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Un bail de colocation, meublée ou non, adapté à tous les profils de bailleurs et locataires.

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SOMMAIRE

  • Définition du bail de colocation
  • Bail de colocation solidaire unique
  • Bail de colocation individuel
  • Signer un bail de colocation intergénérationnelle
  • Comment établir un contrat de colocation ?
  • Les autres règles spécifiques de la colocation
  • FAQ

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Qu'est-ce qu'un bail de colocation ?

Le contrat de colocation permet au propriétaire de louer un logement vide ou meublé à plusieurs colocataires. Chacun d’entre eux est soumis aux droits et aux obligations prévues dans les termes du contrat.

Les avantages pour le propriétaire

La colocation offre une garantie supplémentaire de percevoir les loyers. En signant un bail solidaire de colocation, le propriétaire peut solliciter les autres colocataires en cas de défaillance de l’un d’entre eux..

Les avantages pour les colocataires
La colocation permet de réduire le montant du loyer dont le locataire est redevable à titre personnel. 

Cette solution est notamment prisée des étudiants et des jeunes actifs pour trouver une solution d’hébergement à moindre coût, en particulier dans les villes où la demande de logement est forte. 

Les types de contrats pour une colocation

En principe, tous les types de contrats peuvent être conclus en colocation avec plusieurs occupants. Il peut s’agir : 

Le régime propre au type de bail concerné s’applique alors au contrat de colocation. Son fonctionnement est toutefois adapté à la présence de plusieurs colocataires. 

Les règles peuvent différer sur certains points selon que le propriétaire conclut un bail solidaire commun à l’ensemble des colocataires, ou plusieurs baux individuels avec chacun d’entre eux. 

Bail de colocation solidaire unique

Spécificités du bail de colocation unique solidaire

Lorsque les colocataires se connaissent et décident d’habiter ensemble le logement (couple, amis…), il est d’usage d’établir un bail solidaire unique. Un seul contrat de bail est établi pour l'ensemble des colocataires. 

Une fois le contrat signé, ses termes s’appliquent dans les mêmes conditions à chacun d’entre eux. 

Tout changement dans le cadre du bail, tel que le départ ou l'arrivée d'un locataire peut faire l'objet d'un avenant au contrat de colocation.

Etat des lieux

Un état des lieux unique est dressé pour l'ensemble du logement en la présence de tous les colocataires, sous la supervision du propriétaire ou de son représentant.

Lors de l'état des lieux, toutes les parties du logement sont inspectées, y compris les espaces communs et les équipements partagés (cuisine, salle de bains, salon). Les colocataires notent ensemble l'état de chaque élément du logement, en relevant les éventuels dommages ou défauts existants.

Une fois l'état des lieux terminé, le document est signé par tous les colocataires et le propriétaire, et une copie est remise à chaque partie.

Loyer unique

Un seul loyer global est fixé pour l'ensemble du logement. Il est dû par l’ensemble des colocataires. Ils peuvent décider entre eux de se répartir les frais d’une certaine manière, mais la somme prévue dans le bail doit être versée au propriétaire à la date convenue, qu’un colocataire ait payé ou non sa part du loyer.

Paiement des charges

Le paiement des charges peut être solidaire ou individuel, selon ce qui est stipulé dans le contrat de bail.

Clause de solidarité

Tous les colocataires sont généralement solidaires pour le paiement du loyer et des charges.

En prévoyant une clause de solidarité dans le bail, le propriétaire peut, en cas d’impayé, exiger le paiement des sommes dues à n’importe quel autre colocataire

Résiliation du bail de colocation

Départ d’un seul colocataire

Si un colocataire décide de quitter le logement, le bail de colocation n’est pas résilié. 

Ce sont les occupants restants qui réalisent les démarches nécessaires afin de trouver un remplaçant.

Le colocataire sortant ne pourra récupérer son dépôt de garantie que 6 mois après son départ (clause de solidarité), sauf s'il a été remplacé.

Résiliation collective du bail par les colocataires

Le bail de colocation solidaire prend uniquement fin suite au départ de tous les colocataires. Ils doivent alors adresser une lettre type de résiliation au propriétaire. Elle peut être collective car les locataires sont solidaires, ainsi un seul congé comprenant leurs noms et signatures suffit.

Les colocataires doivent tout de même respecter un délai de préavis d’1 mois pour une colocation meublée et de 3 mois pour un logement vide. 

Résiliation du bail par le propriétaire

Le propriétaire ne peut pas donner congé à ses colocataires avant la date d’échéance du bail, sauf pour l’un des motifs suivants :

  • Vente du logement ;
  • Reprise du logement par le propriétaire ou un membre de sa famille ;
  • Motif légitime et sérieux (retard répété de paiement du loyer, etc.).

Le bailleur doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à l’intention des colocataires dans un délai de 3 mois avant la fin du bail.

Restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est versé en commun à l'entrée dans les lieux. Il est commun à tous les colocataires dans un bail de colocation unique. La restitution n’intervient que lorsque le dernier locataire quitte les lieux.

Bail de colocation individuel avec chaque colocataire

Modèle de bail individuel

Il est obligatoire d'établir un contrat de location. Un propriétaire proposant une colocation sans bail s'expose à de nombreux risques.

Grâce à notre modèle standard, ne prenez aucun risque dans la rédaction de votre contrat de colocation ! Facilitez votre gestion locative en ligne et rédigez un contrat de colocation conforme via l’assistance de notre formulaire dédié : 

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Spécificités des baux de colocation individuels

En colocation, le propriétaire peut également convenir de signer plusieurs contrats individuels avec chacun des colocataires. 

C’est notamment le cas lorsqu’il souhaite louer un logement doté de plusieurs chambres dans une grande agglomération étudiante (Paris, Lyon…). Il est en effet plus difficile pour lui de trouver un locataire capable d’assumer seul le paiement du loyer, souvent élevé malgré les dispositifs d’encadrement des loyers existants. 

Le bailleur peut alors proposer son bien en colocation à des locataires qui ne se connaissent pas nécessairement au préalable. Il signe avec chacun d’entre eux un contrat individuel qui garantit leur autonomie, et qui définit la partie du bien dont chaque colocataire a l’usage exclusif.

Le logement loué en colocation reste soumis à la réglementation applicable au contrat de location de droit commun et doit ainsi comporter plusieurs équipements : 

  • Installation d’alimentation en eau potable ; 
  • Installation d’évacuation des eaux usées ;
  • Accès à l’électricité ;
  • Absence d’exposition au plomb ;
  • Absence d’amiante.

Etat des lieux

L’état des lieux concerne à la fois la pièce dont chaque colocataire a la jouissance exclusive et les parties communes. 

L’état des lieux d’entrée est réalisé lors de chaque arrivée d’un nouveau locataire. 

De même, l’état des lieux de sortie doit être formalisé pour chaque départ entre le propriétaire et le locataire sortant.

Loyer individuel

Chaque bail précise le montant du loyer dû par le colocataire à titre individuel. Le montant varie notamment en fonction des particularités de l’espace privatif qui lui est réservé (superficie, qualité de l’équipement…).

Paiement des charges

La répartition des charges est individualisée. Le bailleur doit par conséquent assurer un recouvrement individuel des charges auprès de chaque locataire concerné.

Résilier son bail

Départ d’un seul colocataire 

Chaque colocataire peut quitter le logement de manière séparée sans avoir à fournir de motif. Le départ d’un locataire met fin à son bail de colocation individuel, et non à la colocation proprement dite. Il adresse simplement une lettre de résiliation du bail de colocation au bailleur.

Dans ce cas, il donne congé au bailleur en respectant un préavis de 3 mois.Cette durée est portée à 1 mois dans certaines conditions (sur justificatif, en zone tendue ou encore pour un logement meublé).

La colocation se poursuit alors avec les colocataires restants. Le propriétaire peut choisir un nouveau locataire, sans avoir à obtenir l’accord des autres.

Résiliation collective du bail par les colocataires

Pour mettre fin à la colocation, chaque colocataire doit donner congé au bailleur en même temps afin de mettre un terme à tous les baux individuels simultanément.

Résiliation du bail par le propriétaire

Tout comme pour un bail de colocation solidaire, le propriétaire ne peut pas donner congé à ses colocataires avant la date d’échéance du bail, sans invoquer l’un des motifs spécifiques : vente du logement, reprise du logement par le propriétaire ou un membre de sa famille, motif légitime et sérieux.

Restitution du dépôt de garantie

Dans un bail de colocation individuel, chaque locataire verse son propre dépôt de garantie au propriétaire. Ce dernier lui sera restitué à son départ de manière intégrale ou partielle. 

En pratique, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui de l’entrée, le dépôt de garantie est reversé intégralement dans le délai d'1 mois.

Signer un bail de colocation intergénérationnelle

Le propriétaire âgé de plus de 60 ans peut proposer son logement personnel à la location en signant un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire avec un jeune locataire. 

Établir ce type de contrat implique plusieurs conditions cumulatives : 

  • Le logement doit appartenir aux organismes HLM ou être conventionné APL ;
  • Le colocataire doit avoir moins de 30 ans ;
  • Le contrat doit prévoir une contrepartie financière modeste.

Le bail de cohabitation intergénérationnelle solidaire peut également prévoir que le colocataire rende au quotidien des services au propriétaire. 

La loi parle ainsi d’une “présence bienveillante dans le respect de la vie privée”. La colocation intergénérationnelle a en effet pour double objectif de lutter contre l’isolement des seniors et de faciliter l’accès au logement des jeunes.

Etablir un contrat de location pour une colocation

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le contrat de colocation, qu’il s’agisse d’un bail solidaire unique ou de plusieurs contrats individuels, doit être établi par écrit et respecter les termes d’un contrat-type.

Il incombe par la suite aux parties d’adapter ce modèle en fonction de leur situation. En effet, la loi prévoit uniquement un contrat-type de location ou de colocation pour un logement vide ou meublé classique. Pour une colocation étudiante ou mobilité, il faut donc modifier ou ajouter certaines clauses. 

6 clauses obligatoires

Le contrat de colocation doit impérativement contenir plusieurs clauses obligatoires : 

  1. Les coordonnées du bailleur ;
  2. L’identité du locataire (ou des colocataires pour un bail commun) ;
  3. La date de prise d’effet et durée du contrat ;
  4. La consistance, la destination et la surface habitable du bien ;
  5. La désignation de la chose louée ; 
  6. Les informations financières.

Les coordonnées du bailleur et des colocataires

Le bail de colocation doit comporter le nom, le prénom et l’adresse : 

  • du propriétaire ; 
  • du mandataire si le propriétaire délègue la signature du contrat ;
  • du ou de tous les colocataires, en fonction s’il s’agit d’un bail solidaire unique ou d’un bail de colocation individuel.
Le bail de colocation doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties

Pour un bail solidaire, tous les colocataires obtiennent un exemplaire original du contrat signé par chacun d’entre eux ainsi que le bailleur.

La date de prise d’effet et la durée du contrat

Le contrat de colocation indique la date à laquelle le contrat prend effet et où les colocataires entrent dans les lieux. Elle peut être différente de la date de signature du bail. 

Il doit également faire mention de sa durée : 

  • Pour un logement vide : 3 ans minimum ;
  • Pour un logement meublé : 1 an minimum ;
  • Pour une location étudiante : 9 mois fixe sous réserve que les colocataires justifient tous du statut d’étudiant s’ils décident de signer un bail solidaire unique ;
  • Pour une colocation mobilité : de 1 mois minimum à 10 mois maximum à condition que les colocataires remplissent les conditions d’éligibilité au bail mobilité.

La consistance et la destination du bien

Le contrat de colocation doit indiquer le type de bien loué (studio, T1, T1bis, T2…) et en détailler les pièces. Il doit également spécifier s’il s’agit d’un logement à usage exclusif d’habitation ou à usage mixte. 

La surface habitable

Le logement divisé entre les colocataires doit remplir les critères de décence ;

  • La surface habitable du logement ne peut être inférieure à 14 m² et son volume doit être d’au minimum 33 m³ ;
  • Les espaces privatifs doivent être d’au moins 9 m² de surface habitable et d’au minimum 20 m³ de volume ; 
  • Le loyer global doit respecter le loyer de référence défini par arrêté préfectoral dans les zones tendues ou les communes soumises à un dispositif d’encadrement des loyers.

Le mesurage de la surface habitable est une des premières démarches à réaliser au moment de la mise en location du bien. En effet, il est impératif de la faire figurer dans l’annonce immobilière, sous peine d’amende.

La surface mentionnée doit être précise

En effet, une erreur de plus de 5 % entre le chiffre figurant dans le contrat et la surface réelle ouvre la possibilité aux colocataires de demander une réduction du loyer.

La désignation de la chose louée

Le contrat doit indiquer : 

  • Les parties du logement réservées à l’usage privatif de chaque colocataire ;
  • Les parties à usage commun : il convient de mentionner les pièces et les éléments d’équipement communs à l’intérieur du logement (cuisine, salon…), mais également les parties de l’immeuble collectif dont tous les habitants ont l’usage (local poubelle, ascenseur, escaliers…).

Les informations financières

Le contrat de location doit comporter plusieurs informations dites “financières” : 

Informations requises Explications
Loyer
    Montant du loyer
    Modalités de paiement :
  • A terme à échoir : paiement en début de mois pour le mois à venir ;
  • A terme échu : paiement en fin de mois.
Charges locatives Modalités de calcul des charges :
  • Forfait ;
  • Charges réelles.
Loyer de référence Montant du loyer de référence si le logement se situe dans une zone tendue ou soumise à un dispositif d’encadrement des loyers
Dernier loyer acquitté par l’ancien locataire En l’absence de cette clause et en cas de silence du bailleur à la demande du locataire de l’insérer au bail, il peut obtenir la diminution du loyer auprès du juge
Travaux réalisés dans le logement Nature et montant des travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire ou depuis le dernier renouvellement du bail
Montant des dépenses théoriques par référence au DPE Indication de la consommation énergétique du logement par kWh/an/m2 et dépenses associées
Rémunération des intermédiaires en cas de recours à un agent immobilier pour louer le bien
    Montant des honoraires de l’agent répartis entre propriétaire et locataire dans le respect des plafonds légaux
    Reproduction des 3 premiers alinéas de l’article 5-I de la loi de 1989 et indication des plafonds qui y sont définis sous peine de nullité

Les annexes impératives

Le contrat de colocation doit comporter en annexe un certain nombre de documents obligatoires : 

Pour tous les contrats
    La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
    L’état des lieux d’entrée ;
    Les extraits du règlement de copropriété le cas échéant ;
    Le dossier de diagnostic technique :
  • Diagnostic de performance énergétique ;
  • Constat de risque d’exposition au plomb ;
  • Diagnostic amiante ;
  • Etat de l’installation intérieure d’électricité et de gaz ;
  • Etat des risques naturels et technologiques ;
  • Diagnostic bruit.
    L’information sur les modalités de réception des services de télévision (bien qu’il s’agisse d’un document à simple valeur informative) ;
    L’information sur les risques de pollution des sols.
Pour le bail meublé
    L'inventaire des meubles et équipements fournis au locataire
Pour le bail étudiant
    L'inventaire des meubles et équipements fournis au locataire
    Un justificatif de la situation du locataire
Pour le bail mobilité
    L'inventaire des meubles et équipements fournis au locataire
    Un justificatif de la situation du locatairenécessitant l’établissement d’un bail mobilité (carte d’étudiant, attestation de l’employeur…)

Les autres règles spécifiques de la colocation

Le bail de colocation est encadré par plusieurs règles qui permettent d’adapter le contrat signé à la présence de plusieurs colocataires. 

La charte de colocation

La colocation se caractérise notamment par la possibilité pour les colocataires d’organiser leurs relations au moyen d’une charte de colocation, ou règlement intérieur de colocation. 

Il ne s’agit pas d’une obligation légale et son établissement est totalement libre. Il peut donc être de l’initiative du propriétaire, ou bien des colocataires eux-mêmes. 

Le règlement intérieur de colocation peut comporter plusieurs types d’informations, incluant : 

  • La liste des dépenses communes et leur mode de répartition ;
  • Les conditions de départ d’un des colocataires ;
  • Les règles d’utilisation et d’entretien des pièces ou équipements communs.
La force exécutoire de la charte de colocation dépend de ses signataires

S’il s’agit d’un document strictement interne aux colocataires, le propriétaire ne dispose d’aucun recours contre celui qui n’en respecte pas les règles. 

Le paiement des charges locatives

Les charges locatives peuvent être calculées soit au réel, soit au forfait.

Calcul au réel 

Les colocataires versent chaque mois une provision sur charges. Le montant correspond à une estimation basée sur les dépenses de l’année précédente. Le propriétaire ajuste ce montant à l’occasion de la régularisation annuelle. 

Calcul au forfait

Le contrat définit une somme forfaitaire correspondant à une estimation des charges et que les colocataires versent chaque mois en complément du loyer. Le forfait ne peut faire l’objet d’aucune régularisation, mais il peut être révisé dans les mêmes conditions que le loyer à condition qu’elle ne soit pas disproportionnée au regard du montant précédent.

La caution et les garanties en colocation

Le propriétaire peut demander plusieurs types de garanties aux colocataires pour se prémunir contre les impayés de loyer ou les dégradations du logement :

Caution solidaire

Le bailleur peut exiger de chaque colocataire qu’un tiers se porte caution du paiement des loyers et des frais de réparation des dégradations qui lui sont éventuellement imputables. En cas de défaillance du colocataire, le propriétaire dispose d’un recours immédiat auprès de la caution.

Dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie ne doit pas excéder 2 mois de loyers hors charges pour un logement meublé, ou 1 mois pour une location vide. En cas de dégradations à la fin du contrat, le bailleur peut opérer des retenues sur ce montant avant de le restituer aux colocataires. 

Garantie Visale 

Ce dispositif proposé par Action Logement tient lieu d'acte de cautionnement pour les colocataires âgés de moins de 30 ans qui remplissent les critères d’éligibilité.

Le propriétaire peut également souscrire une assurance loyers impayés

Elle n’est toutefois pas cumulable avec le versement d’un dépôt de garantie.

La solidarité des colocataires

Lorsque les parties établissent un bail solidaire unique avec clause de solidarité, les colocataires répondent solidairement indivisiblement de l’exécution du contrat. Cela signifie que le propriétaire a le droit de se retourner contre n’importe quel colocataire en cas de défaillance de l’un d’entre eux. 

La solidarité s’étend également aux cautions de chaque colocataire. Elle est prolongée jusqu’à 6 mois après le départ de l’un d’entre eux, sauf si un remplacement lui est trouvé avant la fin de ce terme.

L’assurance du logement en colocation

Il est obligatoire d’assurer le logement. Les colocataires sont libres du choix de l’assurance habitation, qui peut être individuelle ou collective. Le propriétaire ne peut en effet pas les contraindre à souscrire une assurance bien spécifique.

Toutefois, les parties peuvent convenir que le propriétaire souscrive une assurance pour compte au moment de la signature du contrat. C’est donc le bailleur qui se charge d’assurer le logement. 

Le coût de la prime d’assurance est remboursé à chaque loyer. Le propriétaire peut décider de majorer sa récupération de 10 %.

Les aides au logement en colocation

Dans le cadre d’un bail solidaire unique, chaque colocataire est éligible aux aides personnalisées pour le logement (APL) pour la part de loyer dont il est redevable. Il doit remplir sa demande individuellement. Son loyer sera partiellement pris en charge par la CAF ou la MSA selon sa situation en fonction de ses ressources. 

Pour percevoir les APL en bail de colocation, les locataires doivent remplir certains critères : 

  • Être locataire du logement au titre de résidence principale ;
  • Résider dans un bien conventionné qui respecte les critères de décence ;
  • Ne pas dépasser certains plafonds de ressources ;
  • Ne pas être rattaché au foyer fiscal des parents si ceux-ci sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Le logement doit avoir une superficie minimum

Pour ouvrir droit aux APL, le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour deux colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut compter 9 m² supplémentaires.

La fiscalité de la colocation

Le mode d’imposition des revenus locatifs est différent selon que le logement est loué vide ou meublé : 

  • Location vide : imposition dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • Location meublée : imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

FAQ

Qu'est-ce qu'un contrat de colocation ?

Une colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires (colocataires) devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par les tous colocataires, on parle alors de bail solidaire. Ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires, on parle alors d'un bail individuel.

Comment rédiger un contrat de colocation ?

Il existe trois manières différentes de rédiger un bail de colocation. L'une consiste à signer un unique bail au nom de tous les colocataires, une autre à signer autant de baux qu'il y a de colocataires, et la dernière à signer un contrat de location avec un locataire principal et plusieurs contrats de sous-location.

Pourquoi faire un contrat de colocation ?

Dans un bail de colocation unique, la clause de solidarité lie les colocataires ensemble. Chaque locataire titulaire du bail doit payer le loyer et les charges. Autrement dit, les colocataires sont solidaires entre eux, ils sont responsables des défauts de paiement des autres. Cela apporte plus de sécurité au bailleur.

Quelle différence entre location et colocation ?

La location désigne de manière générale l’occupation d’un logement en contrepartie du versement d’un loyer par une personne appelée locataire. 

On parle de colocation lorsque le bail est signé par au moins deux personnes. 

Quels sont les risques de la colocation ?

En principe, la colocation est plutôt avantageuse pour le propriétaire qui dispose de multiples recours pour obtenir le paiement du loyer en cas de défaillance de l’un des colocataires. 

L’occupation du logement par plusieurs personnes augmente toutefois le risque de dégradation du bien. Il est donc particulièrement important de bien choisir les colocataires pour récupérer le logement en bon état. 

Comment rédiger un bail de colocation ?

Pour établir un contrat de colocation, le propriétaire peut trouver facilement en ligne un modèle de bail à télécharger gratuitement. Il peut également utiliser le contrat-type qui figure en annexe de la loi Macron de 2015. 

Sachez que vous pouvez personnaliser votre contrat de colocation gratuitement avec BailFacile. Il vous suffit de remplir notre formulaire en ligne, puis de télécharger le document au format PDF. 

Peut-on avoir la garantie Visale en colocation ?

Il est tout à fait possible de bénéficier de la garantie Visale en colocation. Chaque colocataire doit alors veiller à faire sa demande de visa en ligne sur le site d’Action Logement. 

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SOMMAIRE

  • Définition du bail de colocation
  • Bail de colocation solidaire unique
  • Bail de colocation individuel
  • Signer un bail de colocation intergénérationnelle
  • Comment établir un contrat de colocation ?
  • Les autres règles spécifiques de la colocation
  • FAQ
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Quelles sont les étapes de la résiliation par le propriétaire d’un bail en colocation ?

Comment rédiger une lettre type de résiliation d'un bail de colocation ?

Comment et pourquoi mettre en place un bail de colocation individuel ?

Peut-on mettre en place une colocation sans bail ? Quels sont les risques ?

Dans quels cas conclure un avenant au bail de colocation ?

Comment bénéficier de la CAF en colocation ?

Comment et pourquoi mettre en place un bail de colocation solidaire ?

Quelles conditions respecter pour établir un bail de colocation meublée ?