Dans quels cas conclure un avenant au bail de colocation ?

Les avenants servent à modifier les termes d'un contrat de location sans devoir résilier ce dernier. Au sein d'une colocation, ils concernent principalement les logements loués à l'aide d'un bail commun. 

En cas de changement de colocataire

Un changement de colocataire n'est pas simple à gérer dans le cadre d'un bail unique de colocation. Le nom de tous les occupants du logement apparaît sur le contrat de location. Il faut actualiser cette liste de noms au fil des arrivées et des départs. Cela peut être fait à l'aide d'un avenant.

Cette procédure permet d'introduire un nouveau colocataire et de retirer le précédent du bail, et ce sans mettre un terme à la colocation. Une fois l'avenant signé, il est ensuite annexé au contrat en cours. Sauf précisions dans l’avenant, toutes les conditions du bail solidaire initial s’appliquent au nouvel arrivant. En présence d’une clause de solidarité par exemple, cette dernière s’applique aussi à lui.

En présence d'une clause de solidarité, la loi ALUR du 24 mars 2014 impose au locataire partant de payer les dettes de la colocation. Il est redevable de ses parts jusqu'à son remplacement ou s'il n'est pas remplacé, pendant un délai maximum de 6 mois après son départ.

En cas de modification du bail unique

La signature d'un avenant devient nécessaire dès lors qu'on souhaite modifier le bail de colocation sans le résilier. Cela est notamment le cas face aux situations suivantes : 

• Arrivée d'un nouvel occupant (hors conjoint ou partenaire de PACS) ;
• Révision des charges de copropriété impactant les charges locatives ;
• Réduction du loyer du fait, de la réalisation de travaux d'amélioration par les colocataires ;
• Hausse du loyer en cours ;
• Modification de la durée de la location ;
• Sortie d'une dépendance du bail. 

Un avenant au bail fait mention du bail initial et présente les modifications convenues entre les deux parties. Pour qu'il ait une valeur juridique, ce document doit préciser :

• L'identité du bailleur et celle des colocataires ; 
• L'adresse du bien concerné ;
• Les références et la date de signature du bail initial ;
• L'objet de l'avenant ;
• Les conséquences juridiques de la procédure ;
• La date d'application de l'avenant.

L'avenant doit être signé par toutes le bailleur et les colocataires avec la mention "Lu et approuvé". 

Dans l'absolu, il est toujours conseillé de rédiger un avenant pour citer dans le bail le nom du partenaire du colocataire. Cette démarche est avantageuse aussi bien pour le bailleur que pour les colocataires en couple :

• Pour le propriétaire, l'avenant permet de soumettre les personnes concernées à une clause de solidarité. D'ailleurs, les couples pacsés et mariés sont déjà solidairement responsables des charges. 
• Pour les occupants en couple, cette démarche peut être salutaire en cas de séparation. Chacun peut éventuellement reprendre le bail sans risquer d'occuper le bien sans droit ni titre.

Pour le propriétaire, ne pas conclure un avenant peut impacter de façon défavorable sa gestion locative.

En cas de remplacement de colocataire au sein d’une colocation avec un bail unique, il s'expose notamment à des problèmes de recouvrement de loyer. Il est en effet impossible de faire jouer la clause de solidarité à l’égard du nouveau locataire non signataire du bail initial en l’absence d’avenant.