Propriétaire bailleur : quelles sont vos obligations ?
Propriétaire bailleur : quelles sont vos obligations ?

Propriétaire bailleur : quelles sont vos obligations ?

Délivrer un logement décent, remettre certains documents obligatoires, réaliser les travaux nécessaires dans le logement … Le statut de propriétaire impose différentes obligations à l’égard de son locataire. En tant que bailleur, il est primordial de respecter chacun de ces impératifs sous peine d’encourir certaines sanctions. Pour être sûr d’agir dans votre bon droit, découvrez ou redécouvrez toutes les obligations rattachées au statut de propriétaire ainsi que les différentes pratiques fréquemment utilisées en matière de gestion locative et pourtant strictement interdites par la loi. 

Fournir au locataire un logement décent 

Qu’est-ce qu’un logement décent ? 

Démarrons par l’information la plus importante de cet article : le bailleur doit délivrer un logement décent à son locataire. Mais qu’est-ce qu’un logement décent au juste ? Pour que le critère de décence soit validé, le bien doit être en bon état d’usage et doté d’équipements qui fonctionnent. Le logement doit notamment répondre à 5 critères : 

  1. Une surface habitable minimale : La pièce principale de l’habitation doit à minima mesurer 9 m2 et être dotée d’une hauteur sous plafond équivalente à au moins 2,20 m. 
  2. Assurer la santé et la sécurité dans le logement : contrôler que le bien ne porte pas atteinte à la sécurité et la santé du locataire ;
  3. Une absence d’animaux et parasites nuisibles (attention on ne parle pas ici d'animal domestique); 
  4. Un seuil de performance énergétique maximal : La consommation d’énergie en France est limitée à 500 kWh/m2 par an (étiquette G du DPE). Attention, avec la suppression de l’étiquette G et la refonte du DPE à compter de 2025 ce seuil sera abaissé à 420 kWh/m2. 
  5. La mise à disposition de différents équipements permettant au bien d’être habitable : installation en eau potable, présente de WC, d’un coin cuisine avec évier, d’une évacuation des eaux usées…  

Quels sont les recours du locataire en cas de logement non décent ? 

Si le logement ne répond pas aux critères décents, le locataire dispose alors de plusieurs recours. 

Trouver une solution à l’amiable 

Le locataire peut dans un premier temps alerter le propriétaire de la non-conformité du bien immobilier aux critères de décence. Pour ce faire, il doit adresser un recommandé avec AR au bailleur en lui listant les problématiques rencontrées dans le bien. Dans l'ordre des choses, le propriétaire réalise ensuite les travaux nécessaires. Une fois intervenu, le logement répond au critère de décence, le locataire peut jouir paisiblement des lieux loués et l’affaire s'est réglée à l’amiable.

Engager une procédure d’injonction de faire 

Mais si le bailleur refuse de réaliser les travaux ou ne répond pas à cette information dans un délai de deux mois, alors le locataire est en droit de saisir le tribunal pour engager une procédure d’injonction de faire

Le propriétaire peut dans ce cas être condamné par le juge à : 

  • réaliser les travaux ; 
  • réduire le montant du loyer ou le suspendre totalement durant la période de travaux ; 
  • verser au locataire des dommages et intérêts ; 
  • être sanctionné sur le volet pénal lorsque la non-conformité du logement est à l’origine d’un accident qui a causé un préjudice au locataire. 

Une chose est donc certaine en matière d’obligations pour le bailleur : on ne rigole pas avec les critères de décence. 

Qui du locataire ou du propriétaire doit réaliser les travaux ? 

Nous l’avons vu, les travaux liés à la décence du logement sont exclusivement à la charge du propriétaire sous réserve de sanctions. Mais qu’en est-il des autres interventions ? 

L’entretien et les réparations réalisés par le locataire 

Les travaux prévus par une clause express 

Il est possible que des travaux de remise en état (à l’exception de ceux liés à la décence du bien) soient nécessaires au moment de l’entrée du locataire dans les lieux. Dans ce cas, le bailleur et le locataire peuvent tout à fait s’entendre à l’amiable. Concrètement, l’occupant des lieux s’engage à réaliser certains travaux dans le logement en contrepartie d’un dédommagement financier. Mais attention, vous ne pouvez pas demander simplement à votre locataire de faire tels ou tels travaux. Si vous vous êtes entendu préalablement avec ce dernier, il conviendra ensuite de prévoir une clause spécifique dans le contrat de bail précisant : 

  1. la nature des travaux dont le locataire est chargé ; 
  2. la durée des travaux. 
  3. comment le montant des travaux se répercutera sur le loyer ; 
  4. les conditions de remboursement de travaux si le locataire quitte le bien avant la fin du bail. 

Dites-vous bien que toute situation spécifique doit toujours être précisée dans le contrat de location. L’accord verbal est peut-être plus simple, mais en cas de désaccord ou de contentieux, il est également bien plus difficile à justifier. En matière de location, pensez toujours à sécuriser vos accords et à assurer vos arrières. 

Les réparations locatives 

De même, le locataire est également responsable de l’ensemble des réparations locatives ainsi que de l’entretien courant du logement. Cela concerne toutes les réparations superficielles à réaliser dans le bien comme le remplacement des joints d’une douche ou de flotteurs d’une chasse d’eau par exemple. 

Pour aller plus loin sur le sujet, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse une liste assez complète des travaux relevant des réparations locatives. Pour le reste, la répartition de ces charges est essentiellement jurisprudentielle. Elle évolue donc au fil des décisions.  

Les travaux à la charge du bailleur durant le bail 

Quant aux obligations qui pèsent sur le propriétaire en matière de travaux, c’est simple, il s’agit de toutes les réparations autres que locatives. Relèvent donc du bailleur : 

  • Les travaux visant à valoriser le bien loué : cela concerne l’installation d’équipements ou services supérieurs aux équipements existants comme la pose d’un nouveau parquet, la mise en place d’un digicode, ou d’une cuisine refaite à neuf. Même si ces travaux augmentent le confort du locataire, ils ne doivent pas impacter le montant de son loyer (sauf en cas de révision annuelle du loyer en se basant sur l’Indice de Référence des loyers). 
  • Les travaux essentiels à l’entretien du logement : il s’agit des travaux nécessaires pour maintenir le bien en bon état d’usage. Cela peut par exemple être le fait de changer une robinetterie vétuste ou des volets obsolètes. 
  • Les travaux améliorant la performance énergétique du bien immobilier : les travaux peuvent porter sur l’isolation, l’installation d’une pompe à chaleur, une chaudière moins énergivore, etc. 
  • Les travaux indispensables aux critères de décence du logement. 

Mais parfois entre les réparations locatives et celles à la charge du bailleur, la frontière est mince. Et c’est là que ça se complique. Certains travaux en principe rattachés au locataire peuvent être attribués au propriétaire lorsque c’est la vétusté de l’équipement qui est en cause. 

Si nous prenons l’exemple des joints d’une douche, ils entrent généralement dans la catégorie des réparations locatives. Mais s’ils ne fonctionnent plus en raison d’un état d’usure et de détérioration avancée, la réparation sera dans ce cas à la charge du propriétaire. Vous comprenez le principe ?

Dans les faits cela paraît logique. Un locataire qui est dans le logement depuis 2 mois par exemple ne va pas prendre en charge toutes les réparations engendrées par les précédentes mises en location successives du bien. Assurer les travaux liés à l’entretien du logement et son maintien en bon état de fonctionnement, nous l’avons vu, c’est le rôle du propriétaire. 

Quelles sont les obligations du propriétaire en matière de travaux ? 

Informer le locataire de la réalisation des travaux 

Ok, c’est confirmé, en tant que propriétaire vous êtes responsable de 90 % des travaux à réaliser dans le logement loué. Néanmoins un locataire est à l’intérieur, vous ne pouvez donc pas aller et venir dans le bien comme bon vous semble. 

Avant de passer par la case travaux, vous avez l’obligation de prévenir le locataire en lui notifiant la nature des travaux. Comment le notifier ? Cela peut être par lettre recommandée ou remise en main propre du moment que cette information précise deux éléments clés : 

  • la nature des travaux : est-ce des travaux d’amélioration ou plutôt d’urgence ? 
  • la date de début des travaux et celle de fin. 

Lorsque les travaux sont urgents (problème de chauffe-eau en janvier par exemple), alors le locataire a obligation de laisser l’accès au logement pour la bonne réalisation de l’intervention à l’exception des samedis, dimanches et jours fériés. Mais vous en conviendrez, si un dysfonctionnement urgent survient dans le logement comme un problème de chauffe-eau par exemple, le locataire est généralement le premier à souhaiter qu’il soit résolu. Dans les faits il laisse donc généralement le libre accès au logement sans aucun problème. 

Dédommager le locataire en cas de travaux de longue durée 

En tant que propriétaire, pensez également à réduire autant que possible la durée des travaux. D’ailleurs, vous ne le savez peut-être pas, mais au-delà de 21 jours de travaux, vous avez obligation de faire baisser le loyer proportionnellement à la durée des travaux. 

De même, lorsque les travaux ne sont pas conformes aux conditions prévues par la notification ou que ces derniers présentent un caractère abusif, alors le locataire a la possibilité de vous poursuivre en justice pour demander : 

  • l’interruption des travaux ; 
  • l’interdiction des travaux ; 
  • la résiliation du bail (dans le cas où les travaux rendent le bien insalubre).

Assurer une jouissance paisible des lieux loués 

Limiter les visites 

Passons maintenant à une nouvelle obligation étroitement liée aux deux précédentes : celle d’assurer la jouissance paisible des lieux loués à votre locataire. En d’autres termes, vous devez éviter les agissements qui pourraient le gêner comme laisser traîner les travaux sur une trop longue période ou vous présenter au logement n’importe quel jour et à n’importe quelle heure. Votre visite doit seulement intervenir dans certaines situations bien précises et après en avoir préalablement informé le locataire.  

Ne pas imposer d’interdits illégaux 

Vous ne pouvez pas non plus interdire à votre locataire d’inviter des proches dans le logement ou de détenir un animal de compagnie (en dehors des chiens de catégorie 1 dits « chiens dangereux » comme l’American Staffordshire terrier).

Laisser la liberté au locataire de réaliser ses propres aménagements 

La jouissance paisible des lieux loués passe aussi par l’absence de nuisances sonores ou la présence d’une isolation suffisante. Votre locataire doit se sentir bien chez lui. Il peut d’ailleurs y réaliser les aménagements qu’ils souhaitent comme repeindre les murs de la chambre ou poser de nouvelles étagères dans la salle de bain. En revanche, ses possibilités créatives se limitent à la réalisation de petits aménagements. Cela signifie qu’il ne peut pas intervenir sur des travaux de transformation type abattement d’une cloison ou transformation d’une cuisine en chambre. 

Un devoir d’information envers son locataire 

Vous pensiez que les obligations s’arrêtaient là ? Et bien non ! Une autre obligation est essentielle au bon déroulement de la location consiste à transmettre les bonnes informations au locataire au moment de la signature du bail. Son consentement ne doit être entaché d’aucun vice. À quelles informations pense-t-on ? Cela peut être : 

Vous l’aurez compris, en tant que propriétaire vous êtes tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents que ce soit au moment de la signature du bail, au cours de la location ou encore lors de la rupture du contrat. 

Les documents à adresser seront alors différents selon la date de signature du bail ainsi que la nature de la location (vide ou meublée). Vous pouvez retrouver davantage d’informations en fonction des spécificités de votre contrat de location directement sur le site du Service public. 

L’émission des quittances de loyer 

Passons à présent à cette obligation qui n’en est pas vraiment une : celle d’adresser les quittances de loyer à son locataire. Pour votre information, sachez que cette obligation en devient une à seulement deux conditions :

  1. le locataire s’est acquitté de son loyer ; 
  2. le locataire a expressément demandé à recevoir une quittance. 

Dans ce cas, vous serez obligé d’adresser à votre locataire une quittance de loyer reprenant les sommes versées par ce dernier en distinguant le prix du loyer du montant des charges. 

À savoir 

La quittance doit être adressée gratuitement au locataire, vous ne pouvez en aucun cas lui facturer les frais d’envoi. 

Abandon du logement par le locataire : quelles obligations pour le propriétaire ? 

La situation est rare, mais se doit d’être abordée : si le locataire abandonne du jour au lendemain le logement (départ à la cloche de bois), quelles sont les démarches à suivre et vos obligations pour pouvoir espérer récupérer votre bien ?  

Saisir un huissier de justice 

Lorsque tout laisse supposer que le bien est abandonné (le locataire ne répond plus au téléphone ni aux courriers, ne paie plus le loyer, le garant vous fait savoir qu’il n’occupe plus les lieux…), quelle est alors la marche à suivre ? Changer les serrures et récupérer rapidement le bien ? Et bien non. 

Dans un premier temps, il convient de saisir un huissier de justice. L’huissier se rend sur place pour adresser une mise en demeure au locataire et constater que personne n’occupe les lieux (personne ne lui ouvre). 

À compter de la mise en demeure, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour se justifier auprès du bailleur. Passé ce délai, le mandataire de justice dressera un constat d’abandon. Pourquoi ce constat d’abandon est-il important ? Le document permet à l’huissier de pénétrer dans le logement en présence du maire de la commune (agent municipal, autorité de police, gendarmerie…), ou accompagné de 2 témoins majeurs (sans lien ni avec l’huissier ni avec le bailleur). 

Une fois dans le logement, l’huissier dresse un procès-verbal ainsi qu’un inventaire des meubles laissés par le locataire lorsque le logement semble abandonné. 

La saisine du juge 

Le propriétaire peut ensuite poursuivre son action en justice et demander : 

  • la résiliation du bail ;  
  • la reprise des lieux ; 
  • la valeur marchande des biens mentionnés dans le procès-verbal de l’huissier. 

Une fois la décision du juge obtenue, le propriétaire a obligation de la signifier au locataire par voie d’huissier, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la décision. 

À savoir 

Si la requête est rejetée et que la décision se retrouve sans recours, le propriétaire bailleur peut toujours engager une procédure d’expulsion classique à l’encontre du locataire.

Nous pouvons donc conclure par le constat suivant : le propriétaire a de nombreuses obligations. Ces dernières interviennent aussi bien en amont de la mise en location du logement, que durant la vie du bail ou à la fin du contrat. Il est important de s’assurer de la tenue de chacune de ces obligations et ce durant toutes ces étapes de vie locative pour éviter les sanctions, conserver votre sécurité financière et assurer votre tranquillité de l’esprit.  

FAQ 

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire d'un appartement ?

Les travaux à la charge du propriétaire concernent l’ensemble les projets de valorisation du bien loué, les travaux nécessaires pour maintenir le logement en bon état d’usage, ceux améliorant la performance énergétique du bien ainsi que les travaux indispensables aux critères de décence du logement. 

Quelles sont les obligations du propriétaire en matière de chauffe-eau ?

Si le chauffe-eau du bien mis en location tombe en panne, les frais d'intervention et de remplacement sont exclusivement à la charge du propriétaire. Dans ce cas les travaux sont indispensables dans la mesure où ils intègrent les critères de décence du logement. Un bien loué sans possibilité d'eau chaude ou de chauffe n'est pas un logement décent.

Quelles sont les obligations du propriétaire en matière d'isolation ?

Le propriétaire a l'obligation de proposer à son locataire un logement isolé. Une habitation sans isolation thermique peut nuire à la santé de ses occupants et être par conséquent frappé du sceau de l'insalubrité.

Quelles sont les obligations du propriétaire envers son locataire ?

Un propriétaire bailleur a différentes obligations envers son locataire comme lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, réaliser certains travaux dont il est responsable, lui remettre des documents obligatoires (diagnostics techniques, état de lieux...) ou lui délivrer un logement décent. 

Quels sont les critères pour qu’un logement soit jugé décent ?

Pour être décent, le logement doit répondre à 5 critères. Il doit tout d’abord disposer d’une surface habitable minimale de 9 m2 dans la pièce principale de l’habitation, ne pas porter atteinte à la santé ou la sécurité de ses locataires. De même un logement décent se caractérise par une absence d’animaux et parasites nuisibles ainsi qu’un seuil de performance énergétique maximal fixé à 500 kWh/m2 par an (étiquette G du DPE). Enfin, un logement décent est un logement dans lequel différents équipements sont mis à disposition permettant de rendre le bien habitable.