Le contrat de colocation permet au propriétaire de louer un logement vide ou meublé à plusieurs colocataires, qui sont tous titulaires du bail. Chacun d’entre eux est donc soumis aux droits et aux obligations prévues dans les termes du contrat.

Côté locataire, la colocation permet de réduire le montant du loyer dont il est redevable à titre personnel. Cette solution est notamment prisée des étudiants et des jeunes actifs, qu’ils soient en couple ou non, pour trouver une solution d’hébergement à moindre coût, en particulier dans les villes où la demande de logement est forte. 

Côté propriétaire, il s’agit d’une garantie supplémentaire de percevoir les loyers, car il peut solliciter les autres colocataires en cas de défaillance de l’un d’entre eux.

Selon le type de logement, le contrat de colocation relève du régime du bail vide ou du bail meublé. Son fonctionnement est toutefois adapté à la présence de plusieurs colocataires sur plusieurs points. 

Le contrat de colocation est un bail de location d’un logement signé par au moins deux personnes, qu’on appelle alors colocataires. Il permet à chaque signataire d’être titulaire du bail, et donc de disposer d’un droit sur le logement. 

C’est notamment le cas d’un couple en union libre : contrairement au mariage et au Pacs, les deux partenaires doivent signer conjointement un bail de colocation pour être protégés de la même manière. 

En principe, tous les types de contrats peuvent être conclus en colocation avec plusieurs occupants. Il peut s’agir : 

• d’un bail vide ;

• d’un contrat de location meublé

• d’un bail étudiant

• d’un bail mobilité

Le régime propre au type de bail concerné s’applique alors au contrat de colocation. Toutefois, les règles peuvent différer sur certains points selon que le propriétaire conclut un bail solidaire commun à l’ensemble des colocataires, ou plusieurs baux individuels avec chacun d’entre eux. 

Le propriétaire dispose de 2 options pour louer son bien en colocation : 

• Signer un bail solidaire unique avec tous les colocataires

• Conclure un contrat individuel avec chaque colocataire.

Généralement, le choix du type de contrat de colocation s’impose logiquement selon les situations. Ainsi, un couple de colocataires aura tendance à signer un bail commun. À l’inverse, il convient plutôt d’établir plusieurs contrats individuels lorsque les colocataires ne se connaissent pas. 

Il est obligatoire d'établir un contrat de location, un propriétaire proposant une colocation sans bail s'expose à de nombreux risques.

Signer un seul bail de colocation solidaire

Lorsque les colocataires se connaissent et décident d’habiter ensemble le logement (couple, amis…), il est d’usage d’établir un bail solidaire unique. Une fois le contrat signé, ses termes s’appliquent dans les mêmes conditions à chacun d’entre eux. 

La signature d’un contrat de colocation solidaire emporte plusieurs conséquences : 

• Les colocataires sont solidaires du paiement des loyers : en prévoyant une clause de solidarité dans le bail, le propriétaire peut, en cas d’impayé, exiger le paiement des sommes dues à n’importe quel autre colocataire ;

• Le loyer est dû par l’ensemble des colocataires : ils peuvent décider entre eux de se répartir les frais d’une certaine manière, mais la somme prévue dans le bail doit être versée au propriétaire à la date convenue, qu’un colocataire ait payé ou non sa part du loyer.

• Les colocataires arrivent dans le logement en même temps : ils peuvent toutefois le quitter à des dates différentes. Le colocataire qui part en premier reste toutefois tenu du paiement des loyers jusqu’à 6 mois après son départ, sauf si un nouveau locataire le remplace. 

Tout changement dans le cadre du bail, tel que le départ ou l'arrivée d'un locataire peut faire l'objet d'un avenant au contrat de colocation.

Signer un bail de colocation individuel avec chaque colocataire

Les parties peuvent également convenir de signer plusieurs contrats individuels avec chacun des colocataires. 

C’est notamment le cas lorsque le propriétaire souhaite louer un logement doté de plusieurs chambres dans une grande agglomération étudiante (Paris, Lyon…). Il est en effet plus difficile pour lui de trouver un locataire capable d’assumer seul le paiement du loyer, souvent élevé malgré les dispositifs d’encadrement des loyers existants. 

Le bailleur peut alors proposer son bien en colocation à des locataires qui ne se connaissent pas nécessairement au préalable. Il signe avec chacun d’entre eux un contrat individuel qui garantit leur autonomie, et qui définit la partie du bien dont chaque colocataire a l’usage exclusif.

L’établissement d’un contrat de colocation individuel avec chaque colocataire doit toutefois respecter certaines conditions : 

• Le logement divisé entre les colocataires doit remplir les critères de décence : de manière assez évidente, il ne doit pas être visé par une interdiction d’habiter ou un arrêté de péril ou d’insalubrité ;

• La surface habitable du logement ne peut être inférieure à 14 m² et son volume doit être d’au minimum 33 m³ ;

• Les espaces privatifs doivent être d’au moins 9 m² et d’au minimum 20 m³ ; 

• Le loyer global doit respecter le loyer de référence défini par arrêté préfectoral dans les zones tendues ou les communes soumises à un dispositif d’encadrement des loyers.

Le logement loué en colocation reste soumis à la réglementation applicable au contrat de location de droit commun et doit ainsi comporter plusieurs équipements : 

• Installation d’alimentation en eau potable ; 

• Installation d’évacuation des eaux usées ;

• Accès à l’électricité ;

• Absence d’exposition au plomb ;

• Absence d’amiante.

Signer un bail de colocation intergénérationnelle

Le propriétaire âgé de plus de 60 ans peut proposer son logement personnel à la location en signant un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire avec un jeune locataire. 

Il n’est toutefois possible d’établir ce type de contrat qu’en remplissant plusieurs conditions cumulatives : 

• Le logement doit appartenir aux organismes HLM ou être conventionné APL ;

• Le colocataire doit avoir moins de 30 ans ;

• Le contrat doit prévoir une contrepartie financière modeste.

Le bail de cohabitation intergénérationnelle solidaire peut également prévoir que le colocataire rende au quotidien des services au propriétaire. 

La loi parle ainsi d’une “présence bienveillante dans le respect de la vie privée”. La colocation intergénérationnelle a en effet pour double objectif de lutter contre l’isolement des seniors et de faciliter l’accès au logement des jeunes. 

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le contrat de colocation, qu’il s’agisse d’un bail solidaire unique ou de plusieurs contrats individuels, doit être établi par écrit et respecter les termes d’un contrat-type.

Il incombe par la suite aux parties d’adapter ce modèle en fonction de leur situation. En effet, la loi prévoit uniquement un contrat-type de location ou de colocation pour un logement vide ou meublé classique. Pour une colocation étudiante ou mobilité, il faut donc modifier ou ajouter certaines clauses. 

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7 clauses obligatoires

Le contrat de colocation doit impérativement contenir plusieurs clauses obligatoires : 

• Les coordonnées du bailleur ;

• L’identité du locataire (ou des colocataires pour un bail commun) ;

• La date de prise d’effet et durée du contrat ;

• La consistance, la destination et la surface habitable du bien ;

• La désignation de la chose louée ; 

• Les informations financières.

Les coordonnées du bailleur et des colocataires

Le bail de colocation doit comporter le nom, le prénom et l’adresse du propriétaire. S’il délègue la signature du contrat à un mandataire, ses coordonnées doivent également en faire mention. 

La loi Alur de 2014 rend également obligatoire l’inscription du nom et du prénom du locataire : 

• Pour un bail solidaire unique : tous les colocataires figurent au contrat ;

• Pour un contrat de colocation individuel : chaque contrat comporte uniquement les coordonnées du colocataire avec lequel il est signé individuellement.

La date de prise d’effet et la durée du contrat

Le contrat de colocation indique la date à laquelle le contrat prend effet et où les colocataires entrent dans les lieux. Elle peut être différente de la date de signature du bail. 

Il doit également faire mention de sa durée : 

• Pour un logement vide : 3 ans minimum ;

• Pour un logement meublé : 1 an minimum ;

• Pour une location étudiante : 9 mois fixe sous réserve que les colocataires justifient tous du statut d’étudiant s’ils décident de signer un bail solidaire unique ;

• Pour une colocation mobilité : de 1 mois minimum à 10 mois maximum à condition que les colocataires remplissent les conditions d’éligibilité au bail mobilité.

La consistance et la destination du bien

Le contrat de colocation doit indiquer le type de bien loué (studio, T1, T1bis, T2…) et en détailler les pièces. Il doit également spécifier s’il s’agit d’un logement à usage exclusif d’habitation ou à usage mixte. 

La surface habitable

Le bail de colocation doit respecter une surface habitable minimum de 14 m² pour deux colocataires, auxquels s’ajoutent 9 m² pour chaque colocataire supplémentaire.

De plus, les parties privatives ne peuvent être inférieures à 9 m² pour deux colocataires. 

Le mesurage de la surface habitable est une des premières démarches à réaliser au moment de la mise en location du bien. En effet, il est impératif de la faire figurer dans l’annonce immobilière, sous peine d’amende. 

La désignation de la chose louée

Le contrat doit indiquer : 

• Les parties du logement réservées à l’usage privatif de chaque colocataire ;

• Les parties à usage commun : il convient de mentionner les pièces et les éléments d’équipement communs à l’intérieur du logement (cuisine, salon…), mais également les parties de l’immeuble collectif dont tous les habitants ont l’usage (local poubelle, ascenseur, escaliers…).

Les informations financières

Le contrat de location doit comporter plusieurs informations dites “financières” : 

Les annexes impératives

Le contrat de colocation doit comporter en annexe un certain nombre de documents obligatoires : 

Le bail de colocation est encadré par plusieurs règles qui permettent d’adapter le contrat signé à la présence de plusieurs colocataires. 

Il se caractérise notamment par la possibilité pour les colocataires d’organiser leurs relations au moyen d’une charte de colocation, ou règlement intérieur de colocation. 

L’établissement de ce document se révèle souvent très intéressant, en particulier dans le cadre d’un bail solidaire unique, car il permet de répartir les dépenses et le paiement du loyer entre chacun d’entre eux. 

La charte de colocation

La loi ne comporte aucune disposition spécifique relative à la charte de colocation : à ce titre, il ne s’agit pas d’une obligation légale et son établissement est totalement libre. Il peut donc être de l’initiative du propriétaire, ou bien des colocataires eux-mêmes. 

Le règlement intérieur de colocation peut comporter plusieurs types d’informations, incluant : 

• La liste des dépenses communes et leur mode de répartition ;

• Les conditions de départ d’un des colocataire ;

• Les règles d’utilisation et d’entretien des pièces ou équipements communs.

Le paiement du loyer et les charges locatives

Les modalités de paiement du loyer dépendent du type de contrat de colocation signé : 

• En présence d’un bail solidaire unique : le contrat indique le loyer global dû par l’ensemble des colocataires, qui décident entre eux de sa répartition et de la part individuelle de chacun ;

• En présence de plusieurs contrats individuels : chaque bail précise le montant du loyer dû par le colocataire à titre individuel, dont le montant varie notamment en fonction des particularités de l’espace privatif qui lui est réservé (superficie, qualité de l’équipement…).

Les charges locatives peuvent être calculées : 

• Au réel : les colocataires versent chaque mois une provision correspondant à une estimation des charges sur la base des dépenses de l’année précédente. Le propriétaire ajuste ce montant à l’occasion de la régularisation annuelle. 

• Au forfait : le contrat définit une somme forfaitaire correspondant à une estimation des charges et que les colocataires versent chaque mois en complément du loyer. Le forfait ne peut faire l’objet d’aucune régularisation, mais il peut être révisé dans les mêmes conditions que le loyer à condition qu’elle ne soit pas disproportionnée au regard du montant précédent.

La caution et les garanties en colocation

Le propriétaire peut demander plusieurs types de garanties aux colocataires pour se prémunir contre les impayés de loyer ou les dégradations du logement :

• Caution solidaire : le bailleur peut exiger de chaque colocataire qu’un tiers se porte caution du paiement des loyers et des frais de réparation des dégradations qui lui sont éventuellement imputables. En cas de défaillance du colocataire, le propriétaire dispose d’un recours immédiat auprès de la caution.

• Dépôt de garantie : le dépôt de garantie versé au propriétaire au moment de l’entrée dans les lieux ne doit pas excéder 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé, ou 1 mois pour une location vide. En cas de dégradations à la fin du contrat, le bailleur peut opérer des retenues sur ce montant avant de le restituer aux colocataires. 

• Garantie Visale : ce dispositif proposé par Action Logement tient lieu de caution solidaire pour les colocataires âgés de moins de 30 ans qui remplissent les critères d’éligibilité. 

La solidarité des colocataires

Lorsque les parties établissent un bail solidaire unique avec clause de solidarité, les colocataires répondent solidairement indivisiblement de l’exécution du contrat. Cela signifie que le propriétaire a le droit de se retourner contre n’importe quel colocataire en cas de défaillance de l’un d’entre eux. 

La solidarité s’étend également aux cautions de chaque colocataire. Elle est prolongée jusqu’à 6 mois après le départ de l’un d’entre eux, sauf si un remplacement lui est trouvé avant la fin de ce terme.

L’assurance du logement en colocation

Il est obligatoire d’assurer le logement. En principe, les colocataires sont libres du choix de l’assurance habitation, qui peut être individuelle ou collective : le propriétaire ne peut en effet pas les contraindre à souscrire une assurance bien spécifique.

Au moment de la signature du contrat, les parties peuvent toutefois convenir que le propriétaire souscrive une assurance pour compte. C’est donc le bailleur qui se charge d’assurer le logement. 

Le coût de la prime d’assurance est remboursé à chaque loyer. Le propriétaire peut décider de majorer sa récupération de 10 %.

Le préavis pour un contrat de colocation

Chaque colocataire peut quitter le logement à tout moment avant la fin du contrat, à condition de respecter un délai de préavis : 

• De 1 mois pour une location meublée ;

• De 3 mois pour une location vide.

La résiliation du bail côté locataire peut également être de l’initiative de l’ensemble des colocataires. Ils doivent alors veiller à envoyer leur lettre de congé au propriétaire en même temps pour que le contrat s’arrête simultanément pour tous. A ce titre, ils peuvent rédiger et signer une lettre de résiliation unique.

La résiliation côté propriétaire, ne peut avoir lieu qu'à l’arrivée du terme du contrat en respectant un préavis de 6 mois en location vide, ou 3 mois en location meublée. Il ne peut avancer que certains motifs précis :

• Congé pour reprendre le logement en vue d’y habiter ou d’y héberger des proches ;

• Congé pour vente sous réserve de respecter le droit de préemption des colocataires en leur proposant d’acheter prioritairement le logement ;

• Congé pour motifs légitimes et sérieux.

Les aides au logement en colocation

Dans le cadre d’un bail solidaire unique, chaque colocataire est éligible aux aides personnalisées pour le logement (APL) pour la part de loyer dont il est redevable. Il doit remplir sa demande individuellement : son loyer sera partiellement pris en charge par la CAF ou la MSA selon sa situation en fonction de ses ressources. 

Pour percevoir les APL en bail de colocation, les locataires doivent remplir certains critères : 

• Être locataire du logement au titre de résidence principale ;

• Résider dans un bien conventionné qui respecte les critères de décence ;

• Ne pas dépasser certains plafonds de ressources ;

• Ne pas être rattaché au foyer fiscal des parents si ceux-ci sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

La fiscalité de la colocation

Le mode d’imposition des revenus locatifs est différent selon que le logement est loué vide ou meublé : 

• Location vide : imposition dans la catégorie des revenus fonciers ;

• Location meublée : imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).