BailFacile propose des modèles de contrat de location gratuits à personnaliser puis à télécharger au format PDF. Vous pouvez ensuite les imprimer ou les signer à distance avec la signature électronique.

Que vous souhaitiez louer un appartement ou une maison, notre formulaire intelligent adapte automatiquement votre bail de location en fonction de vos réponses. Conçu par des avocats spécialistes de l’immobilier, vous démarrez la location sereinement avec un contrat de bail adapté à votre situation et à vos objectifs locatifs.

Avec notre logiciel de gestion locative, pas besoin d’être un expert du droit locatif et d’être à l’affût des derniers changements de réglementation, la rédaction d’un contrat de location conforme à la loi ALUR ne prend plus que quelques minutes.

Nos différents modèles de contrats de location vous permettent de rédiger :

• Un contrat de location non-meublée à destination de résidence principale.
• Un contrat de location meublée pour résidence principale. La liste des meubles obligatoires pour ce type de location est définie par la loi Alur.
• Un contrat de colocation unique ou individuel permettant de prendre en compte les spécificités de ce type de location.
• Un contrat de location étudiant meublée de 9 mois non-renouvelable.
• Un bail mobilité, contrat de location de courte durée, non-renouvelable. En vigueur depuis la loi Elan, il a été pensé pour fluidifier l’accès au parc locatif privé.

Tous nos contrats annexent automatiquement la notice d’information de la Loi Alur, document qui régit les rapports entre locataires et bailleurs, et qu’il est obligatoire de joindre à tout contrat de location type encadré par cette loi.

De manière complémentaire, vous trouverez tous les documents annexes qui permettent de gérer au mieux votre location tout au long de la vie du bail, notamment des modèles de lettres et autres documents :

• Pour déclarer la présence du locataire dans les lieux aux impôts, notamment en vue du paiement de la taxe d’habitation.
• Établir un état des lieux, constat contradictoire de l’état du logement et des équipements mis à la disposition du locataire. Il peut être complété d’un inventaire du mobilier. 
• Rédiger une caution solidaire, document engageant le garant à payer les dettes locatives du locataire.
• Rédiger un avenant au bail, document permettant d’acter en cours de location des changements apportés au contrat initial.
• Envoyer une quittance de loyer, confirmant le paiement du loyer pour une période donnée.

Le bail de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, le ou les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale en échange d’une contrepartie financière.

Est considérée comme résidence principale tout logement occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année. Ne rentrent donc pas dans cette définition les locations saisonnières, de résidence secondaire ou les dépendances (par exemple un parking) qui seraient louées séparément.

En résumé

Un bail de location doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend soit la forme d’un acte seing-privé (le plus commun), soit celle d’un acte authentique signé devant notaire. La loi Alur a introduit un bail type à respecter sous peine d’invalidité. Les informations suivantes doivent y être renseignées :

1. Informations sur les parties
   - Coordonnées des parties prenantes au contrat
2. Informations sur le logement
   - Caractéristiques du logement (nombre de pièces, métrage, équipements etc.)
   - Destination des locaux
3. Date de prise d’effet et durée du contrat
   - Date d’entrée dans les lieux
   - Durée du contrat
4. Conditions financières
   - Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision
   - Montant des charges récupérables
   - Montant du dépôt de garantie
5. Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
6. Clauses spécifiques au contrat
7. Annexes
8. Diagnostics techniques

Désignation des parties

Le bail de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, le ou les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale en échange d’une contrepartie financière. Le contrat de bail doit ainsi stipuler clairement :

• Nom/Prénom et adresse du domicile du bailleur, propriétaire du logement loué (ou nom et siège social du mandataire) ;
• Nom/Prénom du ou des locataires ;
• Date de début du bail ;
• Durée du bail.

Informations sur le logement

Le contrat de bail intègre une description exhaustive du logement loué. Il est ainsi nécessaire de préciser :

• La typologie du bien loué : studio, appartement, maison, etc. ;
• Le nombre de pièces principales : toute pièce de plus de 9m² ayant pour but le sommeil ou le séjour (une chambre, un séjour, bureau) hors salles de bain, WC, ou cuisine ;
• Le type de bâtiment et sa date de construction : immeuble, copropriété etc. ;
• Les équipements à usages privatifs et communs : terrasse, balcon, jardin, garage, box, cave, etc. ;
• La surface habitable du logement en m² ;
• Le mode de production du chauffage et de l'eau chaude : individuel ou collectif ;
• La liste des travaux effectués durant les 6 derniers mois.

Destination du bien immobilier

Le contrat de location doit indiquer l’usage du logement loué. Un bien en location peut avoir 3 usages : résidence principale, résidence principale et lieu de travail, activité commerciale exclusive. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de signer un bail commercial.

Durée du bail

Le contrat de location précise la durée du bail d'habitation. Autrement dit, il informe sur la durée de l'engagement commun entre bailleur et locataire. La durée du bail change selon la typologie du bien et le statut du bailleur :

• Le bien loué est meublé : la durée d’un bail meublé classique est d'un an, 9 mois pour un bail étudiant, ou 1 et 10 mois pour un bail mobilité.
• Le bien loué est non meublé (vide) : la durée du bail est de 3 ans si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale et de 6 ans s'il s'agit d'une personne morale. Le contrat peut cependant être d’un an minimum si le propriétaire peut le justifier par des raisons familiales ou professionnelles. Cette précision fait l’objet d’une clause écrite dans le contrat.

Loyer et charges

Le contrat de bail doit mentionner le montant du loyer d’une part et, d’autre part, le montant des charges locatives imputables au locataire. Les modalités de paiement du loyer (virement bancaire, chèque ou espèces jusqu’à 1 000 €) et la date de paiement (généralement fixée en début de mois) sont également indiquées. Enfin, le loyer du précédent locataire est renseigné si ce dernier a quitté le logement il y a moins de 18 mois.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie représente la somme versée par le locataire au démarrage de la location. Son montant doit être noté dans le contrat de location. Il représente une assurance pour le propriétaire qui, en fin de location, peut conserver jusqu’à l'intégralité du dépôt pour financer d’éventuels travaux de réparations, si et seulement si le locataire a dégradé le logement.

Le dépôt de garantie n’est versé qu’une seule fois et ce pour toute la durée de la location. Il est plafonné par la loi Alur à :

• maximum 1 mois de loyer hors charges en location vide ;
• maximum 2 mois de loyer hors charges en location meublée.

Frais d'agence

Si un bailleur donne mandat à une agence immobilière pour la gestion de son bien, et notamment pour la recherche et l’installation d’un locataire, alors le contrat de location doit stipuler les règles de partage des frais liés aux honoraires du mandataire.

Annexes au bail de location

Le contrat de bail est accompagné de plusieurs annexes facultatives pour certaines, obligatoires pour d’autres.

Le dossier de diagnostics techniques immobiliers (DDT)

Un dossier de diagnostics techniques immobiliers doit être envoyé par mail au locataire (sauf demande contraire pour l’obtenir au format papier). Il incorpore plusieurs diagnostics révélateurs de l’état du bien loué :

• l’état de l'installation électrique et/ou gaz ;
• un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• un diagnostic ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques) obligatoire si le logement se trouve dans une zone à risques ;
• un diagnostic amiante si le permis de construire du bien ou de l’immeuble a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997.

La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

Document obligatoire depuis la loi Alur, cette notice d’information synthétise les droits et obligations que s’engage à respecter locataire et propriétaire durant toute la durée du bail de location.

L'état des lieux

S’il reste facultatif aux yeux de la loi, il est tout de même conseillé de réaliser un état des lieux d’entrée pour formaliser l’état du bien et des équipements dont le locataire prend possession. Cela évite notamment d’éventuels litiges au moment de l’état des lieux de sortie. S’il est réalisé, il doit être annexé au contrat de location.

L'attestation d'assurance contre les risques locatifs

Un locataire a pour obligation de fournir une assurance contre les risques locatifs. Elle doit être valide à compter de la date d’entrée dans le logement et jusqu’à la fin du contrat de location. Si le bail s’étend sur une période importante (souvent plus d’un an), il faut renouveler l’assurance contre les risques locatifs. Cette dernière couvre le locataire en cas de dommages causés par un dégât des eaux, un incendie ou une explosion (fuite de gaz, par exemple). Vous l’aurez compris, il ne vaut mieux pas faire l’impasse dessus, que vous soyez locataire ou propriétaire.

La liste des équipements d'accès aux technologies de l'information

Autre document obligatoire pour les baux d’habitation conclus après le 27 mars 2014, cette liste recense les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication : fibre optique, câble TNT, etc.

La grille de vétusté

Document facultatif, la grille de vétusté simplifie les relations entre propriétaire et locataire. Elle permet en effet d'estimer ce qui s'apparente à de la vétusté (usage normal du logement) ou à des dégradations (usage anormal). Si désirée, une copie de la grille choisie doit être annexée au contrat de bail.

Convention ANAH

Si le logement est conventionné, une copie de la convention ANAH peut être jointe au contrat de bail. Le bailleur s'engage alors à louer son bien à des ménages dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds.

Règlement de copropriété

Si le logement se situe dans une copropriété, un extrait du règlement de copropriété peut être ajouté dans les annexes. Ce dernier porte sur l'usage des parties communes et privatives de l'immeuble.

Copie de l’acte de cautionnement

Si le paiement des loyers du locataire est couvert par une caution, alors la copie de l’acte de cautionnement doit être annexée au contrat de bail.

Liste des charges récupérables

S’il n’en est pas fait mention dans le bail de location, la liste des charges récupérables doit obligatoirement être annexée à ce dernier. Les charges locatives incluent les dépenses d’entretien (ménages des parties communes, entretien des espaces verts), les réparations menues, ainsi que les services dont un locataire bénéficie directement (taxe d’enlèvement des ordures, etc.).

Les clauses résolutoires

Les clauses résolutoires peuvent être ajoutées légalement à un contrat de location. Elles permettent au bailleur de résilier le bail à tout moment en cas d’infraction à l’une de ces clauses. Une clause résolutoire peut être basée sur :

1. Un non paiement du loyer et/ou des charges locatives ;
2. Un défaut de versement du dépôt de garantie ;
3. Un défaut d'assurance habitation ;
4. Un cas avéré de nuisances sonores nocturnes ou diurnes.

Les clauses abusives (illégales)

Les clauses abusives sont des clauses ajoutées au bail de location mais qui n'ont pourtant aucune valeur juridique. Elles sont interdites et illégales. En voici quelques exemples :

1. Ajout de frais supplémentaires au loyer et charges locatives convenus ;
2. Prélèvement de loyer directement sur le salaire du locataire ;
3. Ajout d’”amendes et pénalités" en cas de non respect d'une des clauses du bail ;
4. Versement d’un supplément au dépôt de garantie convenu ;
5. Délivrance payante des quittances de loyer ;
6. Obligation de souscrire l'assurance habitation sélectionnée par le propriétaire ;
7. Interdiction pour le locataire d'héberger des invités chez lui ;
8. Interdiction pour le locataire d'exercer une activité associative, politique ou syndicale dans le logement ;
9. Impose que le locataire est automatiquement responsable de toute dégradation dans le logement ;
10. Renouvellement automatique du bail initial pour moins de 3 ans ;
11. Prévoit la résiliation du bail pour d'autres motifs que ceux décrits dans les clauses résolutoires.

Si un locataire a un doute sur une clause inscrite dans le contrat de bail, il peut contacter gratuitement l'ADIL (Agence Départementale pour l'Information sur le Logement) de sa région.

La liste des meubles qui doivent être mis à disposition à minima dans le cadre d’un bail de location meublée a été définie par la loi Alur.

Cette liste comprend :

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La loi ne rentre pas dans le détail sur l’électroménager. Libre au propriétaire de mettre à disposition un lave-linge, lave-vaisselle ou du petit électroménager afin de valoriser le logement et demander un loyer plus élevé.

Les modèles de contrat de location que nous mettons à votre disposition respectent les nombreuses dispositions de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La récente loi sur l’évolution du logement et l’aménagement numérique (appelé plus communément loi Elan) votée fin 2018 intègre une nouvelle option contractuelle pour les bailleurs : le bail mobilité. Son objectif est de faciliter l’accès au logement et de réduire la vacance locative avec un bail non-renouvelable de 1 à 10 mois. 

Un contrat de bail doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend le plus souvent la forme d’un acte seing-privé, mais il peut également être signé devant notaire, il s’agira alors d’un acte authentique.

La loi Alur a introduit un contrat de bail type à respecter sous peine d’invalidité.

Il se présente sous la forme suivante :

1. Informations sur les parties
   - Coordonnées des parties prenantes au contrat
2. Informations sur le logement
   - Caractéristiques du logement (nombre de pièces, métrage, équipements etc.)
   - Destination des locaux
3. Date de prise d’effet et durée du contrat
   - Date d’entrée dans les lieux
   - Durée du contrat
4. Conditions financières
   - Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision
   - Montant des charges récupérables
   - Montant du dépôt de garantie
5. Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
6. Clauses spécifiques au contrat
7. Annexes
8. Diagnostics techniques

La loi laisse le choix.

Si le bailleur choisit de signer un bail unique à tous les colocataires, voici les implications :

• Le loyer n’est pas divisé entre les colocataires. Le bailleur peut demander le paiement du loyer dans son intégralité et en une fois. Généralement un des colocataires se charge de récupérer la quote-part de chacun et fait un virement unique au bailleur.
• Le contrat peut contenir une clause de solidarité entre colocataires. Chaque colocataire peut être alors tenu de payer le loyer dans sa totalité si un des colocataires se montre défaillant.
• Le congé peut être donné librement par chacun des colocataires, cependant le loyer ne diminue pas.
• Le dépôt de garantie est commun et n’est rendu qu’au terme du contrat. Un colocataire qui part en cours de bail ne peut exiger d’avoir sa part restituée immédiatement, sauf s’il s’arrange avec les autres colocataires.

Si le bailleur choisit de signer un bail par colocataire, les implications sont les suivantes :

• La surface renseignée dans le bail est celle des pièces dont le locataire aura la jouissance exclusive : la chambre plus éventuellement une salle de bain ou WC.
• Il est important de spécifier dans une clause personnalisée les pièces dont le colocataire aura la jouissance partagée (cuisine, séjour etc.) et les règles de la vie en commun.
• La loi impose une surface d’au moins de 9m² pour la pièce dont le locataire a la jouissance exclusive.

Le contrat de location non-meublée à destination de résidence principale est signé pour 3 ans si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale. La durée minimale est de 6 ans si le bailleur est une autre forme de société. Le contrat peut cependant être d’un an minimum si le propriétaire peut le justifier par des raisons familiales ou professionnelles. Cette précision fait l’objet d’une clause écrite dans le contrat.

Le contrat de location meublée a une durée minimale d’un an, que le bailleur soit un particulier ou une société.

Le contrat de colocation peut être signé en vide ou meublé et suit les règles qui s’appliquent au type de location choisie.

Le bail de location meublé étudiant est de 9 mois.

Le bail mobilité a une durée comprise entre 1 et 10 mois.

À défaut de congé donné par le locataire ou le propriétaire, le contrat de bail est renouvelé tacitement de sa durée initiale.

Les baux étudiants et mobilité ne sont pas renouvelables, il conviendra de signer un nouveau bail d’habitation meublé d’un an si les parties souhaitent continuer la location.

La fixation du loyer a été étroitement régulée par la loi Alur. Plusieurs facteurs rentrent en compte comme les travaux réalisés, un loyer manifestement sous-évalué ou si c’est une première mise en location.

De plus, les modalités d’application changent en fonction de la localisation du logement :

• Zones tendues : Les modalités d’augmentation du loyer sont encadrées. Pas de loyer maximum.
• Une dizaine d’agglomérations : L’encadrement des loyers est de nouveau effectif depuis le 1er juillet 2019 pour Paris. La mairie poursuit ce dispositif en 2021. À Lille, l’encadrement est de retour depuis le 1er mars 2020. En 2021, trois villes appliquent également l’encadrement des loyers : Plaine commune (juin 2021), Lyon et Villeurbanne (novembre 2021) et Est Ensemble (décembre 2021).
  Certaines villes s’ajouteront à la liste courant 2022. 
• Reste du territoire : La fixation du prix du loyer est libre que ce soit en cas de première location ou de relocation.

Consultez notre article dédié à la fixation du loyer pour en savoir plus.

Si le logement est loué vide

Le bailleur récupère les charges au réel. Il lui est cependant possible de les récupérer au forfait en cas de colocation.

Si le logement est loué meublé

Le bailleur a le choix entre les charges au réel ou au forfait.

En cas de charges réelles, le bailleur estime le montant des charges annuelles et demande au locataire une provision mensuelle consignée dans le modèle de bail type.

La régularisation des charges intervient une fois par an, à partir des dépenses réelles constatées et/ou lorsque les comptes de la copropriété sont clôturés. Le bailleur fournit alors au locataire par voie postale la liste des charges récupérables pour l’année imputables au logement et demande un complément ou rembourse le trop-perçu.

En cas de charges au forfait, le bailleur estime le montant des charges à venir sur l’année (ou les 9 prochains mois si le locataire est étudiant) et fixe un montant mensuel forfaitaire.

Les modalités du préavis ne sont pas les mêmes que le contrat de bail soit vide ou meublé.

En location vide :

Pour le bailleur, le préavis est d’au moins 6 mois avant l’échéance du contrat de bail. Le congé doit être motivé par :

• Une vente ;
• La reprise du logement pour y loger sa famille ou lui-même ;
• Un motif légitime et sérieux (en cas de retards répétés de paiement par exemple).

La lettre de congé peut tout à fait être envoyée en cours de bail, le congé ne s’appliquera qu’à son échéance.

Pour le locataire, le préavis est d’au moins 3 mois, un mois si le logement est en zone tendue ou pour les raisons suivantes depuis la loi Alur :

• Attribution d’un logement social au locataire.
• Le locataire est allocataire du RSA ou de l’aide pour adulte handicapé.
• L’état de santé du locataire, confirmé par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.

En location meublée :

Pour le bailleur le préavis est d’au moins 3 mois avant l’échéance du bail. Le congé doit être motivé par une vente, la reprise du logement pour y loger sa famille ou pour un motif légitime et sérieux (en cas de retards répétés de paiement par exemple).

La lettre de congé peut tout à fait être envoyée en cours de location, le congé ne s’appliquera qu’à son échéance.

Pour le locataire, le préavis est d’au moins un mois. Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.

Pour chacune des parties, le congé est notifié par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé court à compter de la date de réception de cette lettre. Mieux vaut donc prendre quelques semaines de sécurité pour être assuré de respecter les délais de préavis légaux.

Le dépôt de garantie est plafonné à : 

• 1 mois de loyer hors charges en location vide ;
• 2 mois en location meublée. 

Au départ du locataire, ce dépôt est à restituer sous un mois si l’état des lieux de sortie n’a pas fait apparaître de différences avec l’état des lieux d’entrée. Si des dégradations sont constatées, le bailleur a jusqu’à 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie, le temps de faire établir un devis des réparations à la charge du locataire.

L’acte de caution solidaire est un document dans lequel le garant s’engage à payer la dette locative du locataire en cas de défaillance. Elle peut correspondre à :

• Des dégradations constatées lors de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et qui ne relèvent pas d’une usure normale du logement.
• Des impayés de loyer.

Les modalités du cautionnement solidaire ne changent pas que le contrat de location soit pour une location vide ou meublée.

Les annexes obligatoires sont :

• L’état des lieux ;
• L’inventaire des meubles en location meublée ;
• L’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
• La notice d’information dite « Alur », portant sur l’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires ;
• Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables ;
• Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives.

Peuvent s’ajouter l’acte de cautionnement, l’extrait de règlement de copropriété ainsi qu’une note écrite sur les causes des sinistres provoqués par une catastrophe naturelle ou technologique et ayant donné lieu à une indemnisation par l’assurance.

En plus de cela s’ajoutent les diagnostics techniques dont la liste varie en fonction du type d’immeuble, de sa date de construction et des caractéristiques des installations du logement. Consultez notre article dédié pour en savoir plus.