Quelles conditions respecter pour mettre en place un bail de colocation meublée ?

Un bail de colocation meublée doit impérativement être équipé a minima du mobilier dont la liste figure au décret du 31 juillet 2015 :

• Literie comportant couette ou couverture ;
• Volets, rideaux opaques ou stores dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et/ou congélateur ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Étagères de rangement ;
• Table et sièges ;
• Luminaires ;
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Pour justifier de l'équipement du logement, le propriétaire et les colocataires doivent réaliser un inventaire des meubles à leur entrée dans les lieux. En l'absence de ce document en annexe du contrat ou en cas d'élément manquant, le contrat peut être requalifié en bail de colocation non meublée.

Une durée variable selon le type de colocation meublée

La durée d’un bail de colocation meublée est, à l’instar d’un bail meublé classique, de 1 an.

Cette durée peut être réduite à 9 mois (une année universitaire) pour les étudiants. Les colocataires doivent toutefois pouvoir justifier de leur statut (au moyen d'une carte d'étudiant ou d'un certificat d'inscription par exemple). Ils doivent s'assurer de le remettre au propriétaire dès qu'ils l'obtiennent.

Il est également possible de conclure un bail mobilité en colocation d'une durée pouvant aller de 1 à 10 mois si la situation des colocataires le justifie :

• En formation professionnelle ;
• En formation supérieure ;
• En déplacement professionnel.

Le contrat ne peut toutefois faire l'objet d'aucun renouvellement.

Un dépôt de garantie de 2 mois maximum

La signature de baux individuels (pluralité de baux) suppose que chaque colocataire fournisse un dépôt de garantie. Son montant correspond à 2 mois de loyer maximum pour un logement meublé.

Au moment d'un départ, si aucune dégradation n’est relevée et que le colocataire est à jour de ses loyers lors de l’état des lieux de sortie, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum d’1 mois après son départ.

Dans le cas d’une signature d'un bail unique de colocation, le règlement du dépôt de garantie est assuré par l’un des colocataires. Celui-ci devra s’arranger avec les autres colocataires pour verser un montant égal à la quote-part de chacun. Le dépôt de garantie est restitué par le propriétaire au dernier colocataire présent dans le logement.

Caution unique ou individuel selon le type de bail

Pour un bail solidaire unique, une caution unique est demandée à l’ensemble des colocataires. Ainsi, l’acte de cautionnement doit désigner un colocataire dont le départ mettra fin à son engagement.

Dans le cadre d'une colocation meublée avec plusieurs baux individuels, la caution est demandée pour chaque colocataire. Une tierce personne se porte alors garante du colocataire. Celle-ci devra assumer le montant du loyer en cas d’impayés.

Résiliation du bail de colocation meublée

Chaque colocataire peut donner à tout moment congé au propriétaire sans préciser de motif mais en adressant une lettre de préavis type. Il doit cependant respecter un préavis d’1 mois pour une colocation meublée.

De son côté, le bailleur peut donner congé aux colocataires à la date d’échéance du bail. Le propriétaire devra adresser un courrier à ses colocataires moyennant le respect d’un délai de préavis de 3 mois avant la fin du bail.

Les motifs valables pour résilier un bail à l’initiative du propriétaire sont régis par la loi de 1989 et sont :

• La vente du logement ;
• La reprise du logement par le propriétaire (pour se loger ou loger un membre de sa famille) ;
• Le motif légitime et sérieux, comme l'inexécution par le locataire de l'une obligation lui incombant (retard répété de paiement du loyer par exemple).

Le bail de colocation meublée peut prendre deux formes :

• Soit chacun des colocataires signe un bail individuel avec le propriétaire,
• Soit un unique bail engage tous les colocataires pour l’occupation du logement.

Cette décision revient au bailleur et doit être prise en fonction des avantages que l’un et l’autre bail apporte. Dans les deux cas, le bail ou les baux doivent être signés par toutes les parties engagées pour être valides.

Le bail unique

Le bail unique signifie que l’ensemble des colocataires signe un seul document pour toute la colocation. Cette forme de contrat est plus avantageuse pour le propriétaire du logement grâce à la possibilité d’insérer une clause de solidarité (ou d’indivisibilité) entre les colocataires signataires du bail.

En effet, lors d’un loyer impayé, le propriétaire est en droit de demander le montant du loyer manquant aux autres personnes qui composent la colocation si le bail comporte une clause de solidarité. Attention toutefois, car si cette clause n’est pas incluse dans le bail unique, il faudra demander le versement du loyer uniquement au garant du « mauvais payeur ». Les démarches sont alors plus longues.

La pluralité de baux individuels distincts

À l’inverse, en cas de signature de baux individuels distincts, les différents colocataires contractent, chacun séparément, avec le bailleur.

Chaque locataire est uniquement responsable de sa quote-part du loyer inscrit dans son contrat de location. En cas d’impayé d’une des personnes occupant le logement, le propriétaire devra faire appel au garant du « mauvais payeur » concerné.

La partie occupée par chaque colocataire est considérée comme “privative” et les espaces partagés sont des espaces communs (cuisine, salle de bain,etc.).

Cette forme de contrat a l’avantage de simplifier l’entrée et la sortie d’une personne dans la colocation. En effet, il sera plus facile de trouver un colocataire pour pallier un départ.

Il ne peut en revanche exister de solidarité entre plusieurs baux individuels, excepté le cas échéant, si le contrat le prévoit, pour les espaces partagés. 

Dans tous les cas, chacun des colocataires doit être mentionné dans un contrat, mais que faire en cas de colocataire non inscrit sur le bail, qu'il soit individuel ou collectif.