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Pour tout type de location Loi ELAN/ALUR

Adapté à tous les profils de bailleur/locataire

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À propos du bail de location vide

Modèle de bail de location non meublée

BailFacile propose un modèle de contrat de location vide personnalisé à télécharger au format PDF. Vous pouvez ensuite l’imprimer ou le signer à distance avec la signature électronique.

Environnement légal propre à la location non meublée, liste des diagnostics obligatoires et clauses personnalisées, vous rédigez en quelques minutes un bail vide sur mesure.

Que vous souhaitiez louer un appartement ou une maison, notre formulaire s’adapte à votre situation et à vos objectifs locatifs, vous êtes ainsi certain de commencer votre location en toute sérénité.

Définition du bail de location non meublée

Le contrat de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, le ou les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale en échange d’une contrepartie financière.

Est considérée comme résidence principale tout logement occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année.

Ne rentrent donc pas dans cette définition les locations saisonnières, de résidence secondaire ou les dépendances de type grange ou parking qui seraient louées séparément.

Ce type de contrat est très réglementé. Il doit en effet respecter les nombreuses dispositions de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Forme et contenu du bail de location non meublée

Un bail de location doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend soit la forme d’un acte seing-privé (le plus commun), soit celle d’un acte authentique signé devant notaire.

La loi Alur a introduit un bail type à respecter sous peine d’invalidité.

Il se présente sous la forme suivante :

  1. Informations sur les parties
    • Coordonnées des parties prenantes au contrat
  2. Informations sur le logement
    • Caractéristiques du logement (nombre de pièces, métrage, équipements etc.)
    • Destination des locaux
  3. Date de prise d’effet et durée du contrat
    • Date d’entrée dans les lieux
    • Durée du contrat
  4. Conditions financières
    • Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision
    • Montant des charges récupérables
    • Montant du dépôt de garantie
  5. Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
  6. Clauses spécifiques au contrat
  7. Annexes
  8. Diagnostics techniques
Durée du bail de location non meublée

La durée minimale est de 3 ans si le bailleur est un particulier ou SCI familiale, 6 ans lorsque c’est une personne morale avec un autre statut.

Le contrat de location vide peut être d’ un an minimum si le propriétaire peut le justifier par des raisons familiales ou professionnelles. Cette précision fait l’objet d’une clause écrite dans le contrat.

La fixation du loyer en bail de location non meublée

La fixation du loyer a été étroitement régulée par la loi Alur. Plusieurs facteurs rentrent en compte comme les travaux réalisés, un loyer manifestement sous-évalué ou si c’est une première mise en location.

De plus, les modalités d’application changent en fonction de la localisation du logement :

  • Paris et Lille : deux décisions de justice ont annulé l'encadrement des loyers fin 2017. Lille et Paris restent en zone tendue.
  • Zones tendues : Les modalités d’augmentation du loyer sont encadrées. Pas de loyer maximum.
  • Reste du territoire : La fixation du prix du loyer est libre que ce soit en cas de première location ou de relocation.

Il est possible de demander un complément de loyer si les équipements mis à la disposition du locataire confèrent un confort supérieur (exemple d’une cuisine équipée haut de gamme).

Consultez notre article dédié à la fixation du loyer pour en savoir plus.

Les charges en location non meublée

Le régime des charges réelles s’applique. Le bailleur estime le montant des charges annuelles et demande au locataire une provision mensuelle consignée dans le modèle de bail type.

La régularisation des charges intervient une fois par an, à partir des dépenses réelles constatées et/ou lorsque les comptes de la copropriété sont clôturés. Le bailleur alors fournit au locataire par voie postale la liste des charges récupérables pour l’année imputables au logement et demande un complément ou rembourse le trop-perçu.

Sachez que vous devez tenir à disposition du locataire tous les justificatifs jusqu’à 6 mois après la régularisation des charges.

Le cas des colocations

La loi ALUR permet d’opter pour les charges au forfait en cas de colocation. Attention à bien estimer les charges au départ (consommation d’eau, électricité, chauffage) car une fois définies elles ne pourront évoluer qu’en fonction de l’indice de révision des loyers si une clause le prévoit.

Notre formulaire en ligne vous permet d’adjoindre une clause de révision des charges forfaitaires selon l’indice de référence des loyers et de disposer d’un modèle de bail de location conforme à la loi ALUR qui prend en compte les spécificités de votre logement et vos objectifs locatifs.

Modalités du congé en location vide

Pour le bailleur, le préavis est d’au moins 6 mois avant l’échéance du bail.
Le congé doit être motivé par une vente, la reprise du logement pour y loger sa famille ou pour un motif légitime et sérieux (en cas de retards répétés de paiement par exemple).

La lettre de congé peut tout à fait être envoyée en cours de bail, le congé ne s’appliquera qu’à son échéance.

Pour le locataire, le préavis est d’au moins 3 mois, un mois si le logement est en zone tendue ou pour les raisons suivantes depuis la loi Alur :

  • Attribution d’un logement social au locataire.
  • Le locataire est allocataire du RSA ou de l’aide pour adulte handicapé.
  • L’état de santé du locataire, confirmé par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.

Pour chaque partie, le congé est notifié par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé court à compter de la date de réception de cette lettre. Mieux vaut donc prendre quelques semaines de sécurité pour être assuré de respecter les délais de préavis légaux.

Renouvellement du bail de location non meublée

A défaut de congé donné par le locataire ou le propriétaire, le contrat est renouvelé tacitement de sa durée initiale.

Dépôt de garantie et caution solidaire du bail de location non meublée

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide. Au départ du locataire, ce dépôt est à restituer sous un mois si l’état des lieux de sortie n’a pas fait apparaitre de différences avec l’état des lieux d’entrée. Si des dégradations sont constatées, le bailleur a jusqu’à 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie, le temps de faire établir un devis des réparations à la charge du locataire.

Si le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur est en droit de conserver 20% du montant du dépôt de garantie pour régulariser les charges, en l’attente de la clôture des comptes annuels de la copropriété.

La caution solidaire est un document dans lequel le garant s’engage à payer la dette locative du locataire en cas de défaillance. Elle peut correspondre à :

  • Des dégradations constatées lors de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et qui ne relèvent pas d’une usure normale du logement.
  • Des impayés de loyer.

Les modalités du cautionnement solidaire ne changent pas que bail soit pour une location vide ou meublée.

Assurance contre les loyers impayés (GLI) : Il n’est pas possible de combiner une assurance de ce type avec une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Annexes obligatoires et diagnostics du bail de location non meublée

Les annexes obligatoires sont :

  • L’état des lieux ;
  • L’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
  • La notice d’information dite « Alur », portant sur l’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires ;
  • Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables ;
  • Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives.

Peuvent s’ajouter l’acte de cautionnement solidaire, l’extrait de règlement de copropriété ainsi qu’une note écrite sur les causes des sinistres provoqués par une catastrophe naturelle ou technologique et ayant donné lieu à une indemnisation par l’assurance.

En plus de cela s’ajoutent les diagnostics techniques dont la liste varie en fonction du type d’immeuble, de sa date de construction et des caractéristiques des installations du logement. Consultez notre article pour en savoir plus.

Questions fréquentes

Est-il possible de résilier un bail non meublé avant son terme ?

La résiliation d’un bail de location vide est encadrée par la loi Alur.

Côté locataire, la résiliation du contrat peut se faire à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois et sans besoin d’en justifier la raison. Ce préavis peut être réduit à 1 mois dans certains cas.

Côté propriétaire, la résiliation du contrat de bail ne peut se faire qu’à son échéance, en respectant un préavis de 6 mois et pour des raisons bien précises :

  • La vente du logement.
  • La reprise du logement pour y habiter ou y faire habiter un proche.
  • Des motifs légitimes et sérieux.

Pour chaque partie, la notification du congé peut se faire via :

  • La remise de la lettre de congé en main propre contre récépissé ou émargement ;
  • L'envoi de la lettre en recommandé avec accusé de réception ;
  • Une notification par huissier.

Consultez notre article détaillé sur le sujet si vous souhaitez en savoir plus.

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