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SOMMAIRE

  • Introduction
  • Qu'est-ce qu'un contrat de location ?
  • Les différents contrats de location
  • Où trouver un contrat de bail gratuit ?
  • Comment faire un bail de location ?
  • Les clauses obligatoires ?
  • Les clauses facultatives
  • Les clauses abusives ou interdites
  • Annexes impératives
  • Sanctions en cas de défaut
  • FAQ

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Introduction

La signature d’un contrat de location est indispensable pour louer un logement à titre de résidence principale

Ce document fournit en effet une sécurité juridique pour le propriétaire comme pour le locataire, car il établit clairement les modalités d’exécution du bail et les droits et obligations des deux parties. 

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs définit un cadre général pour le contrat de location. Certaines règles applicables peuvent varier selon le type de location (meublée, vide, de courte durée…) pour s’adapter à la situation du locataire et du propriétaire. 

Qu'est-ce qu'un contrat de location ?

Le contrat de location définit les modalités et les conditions de l’occupation d’un logement à titre de résidence principale entre son propriétaire et un ou plusieurs locataires tenus de verser un loyer en contrepartie.

Qu'est-ce qu'une résidence principale ?

Un logement est considéré comme résidence principale lorsque le locataire l’occupe pendant au moins 8 mois dans l’année. Sont donc exclus de cette définition :

  • Les locations saisonnières, qui sont soumises à un régime juridique allégé ;
  • Les locations à titre de résidence secondaire ;
  • Les dépendances louées séparément (parking, garage…), qui relèvent du droit commun des contrats de louage de chose. 

Pour protéger les locataires contre la précarité, le bail de location est encadré par le régime juridique bien spécifique de la loi du 6 juillet 1989. Cette loi définit les modalités d’exécution du contrat, les conditions de sa rédaction et les droits et obligations qui incombent aux parties. 

Les différents contrats de location

Il existe 5 types de contrats de location pour une résidence principale, qui présentent chacun des particularités. 

Pour quelle location ?

Bail meublé Logement meublé
Bail étudiant Logement meublé
Bail vide Logement vide
Bail mobilité Logement meublé
Colocation Logement vide ou meublé

Pour quel locataire ?

Bail meublé Tous profils de locataire
Bail étudiant Locataire en études supérieures disposant d’une carte d’étudiant
Bail vide Tous profils de locataire
Bail mobilité Locataire en mutation professionnelle, en études ou en formation professionnelle
Colocation Tous profils de locataire

Pour quelle durée ?

Bail meublé 1 an minimum
Bail étudiant 9 mois minimum
Bail vide 3 ans minimum
Bail mobilité De 1 à 10 mois maximum
Colocation
  • En meublé : 1 an minimum
  • En bail étudiant : 9 mois minimum
  • En non meublé : 3 ans minimum
  • En bail mobilité : de 1 à 10 mois maximum

Avec quel dépôt de garantie ?

Bail meublé 2 mois de loyer maximum
Bail étudiant 2 mois de loyer maximum
Bail vide 1 mois de loyer maximum
Bail mobilité Pas de dépôt de garantie
Colocation
  • En meublé : 2 mois de loyer maximum
  • En non meublé : 1 mois de loyer maximum

Avec quel délai de préavis pour résilier le bail ?

Pour le locataire Pour le propriétaire
Bail meublé 1 mois 3 mois avant l’échéance du bail
Bail étudiant 1 mois 3 mois avant l’échéance du bail
Bail vide 3 mois 6 mois avant l’échéance du bail
Bail mobilité 1 mois Le propriétaire ne peut mettre fin au contrat
Colocation
En meublé : 1 mois En meublé : 3 mois
En bail étudiant : 1 mois En bail étudiant : 3 mois
En non meublé : 3 mois En non meublé : 6 mois
En bail mobilité : 1 mois En bail mobilité : le bailleur ne peut mettre fin au contrat

Avec quelle fiscalité ?

LMNP LMP
Bail meublé Impôt sur le revenu après abattement forfaitaire de 40 % Impôt sur le revenu après déduction des charges réelles
Bail étudiant Impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers
Bail vide 3 mois 6 mois avant l’échéance du bail
Bail mobilité Impôt sur le revenu après abattement forfaitaire de 40 % Le propriétaire ne peut mettre fin au contrat
Colocation En meublé :
  • LMNP : impôt sur le revenu après abattement forfaitaire de 40 %
  • LMP : impôt sur le revenu après déduction des charges réelles
En non meublé : impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers

Où trouver un contrat de bail gratuit ?

BailFacile vous propose de rédiger votre contrat de location en ligne. Il vous suffit de remplir notre formulaire intelligent et de télécharger le document au format PDF à la fin de la démarche. 

Ça ne prend que 3 minutes, et en plus, c’est gratuit !

Comment faire un bail de location ?

La rédaction du contrat de location doit nécessairement respecter des conditions de forme. Ces conditions peuvent varier en fonction du type de contrat conclu.

La forme du contrat : l'écrit

Tous les contrats doivent être établis sur la base d’un contrat-type. Un modèle est prévu pour les locations vides et un autre modèle est adapté aux locations meublées. 

De manière générale, il est d’usage d’établir le bail de location par écrit, bien qu’il ne s’agisse pas d’une réelle obligation légale. 

L’écrit assure en effet une sécurité juridique pour les parties. La signature conjointe du locataire et du propriétaire fait foi de leur engagement à respecter les conditions du bail, et permet ainsi d’éviter les litiges sur le contenu et la forme du contrat.

Bien qu’il soit fortement déconseillé et peu répandu, il est tout à fait possible de conclure un bail verbal, c’est-à-dire formé uniquement à l’oral sans preuve écrite. Chaque partie peut toutefois exiger de l’autre à tout moment l’établissement d’un bail écrit conforme. 

Les risques du bail verbal

Le bail verbal peut se révéler problématique en cas de litige, car il est alors plus compliqué pour les parties de prouver que le contrat a bien été conclu. La preuve peut toutefois en être rapportée par tout moyen (témoignages…).

Le type de bail : meublé, non meublé…

Le contenu et le cadre juridique du contrat de location peuvent varier selon le type de contrat. 

Si le logement est loué meublé, il doit obligatoirement être équipé des éléments de mobilier minimum requis par la loi pour être qualifié de bail meublé. Le propriétaire et le locataire doivent également faire l’inventaire des meubles au moment de l’entrée dans les lieux. 

Pour un bien loué en colocation, le bailleur peut conclure plusieurs contrats individuels avec chaque colocataire, ou bien rédiger un bail commun signé par chacun d’entre eux. L’option pour le bail commun lui permet notamment d’insérer une clause de solidarité par laquelle les colocataires sont tenus solidairement du paiement des loyers jusqu’à 6 mois après le départ de l’un d’entre eux si aucun remplacement ne lui a été trouvé.

Il est donc indispensable de choisir le type de contrat le mieux adapté à la situation, et surtout de connaître les particularités de son régime juridique. 

Exemple

Le bail étudiant de 9 mois minimum conviendra mieux à un étudiant avec un contrat d’alternance sur 2 ans qu’un bail mobilité. En effet, son profil ne justifie pas de conclure ce type de contrat, dont la durée est obligatoirement comprise entre 1 et 10 mois, sans renouvellement ni tacite reconduction possibles.

Quelles sont les clauses obligatoires d'un bail de location ?

Tout contrat de location doit impérativement comporter plusieurs clauses obligatoires :

  • L’identité du bailleur ;
  • Les coordonnées du locataire ;
  • La date de prise d’effet et la durée du bail ;
  • La consistance et la destination du logement ;
  • La surface habitable ;
  • La désignation de la chose louée ;
  • Les informations financières.

L’identité du bailleur

Le contrat de location doit faire mention du nom, du prénom et de l’adresse du domicile du bailleur. Il doit indiquer l’adresse de sa résidence principale, à laquelle il habite au moins 8 mois par an.

Si le propriétaire du logement fait appel à un mandataire pour sa gestion locative (agence immobilière, gestionnaire de biens, proche…), ses coordonnées doivent également y figurer. 

Pensez à signer un mandat de gestion

Pour signer le contrat au nom du propriétaire, le mandataire doit obligatoirement en être habilité par la signature d’un mandat de gestion. Le document doit détailler précisément l’étendue des pouvoirs du mandataire : si certaines mentions sont trop vagues ou imprécises, il est possible qu’il ne puisse pas réaliser certaines démarches.

Les coordonnées du locataire

Depuis la loi Alur de 2014, le nom du locataire doit obligatoirement figurer dans le contrat. Bien que cela semble aller de soi, la loi Alur est venue préciser expressément ce point.

La date de prise d’effet et la durée du bail

Le contrat de location doit mentionner la durée pour laquelle il est conclu. Elle est librement choisie par les parties dès lors qu’elle respecte les durées minimum et maximum imposées en fonction du type de bail signé. 

Il faut également indiquer la date de prise d’effet du contrat. Il est en effet possible que le propriétaire et le locataire conviennent de signer le bail en amont et de le faire débuter à une date ultérieure.

La consistance et la destination du bien

Il est nécessaire d’indiquer dans une clause du bail le type de logement loué et le détail des pièces qu’il comporte. Il peut notamment s’agir d’un studio, T1, T1bis…

Le contrat doit également préciser si le contrat est conclu à usage exclusif d’habitation, ou bien s’il s’agit d’un bail d’habitation mixte. Un bail mixte permet au locataire, avec l’autorisation du propriétaire, d’utiliser le logement pour y habiter et pour y exercer une activité professionnelle civile ou libérale. De nombreux médecins, avocats ou encore architectes travaillent ainsi depuis leur domicile grâce au bail mixte. 

Il est fréquent que le contrat stipule que l’usage mixte du logement n’est permis que pour une profession bien spécifique. Le locataire ne peut alors y exercer une autre activité que celle prévue à la signature du bail.

Le bail mixte est réservé aux professions libérales

Le bail mixte ne s’étend pas aux activités commerciales et artisanales. L’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal ne peut avoir lieu que dans un local commercial, et impose donc de conclure un bail commercial. Il s’agit d’une règle d’ordre public à laquelle il n’est pas possible d’échapper.

La surface habitable

Le contrat doit impérativement indiquer la surface habitable du logement. Il s’agit de la somme totale des planchers des pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

Il est indispensable pour le propriétaire d’effectuer le mesurage de la surface habitable avant la mise en location du logement. Depuis 2017, il doit également la faire figurer sur les annonces immobilières sous peine d’amende.

En cas d'erreur entre la surface mentionnée et la surface réelle

Une erreur de plus de 5 % entre la surface habitable renseignée dans le bail et la surface réelle l’autorise à réclamer une diminution du montant du loyer.

La désignation de la chose louée

Cette clause du bail de location détaille : 

  • Les parties de l’immeuble et les équipements réservés à l’usage exclusif et privé du locataire : appartement, dépendances, éléments d’équipement… ;
  • Les parties communes et éléments d’équipement à usage commun : ascenseur, local poubelle, cour intérieure…

Depuis la loi Alur de 2014, il est également obligatoire d’énumérer les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication du logement loué (fibre optique…). 

Les informations financières

Le contrat de location doit comporter plusieurs informations dites “financières” : 

Informations requises Explications
Loyer

Montant du loyer

Modalités de paiement :

  • A terme à échoir : paiement en début de mois pour le mois à venir ;
  • A terme échu : paiement en fin de mois.
Charges locatives Modalités de calcul des charges :
  • Forfait ;
  • Charges réelles.
Loyer de référence Montant du loyer de référence si le logement se situe dans une zone tendue ou soumise à un dispositif d’encadrement des loyers
Dernier loyer acquitté par l’ancien locataire En l’absence de cette clause et en cas de silence du bailleur à la demande du locataire de l’insérer au bail, il peut obtenir la diminution du loyer auprès du juge
Travaux réalisés dans le logement Nature et montant des travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire ou depuis le dernier renouvellement du bail
Montant des dépenses théoriques par référence au DPE Indication de la consommation énergétique du logement par kWh/an/m2 et dépenses associées
Rémunération des intermédiaires en cas de recours à un agent immobilier pour louer le bien

Montant des honoraires de l’agent répartis entre propriétaire et locataire dans le respect des plafonds légaux

Reproduction des 3 premiers alinéas de l’article 5-I de la loi de 1989 et indication des plafonds qui y sont définis sous peine de nullité

Quelles clauses facultatives peut-on inclure dans le contrat de location ?

Outre les clauses obligatoires que la loi impose de faire figurer dans le contrat, le propriétaire est libre d’y ajouter une ou plusieurs clauses facultatives :

  • Clause de révision du loyer ;
  • Clause de dépôt de garantie ;
  • Clause travaux ;
  • Clause résolutoire.

La clause de révision du loyer du bail d’habitation

Le bailleur peut insérer dans le contrat une clause de révision du loyer, ou clause d’indexation. En vertu de cette clause, le montant du loyer initial peut être réévalué périodiquement sur la base de l’indice de son choix. 

En pratique, la quasi-totalité des propriétaires utilisent l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’Insee. 

Selon la rédaction de la clause, la révision intervient chaque année : 

  • A une date convenue avec le locataire ;
  • A défaut, à la date d’anniversaire du bail. 
Et si mon contrat ne comporte pas de clause d'indexation ?

La révision du loyer n’est pas automatique et doit être expressément prévue par le contrat de location. Pensez donc bien à insérer cette clause dans le bail.

La clause de dépôt de garantie

Bien que le versement d’un dépôt de garantie soit systématiquement exigé par le propriétaire à la signature du bail, il ne s’agit pas d’une obligation légale. Le propriétaire doit donc ajouter une clause de dépôt de garantie dans le contrat. 

Lorsqu’il est prévu, le bail doit impérativement indiquer le montant exigé

La clause travaux

La clause travaux prévoit que le locataire s’engage à réaliser ou à faire réaliser des travaux dans le logement. 

Elle présente un intérêt pour chacune des parties : 

  • Pour le locataire : il bénéficie d’une réduction temporaire de loyer en contrepartie des travaux qu’il réalise à ses frais ;
  • Pour le propriétaire : il peut louer un logement qui ne serait pas en bon état et se décharge de la responsabilité d’effectuer lui-même les réparations nécessaires. 
Le logement doit être décent !

Le logement délivré par le bailleur qui n’est pas en bon état d’usage doit tout de même respecter les critères de décence : 

  • Non-atteinte à la santé et à la sécurité du locataire ;
  • Au minimum 9 m² de surface habitable ;
  • Présence d’équipements de confort ;
  • Absence de parasites ou de nuisibles ;
  • Performance énergétique minimale.

Pour être valide, la clause travaux doit être expressément mentionnée dans le bail. Il est toutefois possible de l’ajouter après sa signature au moyen d’un avenant.

Elle doit également comporter plusieurs informations : 

  • Définition et description des travaux imputés au locataire ;
  • Coût des travaux ;
  • Date de réalisation ;
  • Modalités de réduction temporaire du loyer au vu de la nature des travaux réalisés ;
  • Durée de la réduction.

Modèle de clause travaux :

CLAUSE TRAVAUX

4.1 bis. Clause de travaux (article 6 de la loi du 6 juillet 1989)

Par la présente clause, les parties décident de confier au locataire le soin de réaliser ou de faire réaliser les travaux suivants :

{lister précisément tous les travaux qui incombent au locataire}

Ces travaux, évalués d’un commun accord à {montant total des travaux}, donnent lieu à une diminution de loyer de {montant de la diminution de loyer} par mois pendant {nombre} mois.

Par dérogation à l’article 4.1 du présent contrat, durant cette période, le montant du loyer mensuel, hors provision sur charges, s’élèvera donc à {montant du loyer diminué} euros.

Le point de départ de cette diminution de loyer est fixé à {date de mise en oeuvre de la diminution de loyer}. En conséquence, le locataire s’engage à réaliser ou à faire réaliser les travaux susvisés avant le {date limite de réalisation des travaux}, date à laquelle l’état des lieux d’entrée initial fera l’objet d’un avenant contradictoire.

Lorsque, avant le terme de la période de diminution de loyer, le Locataire donne congé, il est dédommagé pour les sommes engagées en application du présent article, sur la foi des justificatifs des dépenses réalisées.

Ce dédommagement intervient alors au prorata temporis pour la somme due à la fin de la période de préavis.

La clause résolutoire pour mettre fin au bail de location

La clause résolutoire autorise le bailleur à résilier de plein droit le contrat en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations. 

Plusieurs motifs peuvent justifier sa mise en oeuvre : 

  • Non-paiement du loyer et des charges ;
  • Non-versement du dépôt de garantie ;
  • Non-souscription à une assurance habitation ;
  • Troubles du voisinage constatés par une décision de justice.

Pour faire appliquer la clause résolutoire et obtenir la résiliation du bail, le bailleur doit toutefois délivrer au locataire un commandement préalable le mettant en demeure d’exécuter ses obligations. Autrement dit, il doit lui laisser une dernière fois l’opportunité de régler les impayés de loyer ou de mettre fin aux troubles de voisinage avant de mettre en œuvre le mécanisme.

Quelles sont les clauses dites abusives ou interdites ?

L’article 4 de la loi de 1989 fournit une liste non exhaustive de 19 clauses abusives ou interdites qui créent un déséquilibre manifeste entre le bailleur et le locataire en position de faiblesse. 

Il peut s’agir, par exemple : 

  • De la clause contraignant le locataire à verser des amendes ou des pénalités au propriétaire en cas de manquement à l’une des clauses du contrat ;
  • De la clause obligeant le locataire à souscrire une assurance habitation auprès d’une compagnie d’assurance choisie par le bailleur ;
  • De la clause permettant au bailleur de visiter le logement les jours fériés ou plus de 2h par jour ;
  • De la clause mettant à la charge du locataire les frais d’expédition des quittances de loyer.

Quelles sont les annexes impératives du contrat de location ?

Le contrat de location doit comporter en annexe un certain nombre de documents obligatoires :

Pour tous les contrats

La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;

L’état des lieux d’entrée ;

Les extraits du règlement de copropriété le cas échéant ;

Le dossier de diagnostic technique :

  • Diagnostic de performance énergétique ;
  • Constat de risque d’exposition au plomb ;
  • Diagnostic amiante ;
  • Etat de l’installation intérieure d’électricité et de gaz ;
  • Etat des risques naturels et technologiques ;
  • Diagnostic bruit.

L’information sur les modalités de réception des services de télévision (bien qu’il s’agisse d’un document à simple valeur informative) ;

L’information sur les risques de pollution des sols.

Pour le bail meublé

L'inventaire des meubles et équipements fournis au locataire

Pour le bail étudiant

L'inventaire des meubles et équipements fournis au locataire

Un justificatif de la situation du locataire

Pour le bail mobilité

L'inventaire des meubles et équipements fournis au locataire

Un justificatif de la situation du locatairenécessitant l’établissement d’un bail mobilité (carte d’étudiant, attestation de l’employeur…)

Quelles sanctions en cas de défaut de conformité du modèle de bail de location ?

Il est indispensable de bien rédiger son contrat de location et de respecter toutes les obligations légales.

En cas de défaut de conformité du bail, chaque partie peut exiger de l'autre l'établissement d'un contrat conforme. Le locataire est également en droit de demander la nullité du bail, bien qu'il s'agisse d'une situation rarement rencontrée en pratique.

FAQ

Quelle est la durée d'un bail de location ?

La durée du contrat varie selon le type de bail :

  • Bail vide : 3 ans minimum ;
  • Bail meublé : 1 an minimum ;
  • Bail étudiant : 9 mois minimum ;
  • Bail mobilité : de 1 mois minimum à 10 mois maximum.

Comment fonctionne un bail de location ?

Le contrat de location organise les relations entre le bailleur et le locataire d’un logement. Il fixe le montant du loyer, définit les droits et les obligations de chaque partie, et décrit avec précision les locaux et les équipements mis à la disposition du locataire.

Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?

Les termes “bail” et “contrat de location” signifient la même chose : ils désignent le contrat par lequel le propriétaire d’un logement le met à la disposition du locataire en contrepartie du versement d’un loyer.

Quels sont les types de bail ?

Il existe plusieurs types de contrat de location :

  • Bail meublé : le logement loué est équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre sans apporter autre chose que ses effets personnels ;
  • Bail vide : le logement est loué nu sans aucun équipement ;
  • Bail étudiant : le locataire d’un logement meublé est en études supérieures ;
  • Bail mobilité : le logement meublé est loué à un locataire en mobilité professionnelle ou en formation pour une durée maximum de 10 mois ;
  • Contrat de colocation : le logement est loué meublé ou vide à plusieurs locataires qui signent chacun un bail individuel, ou conjointement un bail commun.

Quand faire un avenant au contrat de location ?

Il est nécessaire de rédiger un avenant au bail pour modifier l’une des clauses du contrat initial, notamment : 

  • En cas de changement de locataire ou de colocataire ;
  • A chaque révision annuelle du loyer ;
  • En cas de renouvellement du bail ;
  • Pour sortir une dépendance du logement du champ du contrat.

Comment casser un bail de location ?

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un délai de préavis : 

  • d’1 mois en location vide ;
  • de 2 mois en location meublée.

Le propriétaire, quant à lui, ne peut donner congé au locataire qu’à l’échéance du bail et en justifiant de certains motifs : 

  • Reprise du bien pour y habiter ou loger des proches ;
  • Vente du logement ;
  • Motifs légitimes et sérieux.

Qui signe et quand signer un bail de location ?

Le contrat de location est signé par chacun des cotitulaires du contrat ou leurs mandataires. Dans le cadre d’une colocation à bail commun, le contrat doit ainsi comporter la signature de tous les colocataires. 

La signature du bail intervient souvent le jour de l’entrée dans les lieux. Il est toutefois possible de décaler la prise d’effet du contrat à une date ultérieure.

Comment faire un contrat de sous-location pour un appartement ?

Pour sous-louer un appartement, il est obligatoire d’obtenir l’autorisation du propriétaire si le contrat de location ne le permet pas explicitement.

Le contrat de sous-location doit préciser les parties du bien mises à la disposition du sous-locataire ainsi que le loyer mensuel dû. Il est également recommandé d’effectuer un état des lieux à l’arrivée du sous-locataire.

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SOMMAIRE

  • Introduction
  • Qu'est-ce qu'un contrat de location ?
  • Les différents contrats de location
  • Où trouver un contrat de bail gratuit ?
  • Comment faire un bail de location ?
  • Les clauses obligatoires ?
  • Les clauses facultatives
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