Colocation sans bail

Peut-on mettre en place une colocation sans bail ? Quels sont les risques ?

Être en colocation signifie louer à plusieurs un même logement auprès d’un propriétaire à titre de résidence principale. L’accord est formalisé par un bail de colocation unique (ou bail commun) signé entre tous les colocataires avec le propriétaire ou par des baux individuels (ou multiples), indépendants les uns des autres.

Colocation sans bail

SOMMAIRE

Colocation sans bail, est-ce possible ? 

Notion de bail de colocation  

Le bailleur peut au choix signer un bail de colocation unique ou une pluralité de baux individuels

Un bail verbal peut cependant permettre, dans certains cas, donner naissance à une colocation mais les inconvénients et les risques sont nombreux. 

Cas de l’absence de bail 

Une colocation sans bail n’est pas légale. En effet, la loi du 6 juillet 1989 précise qu’il est obligatoire de faire signer un contrat à la fois par le propriétaire et le locataire pour qu’un logement soit mis en location. Le but est de protéger toutes les parties.

Toutefois, la jurisprudence admet qu’un bail verbal remplace un bail de colocation écrit. Il faut néanmoins pouvoir prouver, notamment par des attestations de paiements, que les locataires payent bien les loyers et les charges dont ils sont redevables. La preuve de l'existence du bail peut être rapportée par la fourniture de preuves comme des quittances de loyers par exemple.

Le bail de colocation verbal sera soumis aux mêmes réglementations qu’un bail de colocation écrit. En revanche, en cas de litige il sera beaucoup plus compliqué de faire valoir les droits de chacun. 

Conséquences de l’absence de bail de colocation 

Tout l’intérêt d’un bail écrit est de pouvoir définir précisément les droits et les obligations de chaque partie. 

Sans preuve écrite, un désaccord entre le propriétaire et l’un des locataires suffit pour fragiliser toute la colocation. Or, la présence d’une pluralité de locataires augmente le risque de différends.

Le dépôt de garantie, l’état des lieux, la révision du loyer ou encore les préavis seront plus compliqués à mettre en place, voire impossible à effectuer. Sans bail écrit, autant le propriétaire que les colocataires doivent expressément discuter pour éviter d’être dans le flou et qu’un litige nuise à l’une des parties. 

Pour le locataire, le risque principal est que le propriétaire nie sa présence dans le logement et donc ne lui permette pas de l’utiliser officiellement comme sa résidence principale

Pour le propriétaire, s’il ne signe pas de bail écrit, il sera beaucoup plus compliqué pour lui d’agir en cas de loyers impayés ou de dégradations dans le logement. Le propriétaire doit également souscrire l’assurance multirisque habitation pour les colocataires car il aura du mal à l’exiger de la part de ces derniers sans titre officiel. 

Comment régulariser une colocation sans bail ?

Si vous êtes propriétaire foncier et que des colocataires occupent votre bien sans bail écrit signé, vous pouvez tout à fait régulariser votre situation. Un contrat de colocation peut être établi à tout moment après un accord verbal.  

Le propriétaire doit alors choisir entre l'établissement d'un bail unique solidaire ou de plusieurs baux individuels multiples avec chaque colocataire.

Bail unique solidaire Baux individuels multiples
Définition
    Tous les colocataires signent le même contrat avec le propriétaire.
    Chaque colocataire signe son propre contrat avec le bailleur.
Départ d'un colocataire
    Quand un seul colocataire décide de quitter la colocation, il doit respecter un préavis.
    Le locataire partant pourra être remplacé par une nouvelle personne grâce à un avenant au bail de colocation.
    En présence d'une clause de solidarité, le colocataire en question devra attendre 6 mois ou qu’une personne le remplace pour ne plus être solidaire du loyer.
    Chaque colocataire peut partir à l’arrivée du terme ou bien donner son préavis pour quitter la colocation plus tôt.
    Il pourra être remplacé par une autre personne sans que le propriétaire ne soit obligé d’obtenir l’accord des autres occupants du logement.
Départ de tous les colocataires
    Quand tous les colocataires souhaitent partir, les démarches sont les mêmes que s’il s’agissait d’une seule personne.
    Tous les colocataires doivent envoyer une lettre de congé au propriétaire en veillant à les adresser à la même date pour que les contrats s'arrêtent simultanément pour tous.
Congé du propriétaire
    Il en va de même si c’est le propriétaire qui ne désire pas renouveler le bail ou s’il veut leur donner congé à tous.
    Lorsque le propriétaire donne congé, il doit le faire auprès de chaque colocataire  individuellement et restituer à ce dernier son dépôt de garantie. 

La régularisation du contrat de colocation permettra à chacun de profiter plus sereinement de ses droits. Il pourra y être stipulé la date d’entrée effective du premier colocataire ou bien une nouvelle date devra être choisie.

Dans le cas où de nouvelles clauses doivent être ajoutées, il faut que le propriétaire en avertisse son locataire au préalable de la signature du contrat.

Ainsi, en tant que bailleur, même si une colocation sans bail écrit est possible, vous limitez vos risques en présence d’un bail signé.  

Rédigé par Émilie Mesmin Logo Linkedin

Après 25 années à exercer en tant qu'avocate et responsable juridique en Droit des Affaires et Fiscalité, Émilie est aujourd'hui rédactrice web indépendante. Elle vulgarise des sujets administratifs et locatifs complexes pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !

Colocation sans bail, est-ce possible ? 

Notion de bail de colocation  

Le bailleur peut au choix signer un bail de colocation unique ou une pluralité de baux individuels

Un bail verbal peut cependant permettre, dans certains cas, donner naissance à une colocation mais les inconvénients et les risques sont nombreux. 

Cas de l’absence de bail 

Une colocation sans bail n’est pas légale. En effet, la loi du 6 juillet 1989 précise qu’il est obligatoire de faire signer un contrat à la fois par le propriétaire et le locataire pour qu’un logement soit mis en location. Le but est de protéger toutes les parties.

Toutefois, la jurisprudence admet qu’un bail verbal remplace un bail de colocation écrit. Il faut néanmoins pouvoir prouver, notamment par des attestations de paiements, que les locataires payent bien les loyers et les charges dont ils sont redevables. La preuve de l'existence du bail peut être rapportée par la fourniture de preuves comme des quittances de loyers par exemple.

Le bail de colocation verbal sera soumis aux mêmes réglementations qu’un bail de colocation écrit. En revanche, en cas de litige il sera beaucoup plus compliqué de faire valoir les droits de chacun. 

Conséquences de l’absence de bail de colocation 

Tout l’intérêt d’un bail écrit est de pouvoir définir précisément les droits et les obligations de chaque partie. 

Sans preuve écrite, un désaccord entre le propriétaire et l’un des locataires suffit pour fragiliser toute la colocation. Or, la présence d’une pluralité de locataires augmente le risque de différends.

Le dépôt de garantie, l’état des lieux, la révision du loyer ou encore les préavis seront plus compliqués à mettre en place, voire impossible à effectuer. Sans bail écrit, autant le propriétaire que les colocataires doivent expressément discuter pour éviter d’être dans le flou et qu’un litige nuise à l’une des parties. 

Pour le locataire, le risque principal est que le propriétaire nie sa présence dans le logement et donc ne lui permette pas de l’utiliser officiellement comme sa résidence principale

Pour le propriétaire, s’il ne signe pas de bail écrit, il sera beaucoup plus compliqué pour lui d’agir en cas de loyers impayés ou de dégradations dans le logement. Le propriétaire doit également souscrire l’assurance multirisque habitation pour les colocataires car il aura du mal à l’exiger de la part de ces derniers sans titre officiel. 

Comment régulariser une colocation sans bail ?

Si vous êtes propriétaire foncier et que des colocataires occupent votre bien sans bail écrit signé, vous pouvez tout à fait régulariser votre situation. Un contrat de colocation peut être établi à tout moment après un accord verbal.  

Le propriétaire doit alors choisir entre l'établissement d'un bail unique solidaire ou de plusieurs baux individuels multiples avec chaque colocataire.

Bail unique solidaire Baux individuels multiples
Définition
    Tous les colocataires signent le même contrat avec le propriétaire.
    Chaque colocataire signe son propre contrat avec le bailleur.
Départ d'un colocataire
    Quand un seul colocataire décide de quitter la colocation, il doit respecter un préavis.
    Le locataire partant pourra être remplacé par une nouvelle personne grâce à un avenant au bail de colocation.
    En présence d'une clause de solidarité, le colocataire en question devra attendre 6 mois ou qu’une personne le remplace pour ne plus être solidaire du loyer.
    Chaque colocataire peut partir à l’arrivée du terme ou bien donner son préavis pour quitter la colocation plus tôt.
    Il pourra être remplacé par une autre personne sans que le propriétaire ne soit obligé d’obtenir l’accord des autres occupants du logement.
Départ de tous les colocataires
    Quand tous les colocataires souhaitent partir, les démarches sont les mêmes que s’il s’agissait d’une seule personne.
    Tous les colocataires doivent envoyer une lettre de congé au propriétaire en veillant à les adresser à la même date pour que les contrats s'arrêtent simultanément pour tous.
Congé du propriétaire
    Il en va de même si c’est le propriétaire qui ne désire pas renouveler le bail ou s’il veut leur donner congé à tous.
    Lorsque le propriétaire donne congé, il doit le faire auprès de chaque colocataire  individuellement et restituer à ce dernier son dépôt de garantie. 

La régularisation du contrat de colocation permettra à chacun de profiter plus sereinement de ses droits. Il pourra y être stipulé la date d’entrée effective du premier colocataire ou bien une nouvelle date devra être choisie.

Dans le cas où de nouvelles clauses doivent être ajoutées, il faut que le propriétaire en avertisse son locataire au préalable de la signature du contrat.

Ainsi, en tant que bailleur, même si une colocation sans bail écrit est possible, vous limitez vos risques en présence d’un bail signé.  

Rédigé par Émilie Mesmin Logo Linkedin

Après 25 années à exercer en tant qu'avocate et responsable juridique en Droit des Affaires et Fiscalité, Émilie est aujourd'hui rédactrice web indépendante. Elle vulgarise des sujets administratifs et locatifs complexes pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !

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