Bail de location gratuit

À propos du contrat de location

BailFacile propose des modèles de contrat de location gratuits à personnaliser puis à télécharger au format PDF. Vous pouvez ensuite les imprimer ou les signer à distance avec la signature électronique.

Que vous souhaitiez louer un appartement ou une maison, notre formulaire intelligent adapte automatiquement votre bail de location en fonction de vos réponses. Conçu par des avocats spécialistes de l’immobilier, vous démarrez la location sereinement avec un contrat de bail adapté à votre situation et à vos objectifs locatifs.

Avec notre logiciel de gestion locative, pas besoin d’être un expert du droit locatif et d’être à l’affût des derniers changements de réglementation, la rédaction d’un contrat de location conforme à la loi ALUR ne prend plus que quelques minutes.

Les différents types de contrats de location

Nos différents modèles de contrats de location vous permettent de rédiger :

Locataire Logement Durée Loyer Renouvellement
Bail de location meublée RAS Résidence principale uniquement 1 an (ou 9 mois s'il s'agit d'un bail étudiant) Dépend de la localisation (zone tendue ou non, etc.) Reconduit tacitement en l'absence de préavis propriétaire ou locataire
Bail de location non-meublée RAS Résidence principale uniquement 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale) Dépend de la localisation (zone tendue ou non, etc.) Reconduit tacitement en l'absence de préavis propriétaire ou locataire
Bail mobilité Étudiant, stagiaire, formation pro., mobilité pro., service civique Obligatoirement un logement meublé 1 mois minimum et 10 mois maximum Dépend de la localisation (zone tendue ou non, etc.) Non renouvelable sinon conclure un contrat de bail classique
Bail étudiant Étudiant, stagiaire, formation pro., mobilité pro., service civique Résidence principale uniquement 9 mois (le plus souvent de septembre à juin durant l'année universitaire Dépend de la localisation (zone tendue ou non, etc.) Non renouvelable
Bail de colocation RAS Résidence principale uniquement 1 an si meublé, 3 ans si vide (6 ans si bailleur est une personne morale) Dépend de la localisation du logement (zone tendue ou non, etc.) Reconduit tacitement en l'absence de préavis propriétaire ou locataire
Bail garage / parking / box RAS Non obligatoire, dédié au locataire disposant d'un garage ou louant un garage indépendant Aucune durée réglementaire, à définir entre bailleur et locataire Fixé librement, révision possible tous les ans Reconduit tacitement à terme (durée identique au bail initial)
Les différents contrats de location

Tous nos contrats annexent automatiquement la notice d’information de la Loi Alur, document qui régit les rapports entre locataires et bailleurs, et qu’il est obligatoire de joindre à tout contrat de location type encadré par cette loi.

De manière complémentaire, vous trouverez tous les documents annexes qui permettent de gérer au mieux votre location tout au long de la vie du bail, notamment des modèles de lettres et autres documents :

Définition du bail de location

Le bail de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, le ou les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale en échange d’une contrepartie financière.

Est considérée comme résidence principale tout logement occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année. Ne rentrent donc pas dans cette définition les locations saisonnières, de résidence secondaire ou les dépendances (par exemple un parking) qui seraient louées séparément.

Comment rédiger un contrat de location ?

En résumé

Un bail de location doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend soit la forme d’un acte seing-privé (le plus commun), soit celle d’un acte authentique signé devant notaire. La loi Alur a introduit un bail type à respecter sous peine d’invalidité. Les informations suivantes doivent y être renseignées :

  1. Informations sur les parties
    - Coordonnées des parties prenantes au contrat
  2. Informations sur le logement
    - Caractéristiques du logement (nombre de pièces, métrage, équipements etc.)
    - Destination des locaux
  3. Date de prise d’effet et durée du contrat
    - Date d’entrée dans les lieux
    - Durée du contrat
  4. Conditions financières
    - Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision
    - Montant des charges récupérables
    - Montant du dépôt de garantie
  5. Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
  6. Clauses spécifiques au contrat
  7. Annexes
  8. Diagnostics techniques

Désignation des parties

Le bail de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, le ou les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale en échange d’une contrepartie financière. Le contrat de bail doit ainsi stipuler clairement :

  • Nom/Prénom et adresse du domicile du bailleur, propriétaire du logement loué (ou nom et siège social du mandataire) ;
  • Nom/Prénom du ou des locataires ;
  • Date de début du bail ;
  • Durée du bail.
La caution doit-elle apparaître dans le contrat de location ?

Contrairement à la pensée commune, la caution ne correspond pas au dépôt de garantie. La caution représente l'individu qui se porte garant pour le locataire en cas d'impayés de loyer. La caution ne figure pas et ne signe pas le bail de location. La caution signe par contre un acte de caution solidaire pour rendre officiel son engagement auprès du bailleur. La présence d’une caution n’est pas obligatoire pour établir un contrat de location.

Informations sur le logement

Le contrat de bail intègre une description exhaustive du logement loué. Il est ainsi nécessaire de préciser :

  • La typologie du bien loué : studio, appartement, maison, etc. ;
  • Le nombre de pièces principales : toute pièce de plus de 9m² ayant pour but le sommeil ou le séjour (une chambre, un séjour, bureau) hors salles de bain, WC, ou cuisine ;
  • Le type de bâtiment et sa date de construction : immeuble, copropriété etc. ;
  • Les équipements à usages privatifs et communs : terrasse, balcon, jardin, garage, box, cave, etc. ;
  • La surface habitable du logement en m² ;
  • Le mode de production du chauffage et de l'eau chaude : individuel ou collectif ;
  • La liste des travaux effectués durant les 6 derniers mois.
Surface habitable manquante ou erronée

Attention, si la surface habitable n'apparaît pas ou s’avère volontairement ou non fausse, un locataire est en droit de réclamer une baisse de loyer.

Destination du bien immobilier

Le contrat de location doit indiquer l’usage du logement loué. Un bien en location peut avoir 3 usages : résidence principale, résidence principale et lieu de travail, activité commerciale exclusive. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de signer un bail commercial.

🏠 Bail d'habitation 🏠 + 💻 Bail mixte
Le bail d'habitation est signé par un locataire qui n’exerce aucune activité professionnelle au sein du bien loué. Le bail d’habitation est réservé à la résidence principale ou secondaire. Le bail mixte est notamment utilisé chez les professions libérales. Le logement est alors considéré à la fois comme résidence et lieu de travail.

Durée du bail

Le contrat de location précise la durée du bail d'habitation. Autrement dit, il informe sur la durée de l'engagement commun entre bailleur et locataire. La durée du bail change selon la typologie du bien et le statut du bailleur :

  • Le bien loué est meublé : la durée d’un bail meublé classique est d'un an, 9 mois pour un bail étudiant, ou 1 et 10 mois pour un bail mobilité.
  • Le bien loué est non meublé (vide) : la durée du bail est de 3 ans si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale et de 6 ans s'il s'agit d'une personne morale. Le contrat peut cependant être d’un an minimum si le propriétaire peut le justifier par des raisons familiales ou professionnelles. Cette précision fait l’objet d’une clause écrite dans le contrat.

Loyer et charges

Le contrat de bail doit mentionner le montant du loyer d’une part et, d’autre part, le montant des charges locatives imputables au locataire. Les modalités de paiement du loyer (virement bancaire, chèque ou espèces jusqu’à 1 000 €) et la date de paiement (généralement fixée en début de mois) sont également indiquées. Enfin, le loyer du précédent locataire est renseigné si ce dernier a quitté le logement il y a moins de 18 mois.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie représente la somme versée par le locataire au démarrage de la location. Son montant doit être noté dans le contrat de location. Il représente une assurance pour le propriétaire qui, en fin de location, peut conserver jusqu’à l'intégralité du dépôt pour financer d’éventuels travaux de réparations, si et seulement si le locataire a dégradé le logement.

Le dépôt de garantie n’est versé qu’une seule fois et ce pour toute la durée de la location. Il est plafonné par la loi Alur à :

  • maximum 1 mois de loyer hors charges en location vide ;
  • maximum 2 mois de loyer hors charges en location meublée.
Défaut de versement du dépôt de garantie

Si un locataire ne verse pas le dépôt de garantie mentionné dans le bail de location, le propriétaire est en droit de résilier le bail du moment que ce défaut de paiement est inscrit comme clause résolutoire du contrat de location.

Frais d'agence

Si un bailleur donne mandat à une agence immobilière pour la gestion de son bien, et notamment pour la recherche et l’installation d’un locataire, alors le contrat de location doit stipuler les règles de partage des frais liés aux honoraires du mandataire.

Annexes au bail de location

Le contrat de bail est accompagné de plusieurs annexes facultatives pour certaines, obligatoires pour d’autres.

Le dossier de diagnostics techniques immobiliers (DDT)

Un dossier de diagnostics techniques immobiliers doit être envoyé par mail au locataire (sauf demande contraire pour l’obtenir au format papier). Il incorpore plusieurs diagnostics révélateurs de l’état du bien loué :

  • l’état de l'installation électrique et/ou gaz ;
  • un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • un diagnostic ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques) obligatoire si le logement se trouve dans une zone à risques ;
  • un diagnostic amiante si le permis de construire du bien ou de l’immeuble a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997.

La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

Document obligatoire depuis la loi Alur, cette notice d’information synthétise les droits et obligations que s’engage à respecter locataire et propriétaire durant toute la durée du bail de location.

L'état des lieux

S’il reste facultatif aux yeux de la loi, il est tout de même conseillé de réaliser un état des lieux d’entrée pour formaliser l’état du bien et des équipements dont le locataire prend possession. Cela évite notamment d’éventuels litiges au moment de l’état des lieux de sortie. S’il est réalisé, il doit être annexé au contrat de location.

L'attestation d'assurance contre les risques locatifs

Un locataire a pour obligation de fournir une assurance contre les risques locatifs. Elle doit être valide à compter de la date d’entrée dans le logement et jusqu’à la fin du contrat de location. Si le bail s’étend sur une période importante (souvent plus d’un an), il faut renouveler l’assurance contre les risques locatifs. Cette dernière couvre le locataire en cas de dommages causés par un dégât des eaux, un incendie ou une explosion (fuite de gaz, par exemple). Vous l’aurez compris, il ne vaut mieux pas faire l’impasse dessus, que vous soyez locataire ou propriétaire.

La liste des équipements d'accès aux technologies de l'information

Autre document obligatoire pour les baux d’habitation conclus après le 27 mars 2014, cette liste recense les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication : fibre optique, câble TNT, etc.

La grille de vétusté

Document facultatif, la grille de vétusté simplifie les relations entre propriétaire et locataire. Elle permet en effet d'estimer ce qui s'apparente à de la vétusté (usage normal du logement) ou à des dégradations (usage anormal). Si désirée, une copie de la grille choisie doit être annexée au contrat de bail.

Convention ANAH

Si le logement est conventionné, une copie de la convention ANAH peut être jointe au contrat de bail. Le bailleur s'engage alors à louer son bien à des ménages dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds.

Règlement de copropriété

Si le logement se situe dans une copropriété, un extrait du règlement de copropriété peut être ajouté dans les annexes. Ce dernier porte sur l'usage des parties communes et privatives de l'immeuble.

Copie de l’acte de cautionnement

Si le paiement des loyers du locataire est couvert par une caution, alors la copie de l’acte de cautionnement doit être annexée au contrat de bail.

Liste des charges récupérables

S’il n’en est pas fait mention dans le bail de location, la liste des charges récupérables doit obligatoirement être annexée à ce dernier. Les charges locatives incluent les dépenses d’entretien (ménages des parties communes, entretien des espaces verts), les réparations menues, ainsi que les services dont un locataire bénéficie directement (taxe d’enlèvement des ordures, etc.).

Les clauses résolutoires

Les clauses résolutoires peuvent être ajoutées légalement à un contrat de location. Elles permettent au bailleur de résilier le bail à tout moment en cas d’infraction à l’une de ces clauses. Une clause résolutoire peut être basée sur :

  1. Un non paiement du loyer et/ou des charges locatives ;
  2. Un défaut de versement du dépôt de garantie ;
  3. Un défaut d'assurance habitation ;
  4. Un cas avéré de nuisances sonores nocturnes ou diurnes.

Les clauses abusives (illégales)

Les clauses abusives sont des clauses ajoutées au bail de location mais qui n'ont pourtant aucune valeur juridique. Elles sont interdites et illégales. En voici quelques exemples :

  1. Ajout de frais supplémentaires au loyer et charges locatives convenus ;
  2. Prélèvement de loyer directement sur le salaire du locataire ;
  3. Ajout d’”amendes et pénalités" en cas de non respect d'une des clauses du bail ;
  4. Versement d’un supplément au dépôt de garantie convenu ;
  5. Délivrance payante des quittances de loyer ;
  6. Obligation de souscrire l'assurance habitation sélectionnée par le propriétaire ;
  7. Interdiction pour le locataire d'héberger des invités chez lui ;
  8. Interdiction pour le locataire d'exercer une activité associative, politique ou syndicale dans le logement ;
  9. Impose que le locataire est automatiquement responsable de toute dégradation dans le logement ;
  10. Renouvellement automatique du bail initial pour moins de 3 ans ;
  11. Prévoit la résiliation du bail pour d'autres motifs que ceux décrits dans les clauses résolutoires.

Si un locataire a un doute sur une clause inscrite dans le contrat de bail, il peut contacter gratuitement l'ADIL (Agence Départementale pour l'Information sur le Logement) de sa région.

Spécificité du bail meublé ou étudiant

La liste des meubles qui doivent être mis à disposition à minima dans le cadre d’un bail de location meublée a été définie par la loi Alur.

Cette liste comprend :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Liste des meubles obligatoires

La loi ne rentre pas dans le détail sur l’électroménager. Libre au propriétaire de mettre à disposition un lave-linge, lave-vaisselle ou du petit électroménager afin de valoriser le logement et demander un loyer plus élevé.

Notre conseil

Réaliser un inventaire du mobilier : Afin de limiter les litiges, il est recommandé de faire un inventaire des meubles mis à la disposition du locataire et de décrire précisément leur état.

Réglementation

Les modèles de contrat de location que nous mettons à votre disposition respectent les nombreuses dispositions de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La récente loi sur l’évolution du logement et l’aménagement numérique (appelé plus communément loi Elan) votée fin 2018 intègre une nouvelle option contractuelle pour les bailleurs : le bail mobilité. Son objectif est de faciliter l’accès au logement et de réduire la vacance locative avec un bail non-renouvelable de 1 à 10 mois

À qui s’adresse le bail mobilité ?

Ce bail apporte une flexibilité bienvenue sur le marché de la location meublée et s’adresse comme son nom l’indique à des personnes en mobilité professionnelle comme les stagiaires, CDD ou personne en formation.

Forme et contenu du bail de location

Un contrat de bail doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend le plus souvent la forme d’un acte seing-privé, mais il peut également être signé devant notaire, il s’agira alors d’un acte authentique.

La loi Alur a introduit un contrat de bail type à respecter sous peine d’invalidité.

Il se présente sous la forme suivante :

  1. Informations sur les parties
    - Coordonnées des parties prenantes au contrat
  2. Informations sur le logement
    - Caractéristiques du logement (nombre de pièces, métrage, équipements etc.)
    - Destination des locaux
  3. Date de prise d’effet et durée du contrat
    - Date d’entrée dans les lieux
    - Durée du contrat
  4. Conditions financières
    - Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision
    - Montant des charges récupérables
    - Montant du dépôt de garantie
  5. Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
  6. Clauses spécifiques au contrat
  7. Annexes
  8. Diagnostics techniques

Bail de colocation : bail unique ou plusieurs baux ?

La loi laisse le choix.

Si le bailleur choisit de signer un bail unique à tous les colocataires, voici les implications :

  • Le loyer n’est pas divisé entre les colocataires. Le bailleur peut demander le paiement du loyer dans son intégralité et en une fois. Généralement un des colocataires se charge de récupérer la quote-part de chacun et fait un virement unique au bailleur.
  • Le contrat peut contenir une clause de solidarité entre colocataires. Chaque colocataire peut être alors tenu de payer le loyer dans sa totalité si un des colocataires se montre défaillant.
  • Le congé peut être donné librement par chacun des colocataires, cependant le loyer ne diminue pas.
  • Le dépôt de garantie est commun et n’est rendu qu’au terme du contrat. Un colocataire qui part en cours de bail ne peut exiger d’avoir sa part restituée immédiatement, sauf s’il s’arrange avec les autres colocataires.
La clause de solidarité

Si le contrat prévoit une clause de solidarité, le colocataire sortant reste solidaire des paiements du loyer jusqu’à 6 mois après son départ ou jusqu’à son remplacement.

Si le bailleur choisit de signer un bail par colocataire, les implications sont les suivantes :

  • La surface renseignée dans le bail est celle des pièces dont le locataire aura la jouissance exclusive : la chambre plus éventuellement une salle de bain ou WC.
  • Il est important de spécifier dans une clause personnalisée les pièces dont le colocataire aura la jouissance partagée (cuisine, séjour etc.) et les règles de la vie en commun.
  • La loi impose une surface d’au moins de 9m² pour la pièce dont le locataire a la jouissance exclusive.
Concernant le paiement du loyer

Gardez à l’esprit que les locataires sont indépendants juridiquement, ils ne sont donc pas solidaires du paiement du loyer.

Bail Individuel VS Bail Commun

Durée du bail de location

La durée du bail de location

Le contrat de location non-meublée à destination de résidence principale est signé pour 3 ans si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale. La durée minimale est de 6 ans si le bailleur est une autre forme de société. Le contrat peut cependant être d’un an minimum si le propriétaire peut le justifier par des raisons familiales ou professionnelles. Cette précision fait l’objet d’une clause écrite dans le contrat.

Le contrat de location meublée a une durée minimale d’un an, que le bailleur soit un particulier ou une société.

Le contrat de colocation peut être signé en vide ou meublé et suit les règles qui s’appliquent au type de location choisie.

Le bail de location meublé étudiant est de 9 mois.

Le bail mobilité a une durée comprise entre 1 et 10 mois.

Renouvellement du bail de location

À défaut de congé donné par le locataire ou le propriétaire, le contrat de bail est renouvelé tacitement de sa durée initiale.

Les baux étudiants et mobilité ne sont pas renouvelables, il conviendra de signer un nouveau bail d’habitation meublé d’un an si les parties souhaitent continuer la location.

Bon à savoir

Si un bail mobilité ne peut pas être renouvelé, il peut néanmoins être prolongé via un avenant, pour une durée maximum de 10 mois.

La fixation du loyer du bail de location

La fixation du loyer a été étroitement régulée par la loi Alur. Plusieurs facteurs rentrent en compte comme les travaux réalisés, un loyer manifestement sous-évalué ou si c’est une première mise en location.

De plus, les modalités d’application changent en fonction de la localisation du logement :

  • Zones tendues : Les modalités d’augmentation du loyer sont encadrées. Pas de loyer maximum.
  • Une dizaine d’agglomérations : L’encadrement des loyers est de nouveau effectif depuis le 1er juillet 2019 pour Paris. La mairie poursuit ce dispositif en 2021. À Lille, l’encadrement est de retour depuis le 1er mars 2020. En 2021, trois villes appliquent également l’encadrement des loyers : Plaine commune (juin 2021), Lyon et Villeurbanne (novembre 2021) et Est Ensemble (décembre 2021).
    Certaines villes s’ajouteront à la liste courant 2022. 
  • Reste du territoire : La fixation du prix du loyer est libre que ce soit en cas de première location ou de relocation.
La fixation du loyer
Bon à savoir

Il est possible de demander un complément de loyer si les équipements mis à la disposition du locataire confèrent un confort supérieur (exemple d’une cuisine équipée haut de gamme).

Les charges en bail de location

Si le logement est loué vide

Le bailleur récupère les charges au réel. Il lui est cependant possible de les récupérer au forfait en cas de colocation.

Si le logement est loué meublé

Le bailleur a le choix entre les charges au réel ou au forfait.

La différence

En cas de charges réelles, le bailleur estime le montant des charges annuelles et demande au locataire une provision mensuelle consignée dans le modèle de bail type.

La régularisation des charges intervient une fois par an, à partir des dépenses réelles constatées et/ou lorsque les comptes de la copropriété sont clôturés. Le bailleur fournit alors au locataire par voie postale la liste des charges récupérables pour l’année imputables au logement et demande un complément ou rembourse le trop-perçu.

Bon à savoir

Sachez que le propriétaire doit tenir à disposition du locataire tous les justificatifs jusqu’à 6 mois après la régularisation des charges.

En cas de charges au forfait, le bailleur estime le montant des charges à venir sur l’année (ou les 9 prochains mois si le locataire est étudiant) et fixe un montant mensuel forfaitaire.

Les charges au forfait

Un système bien plus simple en l’absence de régularisation de charges : Il est en revanche important de bien calculer ce montant car une fois définies les charges ne pourront évoluer qu’en fonction de l’indice de révision du loyer et seulement si une clause le prévoit.

Résiliation du bail de location

Les modalités du préavis ne sont pas les mêmes que le contrat de bail soit vide ou meublé.

En location vide :

Pour le bailleur, le préavis est d’au moins 6 mois avant l’échéance du contrat de bail. Le congé doit être motivé par :

La lettre de congé peut tout à fait être envoyée en cours de bail, le congé ne s’appliquera qu’à son échéance.

Pour le locataire, le préavis est d’au moins 3 mois, un mois si le logement est en zone tendue ou pour les raisons suivantes depuis la loi Alur :

  • Attribution d’un logement social au locataire.
  • Le locataire est allocataire du RSA ou de l’aide pour adulte handicapé.
  • L’état de santé du locataire, confirmé par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.

En location meublée :

Pour le bailleur le préavis est d’au moins 3 mois avant l’échéance du bail. Le congé doit être motivé par une vente, la reprise du logement pour y loger sa famille ou pour un motif légitime et sérieux (en cas de retards répétés de paiement par exemple).

La lettre de congé peut tout à fait être envoyée en cours de location, le congé ne s’appliquera qu’à son échéance.

Pour le locataire, le préavis est d’au moins un mois. Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.

Le préavis en location

Comment notifier du congé ?

Pour chacune des parties, le congé est notifié par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé court à compter de la date de réception de cette lettre. Mieux vaut donc prendre quelques semaines de sécurité pour être assuré de respecter les délais de préavis légaux.

Dépôt de garantie du bail de location

Le dépôt de garantie est plafonné à : 

  • 1 mois de loyer hors charges en location vide ;
  • 2 mois en location meublée. 

Au départ du locataire, ce dépôt est à restituer sous un mois si l’état des lieux de sortie n’a pas fait apparaître de différences avec l’état des lieux d’entrée. Si des dégradations sont constatées, le bailleur a jusqu’à 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie, le temps de faire établir un devis des réparations à la charge du locataire.

Le dépôt de garantie
Si le logement est situé dans un immeuble collectif

Le bailleur est en droit de conserver 20 % du montant du dépôt de garantie pour régulariser les charges, en l’attente de la clôture des comptes annuels de la copropriété.

Caution solidaire du bail de location

L’acte de caution solidaire est un document dans lequel le garant s’engage à payer la dette locative du locataire en cas de défaillance. Elle peut correspondre à :

  • Des dégradations constatées lors de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et qui ne relèvent pas d’une usure normale du logement.
  • Des impayés de loyer.

Les modalités du cautionnement solidaire ne changent pas que le contrat de location soit pour une location vide ou meublée.

Concernant l’assurance contre les loyers impayés (GLI)

Il n’est pas possible de combiner une assurance de ce type avec une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Annexes obligatoires et diagnostics du bail de location

Les annexes obligatoires sont :

Peuvent s’ajouter l’acte de cautionnement, l’extrait de règlement de copropriété ainsi qu’une note écrite sur les causes des sinistres provoqués par une catastrophe naturelle ou technologique et ayant donné lieu à une indemnisation par l’assurance.

En plus de cela s’ajoutent les diagnostics techniques dont la liste varie en fonction du type d’immeuble, de sa date de construction et des caractéristiques des installations du logement. Consultez notre article dédié pour en savoir plus.

Les annexes obligatoires au bail

À propos du contrat de location

BailFacile propose des modèles de contrat de location gratuits à personnaliser puis à télécharger au format PDF. Vous pouvez ensuite les imprimer ou les signer à distance avec la signature électronique.

Que vous souhaitiez louer un appartement ou une maison, notre formulaire intelligent adapte automatiquement votre bail de location en fonction de vos réponses. Conçu par des avocats spécialistes de l’immobilier, vous démarrez la location sereinement avec un contrat de bail adapté à votre situation et à vos objectifs locatifs.

Avec notre logiciel de gestion locative, pas besoin d’être un expert du droit locatif et d’être à l’affût des derniers changements de réglementation, la rédaction d’un contrat de location conforme à la loi ALUR ne prend plus que quelques minutes.

Les différents types de contrats de location

Nos différents modèles de contrats de location vous permettent de rédiger :

Locataire Logement Durée Loyer Renouvellement
Bail de location meublée RAS Résidence principale uniquement 1 an (ou 9 mois s'il s'agit d'un bail étudiant) Dépend de la localisation (zone tendue ou non, etc.) Reconduit tacitement en l'absence de préavis propriétaire ou locataire
Bail de location non-meublée RAS Résidence principale uniquement 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale) Dépend de la localisation (zone tendue ou non, etc.) Reconduit tacitement en l'absence de préavis propriétaire ou locataire
Bail mobilité Étudiant, stagiaire, formation pro., mobilité pro., service civique Obligatoirement un logement meublé 1 mois minimum et 10 mois maximum Dépend de la localisation (zone tendue ou non, etc.) Non renouvelable sinon conclure un contrat de bail classique
Bail étudiant Étudiant, stagiaire, formation pro., mobilité pro., service civique Résidence principale uniquement 9 mois (le plus souvent de septembre à juin durant l'année universitaire Dépend de la localisation (zone tendue ou non, etc.) Non renouvelable
Bail de colocation RAS Résidence principale uniquement 1 an si meublé, 3 ans si vide (6 ans si bailleur est une personne morale) Dépend de la localisation du logement (zone tendue ou non, etc.) Reconduit tacitement en l'absence de préavis propriétaire ou locataire
Bail garage / parking / box RAS Non obligatoire, dédié au locataire disposant d'un garage ou louant un garage indépendant Aucune durée réglementaire, à définir entre bailleur et locataire Fixé librement, révision possible tous les ans Reconduit tacitement à terme (durée identique au bail initial)
Les différents contrats de location

Tous nos contrats annexent automatiquement la notice d’information de la Loi Alur, document qui régit les rapports entre locataires et bailleurs, et qu’il est obligatoire de joindre à tout contrat de location type encadré par cette loi.

De manière complémentaire, vous trouverez tous les documents annexes qui permettent de gérer au mieux votre location tout au long de la vie du bail, notamment des modèles de lettres et autres documents :

Définition du bail de location

Le bail de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, le ou les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale en échange d’une contrepartie financière.

Est considérée comme résidence principale tout logement occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année. Ne rentrent donc pas dans cette définition les locations saisonnières, de résidence secondaire ou les dépendances (par exemple un parking) qui seraient louées séparément.

Comment rédiger un contrat de location ?

En résumé

Un bail de location doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend soit la forme d’un acte seing-privé (le plus commun), soit celle d’un acte authentique signé devant notaire. La loi Alur a introduit un bail type à respecter sous peine d’invalidité. Les informations suivantes doivent y être renseignées :

  1. Informations sur les parties
    - Coordonnées des parties prenantes au contrat
  2. Informations sur le logement
    - Caractéristiques du logement (nombre de pièces, métrage, équipements etc.)
    - Destination des locaux
  3. Date de prise d’effet et durée du contrat
    - Date d’entrée dans les lieux
    - Durée du contrat
  4. Conditions financières
    - Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision
    - Montant des charges récupérables
    - Montant du dépôt de garantie
  5. Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
  6. Clauses spécifiques au contrat
  7. Annexes
  8. Diagnostics techniques

Désignation des parties

Le bail de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, le ou les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale en échange d’une contrepartie financière. Le contrat de bail doit ainsi stipuler clairement :

  • Nom/Prénom et adresse du domicile du bailleur, propriétaire du logement loué (ou nom et siège social du mandataire) ;
  • Nom/Prénom du ou des locataires ;
  • Date de début du bail ;
  • Durée du bail.
La caution doit-elle apparaître dans le contrat de location ?

Contrairement à la pensée commune, la caution ne correspond pas au dépôt de garantie. La caution représente l'individu qui se porte garant pour le locataire en cas d'impayés de loyer. La caution ne figure pas et ne signe pas le bail de location. La caution signe par contre un acte de caution solidaire pour rendre officiel son engagement auprès du bailleur. La présence d’une caution n’est pas obligatoire pour établir un contrat de location.

Informations sur le logement

Le contrat de bail intègre une description exhaustive du logement loué. Il est ainsi nécessaire de préciser :

  • La typologie du bien loué : studio, appartement, maison, etc. ;
  • Le nombre de pièces principales : toute pièce de plus de 9m² ayant pour but le sommeil ou le séjour (une chambre, un séjour, bureau) hors salles de bain, WC, ou cuisine ;
  • Le type de bâtiment et sa date de construction : immeuble, copropriété etc. ;
  • Les équipements à usages privatifs et communs : terrasse, balcon, jardin, garage, box, cave, etc. ;
  • La surface habitable du logement en m² ;
  • Le mode de production du chauffage et de l'eau chaude : individuel ou collectif ;
  • La liste des travaux effectués durant les 6 derniers mois.
Surface habitable manquante ou erronée

Attention, si la surface habitable n'apparaît pas ou s’avère volontairement ou non fausse, un locataire est en droit de réclamer une baisse de loyer.

Destination du bien immobilier

Le contrat de location doit indiquer l’usage du logement loué. Un bien en location peut avoir 3 usages : résidence principale, résidence principale et lieu de travail, activité commerciale exclusive. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de signer un bail commercial.

🏠 Bail d'habitation 🏠 + 💻 Bail mixte
Le bail d'habitation est signé par un locataire qui n’exerce aucune activité professionnelle au sein du bien loué. Le bail d’habitation est réservé à la résidence principale ou secondaire. Le bail mixte est notamment utilisé chez les professions libérales. Le logement est alors considéré à la fois comme résidence et lieu de travail.

Durée du bail

Le contrat de location précise la durée du bail d'habitation. Autrement dit, il informe sur la durée de l'engagement commun entre bailleur et locataire. La durée du bail change selon la typologie du bien et le statut du bailleur :

  • Le bien loué est meublé : la durée d’un bail meublé classique est d'un an, 9 mois pour un bail étudiant, ou 1 et 10 mois pour un bail mobilité.
  • Le bien loué est non meublé (vide) : la durée du bail est de 3 ans si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale et de 6 ans s'il s'agit d'une personne morale. Le contrat peut cependant être d’un an minimum si le propriétaire peut le justifier par des raisons familiales ou professionnelles. Cette précision fait l’objet d’une clause écrite dans le contrat.

Loyer et charges

Le contrat de bail doit mentionner le montant du loyer d’une part et, d’autre part, le montant des charges locatives imputables au locataire. Les modalités de paiement du loyer (virement bancaire, chèque ou espèces jusqu’à 1 000 €) et la date de paiement (généralement fixée en début de mois) sont également indiquées. Enfin, le loyer du précédent locataire est renseigné si ce dernier a quitté le logement il y a moins de 18 mois.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie représente la somme versée par le locataire au démarrage de la location. Son montant doit être noté dans le contrat de location. Il représente une assurance pour le propriétaire qui, en fin de location, peut conserver jusqu’à l'intégralité du dépôt pour financer d’éventuels travaux de réparations, si et seulement si le locataire a dégradé le logement.

Le dépôt de garantie n’est versé qu’une seule fois et ce pour toute la durée de la location. Il est plafonné par la loi Alur à :

  • maximum 1 mois de loyer hors charges en location vide ;
  • maximum 2 mois de loyer hors charges en location meublée.
Défaut de versement du dépôt de garantie

Si un locataire ne verse pas le dépôt de garantie mentionné dans le bail de location, le propriétaire est en droit de résilier le bail du moment que ce défaut de paiement est inscrit comme clause résolutoire du contrat de location.

Frais d'agence

Si un bailleur donne mandat à une agence immobilière pour la gestion de son bien, et notamment pour la recherche et l’installation d’un locataire, alors le contrat de location doit stipuler les règles de partage des frais liés aux honoraires du mandataire.

Annexes au bail de location

Le contrat de bail est accompagné de plusieurs annexes facultatives pour certaines, obligatoires pour d’autres.

Le dossier de diagnostics techniques immobiliers (DDT)

Un dossier de diagnostics techniques immobiliers doit être envoyé par mail au locataire (sauf demande contraire pour l’obtenir au format papier). Il incorpore plusieurs diagnostics révélateurs de l’état du bien loué :

  • l’état de l'installation électrique et/ou gaz ;
  • un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • un diagnostic ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques) obligatoire si le logement se trouve dans une zone à risques ;
  • un diagnostic amiante si le permis de construire du bien ou de l’immeuble a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997.

La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

Document obligatoire depuis la loi Alur, cette notice d’information synthétise les droits et obligations que s’engage à respecter locataire et propriétaire durant toute la durée du bail de location.

L'état des lieux

S’il reste facultatif aux yeux de la loi, il est tout de même conseillé de réaliser un état des lieux d’entrée pour formaliser l’état du bien et des équipements dont le locataire prend possession. Cela évite notamment d’éventuels litiges au moment de l’état des lieux de sortie. S’il est réalisé, il doit être annexé au contrat de location.

L'attestation d'assurance contre les risques locatifs

Un locataire a pour obligation de fournir une assurance contre les risques locatifs. Elle doit être valide à compter de la date d’entrée dans le logement et jusqu’à la fin du contrat de location. Si le bail s’étend sur une période importante (souvent plus d’un an), il faut renouveler l’assurance contre les risques locatifs. Cette dernière couvre le locataire en cas de dommages causés par un dégât des eaux, un incendie ou une explosion (fuite de gaz, par exemple). Vous l’aurez compris, il ne vaut mieux pas faire l’impasse dessus, que vous soyez locataire ou propriétaire.

La liste des équipements d'accès aux technologies de l'information

Autre document obligatoire pour les baux d’habitation conclus après le 27 mars 2014, cette liste recense les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication : fibre optique, câble TNT, etc.

La grille de vétusté

Document facultatif, la grille de vétusté simplifie les relations entre propriétaire et locataire. Elle permet en effet d'estimer ce qui s'apparente à de la vétusté (usage normal du logement) ou à des dégradations (usage anormal). Si désirée, une copie de la grille choisie doit être annexée au contrat de bail.

Convention ANAH

Si le logement est conventionné, une copie de la convention ANAH peut être jointe au contrat de bail. Le bailleur s'engage alors à louer son bien à des ménages dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds.

Règlement de copropriété

Si le logement se situe dans une copropriété, un extrait du règlement de copropriété peut être ajouté dans les annexes. Ce dernier porte sur l'usage des parties communes et privatives de l'immeuble.

Copie de l’acte de cautionnement

Si le paiement des loyers du locataire est couvert par une caution, alors la copie de l’acte de cautionnement doit être annexée au contrat de bail.

Liste des charges récupérables

S’il n’en est pas fait mention dans le bail de location, la liste des charges récupérables doit obligatoirement être annexée à ce dernier. Les charges locatives incluent les dépenses d’entretien (ménages des parties communes, entretien des espaces verts), les réparations menues, ainsi que les services dont un locataire bénéficie directement (taxe d’enlèvement des ordures, etc.).

Les clauses résolutoires

Les clauses résolutoires peuvent être ajoutées légalement à un contrat de location. Elles permettent au bailleur de résilier le bail à tout moment en cas d’infraction à l’une de ces clauses. Une clause résolutoire peut être basée sur :

  1. Un non paiement du loyer et/ou des charges locatives ;
  2. Un défaut de versement du dépôt de garantie ;
  3. Un défaut d'assurance habitation ;
  4. Un cas avéré de nuisances sonores nocturnes ou diurnes.

Les clauses abusives (illégales)

Les clauses abusives sont des clauses ajoutées au bail de location mais qui n'ont pourtant aucune valeur juridique. Elles sont interdites et illégales. En voici quelques exemples :

  1. Ajout de frais supplémentaires au loyer et charges locatives convenus ;
  2. Prélèvement de loyer directement sur le salaire du locataire ;
  3. Ajout d’”amendes et pénalités" en cas de non respect d'une des clauses du bail ;
  4. Versement d’un supplément au dépôt de garantie convenu ;
  5. Délivrance payante des quittances de loyer ;
  6. Obligation de souscrire l'assurance habitation sélectionnée par le propriétaire ;
  7. Interdiction pour le locataire d'héberger des invités chez lui ;
  8. Interdiction pour le locataire d'exercer une activité associative, politique ou syndicale dans le logement ;
  9. Impose que le locataire est automatiquement responsable de toute dégradation dans le logement ;
  10. Renouvellement automatique du bail initial pour moins de 3 ans ;
  11. Prévoit la résiliation du bail pour d'autres motifs que ceux décrits dans les clauses résolutoires.

Si un locataire a un doute sur une clause inscrite dans le contrat de bail, il peut contacter gratuitement l'ADIL (Agence Départementale pour l'Information sur le Logement) de sa région.

Spécificité du bail meublé ou étudiant

La liste des meubles qui doivent être mis à disposition à minima dans le cadre d’un bail de location meublée a été définie par la loi Alur.

Cette liste comprend :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Liste des meubles obligatoires

La loi ne rentre pas dans le détail sur l’électroménager. Libre au propriétaire de mettre à disposition un lave-linge, lave-vaisselle ou du petit électroménager afin de valoriser le logement et demander un loyer plus élevé.

Notre conseil

Réaliser un inventaire du mobilier : Afin de limiter les litiges, il est recommandé de faire un inventaire des meubles mis à la disposition du locataire et de décrire précisément leur état.

Réglementation

Les modèles de contrat de location que nous mettons à votre disposition respectent les nombreuses dispositions de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La récente loi sur l’évolution du logement et l’aménagement numérique (appelé plus communément loi Elan) votée fin 2018 intègre une nouvelle option contractuelle pour les bailleurs : le bail mobilité. Son objectif est de faciliter l’accès au logement et de réduire la vacance locative avec un bail non-renouvelable de 1 à 10 mois

À qui s’adresse le bail mobilité ?

Ce bail apporte une flexibilité bienvenue sur le marché de la location meublée et s’adresse comme son nom l’indique à des personnes en mobilité professionnelle comme les stagiaires, CDD ou personne en formation.

Forme et contenu du bail de location

Un contrat de bail doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend le plus souvent la forme d’un acte seing-privé, mais il peut également être signé devant notaire, il s’agira alors d’un acte authentique.

La loi Alur a introduit un contrat de bail type à respecter sous peine d’invalidité.

Il se présente sous la forme suivante :

  1. Informations sur les parties
    - Coordonnées des parties prenantes au contrat
  2. Informations sur le logement
    - Caractéristiques du logement (nombre de pièces, métrage, équipements etc.)
    - Destination des locaux
  3. Date de prise d’effet et durée du contrat
    - Date d’entrée dans les lieux
    - Durée du contrat
  4. Conditions financières
    - Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision
    - Montant des charges récupérables
    - Montant du dépôt de garantie
  5. Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
  6. Clauses spécifiques au contrat
  7. Annexes
  8. Diagnostics techniques

Bail de colocation : bail unique ou plusieurs baux ?

La loi laisse le choix.

Si le bailleur choisit de signer un bail unique à tous les colocataires, voici les implications :

  • Le loyer n’est pas divisé entre les colocataires. Le bailleur peut demander le paiement du loyer dans son intégralité et en une fois. Généralement un des colocataires se charge de récupérer la quote-part de chacun et fait un virement unique au bailleur.
  • Le contrat peut contenir une clause de solidarité entre colocataires. Chaque colocataire peut être alors tenu de payer le loyer dans sa totalité si un des colocataires se montre défaillant.
  • Le congé peut être donné librement par chacun des colocataires, cependant le loyer ne diminue pas.
  • Le dépôt de garantie est commun et n’est rendu qu’au terme du contrat. Un colocataire qui part en cours de bail ne peut exiger d’avoir sa part restituée immédiatement, sauf s’il s’arrange avec les autres colocataires.
La clause de solidarité

Si le contrat prévoit une clause de solidarité, le colocataire sortant reste solidaire des paiements du loyer jusqu’à 6 mois après son départ ou jusqu’à son remplacement.

Si le bailleur choisit de signer un bail par colocataire, les implications sont les suivantes :

  • La surface renseignée dans le bail est celle des pièces dont le locataire aura la jouissance exclusive : la chambre plus éventuellement une salle de bain ou WC.
  • Il est important de spécifier dans une clause personnalisée les pièces dont le colocataire aura la jouissance partagée (cuisine, séjour etc.) et les règles de la vie en commun.
  • La loi impose une surface d’au moins de 9m² pour la pièce dont le locataire a la jouissance exclusive.
Concernant le paiement du loyer

Gardez à l’esprit que les locataires sont indépendants juridiquement, ils ne sont donc pas solidaires du paiement du loyer.

Bail Individuel VS Bail Commun

Durée du bail de location

La durée du bail de location

Le contrat de location non-meublée à destination de résidence principale est signé pour 3 ans si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale. La durée minimale est de 6 ans si le bailleur est une autre forme de société. Le contrat peut cependant être d’un an minimum si le propriétaire peut le justifier par des raisons familiales ou professionnelles. Cette précision fait l’objet d’une clause écrite dans le contrat.

Le contrat de location meublée a une durée minimale d’un an, que le bailleur soit un particulier ou une société.

Le contrat de colocation peut être signé en vide ou meublé et suit les règles qui s’appliquent au type de location choisie.

Le bail de location meublé étudiant est de 9 mois.

Le bail mobilité a une durée comprise entre 1 et 10 mois.

Renouvellement du bail de location

À défaut de congé donné par le locataire ou le propriétaire, le contrat de bail est renouvelé tacitement de sa durée initiale.

Les baux étudiants et mobilité ne sont pas renouvelables, il conviendra de signer un nouveau bail d’habitation meublé d’un an si les parties souhaitent continuer la location.

Bon à savoir

Si un bail mobilité ne peut pas être renouvelé, il peut néanmoins être prolongé via un avenant, pour une durée maximum de 10 mois.

La fixation du loyer du bail de location

La fixation du loyer a été étroitement régulée par la loi Alur. Plusieurs facteurs rentrent en compte comme les travaux réalisés, un loyer manifestement sous-évalué ou si c’est une première mise en location.

De plus, les modalités d’application changent en fonction de la localisation du logement :

  • Zones tendues : Les modalités d’augmentation du loyer sont encadrées. Pas de loyer maximum.
  • Une dizaine d’agglomérations : L’encadrement des loyers est de nouveau effectif depuis le 1er juillet 2019 pour Paris. La mairie poursuit ce dispositif en 2021. À Lille, l’encadrement est de retour depuis le 1er mars 2020. En 2021, trois villes appliquent également l’encadrement des loyers : Plaine commune (juin 2021), Lyon et Villeurbanne (novembre 2021) et Est Ensemble (décembre 2021).
    Certaines villes s’ajouteront à la liste courant 2022. 
  • Reste du territoire : La fixation du prix du loyer est libre que ce soit en cas de première location ou de relocation.
La fixation du loyer
Bon à savoir

Il est possible de demander un complément de loyer si les équipements mis à la disposition du locataire confèrent un confort supérieur (exemple d’une cuisine équipée haut de gamme).

Les charges en bail de location

Si le logement est loué vide

Le bailleur récupère les charges au réel. Il lui est cependant possible de les récupérer au forfait en cas de colocation.

Si le logement est loué meublé

Le bailleur a le choix entre les charges au réel ou au forfait.

La différence

En cas de charges réelles, le bailleur estime le montant des charges annuelles et demande au locataire une provision mensuelle consignée dans le modèle de bail type.

La régularisation des charges intervient une fois par an, à partir des dépenses réelles constatées et/ou lorsque les comptes de la copropriété sont clôturés. Le bailleur fournit alors au locataire par voie postale la liste des charges récupérables pour l’année imputables au logement et demande un complément ou rembourse le trop-perçu.

Bon à savoir

Sachez que le propriétaire doit tenir à disposition du locataire tous les justificatifs jusqu’à 6 mois après la régularisation des charges.

En cas de charges au forfait, le bailleur estime le montant des charges à venir sur l’année (ou les 9 prochains mois si le locataire est étudiant) et fixe un montant mensuel forfaitaire.

Les charges au forfait

Un système bien plus simple en l’absence de régularisation de charges : Il est en revanche important de bien calculer ce montant car une fois définies les charges ne pourront évoluer qu’en fonction de l’indice de révision du loyer et seulement si une clause le prévoit.

Résiliation du bail de location

Les modalités du préavis ne sont pas les mêmes que le contrat de bail soit vide ou meublé.

En location vide :

Pour le bailleur, le préavis est d’au moins 6 mois avant l’échéance du contrat de bail. Le congé doit être motivé par :

La lettre de congé peut tout à fait être envoyée en cours de bail, le congé ne s’appliquera qu’à son échéance.

Pour le locataire, le préavis est d’au moins 3 mois, un mois si le logement est en zone tendue ou pour les raisons suivantes depuis la loi Alur :

  • Attribution d’un logement social au locataire.
  • Le locataire est allocataire du RSA ou de l’aide pour adulte handicapé.
  • L’état de santé du locataire, confirmé par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.

En location meublée :

Pour le bailleur le préavis est d’au moins 3 mois avant l’échéance du bail. Le congé doit être motivé par une vente, la reprise du logement pour y loger sa famille ou pour un motif légitime et sérieux (en cas de retards répétés de paiement par exemple).

La lettre de congé peut tout à fait être envoyée en cours de location, le congé ne s’appliquera qu’à son échéance.

Pour le locataire, le préavis est d’au moins un mois. Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.

Le préavis en location

Comment notifier du congé ?

Pour chacune des parties, le congé est notifié par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé court à compter de la date de réception de cette lettre. Mieux vaut donc prendre quelques semaines de sécurité pour être assuré de respecter les délais de préavis légaux.

Dépôt de garantie du bail de location

Le dépôt de garantie est plafonné à : 

  • 1 mois de loyer hors charges en location vide ;
  • 2 mois en location meublée. 

Au départ du locataire, ce dépôt est à restituer sous un mois si l’état des lieux de sortie n’a pas fait apparaître de différences avec l’état des lieux d’entrée. Si des dégradations sont constatées, le bailleur a jusqu’à 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie, le temps de faire établir un devis des réparations à la charge du locataire.

Le dépôt de garantie
Si le logement est situé dans un immeuble collectif

Le bailleur est en droit de conserver 20 % du montant du dépôt de garantie pour régulariser les charges, en l’attente de la clôture des comptes annuels de la copropriété.

Caution solidaire du bail de location

L’acte de caution solidaire est un document dans lequel le garant s’engage à payer la dette locative du locataire en cas de défaillance. Elle peut correspondre à :

  • Des dégradations constatées lors de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et qui ne relèvent pas d’une usure normale du logement.
  • Des impayés de loyer.

Les modalités du cautionnement solidaire ne changent pas que le contrat de location soit pour une location vide ou meublée.

Concernant l’assurance contre les loyers impayés (GLI)

Il n’est pas possible de combiner une assurance de ce type avec une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Annexes obligatoires et diagnostics du bail de location

Les annexes obligatoires sont :

Peuvent s’ajouter l’acte de cautionnement, l’extrait de règlement de copropriété ainsi qu’une note écrite sur les causes des sinistres provoqués par une catastrophe naturelle ou technologique et ayant donné lieu à une indemnisation par l’assurance.

En plus de cela s’ajoutent les diagnostics techniques dont la liste varie en fonction du type d’immeuble, de sa date de construction et des caractéristiques des installations du logement. Consultez notre article dédié pour en savoir plus.

Les annexes obligatoires au bail