul

Etape 1 : La famille prévient le propriétaire

Lorsqu’un locataire décède, le contrat est automatiquement résilié à la date de son décès sans tenir compte du préavis, et aucun membre de la famille ne peut prétendre occuper le logement à la place du locataire décédé. La seule démarche obligatoire que la famille aura à entreprendre est de prévenir le propriétaire. 

La date du décès = La date de fin du bail

La famille du défunt va donc prendre contact avec le propriétaire, par téléphone par exemple, afin de l’informer de la situation. Elle enverra par la suite un acte de décès. 

Etape 2 : La famille libère le logement

Avant de libérer le logement, la famille va devoir le vider des effets personnels du défunt. C’est souvent une étape difficile mais au combien nécessaire, puisque le propriétaire ne peut relouer son bien tant qu’elle n’est pas accomplie. Il faudra parfois du temps à la famille pour pouvoir évacuer l’appartement. Aucun délai légal n’est fixé, il faudra de nouveau prendre contact avec le bailleur afin de convenir avec lui d’une solution amiable. 

Les délais pour libérer le logement

On considère que les héritiers disposent d’un mois ou deux maximum pour déménager les effets du défunt, libérer les lieux et rendre les clés au propriétaire.

Une fois le logement débarrassé, famille et propriétaire vont pouvoir fixer une date d’état des lieux, que les héritiers signeront à la place du défunt en toute légalité.

Etape 3 : La famille s’acquitte des sommes restant dues

Bien que le bail soit résilié en date du décès du locataire, le logement reste occupé après le décès puisqu’il n’est pas encore vidé, c’est ce que nous évoquions à l’étape 2. 

Ce temps utilisé par la famille pour trier et déménager les affaires du locataire défunt, représente un coût pour le propriétaire puisqu’il ne perçoit plus de loyers. Les héritiers vont donc s’organiser pour payer une indemnité au propriétaire, correspondant au montant du loyer. Ils devront également s’acquitter des dettes locatives éventuelles du défunt : 

  • Les loyers ;
  • Les charges ;
  • Les éventuelles dégradations constatées lors de l’état des lieux.

En l’absence de recours à un notaire, la famille réglera directement les comptes avec le propriétaire bailleur. 

Bon à savoir

Il arrive souvent que l’un des héritiers soit mandaté pour effectuer l’ensemble des démarches : signature des documents, réalisation de l’état des lieux, règlement du solde.

Le bail est transféré si le défunt ne vivait pas seul 

Le droit de maintien du conjoint ou du partenaire

Un conjoint marié ou pacsé avec le défunt locataire est considéré cotitulaire du bail de location. À ce titre, il va pouvoir bénéficier d’un droit de maintien dans les lieux. Si le propriétaire n’était pas au courant de la situation marital du défunt, ce dernier va pouvoir l'en informer afin que le bail se poursuive dans les conditions établies préalablement.  

Attention

Cette règle de maintien dans les lieux du conjoint du défunt partenaire ne s’applique que dans le cadre où le bail de location est une résidence principale ! La résidence secondaire est donc exclue.

Qui peut bénéficier du transfert du bail de location

Les personnes qui vivaient avec le locataire au moment du décès, et qui peuvent prétendre au transfert du bail de location, sont donc :

  • Le conjoint ou le partenaire pacsé ;
  • Les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins 1 an à la date du décès ;
  • Les ascendants, un concubin ou les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins 1 an à la date du décès.

C’est une disposition de l’article 14 de la loi de 1989.

Pour être reconnues, ces personnes doivent adresser un courrier au propriétaire afin de l’informer du décès du locataire et lui demander d’effectuer le transfert de bail de location.

Quels sont les délais ?

La rédaction de ce courrier est laissée libre, elle n’est encadrée par aucun délai ou formalisme. Nous vous recommandons toutefois de le faire parvenir en recommandé avec accusé de réception, et de joindre un justificatif attestant de votre lien avec le défunt locataire.

Transfert de bail = Nouveau contrat de location ? 

Le transfert de bail ne donne pas lieu à la signature d’un nouveau contrat de location. Le contrat en cours se poursuit, dans les mêmes termes et conditions.

Décès du locataire en location meublée : des dispositions particulières

La transmission à la famille du défunt

La location meublée n’est pas réglementée en cas de décès du locataire, contrairement à la location vide. À moins qu’une clause soit présente dans le contrat de location, traitant du sujet de la mort du locataire (ce qui arrive très rarement), il faut se référer à l’article 1742 du Code Civil pour élucider cette question. Cet écrit stipule que le bail n'est pas résilié par la mort du locataire. 

Conséquence

Le contrat de location est automatiquement transmis aux héritiers du défunt. L'héritier souhaitant rester dans les lieux n'a donc aucune démarche spécifique à effectuer, il se contentera bien souvent de prévenir le bailleur.  

La nécessité de respecter le préavis

La situation est différente si aucun membre de la famille ne souhaite rester dans les lieux. Afin de donner congé, ils devront respecter le délai d’un mois de préavis prévu pour les locations meublées, et adresser le congé par lettre recommandée avec accusé de réception. La famille disposera de ce délai pour déménager les affaires du défunt, délai largement suffisant dans la mesure où le bien était loué meublé.