Les incidents en location
La procédure d’expulsion du locataire

La procédure d’expulsion du locataire

Troubles du voisinage, dégradations, absence d’assurance, impayés... Il arrive que la situation avec votre locataire se dégrade et qu’aucun accord amiable ne soit possible. La seule possibilité est alors de lancer une procédure d’expulsion.

Il existe différents motifs d’expulsion du locataire. Revue de de la procédure et des droits de chacun.

Le locataire n’est pas assuré contre les risques locatifs

La loi oblige le locataire à s’assurer a minima contre les risques locatifs, c’est-à-dire face aux dégâts qu’il pourrait causer aux tiers. À son entrée dans les lieux, il doit prouver au bailleur qu’il est bien assuré en lui communiquant son certificat d’assurance, puis chaque année à première demande.

Notre conseil

Si le locataire a omis de vous fournir le certificat, prenez d’abord contact avec lui. Il s’agit peut-être d’un oubli. En cas de non réaction de sa part ou de mauvaise foi, mettez-le en demeure de souscrire à une assurance.

Si un mois après mise en demeure, il n’est toujours pas en mesure de vous fournir un justificatif d’assurance, vous avez deux choix :

  • Entamer une procédure judiciaire en vue de son expulsion.
  • Souscrire pour son compte à une assurance et lui en facturer le coût avec une majoration de 10%.

Le locataire provoque des troubles du voisinage

Sachez qu’en cas de troubles de voisinage, vous avez une obligation de moyen et non de résultat. Cela signifie que les voisins pourraient vous réclamer des dommages et intérêts en cas d’inaction de votre part, alors que vous aviez par ailleurs été informé des troubles.

La première étape est bien entendu d’essayer de trouver un terrain d’entente à l’amiable. Votre locataire ne se rend peut-être pas compte des nuisances qu’il provoque.

Si cette première approche ne porte pas ses fruits, mettez en demeure le locataire de cesser les troubles.

L’ultime recours

Si le locataire n’est toujours pas de bonne volonté, employez la méthode lourde, constat d’huissier et témoignages de voisins, en vue de lancer une procédure judiciaire.

Le locataire a des impayés de loyer

C’est le cas le plus fréquent. Payer son loyer fait partie des obligations du locataire.

Au premier impayé, prenez contact immédiatement avec votre locataire pour vous assurer qu’il ne s’agit pas d’un oubli ou d’un retard ponctuel. 

À partir de quand est-ce un impayé ?

Sachez que les tribunaux considèrent qu’un loyer payé au plus tard le 10 est payé dans les temps.

Le locataire a 2 mois pour régulariser sa situation. Si passé ce délai, vous ne voyez toujours pas d’amélioration, prenez contact avec un huissier en vue de lancer la procédure de recouvrement et d’expulsion.

Les autres motifs

Le propriétaire peut aussi lancer une procédure d’expulsion en cas de dégradations ou si le locataire n’a pas remis son dépôt de garantie.

Le déroulement de la procédure

Le commandement de payer

Spécifique aux impayés, le commandement de payer est un acte effectué par huissier dans lequel le propriétaire exige du locataire le paiement des loyers en retard.

Dès réception, le locataire a 2 mois pour régulariser les impayés, faute de quoi le propriétaire pourra engager une procédure devant le juge.

Informer la CCAPEX

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du département doit être informé sous certaines conditions de la procédure de recouvrement :

  • Quand le locataire est en situation d’impayés depuis plus de 3 mois consécutifs.
  • Quand les dettes locatives représentent au moins 3 mois de loyer hors charges.

Les plafonds varient d’un département à l’autre.

La saisie du tribunal

Si le litige porte sur des sommes inférieures à 4000€, le propriétaire peut, de lui-même, déposer une requête au greffe du tribunal judiciaire dont dépend le logement.

Si le litige porte sur des sommes supérieures à 4000€, le propriétaire devra passer par un huissier qui notifiera le locataire de son assignation devant le tribunal.

En cas de sommes supérieures à 4000€, l’huissier devra également informer le préfet du département du logement, celui-ci pouvant être amené à saisir les services sociaux pour évaluer la situation et le profil du locataire.

Le rendu du jugement

Sa célérité dépendra de la présence d’une clause résolutoire dans le bail. Si cette clause est présente, le juge ne pourra que constater la résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations. La procédure s’en trouvera accélérée puisque le juge ne s’intéressera pas au fond de l’affaire.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le locataire est toujours en tort, car il n’a pas respecté ses obligations aux vues de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, le juge étudiera les arguments et pièces présentés par chacune des parties. La procédure sera donc plus longue.

Une fois le jugement rendu et l’expulsion prononcée, le propriétaire a 2 mois pour solliciter à ses frais un huissier qui va notifier le locataire du jugement. Ce dernier a alors 1 mois pour faire appel.

Que dit la clause résolutoire ?

Que le bail sera résilié en cas de :

  • Non-versement du dépôt de garantie
  • Non-souscription à une assurance contre les risques locatifs
  • Non-paiement du loyer et des charges
  • Troubles de voisinages constatés par une décision de justice

L’exécution du jugement

Si le locataire ne fait pas appel dans les 1 mois qui suivent la notification du jugement et qu’il n’a toujours pas quitter les lieux, l’huissier lui délivre un commandement de quitter les lieux.

Le locataire a alors 2 mois pour quitter le logement. S’il ne s’exécute toujours pas, l’huissier demandera le concours de la force publique. Encore une fois, ce sera aux frais du propriétaire, l’huissier devant déposer à la préfecture un dossier circonstancié reprenant les éléments de la procédure.

L’administration a dès lors qu’elle a été saisie 2 mois pour répondre à la demande de l’huissier. Une non-réponse vaudrait le rejet de la demande et engagerait alors la responsabilité de l'État. Le propriétaire serait alors fondé à demander des dommages et intérêts.

En résumé

La procédure d’expulsion est longue, coûteuse et imprévisible. Le locataire est particulièrement protégé et peut allonger les délais d’exécution de par les multiples recours à sa disposition.

Essayez à tout prix de trouver un compromis avant d’envisager l’option judiciaire, et si toutefois, vous n’aviez pas d’autre choix, faites-vous conseiller par un professionnel pour éviter les fautes de procédure.