Le guide complet pour louer sa maison en colocation

Louer en colocation fait bénéficier le bailleur d'avantages, en termes de rentabilité locative, de fiscalité et d'aides disponibles pour réduire les risques locatifs. Tour d'horizon.

Une rentabilité locative accrue avec un logement en colocation

Le prix d'un loyer pour un logement en colocation est supérieur de 20 à 30 % par rapport à une location classique. En effet, les locataires payent chacun une part de loyer dont le total cumulé est supérieur à celui qui pourrait être demandé à une famille nombreuse, par exemple. En cours de bail, le bailleur a la possibilité de réévaluer le montant du loyer, après un an selon l'IRL ou à tout moment en cas de loyer manifestement sous-évalué. En conséquence, la rentabilité locative de la colocation est élevée, de l'ordre de 8 à 12 %.

D'autant plus qu'une maison en colocation offre généralement plus d'espace et de confort, avec des zones extérieures comme un jardin. Ce qui n'est pas forcément le cas d'un appartement, justifiant encore une fois un prix de loyer supérieur.

Une fiscalité avantageuse en colocation sous bail meublé

À condition de louer via un contrat de location meublée, le propriétaire bénéficie d'une fiscalité attractive. Dès lors que ses revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32 600€, il peut opter pour le régime fiscal Micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ainsi, il bénéficie d'un abattement sur l'impôt appliqué sous forme de forfait. Seuls 50 % des revenus locatifs sont imposables.

S'il dépasse ce plafond ou qu'il en fait la demande expresse, le propriétaire peut choisir l'imposition au régime réel. Dans ce cas, de nombreux frais et taxes sont déductibles des impôts permettant de créer du déficit foncier, réduisant très fortement voire annulant l'imposition.

Les aides disponibles pour sécuriser la colocation

Plébiscitée par les étudiants et les jeunes actifs, la colocation peut être source d'angoisse pour les propriétaires. Les principales craintes reposent sur la dégradation du logement, l'impayé de loyer et la survenue de sinistres tels que les dégâts des eaux.

Pour s'en prémunir, le bailleur peut opter pour une garantie des loyers impayés (GLI) qui couvre le défaut de paiement et la dégradation locative ou demander un garant. Ce dernier s'engage à régler les dettes du colocataire en cas défaut de paiement. Pour cela, le colocataire doit fournir un acte de cautionnement signé par le garant ou caution.

À l'entrée dans les lieux, le bailleur doit vérifier la mise en place d'une assurance habitation de la colocation couvrant les sinistres et s'assurer de son renouvellement par les colocataires pendant toute la durée du bail.

Selon qu'il souhaite optimiser sa rentabilité locative ou pour se simplifier les démarches administratives, le propriétaire peut opter pour deux types de contrats de location.

Le contrat de location individuel

Ici, chaque colocataire dispose d'un bail de colocation individuel à son nom et avec un montant de loyer qui lui est propre. Ce dernier peut en effet être différent d'un locataire à l'autre en fonction des spécificités de sa chambre (salle de bains privative...).

Au moment de la signature du bail, il verse un dépôt de garantie qui pourra être restitué par le bailleur après le départ de la colocation. Le fonctionnement de la colocation repose sur une indépendance totale entre colocataires où chacun règle le montant de loyer correspondant à sa chambre et à l'utilisation des espaces et équipements communs.

Plus rentable que la colocation avec bail unique, la formule avec bail individuel est plus chronophage pour le propriétaire. Le nombre de démarches administratives à effectuer est en effet proportionnel au nombre de locataires dans les lieux. Elles comprennent la signature du bail, de l'acte de cautionnement, la restitution du dépôt de garantie...

Le contrat de location partagé entre tous les colocataires

Dans le cas du contrat de location unique, le nom de tous les colocataires figure sur le même bail et un seul état des lieux est réalisé. Le montant de loyer est indiqué pour l'ensemble de la colocation. Libre aux occupants de fixer la part de loyer de chacun et les règles spécifiques par le biais d'un pacte de colocation, sorte de règlement intérieur.

De plus, ce type de bail contient généralement une clause de solidarité entre occupants. Cela signifie qu'en cas de défaillance de l'un d'entre eux sur le paiement du loyer, les autres occupants devront le suppléer.

À l'entrée dans les lieux, un dépôt de garantie unique à toute la colocation est versé au bailleur. En cas de départ d'un seul colocataire, le bailleur n'est pas tenu de restituer le dépôt de garantie. Il appartient alors à l'occupant partant de récupérer sa part versée auprès de ses colocataires.

Pour chercher des occupants pour une maison en colocation, il faut déterminer si le bailleur souhaite s'en charger lui-même ou déléguer la gestion à une agence immobilière. Dans ce dernier cas, c'est le professionnel qui s'occupe de tout !

En cas de recherche par le propriétaire, il faut rédiger une annonce attractive du bien et la déposer sur les sites de location spécialisés ainsi que dans les lieux fréquentés par les étudiants (bibliothèques, universités...).

Généralement, la formation d'une colocation est initiée par des individus qui se connaissent et ont une bonne entente. Cela facilite grandement les démarches du propriétaire lors de la formation de la colocation.

En cas de départ d'un seul colocataire, les démarches pour rechercher un nouvel occupant varient en fonction du type de bail choisi.

Gérer le préavis avec un bail unique

Lorsqu'il reçoit le préavis d'un seul colocataire, le bailleur n'a, pour ainsi dire, aucune action à effectuer. En effet, la clause de solidarité lui assure que l'intégralité du loyer reste due par les colocataires restants. Ces derniers se chargent de trouver un nouvel occupant dans les meilleurs délais avant de régulariser sa situation par un avenant au bail.

Quitter une coloc avec un bail spécifique à chaque occupant

Dans cette configuration, le colocataire est libre de donner congé à tout moment respectant le délai de préavis légal. En l'absence de réparation locative à sa charge et de dettes de loyers, il récupère l'intégralité de son dépôt de garantie. Il appartient au bailleur de trouver un nouvel occupant et ne perçoit plus de loyer sur la chambre concernée durant la vacance locative.

Pour garantir la bonne entente avec les colocataires déjà installés, il est préférable d'organiser une rencontre préalable entre eux avant de valider la candidature.