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SOMMAIRE

  • Introduction
  • Quel bail de location pour un étudiant ?
  • Quelles conditions pour établir un bail étudiant ?
  • Comment faire un bail étudiant ?
  • Comment fonctionne le bail étudiant ?
  • FAQ

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Introduction

La signature d’un contrat de location étudiant permet au propriétaire et au locataire d’adapter les conditions du bail au statut de l’occupant du logement. 

Il relève pour la grande majorité de ses règles du régime du bail meublé, mais certains aspects de son fonctionnement s’adaptent au statut d’étudiant du locataire. La durée du bail étudiant est de 9 mois, elle correspond ainsi à une année universitaire, au terme de laquelle le propriétaire peut récupérer son bien.

Le bail étudiant est donc particulièrement intéressant pour le propriétaire, mais aussi pour le locataire qui évite de payer un loyer pendant les vacances d’été. De plus, il est possible de toucher les APL en bail étudiant.

Il est important de connaître les particularités du régime du contrat de location étudiant souvent méconnu pour bénéficier de tous ses avantages, mais également pour éviter certains écueils. En effet, le non-respect de ses conditions peut annuler la valeur juridique du bail et entraîner la requalification du contrat en bail meublé.

Quel bail de location pour un étudiant ?

Le propriétaire qui souhaite louer un bien meublé à un étudiant peut conclure 2 types de contrat adapté à la situation du locataire :

Le logement doit être meublé

Pour conclure un bail étudiant ou un bail mobilité, le logement doit impérativement être meublé et équipé. Dans le cas contraire, il convient d’établir un contrat de location non meublé classique dont la durée minimum est fixée à 3 ans.

Le bail meublé étudiant

Le bail étudiant est un contrat portant sur la mise à disposition d’un logement meublé à un locataire justifiant du statut d’étudiant. 

Ce type de contrat relève du régime du bail meublé, à certaines exceptions près. Il est notamment conclu pour 9 mois de façon à correspondre à la durée d’une année universitaire. Le bail étudiant ne fait pas l'objet d'une tacite reconduction : le locataire quitte alors le logement à la fin du contrat et le propriétaire récupère son bien.

Il est tout à fait possible de conclure un bail pour une colocation étudiante si plusieurs personnes souhaitent occuper le logement. 

Les parties peuvent alors : 

  • Signer un bail étudiant solidaire : le propriétaire établit un contrat commun avec tous les colocataires qui sont alors cosignataires du bail ;
  • Signer plusieurs contrats individuels : le propriétaire conclut un bail individuel avec chacun des colocataires.
Colocation entre étudiant et locataire non étudiant, possible ?

Le propriétaire peut tout à fait louer son logement en colocation à plusieurs colocataires qui ne disposent pas tous du statut d’étudiant. Il doit alors conclure un bail étudiant individuel avec le locataire concerné, et un contrat de location meublée classique avec le locataire exclu du régime.

Le bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location meublé dont la durée est comprise entre 1 et 10 mois. 

Il est réservé à des profils de locataires particuliers : 

  • En formation professionnelle ; 
  • En études supérieures ;
  • En contrat d’apprentissage ;
  • En stage ;
  • En engagement volontaire dans le cadre de son service civique ;
  • En mutation professionnelle ;
  • En mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle.

Ce type de contrat n’est ni reconductible tacitement, ni renouvelable. Il est toutefois possible de modifier sa durée par avenant, dès lors que la durée totale du contrat n’excède pas 10 mois. 

Du fait des avantages que le bail mobilité confère au propriétaire, il ne peut pas : 

  • Demander de dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux ;
  • Insérer une clause de solidarité dans le contrat dans le cas d’une colocation ;
  • Résilier le bail.

Quelles conditions pour établir un bail étudiant ?

Pour constituer un bail étudiant valable, le contrat établi avec le locataire doit remplir plusieurs conditions : 

  • Le logement loué doit être meublé ;
  • Le signataire du bail doit avoir le statut d’étudiant ;
  • Le contrat ne peut pas faire l'objet d'une tacite reconduction.

Le bail étudiant doit être meublé

Le logement loué doit impérativement au minimum les meubles et éléments d’équipement listés dans le décret du 31 juillet 2015 : 

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Volets, rideaux opaques ou stores dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et/ou congélateur : en l’absence de congélateur, le réfrigérateur doit comporter un compartiment dont la température est inférieure ou égale à 6°C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Etagères de rangement ;
  • Table et sièges ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Pour attester du caractère meublé du bien, il est nécessaire de joindre au contrat un inventaire des meubles signés conjointement par le locataire et le propriétaire.

Ce document décrit le nombre et l’état de chaque élément de mobilier présent dans le logement à l’arrivée du locataire. Il est ainsi d’usage de l’effectuer en même temps que l’état des lieux. 

Soyez rigoureux dans l’établissement de l’inventaire des meubles

En l’absence d’inventaire ou si l’un des meubles obligatoires est manquant, le contrat est automatiquement requalifié en bail de location non meublé. 

Pour le propriétaire, les conséquences sont de taille. La durée du contrat passe ainsi de 9 mois à 3 ans minimum, les charges locatives sont obligatoirement calculées au réel, et le bailleur ne peut récupérer son logement qu’en justifiant de motifs limitatifs, et ce uniquement au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail. 

Le bail ne doit pas être au nom des parents mais de l'étudiant

Le régime du contrat de location étudiant repose sur un principe évident : le titulaire du bail doit être inscrit dans une formation de l’enseignement supérieur. 

C’est donc le locataire étudiant lui-même qui doit signer le bail, le bail étudiant ne doit pas être au nom des parents, même s’ils prennent en charge le paiement du loyer. En effet, la loi impose de joindre au contrat un justificatif de son statut d’étudiant (carte d’étudiant, attestation d’inscription à une université ou une grande école…). Si aucune preuve ne peut en être apportée, le bail est requalifié en contrat de location meublée.

Et si le locataire ne dispose pas encore de justificatif à la signature du bail ?

Le locataire ne doit pas nécessairement transmettre le justificatif au propriétaire à la signature du contrat. Il peut tout à fait le lui donner plus tard, notamment s’il souhaite faire démarrer la location avant le début de l’année universitaire ou si la délivrance de sa carte d’étudiant prend du temps, 

Comment se passe une location de logement pour étudiant ?

Le contenu et la forme du bail étudiant sont rigoureusement encadrés. Il doit ainsi :

  • Être établi par écrit ;
  • Comporter toutes les mentions obligatoires requises par la loi ;
  • Être accompagné de plusieurs annexes impératives. 

Où trouver un modèle de bail étudiant gratuit ?

BailFacile vous propose de rédiger votre bail étudiant en ligne. Il vous suffit de remplir notre formulaire intelligent et de télécharger le document au format PDF à la fin de la démarche.

6 clauses obligatoires

La loi Alur du 24 mars 2014 rend obligatoire la conformité du bail à un contrat-type, et lui impose donc de comporter plusieurs clauses obligatoires :

  • Les coordonnées du bailleur ;
  • L’identité du locataire ;
  • La date de prise d’effet et durée du contrat ;
  • La consistance, la destination et la surface habitable du bien ;
  • La désignation de la chose louée ; 
  • Les informations financières. 

Les parties sont libres d’adapter leur relation contractuelle en ajoutant des clauses facultatives. 

Il peut notamment s’agir : 

  • D’une clause résolutoire permettant au bailleur de résilier le bail étudiant de manière anticipée en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations ;
  • D’une clause de dépôt de garantie dont le montant ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges ;
  • D’une clause travaux prévoyant la réduction temporaire du loyer en contrepartie de travaux réalisés par le locataire.

Les coordonnées du bailleur et du locataire

Le bail étudiant doit indiquer le nom, le prénom et l’adresse du bailleur. S’il s’agit d’une personne morale (une société civile immobilière par exemple), il faut alors inscrire sa raison sociale et l’adresse de son siège social. 

Dans le cas où le propriétaire confie la gestion locative de son bien à une agence ou un gestionnaire immobilier, ses informations doivent également figurer dans le contrat. 

Pensez à signer au préalable un mandat de gestion

Les pouvoirs du mandataire sont limités aux missions expressément précisées dans le mandat. N’oubliez donc pas de donner mandat par écrit à la personne chargée de vous représenter, qui doit également le signer pour formaliser l’acceptation de ses fonctions. 

Veillez également à n'omettre aucune mission et à les énoncer de façon précise. Dans le cas contraire, le mandataire n’aura pas l’autorité nécessaire pour signer le bail à votre place. 

Les coordonnées du locataire doivent également figurer dans le contrat. 

La date de prise d’effet et la durée du contrat

La durée du bail étudiant, fixée à 9 mois, doit faire l’objet d’une clause expresse dans le contrat. 

Il est également indispensable de préciser la date de prise d’effet du bail, en particulier si les parties ont convenu de le faire débuter à une date ultérieure à sa signature. 

La consistance, la destination et la surface habitable

Le contrat doit définir le type de bien loué (studio, T1, T1bis…) et indiquer s’il s’agit d’un bail à usage exclusif d’habitation ou à usage mixte. 

Il s’agit d’une simple formalité car l’exercice d’une activité professionnelle dans le logement n’est pas possible pour un étudiant. Le régime du bail étudiant est en effet incompatible avec celui applicable au contrat mixte. 

Le bailleur doit également mentionner la surface habitable du logement, qui correspond à la somme totale des planchers des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. 

Elle doit correspondre à la surface réelle : en effet, le locataire peut prétendre à une diminution du loyer en cas de différence de plus de 5 % entre la surface réelle et celle indiquée dans le bail. 

Pensez à faire le mesurage de la surface habitable avant la mise en location du logement

La surface habitable du logement doit obligatoirement figurer dans l’annonce immobilière. Si cette information est manquante, vous vous exposez à une amende. Assurez-vous également d’effectuer correctement le mesurage. Vous pouvez notamment recourir à un diagnostiqueur professionnel qui disposera des outils adaptés pour prendre des mesures précises.

La désignation de la chose louée

Le contrat de location étudiant doit définir précisément les espaces auxquels le locataire a accès :

  • Espaces dont le locataire a l’usage exclusif : appartement, cave… ;
  • Espaces à usage commun : dans un immeuble collectif, local poubelle, ascenseur…

La loi Alur de 2014 impose également de lister les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication du logement loué (fibre optique…).

Les informations financières

Le contrat de location doit comporter plusieurs informations dites “financières” : 

Informations requises Explications
Loyer
    Montant du loyer
    Modalités de paiement :
  • A terme à échoir : paiement en début de mois pour le mois à venir ;
  • A terme échu : paiement en fin de mois.
Charges locatives Modalités de calcul des charges :
  • Forfait ;
  • Charges réelles.
Loyer de référence Montant du loyer de référence si le logement se situe dans une zone tendue ou soumise à un dispositif d’encadrement des loyers
Dernier loyer acquitté par l’ancien locataire En l’absence de cette clause et en cas de silence du bailleur à la demande du locataire de l’insérer au bail, il peut obtenir la diminution du loyer auprès du juge
Travaux réalisés dans le logement Nature et montant des travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire ou depuis le dernier renouvellement du bail
Montant des dépenses théoriques par référence au DPE Indication de la consommation énergétique du logement par kWh/an/m2 et dépenses associées
Rémunération des intermédiaires en cas de recours à un agent immobilier pour louer le bien
    Montant des honoraires de l’agent répartis entre propriétaire et locataire dans le respect des plafonds légaux
    Reproduction des 3 premiers alinéas de l’article 5-I de la loi de 1989 et indication des plafonds qui y sont définis sous peine de nullité

8 annexes impératives

Plusieurs documents doivent figurer en annexe du contrat :

  • La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
  • L’état des lieux d’entrée ;
  • L’extrait du règlement de copropriété le cas échéant ;
  • Le dossier de diagnostics techniques ; 
  • Une information sur les modalités de réception des services de télévision ;
  • Une information sur les risques de pollution des sols ;
  • L’inventaire des meubles et des éléments d’équipement présents dans le logement ;
  • Le justificatif du statut d’étudiant du locataire (carte d’étudiant, certificat de scolarité…).

Comment fonctionne le bail étudiant ?

Le régime du bail étudiant est en majeure partie identique aux règles applicables au contrat de location meublé. Il s’en écarte toutefois sur plusieurs points, notamment quant à sa durée et à son renouvellement.

La durée du bail étudiant fixée à 9 mois

Le contrat de location étudiant est conclu pour une durée fixe de 9 mois, de façon à correspondre à l’année universitaire. Pour bénéficier de cette durée réduite par rapport au bail meublé classique, il est indispensable de pouvoir justifier du statut d’étudiant du locataire. 

Celui-ci libère donc en principe le logement pendant l’été, ce qui laisse l’opportunité au propriétaire de proposer le bien en location saisonnière et d’éviter toute vacance locative. 

Le locataire doit quitter les lieux à la fin du contrat

Le bail n'est pas soumis à la tacite reconduction. Si le propriétaire laisse le locataire se maintenir dans les lieux à la fin du bail, le contrat est requalifié en bail meublé classique.

Le dépôt de garantie en bail étudiant

Le propriétaire peut demander au locataire de lui verser un dépôt de garantie à son arrivée dans les lieux qui ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges.

S’il constate des dégradations au moment de l’état des lieux de sortie ou en cas d’impayés, il lui restitue ce montant en retenant les sommes nécessaires à la réparation du logement. Il est toutefois tenu de justifier les sommes retenues au moyen de factures ou de devis par exemple.

Par ailleurs, les défaillances éventuelles du locataire peuvent être couvertes par une caution en bail étudiant, qui peut être simple ou solidaire, ou encore être une caution bancaire, la garantie Visale ou la GLI.

Le versement d’un dépôt de garantie doit être expressément prévu dans le contrat

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Le propriétaire doit veiller à inclure dans le bail une clause expresse qui en précise le montant. En l’absence de clause, il ne peut pas en demander le versement au locataire. 

La fixation du loyer

En principe, la fixation du montant du loyer est libre. Il tient compte des caractéristiques du logement et du type de location (vide ou meublé). Il est logiquement plus élevé pour un bien meublé dans lequel le locataire peut s’installer sans délai et sans avoir à l’équiper.

Cependant, si le logement est situé en zone tendue ou dans une commune soumise à un dispositif d’encadrement des loyers, le montant exigé ne peut excéder le loyer de référence défini chaque année par arrêté préfectoral. 

La révision du loyer d’un bail étudiant

Pour un bail étudiant de 9 mois, il n’est en principe pas possible de réviser le loyer. En effet, la réévaluation s’effectue une fois par an en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Le propriétaire n’en a donc pas la possibilité en raison de la courte durée du contrat.

Le calcul des charges locatives

Le propriétaire peut calculer les charges locatives récupérables : 

  • Au réel : le locataire verse chaque mois une provision en supplément du loyer correspondant à une estimation des dépenses. Le propriétaire procède à la régularisation des charges à la fin du contrat en comparant les frais réellement engagés avec le montant de la provision. Selon les cas, il doit rembourser le trop-perçu au locataire ou lui exiger le complément. 
  • Au forfait : le locataire verse une somme forfaitaire définie dans le contrat. Elle ne peut pas faire l’objet d’une régularisation. 

Le renouvellement du bail

Le bail étudiant ne peut pas être renouvelé ou reconduit tacitement. Le renouvellement entraîne en effet sa requalification en contrat de location meublé classique. 

Il est toutefois possible qu’à la fin du bail, le locataire souhaite rester dans le logement à la rentrée de l’année universitaire suivante. Les parties peuvent alors conclure un nouveau contrat de location étudiant. 

Notre conseil

Vous pouvez signer le nouveau contrat dès la fin du bail échu et fixer la date de prise d’effet à la rentrée. De cette manière, vous pouvez louer le logement en location saisonnière pendant l’été tout en ayant la garantie qu’il sera occupé à la fin de l’été. 

Comment résilier un bail étudiant et quelle est la durée du préavis ?

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment en respectant un préavis d’1 mois.

Le propriétaire, quant à lui, ne peut pas mettre fin au bail étudiant avant l’arrivée de son terme. Il ne peut donc récupérer son bien qu’à l’échéance du bail.

La fiscalité du contrat de location étudiant

Le bail étudiant relève du régime fiscal applicable à la location meublée. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

En fonction du montant des revenus locatifs générés chaque année, le propriétaire peut relever : 

  • Du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : les loyers annuels doivent être inférieurs à 23 000 € et à la somme des autres revenus du foyer fiscal ;
  • Du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) : ce régime s’applique lorsque les revenus locatifs annuels dépassent ce plafond ou s’ils sont supérieurs aux autres revenus. 

FAQ

Qu'est-ce qu'un bail étudiant ?

Le bail étudiant est une alternative au bail meublé conventionnel. Ce bail est réservé uniquement aux logements meublés destinés à des locations de plus courte durée. Le contrat de location est ainsi d'une durée de neuf mois non renouvelable.

Comment rédiger un bail étudiant ?

Il n'existe pas de forme de contrat de bail étudiant à proprement parler, il prend donc la même forme que les baux classiques de résidence principale, régis par la loi du 6 juillet 1989. Seules certaines mentions du contrat changent du fait du statut d'étudiant.

Pourquoi faire un bail étudiant ?

Le bail étudiant présente un double avantage pour le bailleur et pour le locataire étudiant. Le bailleur récupère son logement au bout des neuf mois sans devoir délivrer congé au locataire. Il pourra alors louer son logement le reste de l'année grâce, par exemple, à un contrat de location saisonnière.

Pourquoi louer à des étudiants ?

La location étudiante est particulièrement intéressante pour le propriétaire-bailleur qui a la garantie de récupérer son logement à la fin du contrat. Dans les villes étudiantes, la demande est très élevée et il n’a souvent aucune difficulté à trouver rapidement un locataire. 

Il est également fréquent que les parents de l’étudiant signent un acte de cautionnement et prennent en charge le paiement du loyer et se portent caution du locataire, ce qui constituent de solides garanties pour le propriétaire.

Bail mobilité ou bail étudiant ?

Le contrat de location étudiant est conclu pour une durée fixe de 9 mois. Les parties disposent donc de plus de flexibilité en signant un bail mobilité dont la durée est modulable entre 1 et 10 mois. 

Il n’est toutefois pas possible de signer un nouveau bail mobilité à l’issue des 10 mois, tandis que les parties peuvent poursuivre leur relation locative avec un contrat de location étudiant en concluant un nouveau bail à l’arrivée du terme du contrat échu. 

En bref, le bail étudiant est à privilégier pour les locataires qui souhaitent suivre un cursus de plusieurs années dans la même ville et rester dans le logement en enchaînant les baux étudiants. 

Le bail mobilité est quant à lui adapté aux étudiants en stage de 6 mois ou moins et qui n’envisagent pas d’étudier plus d’un an dans la ville où se situe votre logement. 

Comment renouveler ou prolonger un bail étudiant ?

Il n’est pas possible de renouveler ou de reconduire tacitement un bail étudiant. 

Si les parties souhaitent poursuivre leur relation locative, elles peuvent toutefois conclure un nouveau bail à l’issue du contrat échu. 

Qui paie la taxe d’habitation d’un logement étudiant ?

Le paiement de la taxe d’habitation incombe à l’occupant du logement. C’est donc le locataire qui est redevable de cet impôt local. 

La taxe d’habitation est toutefois amenée à disparaître depuis 2023.

Quel bail signer pour une chambre d'étudiant ?

Si la chambre d’étudiant se trouve dans un logement autre que sa résidence principale, le bailleur peut louer chaque chambre d’étudiant en colocation en signant un contrat individuel avec chacun des colocataires. 

Il peut également conclure un bail solidaire avec l’ensemble des colocataires, qui sont ainsi solidaire du paiement des loyers jusqu’à 6 mois après le départ de l’un d’entre eux si le contrat comporte une clause de solidarité.

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SOMMAIRE

  • Introduction
  • Quel bail de location pour un étudiant ?
  • Quelles conditions pour établir un bail étudiant ?
  • Comment faire un bail étudiant ?
  • Comment fonctionne le bail étudiant ?
  • FAQ
Bail étudiant (modèle type gratuit)

Pour aller plus loin

Le bail étudiant concerne-t-il uniquement les locations meublées ?

Quelle est la durée d'un bail étudiant ?

Quand et comment annoncer la résiliation d'un bail étudiant ?

Peut-on établir un bail étudiant au nom des parents de l'étudiant ?

Qui paie la taxe d'habitation pour une location étudiante ?

Comment toucher les APL avec un bail étudiant ?

Quelles sont cautions et garanties permises en bail étudiant ?

Quel type de bail signer pour un bail étudiant de colocation ?

7 informations indispensables pour une attestation de rattachement au foyer fiscal conforme