Certaines situations sont par nature exceptionnelles et n’ont pas été prévues par le législateur. Il s’avère dans ce cas là de faire usage de conventions particulières, conventions qui ont été validées par les jurisprudences successives et sont reconnues devant les tribunaux.

La convention concernant l’occupation temporaire d’un logement est appelée la convention d’occupation précaire. Cette convention permet aux deux parties concernées de s’accorder légalement sur une occupation du logement allant au-delà de l’échéance du bail initial.

Cet article traitera en détails ce qu’il faut savoir sur la convention d’occupation précaire : sa définition, son régime juridique, les conditions pour pouvoir l’appliquer, etc.

La convention d’occupation précaire est un contrat convenu entre le bailleur et le locataire autorisant ce dernier à occuper le logement après l’échéance de son contrat, et ce, uniquement en présence d’une circonstance exceptionnelle indépendante de la volonté des deux parties.

Dans ce cas, le preneur aura droit à une jouissance des lieux restant précaire moyennant une indemnité financière.

Au vu de son caractère singulier, n’appartenant à aucune catégorie de loi existante, certains évènements d’exception requièrent la création de textes spécifiques afin de cadrer juridiquement ce type particulier de contrat.

À cet effet, étant un contrat issu de la pratique, la jurisprudence a admis l’utilité de cette convention pour déroger au régime des baux d’habitation.

La convention d’occupation précaire n’étant pas régie par des règles particulières est cadrée par les dispositions des articles 1709 et suivants du Code Civil. 

Ainsi, ce document déroge le champ d’application du statut des baux d’habitation, professionnels et commerciaux pour voir s’appliquer les règlementations dans le cadre du contrat de louage général. 

Le contexte sanitaire et la convention d’occupation précaire

En ces temps de crise sanitaire, la nécessité de recourir à un tel document est indiquée dans la note du 23 mars 2020 du Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales. 

Elle indique que : « Pour les locataires qui avaient posé leur congé et qui n’ont pas l’obligation de partir, ils peuvent rester dans le logement après la date initialement fixée et jusqu’à la fin du confinement. Ils doivent signer une convention d’occupation précaire au bailleur. Cette convention leur donne un titre d’occupation, contractualise un report de la date de sortie et le versement d’une indemnisation d’occupation (égale au loyer). Cette convention permet de sécuriser juridiquement les locataires et les propriétaires. »

Toute personne dont la cause de précarité est légitime et prouvée peut bénéficier de ce titre d’occupant précaire.

Hormis la crise sanitaire, considérées comme circonstances exceptionnelles sont : 

• la situation transitoire de l’immeuble ;
• la situation géographique de l’immeuble ;
• le caractère temporaire de l’occupation ;
• la mise à disposition temporaire dans le cadre de l’opération de relogement des familles sans abri.

Si le bail du locataire prend fin au moment où les circonstances ne lui permettent pas de quitter le logement comme prévu, il est conseillé de signer dès que possible cette convention d’occupation précaire. Évidemment, la signature de ce document se fait uniquement à la demande du locataire qui souhaite rester plus longtemps dans le logement.

La convention peut aussi être utilisée indépendamment d’un bail signé préalablement, lorsque les circonstances l’exigent.

Même si aucun texte de loi ne parle de cette convention et qu’il est ainsi possible de faire un accord verbal, garder une trace écrite permet de cadrer cette brève location légalement et pourra vous protéger en cas de litiges.

Il faut toutefois savoir que ce document ne peut être considéré comme un bail. En revanche, si l’objet de précarité n’est pas justifié par un événement particulier, le juge requalifiera la convention en bail d’habitation (Cass. Civ. III : 29.6.94).

Ce que dit la loi

L’objectivité de cette convention étant des causes extérieures hors du contrôle des parties, la durée ne peut pas toujours être définie à l’avance. Elle peut durer tant que demeurent les circonstances concluant sa précarité (CA Caen, 14 avril 2005, n°04-441- juris data n° 2005-269852).

Son terme est ainsi marqué par la réalisation de l’évènement à une date généralement incertaine. 

Cela étant dit, s’il vous est possible de signer la convention précaire pour une durée indéterminée, liée à la fin de l'événement exceptionnel, la jurisprudence vous permet également de la signer pour une durée déterminée, durée estimée de l'événement. 

Si la convention d’occupation précaire fait suite à un bail de location

La signature de la convention d’occupation précaire n’a aucun effet sur la durée contrat de location car il ne s’agit pas d’une prolongation de la durée du bail mais d’une jouissance à titre précaire pour cause particulière. C’est un acte juridique complètement indépendant du contrat.

La fin du bail sera donc prise en compte à la date convenue lors de la signature du contrat, mais la sortie des lieux sera reportée car les circonstances l’exigent.

Si la convention d’occupation précaire est signée sans bail préalable

Même si la durée ne peut pas être estimée de par la nature exceptionnelle de l'événement, il est préférable de signer la convention pour une durée déterminée. Il vous sera possible de signer une nouvelle convention si l'événement venait à durer plus longtemps que prévu. 

Le locataire et le bailleur peuvent donner congé à tout moment en informant l’autre partie (Cass., civ. 3ème, 5 avril 2011, n° 10-30158). Il est conseillé d’envoyer la lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception. Le préavis est libre et dépend de la durée de la convention. Mais il est souvent fixé à 1 mois. 

Une des conditions de validité de la convention d’occupation précaire est la contrepartie financière modique (CA Caen : 14.4.05). En effet, le locataire à titre précaire doit verser une indemnité au propriétaire. La jurisprudence est claire là-dessus, cette redevance correspond à une somme inférieure au loyer normal, et hors charges. Elle doit être modeste car il s’agit ici de participation forfaitaire qui d’ailleurs rend plus vraisemblable l’existence de la convention d’occupation précaire (Cass. Civ. III : 29.6.94 / CA Aix en Provence : 20.3.08).

Pour les conventions signées en raison du Covid-19, l’indemnité restera le même que celui du loyer charges comprises. Ceci est mentionné dans la note du Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales du 23 et 25 mars, notamment dans « Les conséquences de la propagation du Covid-19 » ainsi que dans la rubrique « Vie quotidienne ».

La convention n’étant régie par aucune loi ne demande ni forme ni contenu particulier. Néanmoins, assurez-vous de bien détailler les conditions et obligations contractuelles des deux parties. Cela vous assure la sécurité juridique nécessaire.

Le document que nous mettons à votre disposition va reprendre les informations essentielles nécessaires pour que la convention d’occupation précaire soit valable. Il contiendra :

1. Les informations du bailleur et du locataire ;
2. Les informations sur le logement ;
3. La date de fin du bail de location ;
4. La date de prise d’effet et la durée de la convention ;
5. Les modalités financières ;
6. La durée du nouveau préavis.