La rédaction d'un contrat de location meublé peut être complexe. Conformément à la loi Alur, un modèle de contrat type est indispensable pour la location ou la colocation d'un logement meublé. Il définit les conditions de location ainsi que les droits et responsabilités du propriétaire et du locataire. Il est donc crucial de le rédiger avec attention afin de favoriser des relations harmonieuses entre le locataire et le bailleur, au risque que le bail soit requalifié en contrat de location vide.

Une location meublée est une formule de location où le logement est fourni avec tout le mobilier de base et l'équipement indispensable pour habiter confortablement. Cela signifie que le locataire peut s'y installer sans avoir à apporter de gros meubles.

En général, une location meublée inclut des meubles comme le lit, la table, les chaises, et aussi des éléments de cuisine comme la vaisselle, le réfrigérateur, une cuisinière. Pour être considérée comme meublée, une location doit répondre à une liste spécifique d'éléments obligatoires définie par la loi.

Côté propriétaire, la location meublé a l'avantage d'être plus attractive et d'offrir une meilleur rentabilité que la location vide.

Côté locataire, c'est une option qui peut être avantageuse pour les personnes en déplacement pour leur travail ou leurs études, ou pour ceux qui ne souhaitent pas investir dans l'ameublement d'un logement.

Les différences majeures entre un bail meublé et un bail non meublé résident dans la durée du bail, les obligations du locataire et du propriétaire, et le préavis en cas de résiliation du bail :

1. Durée du bail : Un bail meublé a une durée minimale d'un an (ou de neuf mois si le locataire est étudiant), tandis qu'un bail de location vide est d'une durée minimale de trois ans.
2. Obligations du propriétaire et du locataire : En plus de fournir un logement décent et en bon état, le propriétaire d'un meublé doit fournir les meubles nécessaires à la vie quotidienne. Le locataire d'un meublé, quant à lui, doit entretenir ces meubles.
3. Loyer : Les loyers sont souvent plus élevés pour les locations meublées en raison du coût supplémentaire du mobilier fourni par le propriétaire.
4. Dépôt de garantie : Pour une location non meublée, le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges, tandis que pour une location meublée, le dépôt peut aller jusqu'à deux mois de loyer charges comprises.
5. Préavis : Pour un meublé, le préavis pour résilier le bail est d'un mois, contre trois mois pour un non meublé.
6. Régime fiscal : Les propriétaires peuvent choisir le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) pour leur location meublée, ce qui offre certains avantages fiscaux. Ce régime n'est pas disponible pour les locations non meublées.

Il existe plusieurs types de contrat de location meublé soumis à des régimes spécifiques adaptés à la situation du locataire ou au type de logement : 

• Bail étudiant ;
• Bail mobilité ;
• Bail de colocation ;
• Location saisonnière.

Le bail étudiant pour un locataire en études supérieures

Lorsque le locataire du logement est en études supérieures ou en formation, les parties peuvent décider de conclure un bail étudiant. Il s’agit d’un contrat de location meublé dont la durée minimum est réduite à 9 mois, contre 1 an pour le bail meublé classique. 

Pour bénéficier de cet aménagement, le locataire doit fournir au bailleur un justificatif de son statut d’étudiant qui figurera en annexe du bail. Il peut notamment s’agir de sa carte d’étudiant. 

Le bail mobilité pour une location courte avec un locataire en formation professionnelle

Le bail mobilité permet de louer un logement meublé pour une durée allant de 1 mois minimum à 10 mois maximum. Il ne peut être renouvelé ou reconduit tacitement. Le propriétaire reprend son logement à la fin du contrat. 

Ce bail est toutefois réservé à des profils de locataire bien précis : 

• Formation professionnelle ;
• Etudes supérieures ;
• Contrat d’apprentissage ;
• Engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
• Mutation professionnelle ;
• Mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle. 

Pour que ce statut s’applique, il faut pouvoir justifier que la situation particulière du locataire impose de conclure un bail mobilité. Un justificatif de cette situation doit ainsi figurer en annexe du contrat (carte d’étudiant, attestation de l’employeur, contrat d’apprentissage…).

La colocation pour un logement meublé occupé par plusieurs locataires

Il est possible que le logement meublé soit loué en colocation à plusieurs locataires qui peuvent conclure 2 types de contrat : 

• Un bail unique : le propriétaire signe un seul contrat avec tous les colocataires. Il peut alors y insérer une clause de solidarité qui lui permet de réclamer le paiement dû par l’un des signataires du bail aux autres colocataires ou à leur caution. La solidarité se prolonge jusqu’à 6 mois après le départ d’un colocataire sortant s’il n’est pas remplacé dans ces délais ;
• Plusieurs baux individuels : le propriétaire conclut un contrat de location meublée classique avec chacun des colocataires. 

La location saisonnière pour une location très courte hors résidence principale

Le propriétaire peut également louer un logement meublé en location saisonnière pour des durées très courtes, à l’occasion des vacances notamment. Selon la loi Hoguet du 2 janvier 1970, la location saisonnière s’entend de la mise en location d’un bien pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours. 

Elle relève d’un régime juridique bien différent du contrat de location meublé, car le bien n’est pas loué à titre de résidence principale. Le contrat doit toutefois obligatoirement être établi par écrit et faire mention du prix et de la description des lieux.

Pour être qualifié de bail meublé, la location doit remplir plusieurs conditions : 

• Le logement doit être meublé ;
• Le logement est loué à titre de résidence principale.

Un logement meublé

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement loué meublé comme “un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”

Le locataire doit donc pouvoir s’installer immédiatement dans les lieux sans avoir besoin d’apporter autre chose que ses effets personnels. 

Un décret du 31 juillet 2015 établit la liste des équipements dont le logement doit être doté a minima : 

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Volets, rideaux opaques ou stores dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et/ou congélateur : en l’absence de congélateur, le réfrigérateur doit comporter un compartiment dont la température est inférieure ou égale à 6°C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Etagères de rangement ;
• Table et sièges ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La loi exige également que chaque pièce doit être équipée conformément à sa destination, c’est-à-dire qu’elle doit comporter les meubles attendus pour l’usage qui en est prévu. Par exemple, la présence d’un canapé-lit dans le salon ne justifie pas l’absence d’un lit dans la chambre. Le cas échéant, le bien loué n’est alors pas considéré comme un logement meublé. 

Le caractère meublé du logement se déduit de la réalisation d’un inventaire des meubles qui doit figurer en annexe du contrat. Il recense l’ensemble du mobilier obligatoire ainsi que les équipements additionnels fournis par le propriétaire, et précise leur nombre et leur état à l’arrivée dans les lieux du locataire. 

Un logement occupé à titre de résidence principale

En principe, le contrat de location meublé doit porter sur un logement occupé à titre de résidence principale de façon stable et continue. Il doit donc s’agir du domicile du locataire. 

Selon la loi Alur de 2014, le logement loué doit être occupé à titre de résidence principale par : 

• le locataire, 
• son conjoint, 
• une personne à charge : il s’agit des enfants du locataire, des ascendants du locataire ou de son conjoint âgés de plus de 65 ans et dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond, et des membres de sa famille atteints de handicap.

Le propriétaire qui constate que son logement ne constitue pas la résidence principale de son locataire est en droit de lui donner congé pour motifs légitimes et sérieux ou d’obtenir la résiliation du bail.

L’établissement d’un contrat de location meublé est encadré par un important formalisme. En effet, l’utilisation d’un contrat-type est obligatoire depuis le 1er août 2015. Ce modèle de document contient l’ensemble des clauses impératives qui doivent obligatoirement figurer au bail. 

Les parties sont toutefois libres d’y ajouter des clauses particulières facultatives : 

• Clause résolutoire : cette clause permet au propriétaire de résilier le contrat de manière anticipée en cas de manquement du locataire à ses obligations (impayé de loyer, non-versement du dépôt de garantie, troubles du voisinage…) ;
• Clause de dépôt de garantie : le versement d’un dépôt de garantie au début de la location doit être expressément prévue dans le bail ;
• Clause travaux : cette clause impute au locataire la réalisation de travaux incombant normalement au propriétaire en contrepartie d’une réduction temporaire de loyer. 

Où trouver un contrat de location meublé gratuit ?

BailFacile vous propose compléter un contrat de location vierge en ligne. Il vous suffit de remplir notre formulaire intelligent et de télécharger le document au format PDF à la fin de la démarche.

Ça ne prend que 3 minutes, et en plus, c’est gratuit !

6 clauses obligatoires

Le contrat de location meublé doit impérativement comporter un certain nombre de clauses :

• Les coordonnées du bailleur ;
• L’identité du locataire ;
• La date de prise d’effet et durée du contrat ;
• La consistance, la destination et la surface habitable du bien ;
• La désignation de la chose louée ; 
• Les informations financières.

Les coordonnées du bailleur et l’identité du locataire

Le contrat doit faire mention du nom, du prénom et de l’adresse de la résidence principale du propriétaire. S’il confie sa gestion locative à un mandataire, ses coordonnées doivent également y figurer. 

De manière évidente, les coordonnées du locataire doivent également être renseignées.

La date de prise d’effet et la durée du contrat

Il faut mentionner la durée du bail, qui ne peut être inférieure à 1 an, ou 9 mois si le locataire justifie du statut d’étudiant. 

Les parties peuvent également décider d’une date de prise d’effet différée par rapport à la date de signature du bail. Cette information doit être mentionnée dans le contrat : dans le cas contraire, il débute à compter du jour de sa signature. 

La consistance, la destination et la surface habitable

Le contrat de location meublé doit indiquer : 

• La consistance du bien : s’il s’agit d’un studio, d’un T1… ;
• Sa destination : s’il s’agit d’un contrat de location à usage exclusif d’habitation ou d’un bail mixte permettant au locataire d’y habiter et d’y exercer une activité professionnelle libérale. Le cas échéant, le contrat est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier, ou de 6 ans s’il s’agit d’un professionnel ;
• La surface habitable : son mesurage doit être précis, car le locataire est en droit de demander une réduction de loyer en cas d’erreur de plus de 5 % entre la surface indiquée et la surface réelle. 

La désignation de la chose louée

Le bail meublé doit décrire clairement : 

• Les parties du bien réservées à l’usage privatif du locataire : appartement, cave, dépendances... ;
• Les parties de l’immeuble collectif à usage commun : cour, local poubelle, ascenseur…

Le contrat doit également énumérer les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication figurant dans le logement.

Les informations financières

Le contrat de location doit comporter plusieurs informations dites “financières” : 

7 annexes impératives

Plusieurs documents doivent figurer en annexe du contrat de location meublé :

• La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
• L’état des lieux d’entrée ;
• L’extrait du règlement de copropriété le cas échéant ;
• Le dossier de diagnostics techniques ; 
• Une information sur les modalités de réception des services de télévision ;
• Une information sur les risques de pollution des sols ;
• L’inventaire des meubles et des éléments d’équipement présents dans le logement.

Le régime du bail meublé présente des particularités sur plusieurs points : 

• Durée du contrat ;
• Dépôt de garantie ;
• Fixation du loyer ;
• Calcul des charges locatives ;
• Modification des conditions du contrat ;
• Fin du contrat ;
• Fiscalité.

Quelle est la durée d'un bail pour un appartement ou une maison meublés ?

Le contrat de location meublé est conclu pour au moins 1 an. 

Il est toutefois possible de prévoir une durée inférieure dans 2 cas : 

• Le propriétaire est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ;
• Le propriétaire a prévu une cessation d’activité. 

Le contrat doit alors mentionner les raisons et les événements qui justifient de réduire sa durée. 

À la fin du bail, les parties disposent de plusieurs options si le locataire souhaite rester dans le logement :

• Renouvellement du contrat : le propriétaire et le locataire signent un avenant pour renouveler le bail pour la même durée ;
• Reconduction tacite : lorsque le locataire se maintient dans les lieux à l’échéance du bail et qu’aucun avenant n’est établi, le contrat est reconduit tacitement aux conditions du bail initial. 

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie demandé par le propriétaire ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges. 

Ce montant, plus élevé que le dépôt de garantie pour un bail vide, permet de couvrir les éventuelles dégradations du locataire sur le logement, mais également sur les meubles mis à sa disposition. 

À la fin du contrat, le propriétaire peut retenir les sommes nécessaires à sa remise en état et les impayés de loyer. Il est toutefois tenu de les justifier au moyen de devis ou de factures qu’il doit transmettre au locataire. 

Le délai de restitution du dépôt de garantie est fixé :

• à 1 mois s’il est restitué dans son intégralité ;
• à 2 mois en cas de retenue sur le montant. 

Le loyer

Le loyer est en principe librement fixé, sauf si le logement se situe en zone tendue ou dans une zone soumise à un dispositif d’encadrement des loyers. Il doit alors être inférieur au loyer de référence défini chaque année par arrêté préfectoral, qui correspond à une version majorée de celui fixé pour les logements nus. 

Le propriétaire peut toutefois prévoir un complément de loyer : il s’agit d’un montant fixe qui peut être exigé en supplément du loyer de base lorsque le bien présente des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, lave-vaisselle, point de vue privilégié sur un monument historique…).

Le montant du loyer peut être réévalué annuellement si le contrat comporte une clause d’indexation, ou à l’occasion de chaque renouvellement. La révision du loyer s’effectue en fonction de l’indice de références des loyers publié chaque trimestre par l’Insee. 

Les charges locatives

Pour une location meublée, 2 modes de calcul des charges locatives sont possibles :

• Au réel : chaque mois, le locataire verse en complément du loyer une provision correspondant à une estimation des charges. Le propriétaire procède à une régularisation annuelle calculée sur la base de leur montant réel. Il peut alors lui réclamer un complément de charges ou lui verser le trop-perçu si la provision est plus ou moins importante que les dépenses réelles.
• Au forfait : le locataire verse chaque mois un montant fixe défini à la signature du bail, sans qu’aucune régularisation ne soit effectuée. Il est toutefois possible de réviser ce montant au renouvellement du bail. 

La modification des conditions du bail meublé

Le propriétaire peut modifier les conditions du bail à chaque renouvellement du contrat de location meublé. Pour ce faire, il est tenu d’en informer le locataire au moins 3 mois avant son échéance. 

Si le locataire accepte ces nouvelles conditions, le contrat est alors renouvelé pour 1 an.

La fin du contrat de location meublé

Bien que les deux parties doivent respecter un délai de préavis pour mettre fin au contrat, les conditions de résiliation du bail meublé diffèrent selon que le congé émane du locataire ou du propriétaire. 

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, et n’est pas tenu de motiver sa décision. Il doit toutefois notifier le congé au propriétaire au moins 1 mois avant son départ. 

Le propriétaire, quant à lui, ne peut mettre fin au contrat qu’au moins 3 mois avant l’expiration du bail, et uniquement pour des motifs bien spécifiques : 

• Congé pour reprendre le logement en vue d’y habiter ou d’y héberger des proches ;
• Congé pour vente ;
• Congé pour motifs légitimes et sérieux. 

La fiscalité du bail meublé

Les revenus générés par une location meublée constituent sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

En fonction du montant des loyers annuels, le propriétaire relève : 

• Du régime des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) : ce régime s’applique lorsque les revenus annuels n’excèdent pas un plafond fixé à 23 000 €. Ils doivent également être inférieurs à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal. 
• Du régime des loueurs en meublé professionnels (LMP) : il s’impose lorsque les loyers dépassent le plafond de 23 000 € ou qu’ils sont plus importants que les autres revenus du foyer.