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À propos du bail de colocation

Modèle de bail de colocation

BailFacile propose un modèle de contrat de colocation gratuit à personnaliser puis à télécharger au format PDF. Vous pouvez ensuite l’imprimer ou le signer à distance avec la signature électronique.

Environnement légal propre à la colocation, liste des diagnostics obligatoires et clauses personnalisées, vous rédigez en quelques minutes un bail sur mesure.

Que vous souhaitiez louer un appartement, une maison, faire un bail individuel ou commun à tous les colocataires, notre formulaire s’adapte à votre situation et à vos objectifs locatifs, vous êtes ainsi certain de commencer votre location en toute sérénité.

Définition du bail de colocation

Le bail de colocation est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale en échange d’une contrepartie financière.

Est considérée comme résidence principale tout logement occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année.

Ne rentrent donc pas dans cette définition les locations saisonnières, de résidence secondaire ou les dépendances de type grange ou parking qui seraient louées séparément.

La loi Alur a donné plus de structure à la colocation en rapprochant les conditions en locations vides et meublées.

Ce bail reste très réglementé, comme tous les contrats de location de logements à destination de résidence principale. Il doit respecter les nombreuses dispositions de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Forme et contenu du bail de colocation

Un bail de colocation doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il est établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Il prend soit la forme d’un acte seing-privé (le plus commun), soit celle d’un acte authentique signé devant notaire.

Bail unique ou plusieurs baux ?

La loi laisse le choix.

Si le bailleur choisit de signer un bail unique à tous les colocataires, voici les implications :

  • Le loyer n’est pas divisé entre les colocataires. Le bailleur peut demander le paiement du loyer dans son intégralité et en une fois. Généralement un des colocataires se charge de récupérer la quote-part de chacun et fait un virement unique au bailleur.
  • Le contrat peut contenir une clause de solidarité entre colocataires. Chaque colocataire peut être alors tenu de payer le loyer dans sa totalité si un des colocataires se montre défaillant.
  • Le congé peut être donné librement par chacun des colocataires, cependant le loyer ne diminue pas. Si le contrat prévoit une clause de solidarité, le colocataire sortant reste solidaire des paiements du loyer jusqu’à 6 mois après son départ où jusqu’à son remplacement.
  • Le dépôt de garantie est commun et n’est rendu qu’au terme du contrat. Un colocataire qui part en cours de bail ne peut exiger d’avoir sa part restituée immédiatement, sauf s’il s’arrange avec les autres colocataires.

Si le bailleur choisit de signer un bail par colocataire, les implications sont les suivantes :

  • La surface renseignée dans le bail est celle des pièces dont le locataire aura la jouissance exclusive : la chambre plus éventuellement une salle de bain ou WC.
  • Il est important de spécifier dans une clause personnalisée les pièces dont le colocataire aura la jouissance partagée (cuisine, séjour etc.) et les règles de la vie en commun.
  • La loi impose une surface d’au moins 9m² (et 20m3 de volume) pour la pièce dont le locataire a la jouissance exclusive.
  • Les locataires sont indépendants juridiquement et ne sont donc pas solidaires du paiement du loyer.

La loi Alur a introduit un bail type à respecter sous peine d’invalidité.

Il se présente sous la forme suivante :

  1. Informations sur les parties
    • Coordonnées des parties prenantes au contrat
  2. Informations sur le logement
    • Caractéristiques du logement (nombre de pièces, métrage, équipements etc.)
    • Destination des locaux
  3. Date de prise d’effet et durée du contrat
    • Date d’entrée dans les lieux
    • Durée du contrat
  4. Conditions financières
    • Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision
    • Montant des charges récupérables
    • Montant du dépôt de garantie
  5. Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
  6. Clauses spécifiques au contrat
  7. Annexes
  8. Diagnostics techniques
L’assurance habitation en colocation

Trois possibilités :

  • Le propriétaire souscrit à une assurance pour le compte des colocataires et en répercute le coût par douzième via une ligne spécifique dans la quittance de loyer. C’est l’option la plus simple et plus sécurisante pour le propriétaire.
  • Les colocataires souscrivent à un contrat d’assurance commun et repartissent le montant à payer en fonction de leur quote-part du loyer.
  • Les colocataires souscrivent chacun à un contrat d’assurance. Ce contrat doit couvrir la totalité du logement, y compris les parties communes. Sachez qu’en cas de contrats individuels, il est fortement recommandé de passer par le même assureur pour éviter que plusieurs assureurs se renvoient la responsabilité en cas de sinistre.
Durée du bail de colocation

Un bail de colocation peut être signé en location vide ou meublée.

Si le logement est loué vide, le bail est signé pour 3 ans si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale. La durée minimale est de 6 ans si le bailleur est une autre forme de société.

Cependant, le contrat peut être d’un an minimum si le propriétaire peut le justifier par des raisons familiales ou professionnelles. Cette précision fait l’objet d’une clause écrite dans le contrat.

En cas de location meublée, la durée minimale est d’un an, que le bailleur soit un particulier ou une société. Le contrat est renouvelable tacitement. Il est possible de signer un bail de colocation étudiant de 9 mois non renouvelable.

La fixation du loyer du bail de colocation

La fixation du loyer a été étroitement régulée par la loi Alur. Plusieurs facteurs rentrent en compte comme les travaux réalisés, un loyer manifestement sous-évalué ou si c’est une première mise en location.

De plus, les modalités d’application changent en fonction de la localisation du logement :

  • Paris et Lille : deux décisions de justice ont annulé l'encadrement des loyers fin 2017. Lille et Paris restent en zone tendue.
  • Zones tendues : Les modalités d’augmentation du loyer sont encadrées. Pas de loyer maximum.
  • Reste du territoire : La fixation du prix du loyer est libre que ce soit en cas de première location ou de relocation.

Il est possible de demander un complément de loyer si les équipements mis à la disposition du locataire confèrent un confort supérieur (exemple d’une cuisine équipée haut de gamme).

Consultez notre article dédié à la fixation du loyer pour en savoir plus.

Les charges en colocation

Le bailleur a le choix entre les charges réelles et forfaitaires.

En cas de charges réelles, le bailleur estime le montant des charges annuelles et demande aux colocataires une provision mensuelle consignée dans le bail.

La régularisation des charges intervient une fois par an, à partir des dépenses réelles constatées et/ou lorsque les comptes de la copropriété sont clôturés. Le bailleur fournit alors au locataire par voie postale la liste des charges récupérables pour l’année imputables au logement et demande un complément ou rembourse le trop-perçu.

Sachez que le propriétaire doit tenir à disposition des colocataires tous les justificatifs jusqu’à 6 mois après la régularisation des charges.

En cas de charges au forfait, le bailleur estime le montant des charges à venir sur l’année et fixe un montant mensuel forfaitaire.

Ce système est bien plus simple puisqu’il n’y a aucune régularisation de charges à faire.

Il est en revanche important de bien calculer ce montant car une fois définies les charges ne pourront évoluer en cours de bail.

Qu’elles soient au réel ou au forfait, les charges se répartissent en fonction de la quote-part de loyer payé par chaque colocataire.

La quittance de loyer en colocation

Deux possibilités :

  • Si le contrat est unique à tous les colocataires, le bailleur édite une quittance reprenant l’intégralité du loyer et des charges, et mentionne sur celle-ci le nom de tous les colocataires.
  • Si le contrat est individuel, le bailleur édite une quittance par locataire avec la quote-part du loyer et des charges payés par le colocataire.
Modalités du congé du bail de colocation

Les modalités du préavis ne sont pas les mêmes que la location soit vide ou meublée.

En location vide :

Pour le bailleur, le préavis est d’au moins 6 mois avant l’échéance du bail.
Le congé doit être motivé par une vente, la reprise du logement pour y loger sa famille ou pour un motif légitime et sérieux (en cas de retards répétés de paiement par exemple).

La lettre de congé peut tout à fait être envoyée en cours de bail, le congé ne s’appliquera qu’à son échéance.

Pour le colocataire, le préavis est d’au moins 3 mois, un mois si le logement est en zone tendue ou pour les raisons suivantes depuis la loi Alur :

  1. Attribution d’un logement social au locataire.
  2. Le locataire est allocataire du RSA ou de l’aide pour adulte handicapé.
  3. L’état de santé du locataire, confirmé par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.

En location meublée :

Pour le bailleur, le préavis est d’au moins 3 mois avant l’échéance du bail.
Le congé doit être motivé par une vente, la reprise du logement pour y loger sa famille ou pour un motif légitime et sérieux (en cas de retards répétés de paiement par exemple).

La lettre de congé peut tout à fait être envoyée en cours de bail, le congé ne s’appliquera qu’à son échéance.

Pour le colocataire, le préavis est d’au moins un mois. Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.

Pour chacune des parties, le congé est notifié par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé court à compter de la date de réception de cette lettre. Mieux vaut donc prendre quelques semaines de sécurité pour être assuré de respecter les délais de préavis légaux.

Renouvellement du bail de colocation

A défaut de congé donné par un colocataire ou le propriétaire, le contrat est renouvelé tacitement de sa durée initiale. Le départ d’un colocataire ne remet pas en question le bail et sa durée, un avenant est seulement signé pour acter de sa sortie du logement et éventuellement renseigner le nom du colocataire entrant. Si le bail prévoit une clause de solidarité, le colocataire sortant a tout intérêt à trouver un remplaçant, sinon il restera solidaire du paiement du loyer jusqu’à 6 mois après son départ.

Dépôt de garantie et caution solidaire du bail de colocation

Le dépôt de garantie est la somme que peut demander le bailleur à l’entrée des lieux afin de palier à des impayés de loyer ou à des dégradations.

Il est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en location meublée.

En cas de bail unique à la colocation, le dépôt est à restituer sous un mois à la fin du bail si l’état des lieux de sortie n’a pas fait apparaitre de différences avec l’état des lieux d’entrée. Si des dégradations sont constatées, le bailleur a jusqu’à 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie, le temps de faire établir un devis des réparations à la charge des colocataires.

Si le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur est en droit de conserver 20% du montant du dépôt de garantie pour régulariser les charges, en l’attente de la clôture des comptes annuels de la copropriété.

Les modalités de restitution sont donc peu flexibles dans ce contexte. Communément, le colocataire sortant se fera rembourser son dépôt de garantie par les colocataires restants ou le nouveau colocataire.

En cas de bail individuel, le colocataire récupérera son dépôt de garantie selon les mêmes conditions qu’en contrat de location vide ou meublé classique.

La caution solidaire est un document dans lequel le garant s’engage à payer la dette locative du locataire en cas de défaillance. Elle peut correspondre à :

  1. Des dégradations constatées lors de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et qui ne relèvent pas d’une usure normale du logement.
  2. Des impayés de loyer.

S’il existe une clause de solidarité dans le bail, le garant s’engage sur le paiement de la totalité du loyer et est exposé aux dettes locatives de tous les colocataires.

Assurance contre les loyers impayés (GLI) : Il n’est pas possible de combiner une assurance de ce type avec une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Si le contrat de colocation est unique, il est possible de souscrire à une assurance contre les impayés pour l’ensemble des colocataires.

Si le contrat de colocation est individuel, le bailleur devra souscrire à un contrat par colocataire.

Annexes obligatoires et diagnostics du bail de colocation

Les annexes obligatoires sont :

  • L’état des lieux ;
  • L’inventaire des meubles en location meublée ;
  • L’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
  • La notice d’information dite « Alur », portant sur l’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires ;
  • Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables ;
  • Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives.

Peuvent s’ajouter l’acte de cautionnement solidaire, l’extrait de règlement de copropriété ainsi qu’une note écrite sur les causes des sinistres provoqués par une catastrophe naturelle ou technologique et ayant donné lieu à une indemnisation par l’assurance.

En plus de cela s’ajoutent les diagnostics techniques dont la liste varie en fonction du type d’immeuble, de sa date de construction et des caractéristiques des installations du logement. Consultez notre article pour en savoir plus.

Questions fréquentes

Mes colocataires sont étudiants, quelles sont mes options en termes de contrat ?

Du fait de leur statut, vous pouvez leur proposer un bail de colocation étudiante qui a l’avantage d’être de 9 mois non renouvelable et qui s’adapte donc particulièrement bien à l’année universitaire. Rendez-vous sur notre page dédiée au bail étudiant pour en savoir plus.

Comment la CAF calcule-t-elle le montant des APL dans une colocation ?

La CAF va d’abord s’assurer que les conditions d’octroi soient réunies. Par exemple, sans en donner la liste exhaustive, un colocataire prétendant à l’APL ne peut avoir de liens d’ascendance ou de descendance avec le bailleur, son conjoint ou partenaire pacsé. Ses revenus ne doivent également pas dépasser un plafond de ressources révisé chaque année.

Le montant sera ensuite calculé en fonction du type de bail utilisé pour la colocation. En bail unique, le montant de l’allocation logement sera calculé au prorata, en fonction du nombre de locataires et du montant global du loyer.

Exemple :

Le logement compte 4 chambres, chacune occupée par un locataire. Le montant payé par l’ensemble des colocataires, celui renseigné sur le bail, s’élève à 1400€. La CAF considèrera que ce loyer est payé équitablement par chaque locataire. La base de calcul pour les aides sera donc un loyer individuel de 350€.

En bail unique, la CAF prend en compte le loyer qui figure au bail, comme pour un bail vide ou meublé « classique ».

Quel que soit le type de bail, chaque locataire devra faire sa demande d’allocation individuellement. Une simulation peut être faite directement sur le site de la CAF en cliquant sur ce lien.

Puis-je faire signer une charte aux colocataires pour organiser la vie en commun au sein du logement ?

Oui, c’est tout à fait possible et même conseillé. Vous pouvez préciser dans ce document de nombreuses choses comme les règles concernant l’entretien du logement, les modalités d’utilisation des espaces communs et même désigner un locataire référent pour la collecte du loyer ou la gestion des relations avec les personnes extérieures, comme un artisan de passage pour de petits travaux.

Consultez notre article sur la charte en colocation pour en savoir plus.

Un colocataire partant en cours de bail peut-il exiger la restitution de son dépôt de garantie ?

Si le bail est individuel, le locataire peut donner congé à tout moment au cours de la location, en respectant la période de préavis réglementaire.

Le bail prend fin à l’issue du préavis et le bailleur doit restituer le dépôt de garantie sous un mois, ou au plus tard deux, si des dégradations ont été constatées lors de l’état des lieux de sortie, le temps de faire les devis de remise en état et calculer le montant qui sera retenu sur son dépôt de garantie.

Si le bail est commun à tous les colocataires, le dépôt de garantie est collectif et donc le locataire ne peut exiger sa restitution avant la fin du bail. Dans les faits, les colocataires s’arrangent entre afin que le colocataire sortant récupère sa quote-part du dépôt de garantie. C’est souvent dans ces cas-là le locataire entrant qui rembourse le locataire sur le départ.

Consultez notre article sur la restitution du dépôt de garantie pour en savoir plus sur les retenues que vous pouvez appliquer au départ du locataire.

Est-il possible de résilier un bail de colocation avant son terme ?

La résiliation d’un bail de colocation est encadrée par la loi Alur.

Côté locataire, la résiliation du contrat peut se faire à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois et sans besoin d’en justifier la raison. Ce préavis peut être réduit à 1 mois dans certains cas. En location meublée, le préavis est d’un mois quelle que soit la situation.

Côté propriétaire, la résiliation du contrat de bail ne peut se faire qu’à son échéance, en respectant un préavis de 6 mois (3mois en meublé) et pour des raisons bien précises :

  • La vente du logement.
  • La reprise du logement pour y habiter ou y faire habiter un proche.
  • Des motifs légitimes et sérieux.

Pour chaque partie, la notification du congé peut se faire via :

  • La remise de la lettre de congé en main propre contre récépissé ou émargement ;
  • L’envoi de la lettre en recommandé avec accusé de réception ;
  • Une notification par huissier.

Consultez notre article détaillé sur le sujet si vous souhaitez en savoir plus.

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