L’encadrement des loyers à Paris & Lille
L’encadrement des loyers à Paris & Lille

L’encadrement des loyers à Paris & Lille

L'encadrement des loyers est un dispositif instauré par le gouvernement, avec pour objectif de limiter l'augmentation des loyers dans des zones où la demande de logement dépasse largement l’offre, afin d’éviter une flambée des loyers. 

Cette mesure s'applique dans le cas où le logement constitue la résidence principale du locataire. À Paris, l’encadrement des loyers est en vigueur pour les baux conclus depuis le 1er juillet 2019. À Lille, Hellemmes et Lomme, l’encadrement est de retour depuis le 1er mars 2020.

Encadrement des loyers à Paris

L’encadrement des loyers à Paris était en place entre 2015 et 2017. Ce dispositif a ensuite été annulé par une décision du tribunal administratif en 2017, confirmée par la cour administrative d’appel en juin 2018.

Un décret ministériel du 13 avril 2019, suivi d’un arrêté du 28 mai 2019 ont officialisé le retour du dispositif dans la capitale de façon expérimentale pour cinq ans à compter du 1er juillet 2019.

Quels logements sont concernés par l’encadrement des loyers à Paris ? 

Ce dispositif concerne exclusivement les logements loués vides ou meublés au titre de résidence principale du locataire, dans Paris intra-muros. Il s’applique aux baux signés à partir du 1er juillet 2019.

L’encadrement des loyers concerne donc à Paris jusqu’en novembre 2023 :

Ne sont pas concernés : 

  • Les baux en cours et les baux reconduits tacitement. Un locataire ayant signé un bail de trois ans en mars 2019 ne pourrait donc pas bénéficier de l’encadrement des loyers avant le renouvellement du contrat.
  • Les baux relatifs à la location seule d’une place de stationnement, d’un garage ou d’une cave

Dans le cadre d’une première location

Depuis le 1er juillet 2019, le loyer d’un logement parisien mis en location pour la première fois est fixé librement. Il ne doit cependant pas dépasser le loyer de référence majoré.

Si le précédent locataire est parti depuis au moins dix-huit mois, le bailleur peut également fixer librement le loyer d’un appartement loué à partir du 1er juillet 2019.

Dans le cadre d’une relocation

Depuis le 1er juillet 2019, le bailleur va devoir respecter un double encadrement des loyers :

  • Le loyer du locataire entrant ne peut pas dépasser le loyer du locataire précédent ;
  • Le loyer du nouveau locataire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. 
Dans les faits

Lors de l’arrivée d’un nouvel entrant, son loyer ne pourrait être supérieur à celui du locataire sortant, même si celui-ci est inférieur au loyer de référence majoré.

Dans le cadre d’une relocation avec travaux

Si le propriétaire a effectué d’importants travaux d’amélioration, ou de mise en conformité, dans le logement parisien mis en location à partir du 1er juillet 2019, il est en droit de proposer au locataire un loyer supérieur à celui du précédent locataire.

Bon à savoir

L’augmentation du loyer annuel ne peut dépasser 15% du coût réel des travaux, dans la limite du loyer de référence majoré. Le montant des travaux doit également être au moins égal à la dernière année de loyer. Pour en savoir plus sur les travaux et réparations, rendez-vous sur notre article dédié

Encadrement des loyers à Lille, Hellemmes et Lomme

La ville de Lille a souhaité expérimenter l’encadrement des loyers sur son territoire où le marché locatif privé est particulièrement tendu. Les loyers sont donc à nouveau encadrés à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020.

Un loyer de référence est fixé chaque année par le préfet sur la base des loyers constatés par l’observatoire local des loyers, lui-même agréé par le ministère. Ce loyer de référence varie selon : 

  • L’adresse du logement ;
  • L’année de construction du logement ;
  • Son nombre de pièces ; 
  • Selon qu’il soit loué en vide ou en meublé.

Quels sont les logements concernés par l’encadrement des loyers à Lille, Hellemmes et Lomme ?

Ce dispositif s’applique aux baux signés ou renouvelés après le 1er mars 2020.

Sont concernés : 

  • Le bail de location vide de trois ans ; 
  • Le bail de location meublée d’un an ;
  • Le bail étudiant ; 
  • Le bail mobilité.

Ne sont pas concernés :

  • Les logements conventionnés par l’Anah ; 
  • Les logements soumis à la loi de 1948 ;
  • Les logements HLM ; 
  • Les locations de tourisme.
Bon à savoir

Le cas de la colocation : L’encadrement des loyers s’applique également aux colocations (y compris les colocations à baux multiples).

Le propriétaire peut, toutefois, appliquer un complément de loyer lorsque le logement a des caractéristiques particulières et à condition que le loyer de base soit au niveau du loyer de référence majoré. Si un complément de loyer est appliqué, son montant et les caractéristiques le justifiant doivent être indiqués dans le bail. 

Les loyers appliqués ne peuvent dépasser ces loyers de référence que dans la limite de 20%

Sanction en cas de non-respect

Les propriétaires bailleurs qui pratiquent des loyers excessifs s’exposent à des amendes, allant jusqu’à 5 000€ pour un particulier et 15 000€ pour une SCI.

Comment fixer un loyer à Lille, Hellemmes et Lomme  ?

Dans le cadre d’une première location

La fixation est libre du loyer dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail. Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Dans le cadre d’un renouvellement de bail

En cas de loyer sous-évalué, au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire peut proposer un nouveau loyer au locataire, dans la limite du loyer de référence minoré en vigueur à la date de la proposition. 

Le locataire peut contester la réévaluation du loyer selon la procédure prévue à l’alinéa VI de l’article 140 de la loi ELAN.

Dans le cadre d’une nouvelle mise en location après MOINS de 18 mois d'inoccupation

Le loyer précédemment appliqué peut être augmenté dans la limite du loyer de référence majoré, et :

  • De l’évolution de l’IRL si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents ;
  • D’une hausse spécifique après certains travaux ; 
  • D’une hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué

Nouvelle mise en location après 18 mois d'inoccupation ou PLUS :

Le loyer peut être fixé librement dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

J’ai renseigné les informations dans le simulateur, comment obtenir les loyers de référence qui me concernent ?

Simulateurs pour Paris et Lille, Hellemmes et Lomme.
  • Le simulateur pour l’encadrement du loyer à Paris est disponible ici
  • Le simulateur pour l’encadrement du loyer à Lille Hellemmes Lomme est disponible ici.

Une fois les informations rentrées, vous obtiendrez :

  • Un loyer de référence.
  • Un loyer de référence minoré.
  • Un loyer de référence majoré.
Comment calculer mon plafond de loyer ?

Plafond du loyer = Loyer de référence majoré X Nombre de m² de surface habitable

Comment appliquer l’encadrement des loyers une fois que je connais le plafond maximal applicable à mon bien ?

Trois possibilités :

Le loyer actuel est inférieur au loyer de référence majoré : lors du renouvellement du bail ou en cas de relocation, le loyer sera le même ou pourra être révisé selon l’indice de référence des loyers si cela n’a pas été le cas lors des douze mois précédents.

Le loyer actuel est supérieur au loyer de référence majoré : au renouvellement comme à la relocation, votre loyer ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Éventuellement, en fonction de la nature de votre bien, vous pouvez demander un complément de loyer.

Enfin, le loyer est fixé librement si :

  • Le logement fait l’objet d’une première location (logement neuf ou non).
  • Le logement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois.
  • Le logement a bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

Sachez qu’un loyer supérieur au loyer de référence majoré vous expose à un recours du locataire. 

Nous vous conseillons dans ce cas d’appliquer un complément de loyer, disponible dans notre module de rédaction. La loi prévoit en effet la possibilité de dépasser légalement la limite de 20% au-dessus du loyer médian de référence, en appliquant un complément de loyer en vertu des caractéristiques exceptionnelles du logement par rapport aux autres logements du même type dans le même quartier (par exemple, une grande terrasse avec une vue dégagée ou bien la présence d’un garage).