Comment gérer efficacement un conflit entre 2 locataires ?

Que ce soit dans le cadre d’une colocation ou au sein d'une même copropriété, il arrive parfois que les locataires ne s'entendent pas sur certains points. Ce type de situations peut entraîner des conflits de voisinage et des tensions entres locataires. 

Dans un même immeuble

Voici quelques exemples de problèmes entre locataires, parmi les plus courants, qui peuvent vite dégénérer si l’on agit pas rapidement :

• Les fêtes et les nuisances sonores (tapage nocturne, aboiement d’un chien,...) ;
• Les nuisances olfactives ;
• Le harcèlement moral ;
• Des travaux dans les parties communes.

Dans le cas d’une colocation

La colocation est généralement une cohabitation entre des personnes étrangères les unes des autres. Ainsi, la vie en communauté entraîne parfois des conflits pour diverses raisons :

• L’argent : le non-paiement des frais (loyer, charges, assurance habitation) ;
• L'exécution des tâches ménagères (la vaisselle, la cuisine, les poubelles) ;
• Le non respect des autres : chaque colocataire a son propre rythme de vie, ses habitudes. Il est important de faire preuve de respect et de flexibilité ;
• Les fêtes et nuisances sonores ;
• Le manque de communication entre colocataires.

En tant que propriétaire, il est important d’anticiper les conflits entre deux locataires au sein d'une même location. Plusieurs mesures peuvent être mis en place pour favoriser une cohabitation harmonieuse.

Choisir des colocataires compatibles

La première chose à faire est de bien choisir ses colocataires. Vous devez vous assurer que tous les locataires sont compatibles en fonction de leurs styles et rythmes de vie, de leurs loisirs,... Cela peut éviter des tensions voire des situations conflictuelles entre eux.

Mettre en place d'une charte de colocation ou un règlement intérieur 

Rédiger un règlement intérieur (aussi appelé charte de colocation) permet d’éviter des conflits. Il s’agit de mettre en place des règles de vie communes de colocation claires et précises et de faire signer les locataires. Ainsi, dès qu’un désaccord survient, il suffit de se référer à la charte pour trouver une solution rapidement. 

Exemple : il est possible d’indiquer que les fêtes doivent être organisées uniquement le week-end afin de préserver la tranquillité des locataires. Si un locataire ne respecte pas cette mesure, il suffit de lui rappeler le règlement.  

Etre réactif et à l’écoute des colocataires 

Essayez de répondre rapidement aux demandes et aux préoccupations des locataires, qu'il s'agisse de réparations, de questions légales ou de conflits entre locataires. Avoir une bonne communication entre locataire et propriétaire est important pour éviter les conflits. 

Faire appel à un conciliateur de justice ou à un médiateur de justice en cas de conflit insoluble

Si vous constatez que vous n’arrivez pas à résoudre un conflit entre deux locataires, il est conseillé de faire appel à un conciliateur de justice ou à un médiateur de justice. Ces derniers peuvent résoudre des différends de manière amiable tout en évitant des procédures légales plus coûteuses. 

Le conciliateur de justice

​​Le conciliateur de justice est un auxiliaire de justice bénévole. Sa mission est de trouver une solution amiable à un différend entre une ou plusieurs parties. En cas de litige, vous pouvez saisir le conciliateur de justice avant une action en justice ou après l'ouverture d'une procédure judiciaire. Le juge peut également décider de le saisir pour trouver une solution au conflit. 

Le médiateur de justice

Le médiateur de justice cherche également à résoudre le conflit à l’amiable pour éviter une procédure judiciaire. Cependant, ce dernier doit être formé et expérimenté afin de mettre en place une médiation judiciaire. Il est désigné par le juge et proposé aux locataires pour essayer d’éviter le tribunal de justice. 

Régler un conflit entre deux locataires au sein d'une copropriété peut être complexe et peut vite dégénérer si, en tant que propriétaire, vous n’agissez pas rapidement. Voici les étapes à suivre pour résoudre un tel conflit :

Votre locataire est à l'origine des troubles

Dans le cadre d’une location immobilière, le locataire dispose de plusieurs droits mais il a également des obligations spécifiques à la copropriété à respecter sous peine de sanction voire d’expulsion (découvrez comment rédiger une lettre type de résiliation d'un bail de colocation). Ainsi il doit : 

• Payer les charges locatives de copropriété ;
• Entretenir les parties communes ;
• Respecter le voisinage (occupation paisible du logement, respect des parties communes).

En cas de non-respect de ces obligations, un propriétaire peut engager des poursuites judiciaires pouvant mener à l'expulsion du locataire. Voici les différentes pour résoudre un litige avec un locataire :

Communiquer avec le locataire 

La première action à effectuer est de tenter de résoudre à l’amiable le problème directement avec le locataire. rédiger une lettre pour conserver des preuves de votre bonne foi.

Envoyer une mise en demeure 

Si le problème continue, vous pouvez envoyer une mise en demeure par lettre au locataire. Cette lettre indique le problème et demande au locataire de le résoudre dans un délai précis. Si le motif est grave, vous pouvez aussi débuter en tant que propriétaire la résiliation du bail de colocation.

Contacter la Commission Départementale de Conciliation (CDC) 

Si le litige ne peut être résolu à l'amiable, le propriétaire peut saisir la CDC. Cette commission a pour mission de trouver un accord entre le propriétaire et le locataire.

Saisir le tribunal judiciaire

En cas d'échec des étapes précédentes, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire de la ville du logement. Le propriétaire n'a pas besoin d'être représenté par un avocat si le litige porte sur une somme inférieure à 10 000 euros. Pour les litiges supérieurs à cette somme, la représentation par un avocat est obligatoire.

Contacter un huissier de justice 

Si le locataire ne respecte pas la décision du tribunal, le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice pour faire exécuter le jugement.

Porter plainte

En cas de dégradations volontaires, le propriétaire peut porter plainte auprès du commissariat de police ou de la gendarmerie, ou directement auprès du procureur de la République.

Votre locataire n’est pas l'origine du conflit 

Si votre locataire n'est pas à l'origine du conflit, n’hésitez pas à écouter attentivement les parties concernées afin de connaître les versions de tous les locataires pour comprendre les différentes perspectives sur le conflit. Si une solution à l’amiable n’est pas trouvée, vous devez vous mettre en relation avec le propriétaire concerné ou le syndic de copropriété. 

La violence entre locataires ou envers un propriétaire est une situation sérieuse, et il est impératif d’agir au plus vite pour régler la situation. Attention, assurez-vous de respecter la loi et les réglementations concernant la location immobilière et la sécurité des locataires. Voici comment réagir dans l'une de ces situations.

En tant que propriétaire, si votre locataire trouble le voisinage, vous serez immédiatement prévenu par les voisins ou leur bailleur ou encore le syndicat de copropriété de l’immeuble. En effet, vous devez vous assurer que le locataire respecte scrupuleusement le règlement de copropriété. Dans le cas contraire, le syndicat de copropriété pourrait engager votre responsabilité. 

Dès l’instant où vous êtes informé d’un trouble anormal du voisinage, vous devez prendre contact avec le locataire pour entamer une procédure à l’amiable. Cependant s’il est agressif ou menaçant, un règlement à l'amiable sera difficile. Par conséquent ce type de comportement peut être une cause de résiliation du bail. 

Vous pouvez porter plainte auprès du commissariat de police ou de la gendarmerie, ou directement auprès du procureur de la République. En revanche, il est conseillé de rassembler un maximum de preuves pour enrichir le dossier : des témoignages d'autres voisins, des enregistrements vidéo, des constats d'huissier, de médecins, etc.