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SOMMAIRE
- Les différents contrats de location expliquées en détails
- Comment faire un bail de location ?
- Mentions obligatoires d'un bail de location
- Annexes impératives du contrat de location
- Clauses facultatives à inclure dans le contrat de location
- FAQ
Les différents contrats de location expliquées en détails
Il existe 5 types de bail avec chacun sa particularité :
- Le bail meublé ;
- Le bail étudiant ;
- Le bail vide ou bail non meublé ;
- Le bail de mobilité ;
- Le bail de colocation.
Pour quelle location ?
| Bail meublé | Logement meublé |
| Bail étudiant | Logement meublé |
| Bail vide | Logement vide |
| Bail mobilité | Logement meublé |
| Colocation | Logement vide ou meublé |
Pour quel locataire ?
| Bail meublé | Tous profils de locataire |
| Bail étudiant | Locataire en études supérieures disposant d’une carte d’étudiant |
| Bail vide | Tous profils de locataire |
| Bail mobilité | Locataire en mutation professionnelle, en études ou en formation professionnelle |
| Colocation | Tous profils de locataire |
Pour quelle durée ?
| Bail meublé | 1 an minimum |
| Bail étudiant | 9 mois minimum |
| Bail vide | 3 ans minimum |
| Bail mobilité | De 1 à 10 mois maximum |
| Colocation |
|
Avec quel dépôt de garantie ?
| Bail meublé | 2 mois de loyer maximum |
| Bail étudiant | 2 mois de loyer maximum |
| Bail vide | 1 mois de loyer maximum |
| Bail mobilité | Pas de dépôt de garantie |
| Colocation |
|
Avec quel délai de préavis pour résilier le bail ?
| Pour le locataire | Pour le propriétaire | |
|---|---|---|
| Bail meublé | 1 mois | 3 mois avant l’échéance du bail |
| Bail étudiant | 1 mois | 3 mois avant l’échéance du bail |
| Bail vide | 3 mois | 6 mois avant l’échéance du bail |
| Bail mobilité | 1 mois | Le propriétaire ne peut mettre fin au contrat |
| Colocation | ||
| En meublé : 1 mois | En meublé : 3 mois | |
| En bail étudiant : 1 mois | En bail étudiant : 3 mois | |
| En non meublé : 3 mois | En non meublé : 6 mois | |
| En bail mobilité : 1 mois | En bail mobilité : le bailleur ne peut mettre fin au contrat |
Avec quelle fiscalité ?
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Bail meublé | Impôt sur le revenu après abattement forfaitaire de 40 % | Impôt sur le revenu après déduction des charges réelles |
| Bail étudiant | Impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers | |
| Bail vide | 3 mois | 6 mois avant l’échéance du bail |
| Bail mobilité | Impôt sur le revenu après abattement forfaitaire de 40 % | Le propriétaire ne peut mettre fin au contrat |
| Colocation | En meublé :
|
|
| En non meublé : impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers | ||
Comment faire un bail de location ?
La rédaction du contrat de location doit nécessairement respecter des conditions de forme, qui varient en fonction du type de contrat conclu.
Forme du contrat
Il est désormais obligatoire d’établir un contrat de location par écrit, sur la base d’un contrat-type.
Une loi publiée le 9 avril 2024 (loi n°2024-322) renforce cette disposition. Tout propriétaire bailleur qui refuse de mettre en place un contrat de location par écrit avec toutes les mentions obligatoires s’expose à des sanctions sévères :
- 1 an d'emprisonnement ;
- 20 000 euros d'amende pour les particuliers ;
- jusqu’à 100.000 euros d’amende pour les personnes morales.
En plus de sanctionner le recours au bail verbal, ces dispositions s’appliquent également au refus de délivrer un reçu ou une quittance de loyer.
L’écrit assure ainsi une sécurité juridique pour les parties. La signature conjointe du locataire et du propriétaire fait foi de leur engagement à respecter les conditions du bail, et permet d’éviter les litiges sur le contenu et la forme du contrat.
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Type de bail
Le contenu et le cadre juridique du contrat de location peuvent varier selon le type de contrat.
Cas spécifique du bail meublé
Le logement doit obligatoirement être équipé des éléments de mobilier minimum définis par le décret du 31 juillet 2015. Le propriétaire et le locataire doivent faire l’inventaire des meubles au moment de l’entrée dans les lieux.
Cas spécifique d’une colocation
Le bailleur peut conclure plusieurs contrats individuels avec chaque colocataire, ou bien rédiger un bail commun signé par chacun d’entre eux.
Le bail commun lui permet d’insérer une clause de solidarité. Suite au départ d’un colocataire, les autres seront tenus solidairement du paiement des loyers jusqu’à 6 mois, sauf s'il a été remplacé.
Mentions obligatoires d'un bail de location
Tout contrat de location doit impérativement comporter plusieurs mentions obligatoires :
- L’identité du bailleur ;
- Les coordonnées du locataire ;
- L’identifiant fiscal du logement ;
- La date de prise d’effet et la durée du bail ;
- La consistance et la destination du logement ;
- La surface habitable ;
- La désignation de la chose louée ;
- Les informations financières.
Identité du bailleur
Le contrat de location doit faire mention du nom, du prénom et de l’adresse :
- du propriétaire ;
- du mandataire si le propriétaire délègue la signature du contrat.
Coordonnées du locataire
Depuis la loi Alur de 2014, le nom du locataire doit obligatoirement figurer dans le contrat.
Identifiant fiscal du logement
Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle mention obligatoire figure sur chaque bail de location. Cette mention est nommée “Identifiant fiscal du logement”. Ce numéro se compose de 12 caractères numériques. Propre à chaque bien, il est disponible dans le compte personnel des bailleurs sur le site impots.gouv.fr.
Date de prise d’effet et durée du bail
Le contrat de location doit mentionner la durée pour laquelle il est conclu. Elle est librement choisie par les parties dès lors qu’elle respecte les durées imposées par le type de bail signé.
Il faut également indiquer la date de prise d’effet du contrat si la signature du bail a été faite en amont et que le début de la location a été convenu à une date ultérieure.
Consistance et destination du bien
Le contrat de location doit indiquer le type de bien loué (studio, T1, T1bis, T2…) et en détailler les pièces. Il doit également spécifier s’il s’agit d’un logement à usage exclusif d’habitation ou à usage mixte.
Surface habitable
Le contrat doit impérativement indiquer la surface habitable du logement. Il s’agit de la somme totale des planchers des pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.
Il est indispensable pour le propriétaire d’effectuer le mesurage de la surface habitable avant la mise en location du logement. Depuis 2017, il doit également la faire figurer sur les annonces immobilières sous peine d’amende.
Une erreur de plus de 5 % entre le chiffre figurant dans le contrat et la surface réelle ouvre la possibilité aux locataires de demander une réduction du loyer.
Désignation de la chose louée
Cette clause du bail de location détaille :
- les parties de l’immeuble et les équipements réservés à l’usage privé du locataire ;
- les parties communes et les équipements à usage commun (ascenseur, local poubelle, cour intérieure…).
Depuis la loi Alur de 2014, il est également obligatoire d’énumérer les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication du logement loué (fibre optique…).
Informations financières
Le contrat de location doit comporter plusieurs informations dites “financières” :
| Informations requises | Explications |
|---|---|
| Loyer | Montant du loyer Modalités de paiement :
|
| Charges locatives | Modalités de calcul des charges :
|
| Loyer de référence | Montant du loyer de référence si le logement se situe dans une zone tendue ou soumise à un dispositif d’encadrement des loyers |
| Dernier loyer acquitté par l’ancien locataire | En l’absence de cette clause et en cas de silence du bailleur à la demande du locataire de l’insérer au bail, il peut obtenir la diminution du loyer auprès du juge |
| Travaux réalisés dans le logement | Nature et montant des travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire ou depuis le dernier renouvellement du bail |
| Montant des dépenses théoriques par référence au DPE | Indication de la consommation énergétique du logement par kWh/an/m2 et dépenses associées |
| Rémunération des intermédiaires en cas de recours à un agent immobilier pour louer le bien | Montant des honoraires de l’agent répartis entre propriétaire et locataire dans le respect des plafonds légaux Reproduction des 3 premiers alinéas de l’article 5-I de la loi de 1989 et indication des plafonds qui y sont définis sous peine de nullité |
Annexes impératives du contrat de location
Le contrat de location doit comporter en annexe un certain nombre de documents obligatoires :
| Pour tous les contrats | La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ; L’état des lieux d’entrée ; Les extraits du règlement de copropriété le cas échéant ; Le dossier de diagnostic technique :
L’information sur les modalités de réception des services de télévision (bien qu’il s’agisse d’un document à simple valeur informative) ; L’information sur les risques de pollution des sols. |
| Pour le bail meublé | L'inventaire des meubles et équipements fournis au locataire |
| Pour le bail étudiant | L'inventaire des meubles et équipements fournis au locataire Un justificatif de la situation du locataire |
| Pour le bail mobilité | L'inventaire des meubles et équipements fournis au locataire Un justificatif de la situation du locatairenécessitant l’établissement d’un bail mobilité (carte d’étudiant, attestation de l’employeur…) |
Clauses facultatives à inclure dans le contrat de location
Outre les clauses obligatoires que la loi impose de faire figurer dans le contrat, le propriétaire est libre d’y ajouter une ou plusieurs clauses facultatives :
- Clause de révision du loyer ;
- Clause de dépôt de garantie ;
- Clause travaux ;
- Clause résolutoire.
Clause de révision du loyer du bail d’habitation
En insérant une clause de révision du loyer (ou clause d’indexation), le bailleur peut réévaluer périodiquement le montant du loyer en fonction de l’indice de son choix, le plus souvent l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee.
Selon la rédaction de la clause, la révision intervient chaque année :
- A une date convenue avec le locataire ;
- A défaut, à la date d’anniversaire du bail.
La révision du loyer n’est pas automatique et doit être expressément prévue par le contrat de location. Pensez donc bien à insérer cette clause dans le bail.
Clause de dépôt de garantie
Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas une obligation légale, mais peut être exigé par le propriétaire. Dans ce cas, il doit ajouter une clause de dépôt de garantie dans le contrat précisant le montant exigé.
Clause travaux
La clause travaux prévoit que le locataire s’engage à réaliser ou à faire réaliser des travaux dans le logement.
Pour être valide, la clause doit être expressément mentionnée dans le contrat. Il est toutefois possible de l’ajouter après sa signature au moyen d’un avenant au bail.
Elle doit mentionner :
- la définition et la description des travaux imputés au locataire ;
- les coûts des travaux ;
- la date de réalisation ;
- les modalités de réduction temporaire du loyer au vu de la nature des travaux réalisés ;
- la durée de la réduction.
Le locataire bénéficie d’une réduction temporaire de loyer en contrepartie des travaux qu’il réalise à ses frais.
Tandis que le propriétaire loue un logement qui ne serait pas en bon état, sans s’occuper lui-même des réparations nécessaires.
Le logement délivré par le bailleur qui n’est pas en bon état d’usage doit tout de même respecter les critères de décence :
- Non-atteinte à la santé et à la sécurité du locataire ;
- Au minimum 9 m² de surface habitable ;
- Présence d’équipements de confort ;
- Absence de parasites ou de nuisibles ;
- Performance énergétique minimale.
Clause résolutoire pour mettre fin au bail de location
La clause résolutoire autorise le bailleur à résilier de plein droit le contrat en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations.
Plusieurs motifs peuvent justifier sa mise en oeuvre :
- Non-paiement du loyer et des charges ;
- Non-versement du dépôt de garantie ;
- Non-souscription à une assurance habitation ;
- Troubles du voisinage constatés par une décision de justice.
Pour faire appliquer la clause résolutoire, le bailleur doit toutefois délivrer au locataire un commandement préalable le mettant en demeure d’exécuter ses obligations.Il doit lui laisser une dernière fois l’opportunité de régler les impayés de loyer ou de mettre fin aux troubles de voisinage avant de résilier le bail.
FAQ
Quelle est la durée d'un bail de location ?
La durée du contrat varie selon le type de bail :
- Bail vide : 3 ans minimum ;
- Bail meublé : 1 an minimum ;
- Bail étudiant : 9 mois minimum ;
- Bail mobilité : de 1 mois minimum à 10 mois maximum.
Comment fonctionne un bail de location ?
Le contrat de location organise les relations entre le bailleur et le locataire d’un logement. Il fixe le montant du loyer, définit les droits et les obligations de chaque partie, et décrit avec précision les locaux et les équipements mis à la disposition du locataire.
Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?
Les termes “bail” et “contrat de location” signifient la même chose : ils désignent le contrat par lequel le propriétaire d’un logement le met à la disposition du locataire en contrepartie du versement d’un loyer.
Quels sont les types de bail ?
Il existe plusieurs types de contrat de location :
- Bail meublé : le logement loué est équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre sans apporter autre chose que ses effets personnels ;
- Bail vide : le logement est loué nu sans aucun équipement ;
- Bail étudiant : le locataire d’un logement meublé est en études supérieures ;
- Bail mobilité : le logement meublé est loué à un locataire en mobilité professionnelle ou en formation pour une durée maximum de 10 mois ;
- Contrat de colocation : le logement est loué meublé ou vide à plusieurs locataires qui signent chacun un bail individuel, ou conjointement un bail commun.
Quand faire un avenant au contrat de location ?
Il est nécessaire de rédiger un avenant au bail pour modifier l’une des clauses du contrat initial, notamment :
- En cas de changement de locataire ou de colocataire ;
- A chaque révision annuelle du loyer ;
- En cas de renouvellement du bail ;
- Pour sortir une dépendance du logement du champ du contrat.
Comment casser un bail de location ?
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un délai de préavis :
- d’1 mois en location vide ;
- de 2 mois en location meublée.
Le propriétaire, quant à lui, ne peut donner congé au locataire qu’à l’échéance du bail et en justifiant de certains motifs :
- Reprise du bien pour y habiter ou loger des proches ;
- Vente du logement ;
- Motifs légitimes et sérieux.
Qui signe et quand signer un bail de location ?
Le contrat de location est signé par chacun des cotitulaires du contrat ou leurs mandataires. Dans le cadre d’une colocation à bail commun, le contrat doit ainsi comporter la signature de tous les colocataires.
La signature du bail intervient souvent le jour de l’entrée dans les lieux. Il est toutefois possible de décaler la prise d’effet du contrat à une date ultérieure.
Comment faire un contrat de sous-location pour un appartement ?
Pour sous-louer un appartement, il est obligatoire d’obtenir l’autorisation du propriétaire si le contrat de location ne le permet pas explicitement.
Le contrat de sous-location doit préciser les parties du bien mises à la disposition du sous-locataire ainsi que le loyer mensuel dû. Il est également recommandé d’effectuer un état des lieux à l’arrivée du sous-locataire.
Quelles sont les clauses dites abusives ou interdites ?
L’article 4 de la loi de 1989 fournit une liste non exhaustive de 19 clauses abusives ou interdites qui créent un déséquilibre manifeste entre le bailleur et le locataire en position de faiblesse.
Il peut s’agir, par exemple :
- d’une clause contraignant le locataire à verser des amendes ou des pénalités au propriétaire en cas de manquement à l’une des clauses du contrat ;
- d’une clause obligeant le locataire à souscrire une assurance habitation auprès d’une compagnie d’assurance choisie par le bailleur ;
- d’une clause permettant au bailleur de visiter le logement les jours fériés ou plus de 2h par jour ;
- d’une clause mettant à la charge du locataire les frais d’expédition des quittances de loyer.
Quelles sanctions en cas de défaut de conformité du modèle de bail de location ?
En cas de défaut de conformité du bail, chaque partie peut exiger de l'autre l'établissement d'un contrat conforme. Le locataire est également en droit de demander la nullité du bail, bien qu'il s'agisse d'une situation rarement rencontrée en pratique.
SOMMAIRE
- Les différents contrats de location expliquées en détails
- Comment faire un bail de location ?
- Mentions obligatoires d'un bail de location
- Annexes impératives du contrat de location
- Clauses facultatives à inclure dans le contrat de location
- FAQ
