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Pour être qualifié de bail meublé, la location doit remplir deux conditions : 

• Le logement doit être meublé ;
• Le logement est loué à titre de résidence principale.

Logement meublé

Dans un logement loué meublé (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989), le locataire doit pouvoir s’installer immédiatement dans les lieux avec uniquement ses effets personnels.

Equipements obligatoires

La liste est définie par décret (31 juillet 2015)  : 

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Volets, rideaux opaques ou stores dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et/ou congélateur
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Etagères de rangement ;
• Table et sièges ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Chaque pièce doit être équipée conformément à sa destination :

• Le salon doit contenir un canapé ou des sièges ;
• La chambre doit contenir un lit ;
• La cuisine doit contenir un réfrigérateur et/ou congélateur.

Inventaire conforme

L’inventaire des meubles est une obligation pour conclure un bail meublé. Il doit figurer en annexe du contrat et recenser l’ensemble du mobilier obligatoire (quantité et état). 

Les équipements additionnels fournis par le propriétaire peuvent aussi y figurer. 

Logement occupé à titre de résidence principale

Le logement loué doit être occupé à titre de résidence principale au minimum 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure) par : 

• Le locataire ;
• Son conjoint ;
• Une personne à charge : enfants ou ascendants du locataire ou de son conjoint, âgés de plus de 65 ans et dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond, et des membres de sa famille atteints de handicap.

Dans le cas contraire, le propriétaire bailleur est en droit de donner congé au locataire (motifs légitimes et sérieux) ou d’obtenir la résiliation du bail.

Le régime du bail meublé présente des particularités sur plusieurs points : 

• Durée du contrat ;
• Dépôt de garantie ;
• Fixation du loyer ;
• Calcul des charges locatives ;
• Modification des conditions du contrat ;
• Fin du contrat ;
• Fiscalité.

Durée d'un bail pour un logement meublé

Le bail meublé est conclu pour au moins 1 an sauf si : 

• Le propriétaire est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ;
• Le propriétaire a prévu une cessation d’activité. 

Le contrat doit alors mentionner les motifs qui justifient de réduire sa durée. 

Si le locataire souhaite rester dans le logement à la fin du bail, les parties peuvent : 

• renouveler le contrat : pour la même durée en signant un avenant du bail (combien de fois peut-on renouveler un bail meublé ?) ;
• reconduire tacitement le contrat aux conditions du bail initial : lorsque le locataire se maintient dans les lieux à l’échéance du bail et qu’aucun avenant n’est établi.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie en bail meublé demandé par le propriétaire ne peut excéder 2 mois de loyer hors charge. 

Pour couvrir les éventuelles dégradations (logement et meubles mis à disposition), son montant est plus élevé que pour un bail vide.

À la fin du contrat, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie (remise en état et impayés de loyer). Il est toutefois tenu de justifier cette retenue au moyen de devis ou de factures à transmettre au locataire. 

Le délai de restitution du dépôt de garantie est fixé :

• À 1 mois s’il est restitué dans son intégralité ;
• À 2 mois en cas de retenue sur le montant. 

Loyer

Le loyer est : 

• librement fixé (sauf zone tendue ou soumise à l’encadrement des loyers)
• inférieur au loyer de référence (révisé annuellement par arrêté préfectoral)

Le propriétaire peut toutefois exiger un complément de loyer si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, lave-vaisselle, point de vue privilégié sur un monument historique…).

Le montant du loyer peut être réévalué annuellement si le contrat comporte une clause d’indexation, ou au renouvellement du bail meublé. La révision du loyer s’effectue en fonction de l’indice de références des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee.

Charges locatives

Pour une location meublée, 2 modes de calcul des charges locatives sont possibles.

Calcul au réel

Chaque mois, le locataire verse en plus du loyer une provision correspondant à une estimation des charges. Le propriétaire procède alors à une régularisation annuelle basée sur les dépenses réelles. Soit en réclamant un complément de charges, soit en versant le trop-perçu.

Calcul au forfait

Le locataire verse chaque mois un montant fixe défini à la signature du bail. Aucune régularisation n’est envisageable. Il est toutefois possible de réviser ce montant au renouvellement du bail. 

Modification des conditions du bail meublé

Le propriétaire peut modifier les conditions du bail à chaque renouvellement du bail, à condition d’ informer le locataire au moins 3 mois avant son échéance. 

Fin du contrat de location meublé

Résiliation par le locataire

Le locataire peut résilier le bail à tout moment sans motiver sa décision. Il doit toutefois notifier le congé au propriétaire au moins 1 mois avant son départ. 

Résiliation par le propriétaire

Le propriétaire peut uniquement résilier le bail (au moins 3 mois avant son expiration) pour des motifs spécifiques :

• Congé pour reprise du logement (pour y habiter ou y héberger des proches) ;
• Congé pour vente en bail meublé ;
• Congé pour motifs légitimes et sérieux. 

Fiscalité du bail meublé

Les revenus générés par une location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

En fonction du montant des loyers annuels, le propriétaire relève : 

• Du régime des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) si les revenus annuels n’excèdent pas un plafond fixé à 23 000 €. Ils doivent être inférieurs à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal. 
• Du régime des loueurs en meublé professionnels (LMP) si les loyers dépassent le plafond de 23 000 € ou s’ils sont plus importants que les autres revenus du foyer.

L’utilisation d’un contrat-type est obligatoire depuis le 1er août 2015. Un contrat de bail meublé doit contenir : 

• 8 mentions obligatoires ; 
• 7 annexes impératives.

8 mentions obligatoires

Le contrat de location meublé doit impérativement comporter un certain nombre de mentions :

1. Les coordonnées du bailleur ;
2. L’identité du locataire ;
3. L'identifiant fiscal du logement
4. La date de prise d’effet et durée du contrat ;
5. La consistance, la destination et la surface habitable du bien ;
6. La désignation de la chose louée ; 
7. Une mention légale sur l’amélioration des rapports locatifs ;
8. Les informations financières.

Coordonnées du bailleur et l’identité du locataire

Le contrat doit faire mention des coordonnées (nom, du prénom et de l’adresse de la résidence principale) de chaque partie : 

• Le propriétaire ;
• Le locataire ;
• Le mandataire si la gestion locative a été confié à ce dernier.

Identifiant fiscal du logement

Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle mention obligatoire figure sur chaque bail de location. Cette mention est nommée “Identifiant fiscal du logement”. Ce numéro se compose de 12 caractères numériques. Propre à chaque bien, il est disponible dans le compte personnel des bailleurs sur le site impots.gouv.fr.

Date de prise d’effet et durée du contrat

La durée du bail meublé ne peut être inférieure à 1 an, ou 9 mois si le locataire justifie du statut d’étudiant. 

Les parties peuvent également décider d’une date de prise d’effet différée par rapport à la date de signature du bail. Cette information doit être mentionnée dans le contrat : dans le cas contraire, il débute à compter du jour de sa signature. 

Consistance, destination et surface habitable

Le contrat de location meublé doit indiquer : 

• La consistance du bien : s’il s’agit d’un studio, d’un T1… ;
• Sa destination : s’il s’agit d’un bail d’habitation, ou d’un bail mixte permettant au locataire d’y habiter et d’y exercer une activité professionnelle libérale. Le cas échéant, le contrat est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier, ou de 6 ans s’il s’agit d’un professionnel ;
• La surface habitable : en cas d’erreur de plus de 5 % entre la surface indiquée et réelle, le locataire est en droit de demander une réduction de loyer. 

Désignation de la chose louée

Le bail meublé doit décrire clairement : 

• Les parties du bien réservées à l’usage privatif du locataire : appartement, cave, dépendances... ;
• Les parties de l’immeuble collectif à usage commun : cour, local poubelle, ascenseur…

Le contrat doit également énumérer les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication figurant dans le logement.

Mention légale sur l’amélioration des rapports locatifs

Il est obligatoirement indiqué au sein du bail que “Le contrat de location est un bail mobilité régi par le titre 1er ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (si la phrase n'est pas écrite, le bail mobilité n'est pas applicable)”.

Informations financières

Le contrat de location doit comporter plusieurs informations dites “financières” :

7 annexes impératives

Plusieurs documents doivent figurer en annexe du contrat de location meublé :

1. La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
2. L’état des lieux d’entrée ;
3. L’extrait du règlement de copropriété le cas échéant ;
4. Le dossier de diagnostics techniques ; 
5. Une information sur les modalités de réception des services de télévision ;
6. Une information sur les risques de pollution des sols ;
7. L’inventaire des meubles et des éléments d’équipement présents dans le logement.