Bail de location

BailFacile propose des modèles de contrat de location 100% personnalisés à télécharger au format PDF. Vous pouvez ensuite l'imprimer ou le signer à distance avec la signature électronique.

Que vous souhaitiez louer un appartement ou une maison, notre formulaire intelligent adapte automatiquement votre bail de location en fonction de vos réponses. Conçu par des avocats spécialistes de l'immobilier, vous démarrez la location sereinement avec un contrat de bail adapté à votre situation et à vos objectifs locatifs.

Avec BailFacile, pas besoin d'être un expert du droit locatif et d'être à l'affut des derniers changements de réglementation, la rédaction d'un contrat de location conforme à la loi ALUR ne prend plus que quelques minutes.

Nos différents modèles de contrats de location vous permettent de rédiger :

• Un contrat de location non meublée à destination de résidence principale.
• Un contrat de location meublée pour résidence principale. La liste des meubles obligatoires pour ce type de location est définie par la loi Alur.
• Un contrat de colocation unique ou individuel permettant de prendre en compte les spécificités de ce type de location.
• Un contrat de location étudiantmeublée de 9 mois non renouvelable.
• Un bail mobilité, bail non renouvelable et nouveau dispositif du gouvernement pour fluidifier l'accès au parc locatif privé.

Tous nos contrats annexent automatiquement la notice d'information de la Loi Alur, document qui régit les rapports entre locataires et bailleurs, et qu'il est obligatoire de joindre à tout contrat de location encadrée par cette loi.

De manière complémentaire, vous trouverez tous les documents annexes qui permettent de gérer au mieux votre location tout au long de la vie du bail, notamment des modèles de lettres et autres documents :

• Pour déclarer la présence du locataire dans les lieux aux impôts, notamment en vue du paiement de la taxe d'habitation.
• Etablir un état des lieux, constat contradictoire de l'état du logement et des équipements mis à la disposition du locataire.
• Rédiger une caution solidaire, document engageant le garant à payer les dettes locatives du locataire.
• Rédiger un avenant au bail, document permettant d'acter en cours de location des changements apportés au contrat initial.
• Envoyer une quittance de loyer, confirmant le paiement du loyer pour une période donnée.

Le bail de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d'un côté, le ou les locataires de l'autre, définissent les modalités de location d'un logement à titre de résidence principale en échange d'une contrepartie financière.

Est considérée comme résidence principale tout logement occupé par le locataire au moins 8 mois dans l'année.

Ne rentrent donc pas dans cette définition les locationssaisonnières, de résidence secondaire ou les dépendances (par exemple un parking) qui seraient louées séparément.

Spécificité du bail meublé ou étudiant

La liste des meubles qui doivent être mis à disposition à minima dans le cadre d'un bail de location meublée a été définie par la loi Alur.

Cette liste comprend :

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6°C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Etagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La loi ne rentre pas dans le détail sur l'électroménager. Libre au propriétaire de mettre à disposition un lave-linge, lave-vaisselle ou du petit électroménager afin de valoriser le logement et demander un loyer plus élevé.

Le contrat de location meublée est très réglementé. Il doit respecter les nombreuses dispositions de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Les modèles de contrat de location que nous mettons à votre disposition respectent les nombreuses dispositions de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En attendant la promulgation prochaine de la nouvelle loi sur l’évolution du logement et l’aménagement numérique (ELAN) prévue pour le dernier trimestre 2018 et qui intégrera une nouvelle option contractuelle pour les bailleurs, le bail mobilité, dont l'objectif est de faciliter l'accès au logement et de réduire la vacance locative avec un bail non renouvelable de 1 à 10 mois. Nous vous permettrons de rédiger facilement ce contrat via un formulaire en ligne dès l'entrée en vigueur de la loi.

Un contrat de bail doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend soit la forme d'un acte seing-privé (le plus commun), soit celle d'un acte authentique signé devant notaire.

La loi Alur a introduit un bail type à respecter sous peine d'invalidité.

Il se présente sous la forme suivante :

1. Informations sur les parties
   • Coordonnées des parties prenantes au contrat
2. Informations sur le logement
   • Caractéristiques du logement (nombre de pièces, métrage, équipements etc.)
   • Destination des locaux
3. Date de prise d'effet et durée du contrat
   • Date d'entrée dans les lieux
   • Durée du contrat
4. Conditions financières
   • Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision
   • Montant des charges récupérables
   • Montant du dépôt de garantie
5. Si applicable, information sur les frais d'agence et leur partage
6. Clauses spécifiques au contrat
7. Annexes
8. Diagnostics techniques

Bail de colocation : bail unique ou plusieurs baux ?

La loi laisse le choix.

Si le bailleur choisit de signer un bail unique à tous les colocataires, voici les implications :

• Le loyer n'est pas divisé entre les colocataires. Le bailleur peut demander le paiement du loyer dans son intégralité et en une fois. Généralement un des colocataires se charge de récupérer la quote-part de chacun et fait un virement unique au bailleur.
• Le contrat peut contenir une clause de solidarité entre colocataires. Chaque colocataire peut être alors tenu de payer le loyer dans sa totalité si un des colocataires se montre défaillant.
• Le congé peut être donné librement par chacun des colocataires, cependant le loyer ne diminue pas. Si le contrat prévoit une clause de solidarité, le colocataire sortant reste solidaire des paiements du loyer jusqu'à 6 mois après son départ où jusqu'à son remplacement.
• Le dépôt de garantie est commun et n'est rendu qu'au terme du contrat. Un colocataire qui part en cours de bail ne peut exiger d'avoir sa part restituée immédiatement, sauf s'il s'arrange avec les autres colocataires.

Si le bailleur choisit de signer un bail par colocataire, les implications sont les suivantes :

• La surface renseignée dans le bail est celle des pièces dont le locataire aura la jouissance exclusive : la chambre plus éventuellement une salle de bain ou WC.
• Il est important de spécifier dans une clause personnalisée les pièces dont le colocataire aura la jouissance partagée (cuisine, séjour etc.) et les règles de la vie en commun.
• La loi impose une surface d'au moins de 14m² et 33m² pour la pièce dont le locataire a la jouissance exclusive.
• Les locataires sont indépendants juridiquement et ne sont donc pas solidaires du paiement du loyer.

Le contrat de location non meublée à destination de résidence principale est signé pour 3 ans si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale. La durée minimale est de 6 ans si le bailleur est une autre forme de société.

Cependant, le bail peut être d'un an minimum si le propriétaire peut le justifier par des raisons familiales ou professionnelles. Cette précision fait l'objet d'une clause écrite dans le contrat.

Le contrat de location meublée a une durée minimale d'un an, que le bailleur soit un particulier ou une société.

Le contrat de colocation peut être signé en vide ou meublé et suit les règles qui s'appliquent au type de location choisie.

Le bail meublé étudiant est de 9 mois.

Le bail mobilité a une durée comprise entre 1 et 10 mois.

A défaut de congé donné par le locataire ou le propriétaire, le contrat de bail est renouvelé tacitement de sa durée initiale.

Les baux étudiants et mobilité ne sont pas renouvelables, il conviendra de signer un nouveau bail si les parties souhaitent continuer la location. A noter qu'au contraire du bail étudiant, le propriétaire ne peut pas proposer un deuxième bail mobilité d'affilée au même locataire.

La fixation du loyer a été étroitement régulée par la loi Alur. Plusieurs facteurs rentrent en compte comme les travaux réalisés, un loyer manifestement sous-évalué ou si c'est une première mise en location.

De plus, les modalités d'application changent en fonction de la localisation du logement :

• Paris et Lille : deux décisions de justice ont annulé l'encadrement des loyers fin 2017. Lille et Paris restent en zone tendue.
• Zones tendues : Les modalités d'augmentation du loyer sont encadrées. Pas de loyer maximum.
• Reste du territoire : La fixation du prix du loyer est libre que ce soit en cas de première location ou de relocation.

Il est possible de demander un complément de loyer si les équipements mis à la disposition du locataire confèrent un confort supérieur (exemple d'une cuisine équipée haut de gamme).

Consultez notre article dédié à la fixation du loyer pour en savoir plus.

Si le logement est loué vide, le bailleur récupère les charges au réel. Il lui est cependant possible de les récupérer au forfait en cas de colocation.

Si le logement est loué meublé, le bailleur a le choix entre les charges au réel ou au forfait.

En cas de charges réelles, le bailleur estime le montant des charges annuelles et demande au locataire une provision mensuelle consignée dans le modèle de bail type.

La régularisation des charges intervient une fois par an, à partir des dépenses réelles constatées et/ou lorsque les comptes de la copropriété sont clôturés. Le bailleur fournit alors au locataire par voie postale la liste des charges récupérables pour l'année imputables au logement et demande un complément ou rembourse le trop-perçu.

Sachez que le propriétaire doit tenir à disposition du locataire tous les justificatifs jusqu'à 6 mois après la régularisation des charges.

En cas de charges au forfait, le bailleur estime le montant des charges à venir sur l'année ou 9 prochains mois (locataire étudiant) et fixe un montant mensuel forfaitaire.

Ce système est bien plus simple puisqu'il n'y a aucune régularisation de charges à faire.

Il est en revanche important de bien calculer ce montant car une fois définies les charges ne pourront évoluer qu'en fonction de l'indice de révision du loyer et seulement si une clause le prévoit.

Les modalités du préavis ne sont pas les mêmes que le contrat de bail soit vide ou meublé.

En location vide :

Pour le bailleur, le préavis est d'au moins 6 mois avant l'échéance du bail.
Le congé doit être motivé par une vente, la reprise du logement pour y loger sa famille ou pour un motif légitime et sérieux (en cas de retards répétés de paiement par exemple).

La lettre de congé peut tout à fait être envoyée en cours de bail, le congé ne s'appliquera qu'à son échéance.

Pour le locataire, le préavis est d'au moins 3 mois, un mois si le logement est en zone tendue ou pour les raisons suivantes depuis la loi Alur :

• Attribution d'un logement social au locataire.
• Le locataire est allocataire du RSA ou de l'aide pour adulte handicapé.
• L'état de santé du locataire, confirmé par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Ce congé peut être donné sans motif et à n'importe quel moment.

En location meublée :

Pour le bailleur, le préavis est d'au moins 3 mois avant l'échéance du bail.
Le congé doit être motivé par une vente, la reprise du logement pour y loger sa famille ou pour un motif légitime et sérieux (en cas de retards répétés de paiement par exemple).

La lettre de congé peut tout à fait être envoyée en cours de bail, le congé ne s'appliquera qu'à son échéance.

Pour le locataire, le préavis est d'au moins un mois. Ce congé peut être donné sans motif et à n'importe quel moment.

Comment notifier du congé?

Pour chacune des parties, le congé est notifié par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé court à compter de la date de réception de cette lettre. Mieux vaut donc prendre quelques semaines de sécurité pour être assuré de respecter les délais de préavis légaux.

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en location meublée. Au départ du locataire, ce dépôt est à restituer sous un mois si l'état des lieux de sortie n'a pas fait apparaitre de différences avec l'état des lieux d'entrée. Si des dégradations sont constatées, le bailleur a jusqu'à 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie, le temps de faire établir un devis des réparations à la charge du locataire.

Si le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur est en droit de conserver 20% du montant du dépôt de garantie pour régulariser les charges, en l'attente de la clôture des comptes annuels de la copropriété.

La caution solidaire est un document dans lequel le garant s'engage à payer la dette locative du locataire en cas de défaillance. Elle peut correspondre à :

• Des dégradations constatées lors de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, et qui ne relèvent pas d'une usure normale du logement.
• Des impayés de loyer.

Les modalités du cautionnement solidaire ne changent pas que bail soit pour une location vide ou meublée.

Assurance contre les loyers impayés (GLI) : Il n'est pas possible de combiner une assurance de ce type avec une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Les annexes obligatoires sont :

• L'état des lieux ;
• L'inventaire des meubles en location meublée ;
• L'attestation d'assurance contre les risques locatifs ;
• La notice d'information dite « Alur », portant sur l'amélioration des rapports entre bailleurs et locataires ;
• Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables ;
• Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives.

Peuvent s'ajouter l'acte de cautionnement solidaire, l'extrait de règlement de copropriété ainsi qu'une note écrite sur les causes des sinistres provoqués par une catastrophe naturelle ou technologique et ayant donné lieu à une indemnisation par l'assurance.

En plus de cela s'ajoutent les diagnostics techniques dont la liste varie en fonction du type d'immeuble, de sa date de construction et des caractéristiques des installations du logement. Consultez notre article dédié pour en savoir plus.