Combien de loyers impayés avant l’expulsion ?

Lors de la mise en location d’un bien, le bailleur choisit souvent soit de souscrire à une assurance loyers impayés, soit de demander une caution solidaire à son locataire. Cela ne garantit pas pour autant l’expulsion du locataire en cas d’impayés prolongés. La décision d’expulser son locataire étant lourde de conséquences, elle ne doit pas être prise à la légère, et ne se fait pas à n’importe quel moment. Alors quand initier la procédure d’expulsion ?

Avant d’engager une procédure d’expulsion 

De manière générale, un impayé survient en raison d’un simple oubli du locataire. Il faut attendre au moins le 10 du mois avant de classer un loyer en impayé, comme le veut la jurisprudence. 

Avant d’entamer des mesures plus formelles, il est conseillé de rappeler au locataire que vous êtes toujours en attente de son loyer. Si après ce délai, le locataire ne règle pas son loyer, le bailleur doit se rapprocher :

  • Du garant du locataire si présence d’un acte de cautionnement solidaire ;
  • De son assureur qui garantit les loyers impayés (GLI) ;
  • De l’organisme Action Logement si le locataire a souscrit à la Garantie Visale ;
Le saviez-vous ?

Si le locataire bénéficie d’une aide au logement, les allocations peuvent être directement versées au propriétaire qui en fait la demande.

Le locataire est en impayé de loyer : comment réagir ?

En cas de 1er loyer impayé, le bailleur peut se montrer flexible et entamer une démarche amiable envers le locataire pour l’aviser du retard de paiement et réclamer le versement du loyer. Il est conseillé de ne pas attendre un cumul de loyer impayé avant de se rapprocher du locataire. Celui-ci pourrait avoir d’autant plus de difficultés à régler que les montants deviennent importants.

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La lettre de relance 

Une lettre de relance peut être envoyée à l’occupant du logement en soulignant ce que dit la loi du 6 juillet 1989 qui nous rappelle dans son article 7 que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”. Cette procédure servira d’appui à la démarche à l’amiable verbale, et surtout pour la concrétiser formellement par écrit.

La lettre de mise en demeure pour loyer impayé

Si suite à la lettre de relance, le locataire ne réagit pas, le bailleur peut entamer une procédure plus formelle et envoyer une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre est officielle aux yeux de la loi - en cas d’intervention de la justice - car il s'agit d’une preuve écrite des démarches amiables déjà effectuées par le bailleur. Elle marque le début d’une potentielle action en justice.

Le recours à un conciliateur de justice

Les loyers impayés sont souvent une source de tension entre le bailleur et le locataire. Parfois, la communication entre les deux parties arrive à un point où les démarches entamées n’ont plus aucun effet. À partir du moment où les relations sont tendues, il est important de faire appel à un médiateur pour apaiser les tensions et régler la situation sans avoir recours à la justice. Le but est que le locataire recouvre ses dettes au plus vite.

Le recours à la garantie loyer impayé, ou la caution solidaire

Aujourd’hui, les bailleurs cherchent à sécuriser leur location et demandent une caution solidaire au nouveau locataire. En parallèle, ils souscrivent à une Garantie de Loyer Impayé (GLI). À partir du moment où le locataire omet de régler son loyer, le bailleur peut se rapprocher du garant ou déclarer le sinistre à la GLI. Il faut savoir que la seconde procédure n’est pas des plus simples car l’assureur a besoin de pièces justificatives, notamment un commandement de payer le loyer envoyé au locataire par un huissier de justice. Mais les assurances proposent de plus en plus de prendre en charge l’ensemble de la procédure pour vous.

L’ultime recours en cas de loyer impayé : L’expulsion

Si les procédures entamées depuis le début de l’impayé ne produisent pas d’effet, le bailleur pourra à l’échéance résilier le bail pour motif légitime et sérieux. Dans le cas où le locataire refuse de quitter le logement, le propriétaire est en droit de lancer une procédure d’expulsion et un recouvrement de la dette, afin de ne pas attendre la fin du bail. 

Le commandement de payer

Un huissier est mandaté pour envoyer un commandement de payer le loyer au locataire, en appui à la clause résolutoire annexée au bail de location. Après la réception de cet acte officiel, le locataire dispose de 2 mois pour s’acquitter de sa dette. Le cas échéant, l’occupant sera déchu de son droit d’occupation.

L’assignation en justice

Le propriétaire ne peut pas expulser son locataire après quelques échecs dans les procédures effectuées. Même si l’intervention d’un huissier n’a pas porté ses fruits, à aucun moment, le bailleur ne doit expulser par ses propres moyens le locataire. L’expulsion sera exécutée par un huissier suite à la décision du juge ayant connaissance de la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Impayé de loyer et clause résolutoire

Une clause résolutoire est un acte attestant la résiliation anticipée d’un bail si le locataire omet de respecter ses obligations contractuelles. La clause n’est pas obligatoirement annexée au contrat de bail initial. En revanche, la loi est claire sur l’obligation du locataire à payer le loyer et les charges récupérables

C’est sa présence ou non dans le contrat qui définit la procédure d’expulsion: 

  • Bail avec clause résolutoire : le bailleur saisit le juge qui ne fera que constater le non paiement du loyer, sans juger le fond. La procédure est accélérée. 
  • Bail sans clause résolutoire : l’assignation du locataire est possible mais cette procédure prend plus de temps car non seulement le locataire dispose de plusieurs moyens de défenses, mais le juge jugera également le fond du dossier. Le bailleur, quant à lui, devra fournir des preuves valables pour expliquer la résiliation anticipée du bail.

En l’absence de clause résolutoire : La résiliation judiciaire

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, il faut l’intervention du tribunal judiciaire pour la résiliation du bail. Même si le locataire a manqué le paiement du loyer plusieurs mois d’affilée, le juge peut décider de ne pas résilier le bail et lui accorder un échelonnement des paiements ou des délais de paiement supplémentaires. Cela dépend principalement de la situation financière du locataire.

Attention

L’expulsion d’un locataire se fait impérativement par l’intervention d’un huissier de justice. Le bailleur n’a donc aucun droit d’exiger à un occupant avec un loyer impayé de quitter le logement. 

Il arrive que certains locataires contestent la décision du juge concernant l’expulsion et fassent appel devant la cour. Ils peuvent également demander un délai pour quitter les lieux sachant qu’ils ont 2 mois après la réception du commandement de quitter les lieux.

Procédure d’expulsion et trêve hivernale

La trêve hivernale est en place du 1er novembre au 31 mars chaque année. Pendant cette période, la loi interdit l’expulsion d’un locataire. En revanche, le locataire peut être assigné et le commandement de payer envoyé. Si le bailleur obtient un titre exécutoire, il doit attendre la fin de la trêve hivernale avant de faire appel à un huissier pour expulser le locataire.

 En résumé, pour répondre à la question “combien de loyers impayés avant l’expulsion ? ”,il faut savoir qu’il n’y a pas de durée ou de montant minimum. La procédure d’expulsion peut être entamée à partir du moment où le locataire manque à ses obligations de payer le loyer. En revanche, les mesures à prendre sont différentes selon le contrat. 

  • Pour un contrat avec clause résolutoire : le juge ne pourra que constater le non-respect de la clause prononcera la résiliation du contrat de location et l’expulsion du locataire. Par contre, il peut accorder un délai de paiement des loyers en impayés ;
  • Pour un contrat sans clause résolutoire : le juge évaluera la situation en fonction de son propre jugement, après avoir pris connaissance du fond du dossier. Il peut alors refuser l’expulsion s’il trouve la raison abusive.