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SOMMAIRE

  • Modèle de contrat de location meublé à imprimer
  • Les conditions d'un contrat de location meublé
  • Le fonctionnement d'un contrat de location meublée
  • Comment faire un bail de location meublé ?
  • FAQ

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Modèle de contrat de location meublé à imprimer

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Conditions d'un contrat de location meublé (loi Alur)

Pour être qualifié de bail meublé, la location doit remplir deux conditions : 

  • Le logement doit être meublé ;
  • Le logement est loué à titre de résidence principale.

Logement meublé

Dans un logement loué meublé (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989), le locataire doit pouvoir s’installer immédiatement dans les lieux avec uniquement ses effets personnels.

Equipements obligatoires

liste-meubles-bail-meuble

La liste est définie par décret (31 juillet 2015)  : 

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Volets, rideaux opaques ou stores dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et/ou congélateur
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Etagères de rangement ;
  • Table et sièges ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Chaque pièce doit être équipée conformément à sa destination :

  • Le salon doit contenir un canapé ou des sièges ;
  • La chambre doit contenir un lit ;
  • La cuisine doit contenir un réfrigérateur et/ou congélateur.

Inventaire conforme

L’inventaire des meubles est une obligation pour conclure un bail meublé. Il doit figurer en annexe du contrat et recenser l’ensemble du mobilier obligatoire (quantité et état). 

Les équipements additionnels fournis par le propriétaire peuvent aussi y figurer. 

Le bail meublé peut être requalifié en bail vide

Le contrat peut être requalifié en bail vide

  • s’il manque des équipements obligatoires ;
  • si l’inventaire n’a pas été réalisé.

Ex. la présence d’un canapé-lit dans le salon ne justifie pas l’absence d’un lit dans la chambre

Logement occupé à titre de résidence principale

Le logement loué doit être occupé à titre de résidence principale au minimum 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure) par : 

  • Le locataire ;
  • Son conjoint ;
  • Une personne à charge : enfants ou ascendants du locataire ou de son conjoint, âgés de plus de 65 ans et dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond, et des membres de sa famille atteints de handicap.

Dans le cas contraire, le propriétaire bailleur est en droit de donner congé au locataire (motifs légitimes et sérieux) ou d’obtenir la résiliation du bail.

Fonctionnement d'un contrat de location meublée

Le régime du bail meublé présente des particularités sur plusieurs points : 

  • Durée du contrat ;
  • Dépôt de garantie ;
  • Fixation du loyer ;
  • Calcul des charges locatives ;
  • Modification des conditions du contrat ;
  • Fin du contrat ;
  • Fiscalité.

Durée d'un bail pour un logement meublé

Le bail meublé est conclu pour au moins 1 an sauf si : 

  • Le propriétaire est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ;
  • Le propriétaire a prévu une cessation d’activité. 

Le contrat doit alors mentionner les motifs qui justifient de réduire sa durée. 

Si le locataire souhaite rester dans le logement à la fin du bail, les parties peuvent : 

  • renouveler le contrat : pour la même durée en signant un avenant du bail (combien de fois peut-on renouveler un bail meublé ?) ;
  • reconduire tacitement le contrat aux conditions du bail initial : lorsque le locataire se maintient dans les lieux à l’échéance du bail et qu’aucun avenant n’est établi.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie en bail meublé demandé par le propriétaire ne peut excéder 2 mois de loyer hors charge. 

Pour couvrir les éventuelles dégradations (logement et meubles mis à disposition), son montant est plus élevé que pour un bail vide.

À la fin du contrat, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie (remise en état et impayés de loyer). Il est toutefois tenu de justifier cette retenue au moyen de devis ou de factures à transmettre au locataire. 

Le délai de restitution du dépôt de garantie est fixé :

  • À 1 mois s’il est restitué dans son intégralité ;
  • À 2 mois en cas de retenue sur le montant. 
Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire

Le dépôt de garantie revêt un caractère simplement facultatif. Veillez donc à prévoir dans le contrat une clause précisant son montant. Dans le cas contraire, vous ne pourrez pas l’exiger du locataire.

Loyer

Le loyer est : 

  • librement fixé (sauf zone tendue ou soumise à l’encadrement des loyers)
  • inférieur au loyer de référence (révisé annuellement par arrêté préfectoral)

Le propriétaire peut toutefois exiger un complément de loyer si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, lave-vaisselle, point de vue privilégié sur un monument historique…).

Le montant du loyer peut être réévalué annuellement si le contrat comporte une clause d’indexation, ou au renouvellement du bail meublé. La révision du loyer s’effectue en fonction de l’indice de références des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee.

Charges locatives

Pour une location meublée, 2 modes de calcul des charges locatives sont possibles.

Calcul au réel

Chaque mois, le locataire verse en plus du loyer une provision correspondant à une estimation des charges. Le propriétaire procède alors à une régularisation annuelle basée sur les dépenses réelles. Soit en réclamant un complément de charges, soit en versant le trop-perçu.

Calcul au forfait

Le locataire verse chaque mois un montant fixe défini à la signature du bail. Aucune régularisation n’est envisageable. Il est toutefois possible de réviser ce montant au renouvellement du bail. 

Modification des conditions du bail meublé

Le propriétaire peut modifier les conditions du bail à chaque renouvellement du bail, à condition d’ informer le locataire au moins 3 mois avant son échéance. 

Fin du contrat de location meublé

Résiliation par le locataire

Le locataire peut résilier le bail à tout moment sans motiver sa décision. Il doit toutefois notifier le congé au propriétaire au moins 1 mois avant son départ. 

Résiliation par le propriétaire

Le propriétaire peut uniquement résilier le bail (au moins 3 mois avant son expiration) pour des motifs spécifiques :

Le droit de préemption du locataire en cas de vente d’un bien meublé

Lorsque le congé est motivé par la vente du logement, le locataire d’un bien meublé ne dispose d’aucun droit de préemption. Il doit donc quitter le logement à la fin du bail. 

Fiscalité du bail meublé

Les revenus générés par une location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

En fonction du montant des loyers annuels, le propriétaire relève : 

  • Du régime des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) si les revenus annuels n’excèdent pas un plafond fixé à 23 000 €. Ils doivent être inférieurs à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal. 
  • Du régime des loueurs en meublé professionnels (LMP) si les loyers dépassent le plafond de 23 000 € ou s’ils sont plus importants que les autres revenus du foyer.

Comment faire un bail de location meublé ?

L’utilisation d’un contrat-type est obligatoire depuis le 1er août 2015. Un contrat de bail meublé doit contenir : 

  • 8 mentions obligatoires ; 
  • 7 annexes impératives.

8 mentions obligatoires

Le contrat de location meublé doit impérativement comporter un certain nombre de mentions :

  1. Les coordonnées du bailleur ;
  2. L’identité du locataire ;
  3. L'identifiant fiscal du logement
  4. La date de prise d’effet et durée du contrat ;
  5. La consistance, la destination et la surface habitable du bien ;
  6. La désignation de la chose louée ; 
  7. Une mention légale sur l’amélioration des rapports locatifs ;
  8. Les informations financières.

Coordonnées du bailleur et l’identité du locataire

Le contrat doit faire mention des coordonnées (nom, du prénom et de l’adresse de la résidence principale) de chaque partie : 

  • Le propriétaire ;
  • Le locataire ;
  • Le mandataire si la gestion locative a été confié à ce dernier.
Le cas du bien en indivision

Lorsque le logement est détenu en indivision par plusieurs propriétaires, chacun d’entre eux doit être mentionné au contrat. Ils doivent également indiquer s’ils conviennent qu’un seul d’entre eux se charge de la gestion locative en tant que mandataire des indivisaires.

Identifiant fiscal du logement

Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle mention obligatoire figure sur chaque bail de location. Cette mention est nommée “Identifiant fiscal du logement”. Ce numéro se compose de 12 caractères numériques. Propre à chaque bien, il est disponible dans le compte personnel des bailleurs sur le site impots.gouv.fr.

Date de prise d’effet et durée du contrat

La durée du bail meublé ne peut être inférieure à 1 an, ou 9 mois si le locataire justifie du statut d’étudiant. 

Les parties peuvent également décider d’une date de prise d’effet différée par rapport à la date de signature du bail. Cette information doit être mentionnée dans le contrat : dans le cas contraire, il débute à compter du jour de sa signature. 

Consistance, destination et surface habitable

Le contrat de location meublé doit indiquer : 

  • La consistance du bien : s’il s’agit d’un studio, d’un T1… ;
  • Sa destination : s’il s’agit d’un bail d’habitation, ou d’un bail mixte permettant au locataire d’y habiter et d’y exercer une activité professionnelle libérale. Le cas échéant, le contrat est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier, ou de 6 ans s’il s’agit d’un professionnel ;
  • La surface habitable : en cas d’erreur de plus de 5 % entre la surface indiquée et réelle, le locataire est en droit de demander une réduction de loyer. 

Désignation de la chose louée

Le bail meublé doit décrire clairement : 

  • Les parties du bien réservées à l’usage privatif du locataire : appartement, cave, dépendances... ;
  • Les parties de l’immeuble collectif à usage commun : cour, local poubelle, ascenseur…

Le contrat doit également énumérer les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication figurant dans le logement.

Mention légale sur l’amélioration des rapports locatifs

Il est obligatoirement indiqué au sein du bail que “Le contrat de location est un bail mobilité régi par le titre 1er ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (si la phrase n'est pas écrite, le bail mobilité n'est pas applicable)”.

Informations financières

Le contrat de location doit comporter plusieurs informations dites “financières” :

Informations requises Explications
Loyer
    Montant du loyer
    Modalités de paiement :
  • A terme à échoir : paiement en début de mois pour le mois à venir ;
  • A terme échu : paiement en fin de mois.
Charges locatives Modalités de calcul des charges :
  • Forfait ;
  • Charges réelles.
Loyer de référence Montant du loyer de référence si le logement se situe dans une zone tendue ou soumise à un dispositif d’encadrement des loyers
Dernier loyer acquitté par l’ancien locataire En l’absence de cette clause et en cas de silence du bailleur à la demande du locataire de l’insérer au bail, il peut obtenir la diminution du loyer auprès du juge
Travaux réalisés dans le logement Nature et montant des travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire ou depuis le dernier renouvellement du bail
Montant des dépenses théoriques par référence au DPE Indication de la consommation énergétique du logement par kWh/an/m2 et dépenses associées
Rémunération des intermédiaires en cas de recours à un agent immobilier pour louer le bien
    Montant des honoraires de l’agent répartis entre propriétaire et locataire dans le respect des plafonds légaux
    Reproduction des 3 premiers alinéas de l’article 5-I de la loi de 1989 et indication des plafonds qui y sont définis sous peine de nullité
Quelles sont les clauses particulières facultatives ?
  • Clause résolutoire : le propriétaire peut résilier le contrat de manière anticipée en cas de manquement du locataire à ses obligations (impayé de loyer, non-versement du dépôt de garantie, troubles du voisinage…) Découvrez à ce sujet la durée de préavis d'un propriétaire en bail meublé ;
  • Clause de dépôt de garantie : le versement d’un dépôt de garantie au début de la location doit être expressément prévue dans le bail ;
  • Clause travaux : le locataire peut réaliser des travaux (incombant normalement au propriétaire) en contrepartie d’une réduction temporaire de loyer. 

7 annexes impératives

Plusieurs documents doivent figurer en annexe du contrat de location meublé :

  1. La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
  2. L’état des lieux d’entrée ;
  3. L’extrait du règlement de copropriété le cas échéant ;
  4. Le dossier de diagnostics techniques ; 
  5. Une information sur les modalités de réception des services de télévision ;
  6. Une information sur les risques de pollution des sols ;
  7. L’inventaire des meubles et des éléments d’équipement présents dans le logement.

FAQ

Qu'est-ce qu'un contrat de location meublée ?

Un contrat de location meublée (ou bail meublé) est un contrat conclu entre un bailleur, qui va mettre à disposition un logement meublé, et un locataire qui va occuper le logement en échange d'un loyer. Comme son nom l'indique, ce logement peut donc être habité en l'état. Aucun aménagement n'est nécessaire de la part du locataire.

Comment rédiger un contrat de location meublée ?

Il est conseillé de rédiger le contrat de bail meublé en utilisant un contrat type, mais il est également possible de le réaliser sur papier libre. Il doit avoir la forme d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.

Pourquoi faire un contrat de location meublée ?

C'est le contrat de location meublée qui permet de matérialiser les droits et obligations du locataire et du propriétaire d'un bien. ll permet de formaliser la location et sert de référence en cas de litige.

Quand peut-on résilier un bail de location meublé ?

Le locataire d’un logement meublé peut résilier le contrat de location à tout moment en respectant un délai de préavis d’1 mois. 

Le propriétaire, quant à lui, ne peut mettre fin au bail qu’au moins 6 mois avant son échéance et uniquement pour certains motifs : 

  • Vente du logement ;
  • Reprise du logement pour y habiter ou pour y héberger des proches ;
  • Congé pour motifs légitimes et sérieux. 

Quelle est la durée minimale d'un bail de location meublé ?

Un contrat de location meublé est conclu pour une durée d’1 an minimum, renouvelable ou reconductible tacitement. 

Cette durée peut toutefois être réduite à 9 mois minimum si le locataire est étudiant. Un justificatif de son statut d’étudiant doit toutefois être joint au contrat. 

Quels sont les documents que doit fournir le bailleur pour une location meublée ?

Le bailleur doit joindre plusieurs documents au contrat de location meublé : 

  • Un exemplaire original de l’état des lieux d’entrée et de l’inventaire des meubles complété et signé conjointement par les deux parties ;
  • Le dossier de diagnostics techniques complet
  • Une information sur les modalités de réception des services de télévision ;
  • Une information sur les risques de pollution des sols ;
  • L’extrait de règlement de copropriété ;
  • La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs.
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SOMMAIRE

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  • Le fonctionnement d'un contrat de location meublée
  • Comment faire un bail de location meublé ?
  • FAQ
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Pour aller plus loin

Quelles durées pour les différents types de contrat de location meublée ?

Comment mettre un place un bail meublé étudiant ?

Quel contrat choisir pour une location meublée de courte durée ?

Quand et comment donner un préavis pour un bail meublé côté propriétaire ?

Comment fonctionne le dépôt de garantie en bail meublé ?

Faire un bail meublé en colocation : règles spécifiques et contrats spéciaux

Comment rédiger un contrat de location meublée simplifié ?

Quelles sont les conditions de renouvellement d'un bail meublé ?

Pourquoi et comment transformer un bail non meublé en bail meublé ?

Quel type de bail meublé choisir pour louer sa résidence secondaire ?

Quelles sont les conditions d'un congé pour vente en bail meublé ?

Combien de fois peut-on renouveler un bail meublé ?