L’établissement d’un bail de location vide s’impose pour un logement loué non meublé. Il incombe alors au locataire de prévoir les équipements nécessaires à l’aménagement du bien à son arrivée dans les lieux. 

Ce type de contrat s’adresse principalement au locataire qui dispose déjà de meubles, ou qui souhaite payer un loyer moins élevé qu’un bien meublé et trouver en parallèle du mobilier à moindre coût. 

Il est également intéressant pour le propriétaire qui économise les frais d’équipement du bien et laisse au locataire le soin de meubler le logement. 

Le bail de location vide est soumis à des règles générales. L’imposition des revenus locatifs présente également des avantages pour le propriétaire qui peut notamment déduire certaines charges. 

Le contrat de location vide s’entend de tout bail portant sur l’occupation par un locataire d’un logement dépourvu des meubles et éléments d’équipements requis par la loi pour un bail meublé. 

Le bien est donc qualifié de non meublé dès lors que l’un des éléments listés par un décret du 31 juillet 2015 est manquant : 

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Volets, rideaux opaques ou stores dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et/ou congélateur : en l’absence de congélateur, le réfrigérateur doit comporter un compartiment dont la température est inférieure ou égale à 6°C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Etagères de rangement ;
• Table et sièges ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Lorsqu'un bail meublé est signé pour un bien non meublé, le contrat de location meublée est requalifié en bail vide. La requalification peut intervenir en l'absence d'inventaire des meubles ou si le document est incomplet.

Plusieurs types de contrat prévoient la mise en location d’un logement vide : 

• Bail de location vide simple ;
• Contrat de colocation vide.

Signer un contrat de location vide simplifié

Le propriétaire établit un bail de location non meublée simplifié lorsque la relation contractuelle avec le locataire ne présente aucune particularité. 

Il peut également signer ce type de contrat avec chaque colocataire dans le cas d’une colocation à plusieurs baux individuels. 

Signer un contrat de colocation vide

Lorsque plusieurs personnes occupent un logement vide en colocation, les parties peuvent décider de conclure un bail solidaire commun non meublé. C’est notamment le cas pour un couple de locataires qui souhaitent signer le même contrat pour sécuriser leurs droits sur le logement. 

Le contrat de colocation non meublé se caractérise par la possibilité laissée au propriétaire d’insérer une clause de solidarité dans le bail. En vertu de cette clause, les cosignataires sont tenus solidairement et indivisiblement du paiement des loyers. 

Cela signifie que le bailleur peut exiger le versement des sommes dues auprès de n’importe quel colocataire ou de sa caution en présence d’un engagement de cautionnement solidaire.

La solidarité des colocataires se prolonge jusqu’à 6 mois après le départ de l’un d’entre eux, sauf si un nouveau colocataire le remplace avant l’expiration de ce terme. 

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Le contrat-type de location vide simple

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le bail de location vide doit obligatoirement être établi par écrit et respecter les termes d’un contrat-type de location ou de colocation selon la situation. Bien que le bail verbal soit toujours valable, l’une des parties peut exiger de l’autre à tout moment sa mise en conformité. 

Ce contrat-type se limite toutefois à énoncer les clauses obligatoires requises par la loi. Il incombe au bailleur de le compléter par des clauses facultatives : 

• Clause de révision du loyer : cette clause autorise le bailleur à réévaluer le loyer chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee ;
• Clause résolutoire : cette clause permet au propriétaire de résilier le contrat de manière anticipée en cas de manquement du locataire à ses obligations (impayé de loyer, non-versement du dépôt de garantie, troubles du voisinage…) ;
• Clause de dépôt de garantie : le versement d’un dépôt de garantie au début de la location doit être expressément prévue dans le bail ;
• Clause travaux : cette clause impute au locataire la réalisation de travaux incombant normalement au propriétaire en contrepartie d’une réduction temporaire de loyer. 

7 clauses obligatoires

La loi impose au bail de location vide de comporter plusieurs clauses obligatoires :

• Les coordonnées du bailleur ;
• L’identité du locataire ;
• La date de prise d’effet et durée du contrat ;
• La consistance, la destination et la surface habitable du bien ;
• La désignation de la chose louée ; 
• Les informations financières.

Les coordonnées du bailleur

Le contrat doit indiquer le nom, le prénom et l’adresse du propriétaire du logement. S’il mandate un tiers pour signer le bail (agence immobilière, gestionnaire de biens…), ses coordonnées doivent également y figurer. 

L’identité du locataire

De manière assez évidente, le contrat doit préciser le nom et le prénom du locataire. 

Avant l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, il ne s’agissait toutefois pas d’une obligation légale. 

La date de prise d’effet et la durée du contrat

Le bail de location vide doit indiquer la durée du contrat, librement choisie par les parties dès lors qu’elle respecte la durée minimum prévue pour ce type de contrat. 

Il faut également que le bail précise la date de prise d’effet du contrat, qui correspond à la date à laquelle le contrat débute de manière effective. En effet, il est possible que les parties conviennent de faire démarrer le bail à une date ultérieure à sa signature. 

La consistance, la destination et la surface habitable du bien loué

Les informations suivantes doivent être expressément mentionnées dans le bail de location vide : 

• La consistance du bien : détail des pièces et caractéristiques du logement (s’il s’agit d’un studio, T1, T1 bis, T2…) ;
• La destination du bien : à usage unique d’habitation ou à usage mixte lorsque le propriétaire autorise le locataire à exercer une activité professionnelle libérale dans les lieux loués ;
• La surface habitable : en cas de différence de plus de 5 % entre la surface indiquée dans le bail et la surface réelle, le locataire peut demander une réduction du loyer.

La désignation de la chose louée

Le bail de location vide doit détailler : 

• Les parties à usage privatif : appartement, cave… ;
• Les parties à usage commun : cour, ascenseur, local poubelle, escaliers…

Les informations financières

Le contrat de location doit comporter plusieurs informations dites “financières” : 

Les annexes impératives

Le contrat doit être accompagné de plusieurs annexes impératives : 

• La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
• L’état des lieux d’entrée ;
• Les extraits du règlement de copropriété le cas échéant ;
• Le dossier de diagnostic technique composé de plusieurs documents .
• L’information sur les modalités de réception des services de télévision (bien qu’il s’agisse d’un document à simple valeur informative) ;
• L’information sur les risques de pollution des sols.

Le contrat de location non meublée se caractérise par un certain nombre de règles relatives : 

• À la durée du bail ;
• Au montant du dépôt de garantie ;
• À la fixation du loyer ;
• Au calcul des charges locatives ;
• Au délai de préavis à respecter pour mettre fin au contrat ;
• À la fiscalité des revenus locatifs. 

Une durée de 3 ans minimum

La durée du bail de location vide ne peut être inférieure à 3 ans. 

Cette durée minimum est portée à 6 ans lorsque le bailleur est un professionnel. 

Le dépôt de garantie

Le versement d’un dépôt de garantie, qui ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges en location vide, permet de couvrir les éventuels dégradations et impayés de loyer imputables au locataire à la fin du bail. 

Le propriétaire peut retenir les sommes nécessaires sur ce montant avant de le restituer au locataire à l’issue du contrat. 

D’autres types de garantie s’offrent à lui : 

• Cautionnement solidaire : acte par lequel une tierce personne (physique ou morale) se porte garante du paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire ;
• Garantie Visale : dispositif proposé par Action Logement qui tient lieu de caution solidaire pour les locataires de moins de 30 ans qui remplissent les conditions d’éligibilité ;
• Garantie loyers impayés : assurance contre les risques d’impayés souscrite par le propriétaire ou par le locataire auprès d’une compagnie d’assurance privée.

Le loyer et les charges locatives

Le propriétaire fixe librement le loyer du bail de location non meublée. Si le logement se situe en zone tendue ou dans une commune soumise à un dispositif d’encadrement des loyers, il doit toutefois respecter un plafond annuel fixé chaque année par arrêté préfectoral. On parle de loyer de référence. 

Lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, le propriétaire peut demander un complément de loyer dont le montant fixe vient s’ajouter au loyer de base. 

Ce supplément peut se justifier du fait des particularités du bien, notamment : 

• Vue ou panorama sur un lieu d’exception ;
• Présence d’équipements spécifiques (lave-vaisselle…) ;
• Terrasse, balcon ou patio ;
• Jardin.

Il ne doit toutefois pas être excessif.

Le propriétaire peut insérer dans le contrat une clause de révision du loyer. Elle lui permet de réévaluer son montant chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du trimestre de référence choisi. 

Les charges locatives

Dans une location vide, le calcul des charges locatives s’effectue obligatoirement au réel. 

Lors de l’entrée dans les lieux du locataire, le propriétaire détermine une provision sur charges sur la base des dépenses effectuées l’année précédente. Cette provision est versée mensuellement en complément du loyer et permet de rembourser les frais avancés par le propriétaire. 

Chaque année, le propriétaire procède à la régularisation des charges en fonction des dépenses réelles engagées au cours de l’année. Pour ce faire, il lui faut généralement attendre la régularisation des charges de copropriété le cas échéant. 

Selon les cas, la régularisation, qui doit intervenir dans un délai de 3 ans, permet de déterminer : 

• Le montant du trop-perçu : c’est le cas lorsque le montant de la provision mensuelle est plus importante que les charges réelles. Le propriétaire doit alors rembourser au locataire le trop-perçu versé chaque mois.
• Le montant du complément de charges : il s’agit de la situation où la provision n’a pas permis de couvrir le montant des dépenses réelles liées à la location. Le propriétaire peut alors demander au locataire de lui verser un complément de charges correspondant aux sommes encore dues. 

Le préavis pour une location vide

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Il doit toutefois envoyer sa lettre de résiliation du contrat de location non meublée au propriétaire en respectant un délai de préavis de 3 mois. 

La résiliation du bail vide par le propriétaire ne peut intervenir qu’à son échéance et sous réserve de respecter un préavis de 6 mois. 

De plus, le bailleur ne peut donner congé qu’en avançant certains motifs limitatifs prévus par la loi : 

• Congé pour reprendre le logement en vue d’y habiter ou d’y héberger des proches ;
• Congé pour vendre le logement sous réserve de respecter le droit de préemption du locataire : le propriétaire doit ainsi lui proposer la vente du bien de manière prioritaire ;
• Congé pour motifs légitimes et sérieux : c’est le cas en présence de dégradations du bien imputables au locataire ou en cas d’impayé de loyer. 

La fin du bail vide

À la fin du contrat, une procédure de renouvellement du bail peut conduire à : 

• Reconduire tacitement dans les mêmes conditions que le bail initial : c’est le cas lorsque le locataire se maintient dans les lieux sans avenant de renouvellement ;
• Renouveler et changer les conditions : c’est l’occasion pour les parties de modifier certaines conditions du bail par voie d’avenant.

La fiscalité du contrat de location non meublé 

Les revenus locatifs générés par la mise en location d’un bien vide sont inscrits dans la déclaration de revenus personnelle du propriétaire dans la catégorie des revenus fonciers. 

Le propriétaire peut relever de 2 régimes distincts en fonction du montant des revenus locatifs :