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À propos du bail de location meublée

Modèle de bail de location meublée

BailFacile propose un modèle de contrat de location meublée gratuit à personnaliser puis à télécharger au format PDF. Vous pouvez ensuite l’imprimer ou le signer à distance avec la signature électronique.

Environnement légal propre à la location meublée, liste des diagnostics obligatoires et clauses personnalisées, vous rédigez en quelques minutes un bail meublé sur mesure.

Que vous souhaitiez louer un appartement, une maison ou tout simplement une chambre, notre formulaire s’adapte à votre situation et à vos objectifs locatifs, vous êtes ainsi certain de commencer votre location en toute sérénité.

Définition du bail de location meublée

Le bail de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, le ou les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale en échange d’une contrepartie financière.

Est considérée comme résidence principale tout logement occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année.

Le contrat de location meublée est très réglementé. Il doit respecter les nombreuses dispositions de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Il est à noter que l'entrée en vigueur prochaine de la nouvelle loi sur l'évolution du logement et l'aménagement numérique (ELAN), prévue pour le dernier trimestre 2018, offrira une nouvelle option contractuelle pour les bailleurs souhaitant faire du meublé, le bail mobilité.

La location saisonnière, de résidence secondaire ou les dépendances louées séparément (parking) sont quant à elles soumises à une règlementation moins contraignante.

La liste des meubles qui doivent être mis à disposition à minima dans le cadre d’un bail de location meublée a été définie par la loi Alur.

Cette liste comprend :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Etagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La loi ne rentre pas dans le détail sur l’électroménager. Libre au propriétaire de mettre à disposition un lave-linge, lave-vaisselle ou du petit électroménager afin de valoriser le logement et demander un loyer plus élevé.

Forme et contenu du bail de location meublée

Un bail de location meublé doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend soit la forme d’un acte seing-privé (le plus commun), soit celle d’un acte authentique signé devant notaire.

La loi Alur a introduit un bail type à respecter sous peine d’invalidité.

Il se présente sous la forme suivante :

  1. Informations sur les parties
    • Coordonnées des parties prenantes au contrat
  2. Informations sur le logement
    • Caractéristiques du logement (nombre de pièces, métrage, équipements etc.)
    • Destination des locaux
  3. Date de prise d’effet et durée du contrat
    • Date d’entrée dans les lieux
    • Durée du contrat
  4. Conditions financières
    • Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision
    • Montant des charges récupérables
    • Montant du dépôt de garantie
  5. Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
  6. Clauses spécifiques au contrat
  7. Annexes
  8. Diagnostics techniques
Durée du bail de location meublée

La durée minimale est d’un an, que le bailleur soit un particulier ou une société. Le contrat est renouvelable tacitement. Si le locataire est étudiant, il est possible d’établir un bail meublé de 9 mois non renouvelable.

La fixation du loyer en bail de location meublée

La fixation du loyer a été étroitement régulée par la loi Alur. Plusieurs facteurs rentrent en compte comme les travaux réalisés, un loyer manifestement sous-évalué ou si c’est une première mise en location.

De plus, les modalités d’application changent en fonction de la localisation du logement :

  • Paris et Lille : deux décisions de justice ont annulé l'encadrement des loyers fin 2017. Lille et Paris restent en zone tendue.
  • Zones tendues : Les modalités d’augmentation du loyer sont encadrées. Pas de loyer maximum.
  • Reste du territoire : La fixation du prix du loyer est libre que ce soit en cas de première location ou de relocation.

Il est possible de demander un complément de loyer si les équipements mis à la disposition du locataire confèrent un confort supérieur (exemple d’une cuisine équipée haut de gamme).

Consultez notre article dédié à la fixation du loyer pour en savoir plus.

Les charges en location meublée

Le bailleur a le choix entre les charges réelles et forfaitaires.

En cas de charges réelles, le bailleur estime le montant des charges annuelles et demande au locataire une provision mensuelle consignée dans le modèle de bail type.

La régularisation des charges intervient une fois par an, à partir des dépenses réelles constatées et/ou lorsque les comptes de la copropriété sont clôturés. Le bailleur fournit alors au locataire par voie postale la liste des charges récupérables pour l’année imputables au logement et demande un complément ou rembourse le trop-perçu.

Sachez que le propriétaire doit tenir à disposition du locataire tous les justificatifs jusqu’à 6 mois après la régularisation des charges.

En cas de charges au forfait, le bailleur estime le montant des charges à venir sur l’année ou 9 prochains mois (locataire étudiant) et fixe un montant mensuel forfaitaire.

Ce système est bien plus simple puisqu’il n’y a aucune régularisation de charges à faire.

Il est en revanche important de bien calculer ce montant car une fois définies les charges ne pourront évoluer qu’en fonction de l’indice de révision du loyer et seulement si une clause le prévoit.

Modalités du congé en bail de location meublée

Pour le bailleur, le préavis est d’au moins 3 mois avant l’échéance du bail.
Le congé doit être motivé par une vente, la reprise du logement pour y loger sa famille ou pour un motif légitime et sérieux (en cas de retards répétés de paiement par exemple).

La lettre de congé peut tout à fait être envoyée en cours de bail, le congé ne s’appliquera qu’à son échéance.

Pour le locataire, le préavis est d’au moins un mois que ce soit en location meublée classique ou étudiante.

Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.

Pour chaque partie, le congé est notifié par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé court à compter de la date de réception de cette lettre. Mieux vaut donc prendre quelques semaines de sécurité pour être assuré de respecter les délais de préavis légaux.

Renouvellement du bail de location meublée

A défaut de congé donné par le locataire ou le propriétaire, le contrat de location meublée est renouvelé tacitement de sa durée initiale. Le bail étudiant de 9 mois n’est pas renouvelable, il conviendra de signer un nouveau bail si les parties souhaitent continuer la location.

Dépôt de garantie et caution solidaire du bail de location meublée

Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges en location meublée. Au départ du locataire, ce dépôt est à restituer sous un mois si l’état des lieux de sortie n’a pas fait apparaitre de différences avec l’état des lieux d’entrée. Si des dégradations sont constatées, le bailleur a jusqu’à 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie, le temps de faire établir un devis des réparations à la charge du locataire.

Si le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur est en droit de conserver 20% du montant du dépôt de garantie pour régulariser les charges, en l’attente de la clôture des comptes annuels de la copropriété.

La caution solidaire est un document dans lequel le garant s’engage à payer la dette locative du locataire en cas de défaillance. Elle peut correspondre à :

  • Des dégradations constatées lors de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et qui ne relèvent pas d’une usure normale du logement.
  • Des impayés de loyer.

Les modalités du cautionnement solidaire ne changent pas que bail soit pour une location vide ou meublée.

Assurance contre les loyers impayés (GLI) : Il n’est pas possible de combiner une assurance de ce type avec une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Annexes obligatoires et diagnostics du bail de location meublée

Les annexes obligatoires sont :

  • L’état des lieux ;
  • L’inventaire des meubles ;
  • L’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
  • La notice d’information dite « Alur », portant sur l’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires ;
  • Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables ;
  • Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives.

Peuvent s’ajouter l’acte de cautionnement solidaire, l’extrait de règlement de copropriété ainsi qu’une note écrite sur les causes des sinistres provoqués par une catastrophe naturelle ou technologique et ayant donné lieu à une indemnisation par l’assurance.

En plus de cela s’ajoutent les diagnostics techniques dont la liste varie en fonction du type d’immeuble, de sa date de construction et des caractéristiques des installations du logement. Consultez notre article pour en savoir plus.

Questions fréquentes

Est-il possible de résilier un bail meublé avant son terme ?

La résiliation d’un bail de location meublée est encadrée par la loi Alur.

Côté locataire, la résiliation du contrat de location peut se faire à tout moment, en respectant un préavis d’un mois et sans besoin d’en justifier la raison.

Côté propriétaire, la résiliation du contrat de bail ne peut se faire qu’à son échéance, en respectant un préavis de 3 mois et pour des raisons bien précises :

  • La vente du logement.
  • La reprise du logement pour y habiter ou y faire habiter un proche.
  • Des motifs légitimes et sérieux.

Pour chaque partie, la notification du congé peut se faire via :

  • La remise de la lettre de congé en main propre contre récépissé ou émargement ;
  • L’envoi de la lettre en recommandé avec accusé de réception ;
  • Une notification par huissier.

Consultez notre article détaillé sur le sujet si vous souhaitez en savoir plus.

Quels sont les bonnes pratiques en termes d’ameublement ?

Comme nous l’avons vu plus haut, le contrat de location meublée répond à des obligations en termes de meubles mis à la disposition du locataire.

En dehors de ces obligations légales, voici quelques conseils pour bien aménager le logement :

  • Privilégiez un mobilier facile à entretenir et simple à utiliser. Vous éviterez ainsi les erreurs de manipulations qui peuvent endommager les meubles ou les équipements et limiterez les coups de fil de votre locataire sur leur bonne utilisation.
  • Soignez également la décoration. Il est aujourd’hui facile de donner du cachet à un logement à peu de frais. Partez sur des tons clairs et une décoration épurée pour satisfaire le plus grand nombre.
  • Choisissez un revêtement au sol facile d’entretien et de bonne qualité.
  • Si le marché local est particulièrement compétitif, ajoutez des équipements non-obligatoires comme un lave-vaisselle et du petit électro-ménager comme une cafetière à dosette. Cela peut faire la différence lors des visites.

Ces bons réflexes vous permettront de limiter la vacance locative et de mieux valoriser le logement.

Quel budget prévoir pour les meubles ?

Difficile de faire une estimation tant le budget varie en fonction de la surface et du type de mobilier choisi, mais comptez au moins 1500€ pour aménager correctement un studio.

J’ai entendu parler du bail mobilité, quel est son impact sur le contrat de location meublée actuel ?

Le bail mobilité fait partie des dispositifs intégrés à la future loi ELAN, dont le but est de faciliter l’accès au logement et de limiter la vacance locative en rendant la location meublée plus attractive pour les bailleurs.

Ce bail, qui ne sera pas renouvelable, et dont la durée s’étend de 1 à 10 mois, ne pourra être résilié que par le locataire, qui devra respecter un délai de préavis d’un mois.

Les modalités du dépôt de garantie et de la caution solidaire évoluent également. Consultez notre article dédié à ce nouveau bail pour en savoir plus.

J’hésite entre la location vide et la location meublée, quelles sont les principales différences ?

En dehors des différences contractuelles (en savoir plus sur le bail non meublé ici), la location meublée promet généralement une meilleure rentabilité locative car le loyer demandé peut être plus élevé.

Cela étant dit, de par la rotation des locataires plus fréquente que cela induit, le propriétaire devra être plus impliqué dans la gestion du bien, que ce soit pour remplacer un locataire sur le départ, entretenir le logement ou mettre à disposition et remplacer les meubles qui sont requis pour ce type de location.

Il est aussi important de prendre en compte les périodes de vacance locative. Dans certaines zones, il peut être plus intéressant de faire de la location vide car le marché pour la location meublé est plus restreint (exemple d’une ville moyenne sans population étudiante). Si vous avez entre chaque locataire une période de vacance de deux mois, la location meublée devient évidemment bien moins intéressante.

Le graal pour tout bailleur étant de coupler un bail étudiant avec de la location saisonnière l’été. Le bailleur peut alors décider d’aller au-delà du minimum requis en termes d’équipements et meubles mis à disposition avec par exemple :

  • Une cuisine toute équipée (lave-linge, lave-vaisselle, four multifonctions) ;
  • La mise à disposition de petit électro-ménager : fer à repasser, grille-pain, sèche-cheveux etc.

C’est un cercle vertueux qui s’enclenche alors : la rentabilité accrue permet de mettre à disposition des équipements de meilleure qualité et de demander un loyer dans le haut de la fourchette du marché.

Cet investissement est bien entendu à étudier en amont, la ville du logement se prête-elle à cela ? A-t-elle une population étudiante suffisamment importante tout en étant une destination touristique ? Des villes comme La Rochelle et Aix-en-Provence peuvent se prêter à ce type d’investissement. Encore une fois une analyse détaillée du marché locatif est primordiale avant de se lancer.

En termes de fiscalité, la location meublée est généralement plus intéressante car vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos loyers (statut LMNP, régime forfaitaire, statut choisi par la majorité des bailleurs) au contraire de la location non meublée qui ne vous accorde que 30% d’abattement sur les loyers encaissés en cas de régime forfaitaire.

D’un point de vue fiscal, quelles sont mes options quand je loue en meublé ?

Penser à la fiscalité quand on loue en meublé est essentiel et fait partie intégrante de votre stratégie d’investissement.

Pour déclarer vos revenus, deux statuts sont possibles :

  • Le loueur en meublé non professionnel (LMNP).
  • Le loueur en meublé professionnel (LMP).

Le LMP est généralement destiné aux personnes ayant un patrimoine plus important, étant donné qu’il faut percevoir plus de 23 000€ de loyers par an, être immatriculé au RCS et tirer de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Quel que soit le statut choisi, les revenus tirés de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au contraire des loyers en location vide, comptabilisés comme revenus fonciers.

Une fois le choix de votre statut déterminé, il convient de choisir votre régime de déduction des charges.

La simplicité du régime simplifié (micro-BIC)

Si vos revenus n’excèdent pas 70 000€ par an (plafond 2018), c’est le régime qui s’applique d’office. Vous n’avez dans ce cas-là pas besoin de calculer vos charges réelles, un abattement de 50% s’appliquant d’office sur les revenus tirés des loyers. La comptabilité en est grandement simplifiée. Vous pouvez cependant choisir le régime réel en en faisant la demande.

Les avantages du régime réel

L’intérêt principal du régime au réel est de pouvoir dans certains cas, aller au-dessus des 50% d’abattements forfaitaires. L’achat du bien et du mobilier (hors achat du terrain) sont par ailleurs amortissables.

Exemple concret d’amortissement :

Vous achetez un studio de 30m² à Marseille pour 100 000€. Vous en amortissez le prix sur 40 ans, soit 2500€ par an.

L’amortissement ainsi que les autres charges déductibles (par exemple les intérêts d’emprunt) vous permettent donc dans certaines situations de créer un déficit foncier et de ne pas être imposable sur vos loyers. Ce déficit peut-même être reportable sur 10 ans dans certains cas.

Chaque situation étant particulière, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un expert-comptable pour faire un point sur votre situation.

J’ai une SCI et souhaite faire de la location meublée, puis-je être soumis à l’impôt sur les sociétés ?

De par sa nature civile, la SCI est par définition soumise à l’impôt sur le revenu, l’imposition se faisant sur les revenus déclarés par chaque associé, à la hauteur de leurs parts au sein de la société.

Au contraire de la location non meublée, la location meublée est assimilée à une activité commerciale et peut requalifier l’objet de la SCI, soumettant l’ensemble de ses revenus à l’impôt sur les sociétés.

Cette règle comporte cependant deux exceptions qu’il est bon de connaître :

  • La location meublée n’a pas de caractère habituelle, reconnu comme tel si la location meublée est de courte durée et ne se renouvelle pas chaque année. Il convient donc de faire attention si vous comptez faire de la location saisonnière.
  • Les recettes perçues par la location meublée ne dépassent pas 10% du total des recettes hors taxe de la SCI. Un franchissement ponctuel est toléré tant que la moyenne de l’année en cours et des 3 années précédentes restent sous les 10%.

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un avocat fiscaliste pour avoir une analyse personnalisée de votre situation et des options qui s’offrent à vous.

Je souhaite faire de la colocation meublée, est-ce possible ?

Oui tout à fait, vous pouvez faire de la colocation meublée et étudiante sans difficulté particulière. Il convient seulement de prendre en compte les modalités particulières qu’ajoute la colocation au bail de location meublé.

Je souhaite louer une chambre meublée, quelle est la surface minimale requise ?

La surface minimale de la chambre doit être de 9 m² loi Carrez, c’est-à-dire avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou de 20 m³ si le plafond a une hauteur inférieure.

Quels sont les meubles que je dois mettre à la disposition du locataire quand je loue une chambre ?

Comme pour la location d’un logement meublé indépendant, le propriétaire doit permettre au locataire de s’installer en amenant seulement ses affaires personnelles. Il doit mettre à sa disposition un lit (ou canapé-lit), une table, chaise et armoire, ainsi que les équipements nécessaires pour cuisiner.

Vous pouvez retrouver la liste exhaustive des meubles à mettre à disposition dans le cadre d’une location meublée en consultant notre article ici.

Quel régime fiscal pour une chambre meublée chez l’habitant ?

Le régime fiscal qui s’applique est celui de la location meublée. Le propriétaire peut bénéficier de déductions fiscales si la chambre louée fait partie de sa résidence principale et que le loyer annuel au mètre carré n’excède pas pour 2018 :

  • 185€ en Ile-de-France
  • 136€ sur le reste du territoire

Exemple :

Un propriétaire à Nantes ne pourra pas louer une chambre de 15 m² plus de 2040€ par an (136 x 15), soit 170€ par mois.

Un propriétaire en région parisienne ne pourra pas louer une chambre de 15 m2 plus de 2770€ par an (185 x 15), soit 230€ par mois.

Quelles sont les différences entre le meublé loi Alur et le meublé saisonnier ?

Le contrat de location meublée de type loi Alur est destiné à faire de la location de résidence principale et est beaucoup plus encadré que le meublé touristique.

En meublé de tourisme, la location peut se faire à la journée, à la semaine ou au mois contre un an minimum en contrat de location meublée loi Alur. Les modalités de congé sont également moins contraignantes car définies directement par le contrat.

Enfin, les obligations administratives en meublé touristique diffèrent. Le propriétaire doit déclarer le logement en mairie et il est aussi parfois nécessaire de demander une autorisation de changement d’usage et de destination pour pouvoir se lancer dans ce type de location.

N’hésitez pas à consulter le site du gouvernement pour en savoir plus.

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Contrats de location