Comment mettre en place un bail de colocation individuel ?

Définition

Dans le cadre d'un investissement dans une colocation, le propriétaire peut individualiser l'occupation en faisant signer à chaque locataire un bail de colocation individuel.

Un bail de colocation individuel est un contrat de location signé séparément entre le propriétaire et chaque colocataire. Contrairement au bail unique, où tous les colocataires partagent un seul contrat et sont généralement soumis à une clause de solidarité, le bail individuel fonctionne comme plusieurs locations indépendantes au sein du même logement.

Caractéristiques principales

• Contrat distinct : Chaque colocataire signe un bail séparé avec le bailleur, définissant ses droits et obligations sans lien juridique avec les autres occupants. Cela permet une gestion plus souple des entrées et sorties des locataires.
• Loyer et charges individualisés : Le bailleur fixe un montant propre à chaque locataire, correspondant généralement à la chambre occupée et à l’accès aux parties communes. Les charges locatives (eau, électricité, internet, etc.) peuvent être forfaitaires ou réelles, selon les termes du bail.
• Absence de solidarité : Contrairement au bail unique avec clause de solidarité, où tous les colocataires sont responsables des impayés des autres, un bail individuel protège chaque locataire des éventuelles défaillances des autres occupants. Le bailleur ne peut réclamer qu’à l’occupant concerné le paiement du loyer ou des charges.
• Dépôt de garantie propre à chaque locataire : Chaque colocataire verse une somme équivalente à un ou deux mois de loyer, selon que le logement est vide ou meublé. Ce dépôt est restitué individuellement à la fin du bail, en fonction de l’état des lieux et des éventuelles retenues pour dégradations.
• Préavis indépendant : Un colocataire peut quitter la colocation sans impacter les autres. Son départ ne modifie pas les conditions des autres baux, contrairement à un bail unique où les colocataires doivent trouver un remplaçant ou assumer collectivement le loyer restant. Le préavis varie selon le type de logement et sa localisation (zone tendue ou non).

Un bail individuel doit également préciser la chambre attribuée à chaque locataire ainsi que les parties communes accessibles à tous (cuisine, salon, salle d’eau, cellier, etc.).

Afin de prévenir la suroccupation, la loi impose des critères de surface minimale pour les espaces privatifs : 9 m² avec un volume d’au moins 20 m³ par occupant.

Mise en place d'une caution

La caution prend la forme, soit d’une caution simple, soit d’une caution solidaire. Cette dernière est privilégiée par les propriétaires. Elle leur permet de se tourner directement vers la caution en cas de problème et sans formalité, au contraire de la caution simple.

Dans le cadre d’un contrat individuel, le bailleur peut, au choix, demander un cautionnement à chaque colocataire, ou alors à certains d’entre eux uniquement.

Arrivée d’un nouveau colocataire

Les baux étant individualisés, en cas d’arrivée d’un nouveau colocataire, les autres contrats restent inchangés. Il n’y a pas d’avenant à signer.

Le bailleur conclut simplement un nouveau bail de colocation individuel avec le nouveau locataire. Un nouvel état des lieux entrant est alors réalisé.

État des lieux à l'arrivée et au départ de chaque colocataire

Comme pour un bail de location classique, les états des lieux d’entrée et de sortie d’un bail de colocation individuel permettent de constater l’état d’un logement.

L’état des lieux concerne à la fois la pièce dont chaque colocataire a la jouissance exclusive et les parties communes. L’état des lieux d’entrée est réalisé lors de chaque arrivée d’un nouveau locataire.

Cet élément est à considérer au regard du dépôt de garantie (voir ci-dessous). Ainsi, le bailleur se protège contre les dégradations causées pendant la durée de la location.

L’état des lieux de sortie doit être formalisé pour chaque départ entre le propriétaire et le locataire sortant.

Défaillance d'un des locataires

De manière générale, les contrats de location contiennent des clauses de solidarité dès lors qu’il y a plusieurs locataires signataires. Si elle est admise en colocation avec contrat unique, la clause de solidarité est impossible dans un bail de colocation individuel.

Ainsi, les colocataires ne sont pas redevable entre eux si l’un des locataires ne paie pas sa part de loyer. Le bailleur doit par conséquent assurer un recouvrement individuel de chaque dette de loyer ou de charges auprès de chaque locataire concerné.

La principale différence entre le bail de colocation individuel et le bail de colocation solidaire est la présence d'une clause de solidarité. Cependant, chaque type de bail présente des avantages mais également des inconvénients, et est adapté à des situations bien spécifiques :

Décision des colocataires

Chaque colocataire peut quitter la colocation sans affecter les autres en adressant une lettre de résiliation au bailleur.

Le préavis est de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue, pour un logement meublé ou sous certaines conditions (mutation, perte d'emploi, etc.). À l’issue du préavis, un état des lieux de sortie est réalisé, portant sur la chambre du locataire et les parties communes. Après restitution des clés, le dépôt de garantie est remboursé, partiellement ou en totalité selon l’état du logement.

La colocation continue avec les occupants restants. Le bailleur peut librement choisir un remplaçant sans l’accord des autres colocataires.

Décision du propriétaire

En cas de résiliation du bail de colocation par le propriétaire, il donne congé à tous les colocataires concernés en respectant les délais prévus par la loi en invoquant le motif de sa décision. Pour un logement vide, le délai de préavis à donner aux colocataires est de 6 mois, contre 3 mois pour un logement meublé.

Les seules raisons pouvant justifier un congé de la part du propriétaire sont :

• La reprise du bien pour y habiter ou loger un parent proche ;
• La vente du logement ;
• Un motif légitime et sérieux (non-respect des obligations par les locataires, comme le non-paiement des loyers par exemple).