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À propos du congé pour vente

Vous souhaitez vendre votre logement et il est néanmoins toujours occupé ? Le congé pour vente répond à un formalisme strict et ses modalités diffèrent selon que le logement soit loué vide ou meublé.

Le congé ne pourra se faire qu’à l’échéance du contrat de location et doit respecter un préavis d’au moins 6 mois en location vide ou de 3 mois en bail de location meublée.

BailFacile vous propose un modèle de lettre de congé pour vente à personnaliser et adapté à tous les types de locations encadrés par la loi Alur. A la fin de la rédaction, vous téléchargerez un document au format PDF prêt à être imprimé que vous pourrez remettre en main propre ou envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Modalités du congé pour vente en location vide

En bail de location vide, le congé pour vente vaut aussi offre de vente à l'endroit du locataire, qui a la priorité à l'achat. Celui-ci a alors deux mois pour vous faire part de sa décision. Ce délai est étendu à quatre mois s'il a l'intention de souscrire un prêt.

Ce document respecte un formalisme strict, tant dans sa forme que dans les textes de loi qu'elle doit inclure.

Nous vous aidons à lui donner toute sa force juridique et à le rédiger en toute sérénité.

Quels sont les délais légaux d'un congé pour vente en location vide ?
Le minimum légal est de 6 mois. Cependant ce délai court à compter de la réception de la lettre par le locataire. Prenez donc une marge de sécurité. Nous vous conseillons de le notifier au moins 7 mois avant l'échéance du bail.
Le locataire a-t-il toujours la priorité à l'achat ?
Non. Si l'acheteur fait partie de la famille jusqu'au 3ème degré, il aura la priorité. Cependant il doit habiter le logement dès le départ du locataire et ce pour au moins 2 ans.
Puis-je baisser le prix de vente après avoir notifié du congé pour vente ?
Non. Le locataire a alors un nouveau droit de préemption. Dans le cas où un acte notarié aurait déjà été signé il peut être annulé en justice à sa demande.
Puis-je fixer le prix de vente au locataire comme je le souhaite ?
Oui mais en respectant les conditions de marché. Vous ne pouvez pas proposer un prix déraisonnable, ce qui pourrait être interprété comme une volonté de décourager le locataire à l’achat et s’apparenter à une utilisation frauduleuse du congé pour vente.
En dehors du prix de vente, le locataire peut-il contester le congé pour vente ?
Oui, s’il arrive à prouver que vous n’êtes pas réellement vendeur. Par exemple s’il ne trouve pas trace de l’offre de vente. Dans tous les cas, c’est à lui de prouver qu’il y a eu tromperie sur les intentions du bailleur. Il devra aller en justice pour cela.
Notice d'information depuis le 1er janvier 2018
Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être obligatoirement jointe à la lettre de congé. Nous l’ajoutons automatiquement pour vous.
Que contient précisément la lettre de congé pour vente en location vide ?
Vous faites référence au bail en rappelant sa date de signature ainsi que l'adresse du logement. Vous précisez la date du congé ainsi que le montant de l'offre de vente. Enfin vous rappelez au locataire ses droits en citant l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
Modalités du congé pour vente en location meublée
En contrat de location meublée, la notification du congé est bien plus simple, le congé pour vente ne vaut pas offre d’achat. Le formalisme est donc simplifié même si le préavis de congé doit être respecté.
Quels sont les délais légaux d'un congé pour vente en meublé ?
Le minimum légal est de 3 mois. Cependant ce délai court à compter de la réception de la lettre ou de la remise en main propre du document par le locataire. Prenez donc une marge de sécurité. Nous vous conseillons de le notifier au moins 4 mois avant l'échéance du bail.
Y'a-t-il des différences entre un propriétaire particulier et une société ?
Non, au contraire de la location vide, les modalités du congé sont les mêmes.
Que contient précisément la lettre de congé pour vente en location meublée ?
Vous faites référence au bail en rappelant sa date de signature ainsi que l'adresse du logement. Vous précisez la date du congé et enfin citez l'article de loi du 6 juillet 1989 encadrant le congé pour vente en location meublée.
Modalités qui s’appliquent quel que soit le type de location
Puis-je donner congé à mon locataire avant la fin du bail ?

Non, le congé ne pourra se faire qu’à l’échéance du contrat ce quelle que soit votre situation personnelle : perte d'emploi, difficultés financières, séparation ou maladie.

Cependant, rien ne vous empêche de notifier le congé avant les 6 mois (location vide) ou 3 mois (location meublée) règlementaires de préavis, le congé sera effectif à l’échéance.

Le locataire peut-il partir avant la date du congé ?
Oui, la notification du congé pour vente n'impacte pas par ailleurs les autres dispositions légales du contrat de location. Le locataire peut partir du logement à tout moment, en respectant un délai de préavis de 3 mois en location vide et d’un mois en location meublée.
Comment le propriétaire peut donner congé au locataire ?

Le congé peut être notifié de trois manières :

  • Via une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
  • Une remise en main propre contre émargement ou récépissé.
  • Par voie d’huissier.
A quoi s’expose le propriétaire en cas de congé frauduleux ?
Un locataire qui douterait de la véracité du congé pour vente ou qui jugerait que le prix d’achat proposé en location vide est surévalué pourrait attaquer le bailleur devant le tribunal d’instance. Le juge qui constaterait un congé frauduleux peut condamner le bailleur à une amende pénale (jusqu’à 6 000€ si le bailleur est un particulier, 30 000€ si le bailleur est une société) et l’obliger à s’acquitter de dommages et intérêts.
Que se passe-t-il si le locataire est absent lors du passage du facteur ?
Le facteur laissera un avis de passage sans mentionner le nom de l'expéditeur. Le locataire a alors 15 jours pour aller chercher le recommandé à La Poste.
Le locataire refuse de réceptionner la lettre ou ne va pas la chercher à La Poste : que puis-je faire ?
Le congé n'est pas valide si le locataire ne réceptionne pas la lettre, que ce soit intentionnel ou non. Vous devrez faire appel à un huissier - à vos frais - dont le simple avis de passage suffit à dater la notification du congé.
J’ai acheté un logement occupé, puis-je donner congé au locataire quand je le souhaite ?

Si vous avez le logement alors qu’un locataire s’y trouvait, vous devrez attendre au moins un renouvellement de bail avant de pouvoir le mettre en vente. Soit en location meublée au moins un an supplémentaire et 3 ans en location vide.

Exemple :

Vous achetez le 27 juin 2018 un bien déjà occupé. Ce bien est loué vide, et le bail a été signé le 3 septembre 2016. Si le locataire ne vous donne pas congé et que vous avez pour objectif de revendre le bien, vous ne pourrez donner congé qu’à l’échéance du renouvellement du bail, soit le 3 septembre 2022 (6 ans).

Si vous avez pour objectif de faire des travaux pour valoriser le bien, il est conseillé dans cette situation de donner congé au locataire pour motifs légitimes et sérieux ; les travaux d’embellissement et de valorisation du bien étant une condition légitime pour donner congé. Dans cette situation, le congé peut être donné à l’issue du bail initial, soit dans cette exemple le 3 septembre 2019.

Le cas des locataires protégés

Si votre locataire est protégé, vous devez obligatoirement lui faire une offre de relogement dans un bien similaire au logement mis en vente. Si vous ne le faites pas, vous ne pourrez pas vous opposer au renouvellement du contrat.

Les locataires protégés sont :

  • Les locataires de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par le ministère du logement ;
  • Les locataires de moins de 65 ans qui ont la charge (au sein du même foyer fiscal) d’une personne de plus de 65 ans et dont la somme cumulée des ressources est inférieure aux plafonds en vigueur.

L’âge du locataire est calculé à la date d’échéance du bail. Si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou qu’il a des revenus inférieurs aux seuils applicables aux locataires protégé, la protection du locataire ne s’applique pas.