« Avec BailFacile, n’importe qui peut rédiger un contrat de location. »À propos du bail de location étudiant
BailFacile propose un modèle de contrat de location étudiant personnalisé à télécharger au format PDF. Vous pouvez ensuite l’imprimer ou le signer à distance avec la signature électronique.
Environnement légal propre à la location meublée étudiante, liste des diagnostics obligatoires et clauses personnalisées, vous rédigez en quelques minutes un bail étudiant sur mesure.
Que vous souhaitiez louer un appartement, une maison ou tout simplement une chambre, notre formulaire s’adapte à votre situation et à vos objectifs locatifs, vous êtes ainsi certain de commencer votre location en toute sérénité.
Le bail de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, le ou les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale en échange d’une contrepartie financière.
Est considérée comme résidence principale tout logement occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année.
Ne rentrent donc pas dans cette définition les locations saisonnières, de résidence secondaire ou les dépendances de type grange ou parking qui seraient louées séparément.
Le bail étudiant est un type de bail meublé à la différence qu’il est de 9 mois non renouvelable. La liste des meubles qui doivent être mis à disposition à minima dans le cadre d’un bail de location meublée étudiant a été définie par la loi Alur.
Cette liste comprend :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
La loi ne rentre pas dans le détail sur l’électroménager. Libre au propriétaire de mettre à disposition un lave-linge, lave-vaisselle ou du petit électroménager afin de valoriser le logement et demander un loyer plus élevé.
Le contrat de location meublée étudiant est très réglementé. Il doit respecter les nombreuses dispositions de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Un bail de location meublé étudiant doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend soit la forme d’un acte seing-privé (le plus commun), soit celle d’un acte authentique signé devant notaire.
La loi Alur a introduit un bail type à respecter sous peine d’invalidité.
Il se présente sous la forme suivante :
- Informations sur les parties
- Coordonnées des parties prenantes au contrat
- Informations sur le logement
- Caractéristiques du logement (nombre de pièces, métrage, équipements etc.)
- Destination des locaux
- Date de prise d’effet et durée du contrat
- Date d’entrée dans les lieux
- Durée du contrat
- Conditions financières
- Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision
- Montant des charges récupérables
- Montant du dépôt de garantie
- Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
- Clauses spécifiques au contrat
- Annexes
- Diagnostics techniques
La durée de ce bail est de 9 mois non renouvelable, que le bailleur soit un particulier ou une société.
La fixation du loyer a été étroitement régulée par la loi Alur. Plusieurs facteurs rentrent en compte comme les travaux réalisés, un loyer manifestement sous-évalué ou si c’est une première mise en location.
De plus, les modalités d’application changent en fonction de la localisation du logement :
- Paris et Lille : deux décisions de justice ont annulé l'encadrement des loyers fin 2017. Lille et Paris restent en zone tendue.
- Zones tendues : Les modalités d’augmentation du loyer sont encadrées. Pas de loyer maximum.
- Reste du territoire : La fixation du prix du loyer est libre que ce soit en cas de première location ou de relocation.
Il est possible de demander un complément de loyer si les équipements mis à la disposition du locataire confèrent un confort supérieur (exemple d’une cuisine équipée haut de gamme).
Consultez notre article dédié à la fixation du loyer pour en savoir plus.
Le bailleur a le choix entre les charges réelles et forfaitaires.
En cas de charges réelles, le bailleur estime le montant des charges annuelles et demande au locataire une provision mensuelle consignée dans le modèle de bail type.
La régularisation des charges intervient une fois par an, à partir des dépenses réelles constatées et/ou lorsque les comptes de la copropriété sont clôturés. Le bailleur fournit alors au locataire par voie postale la liste des charges récupérables pour l’année imputables au logement et demande un complément ou rembourse le trop-perçu.
Sachez que le propriétaire doit tenir à disposition du locataire tous les justificatifs jusqu’à 6 mois après la régularisation des charges.
En cas de charges au forfait, le bailleur estime le montant des charges à venir sur les 9 prochains mois et fixe un montant mensuel forfaitaire.
Ce système est bien plus simple puisqu’il n’y a aucune régularisation de charges à faire.
Il est en revanche important de bien calculer ce montant car une fois définies les charges ne pourront évoluer en cours de bail.
Pour le bailleur, le préavis est d’au moins 3 mois avant l’échéance du bail.
Le congé doit être motivé par une vente, la reprise du logement pour y loger sa famille ou pour un motif légitime et sérieux (en cas de retards répétés de paiement par exemple).
La lettre de congé peut tout à fait être envoyée en cours de bail, le congé ne s’appliquera qu’à son échéance.
Pour le locataire, le préavis est d’au moins un mois. Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.
Pour chaque partie, le congé est notifié par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé court à compter de la date de réception de cette lettre. Mieux vaut donc prendre quelques semaines de sécurité pour être assuré de respecter les délais de préavis légaux.
Le bail étudiant n’est pas renouvelable, il conviendra de signer un nouveau contrat si les parties souhaitent continuer la location.
Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges en location meublée étudiante. Au départ du locataire, ce dépôt est à restituer sous un mois si l’état des lieux de sortie n’a pas fait apparaitre de différences avec l’état des lieux d’entrée. Si des dégradations sont constatées, le bailleur a jusqu’à 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie, le temps de faire établir un devis des réparations à la charge du locataire.
Si le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur est en droit de conserver 20% du montant du dépôt de garantie pour régulariser les charges, en l’attente de la clôture des comptes annuels de la copropriété.
La caution solidaire est un document dans lequel le garant s’engage à payer la dette locative du locataire en cas de défaillance. Elle peut correspondre à :
- Des dégradations constatées lors de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et qui ne relèvent pas d’une usure normale du logement.
- Des impayés de loyer.
Les modalités du cautionnement solidaire ne changent pas que bail soit pour une location étudiante ou non.
Assurance contre les loyers impayés (GLI) : Il est possible de combiner une assurance de ce type avec une caution solidaire car le locataire est étudiant.
Les annexes obligatoires sont :
- L’état des lieux ;
- L’inventaire des meubles ;
- L’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
- La notice d’information dite « Alur », portant sur l’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires ;
- Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables ;
- Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives.
Peuvent s’ajouter l’acte de cautionnement solidaire, l’extrait de règlement de copropriété ainsi qu’une note écrite sur les causes des sinistres provoqués par une catastrophe naturelle ou technologique et ayant donné lieu à une indemnisation par l’assurance.
En plus de cela s’ajoutent les diagnostics techniques dont la liste varie en fonction du type d’immeuble, de sa date de construction et des caractéristiques des installations du logement. Consultez notre article pour en savoir plus.
Quelles sont les pièces à demander pour vérifier du statut étudiant du locataire ?
La loi définit précisément deux documents :
- Le certificat de scolarité.
- La carte étudiante.
Et reste évasive sur le reste en parlant de « tout document récent attestant de l’activité professionnelle ».
Une lettre d’inscription/préinscription, un certificat de stage ou les bulletins de note sont acceptées par les mutuelles et de fait font aussi partie des pièces que vous pouvez demander.
Puis-je cumuler caution solidaire et une assurance contre les loyers impayés ?
Oui, et c’est l’un des intérêts du bail étudiant. C’est le seul bail de type loi Alur qui vous le permet. Ce seront les revenus du garant qui seront étudiés par la société d’assurance pour lors de la souscription.
Est-il possible de résilier un bail étudiant avant son terme ?
La résiliation d’un bail de location étudiant est encadrée par la loi Alur.
Côté locataire, la résiliation du contrat de location peut se faire à tout moment, en respectant un préavis d’un mois et sans besoin d’en justifier la raison.
Un locataire souhaitant notifier son congé peut le faire via :
- La remise de la lettre de congé en main propre contre récépissé ou émargement ;
- L'envoi de la lettre en recommandé avec accusé de réception ;
- Une notification par huissier.
Le propriétaire quant à lui ne peut pas résilier le bail.
Consultez notre article détaillé sur le sujet si vous souhaitez en savoir plus.
Je souhaite louer une chambre meublée à un étudiant, quelle est la surface minimale requise ?
La surface minimale de la chambre doit être de 9 m² loi Carrez, c’est-à-dire avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou de 20 m³ si le plafond a une hauteur inférieure.
Quels sont les meubles que je dois mettre à la disposition du locataire étudiant ?
Comme pour la location d’un logement meublé indépendant, le propriétaire doit permettre au locataire de s’installer en amenant seulement ses affaires personnelles. Il doit mettre à sa disposition un lit (ou canapé-lit), une table, chaise et armoire, ainsi que les équipements nécessaires pour cuisiner.
Vous pouvez retrouver la liste exhaustive des meubles à mettre à disposition dans le cadre d’une location meublée en consultant notre article ici.
Quel régime fiscal pour une chambre meublée étudiante chez l’habitant ?
Le régime fiscal qui s’applique est celui de la location meublée. Le propriétaire peut bénéficier de déductions fiscales si la chambre louée fait partie de sa résidence principale et que le loyer annuel au mètre carré n’excède pas pour 2018 :
- 185€ en Ile-de-France
- 136€ sur le reste du territoire
Exemple :
Un propriétaire à Nantes ne pourra pas louer une chambre de 15 m² plus de 2040€ par an (136 x 15), soit 170€ par mois.
Un propriétaire en région parisienne ne pourra pas louer une chambre de 15 m2 plus de 2770€ par an (185 x 15), soit 230€ par mois.