Modèle de bail de location vide

Bail de location non-meublée

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Pour tout type de location Loi ELAN/ALUR

Adapté à tous les profils de bailleur/locataire

À propos du bail de location non-meublée

Modèle de bail de location non-meublée

BailFacile propose un modèle de contrat de location non-meublée gratuit à personnaliser puis à télécharger au format PDF. Il ne vous restera plus qu’à l’imprimer ou le signer à distance avec la signature électronique.

Environnement légal propre à la location non-meublée, liste des diagnostics obligatoires et clauses personnalisées, notre logiciel de gestion locative vous accompagne pour que vous rédigiez en quelques minutes un contrat de location vide sur mesure.

Que vous souhaitiez louer un appartement ou une maison, notre formulaire s’adapte à votre situation et à vos objectifs locatifs, vous êtes ainsi certain de commencer votre location en toute sérénité.

Définition du bail de location non-meublée

Le contrat de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, le ou les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale (occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année), en échange d’une contrepartie financière.

Ne rentrent donc pas dans cette définition les locations saisonnières, de résidence secondaire ou les dépendances de type grange, parking ou box qui seraient louées séparément.

Ce type de contrat est très réglementé. Il doit en effet respecter les nombreuses dispositions de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Forme et contenu du bail de location non-meublée

Un bail de location doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend soit la forme d’un acte seing-privé (le plus commun), soit celle d’un acte authentique signé devant notaire.

La loi Alur a introduit un contrat de bail type à respecter sous peine d’invalidité, retrouvez les modalités dans le détail ici.

Il se présente sous la forme suivante :

  1. Informations sur les parties
    - Coordonnées des parties prenantes au contrat ;
  2. Informations sur le logement
    - Caractéristiques du logement ;
    - Destination des locaux.
  3. Date de prise d’effet et durée du contrat
    - Date d’entrée dans les lieux ;
    - Durée du contrat.
  4. Conditions financières
    - Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision ;
    - Montant des charges récupérables ;
    - Montant du dépôt de garantie.
  5. Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
  6. Clauses spécifiques au contrat
  7. Annexes
  8. Diagnostics techniques

Durée du bail de location vide

La durée du contrat de location non-meublée va varier selon le statut du bailleur, elle est de :

  • 3 ans au minimum si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale ;
  • 6 ans lorsque c’est une personne morale avec un autre statut.
Le bail non-meublé d’un an minimum

Le contrat de location vide peut être d’un an minimum si le propriétaire est en mesure de le justifier pour des raisons familiales ou professionnelles. Cette précision fait l’objet d’une clause écrite dans le contrat.

La fixation du loyer en bail de location non-meublée

La fixation du loyer a été étroitement régulée par la loi Alur. Plusieurs facteurs rentrent en compte comme les travaux réalisés, un loyer manifestement sous-évalué ou si c’est une première mise en location.

De plus, les modalités d’application changent en fonction de la localisation du logement :

  • Zones tendues : Les modalités d’augmentation du loyer sont encadrées. Pas de loyer maximum.
  • Une dizaine d'agglomérations : L'encadrement du loyer est en vigueur pour Paris (juillet 2019), Lille (mars 2020), Plaine commune (juin 2021), Lyon et Villeurbanne (novembre 2021), Est Ensemble (décembre 2021). D'autres villes appliqueront un encadrement de leurs loyers courant 2022.
  • Reste du territoire : La fixation du prix du loyer est libre que ce soit en cas de première location ou de relocation.
Le complément de loyer

Un complément de loyer peut être demandé si les équipements mis à la disposition du locataire confèrent un confort supérieur.

Les charges en location non-meublée

Le régime des charges réelles s’applique

Le bailleur estime le montant des charges annuelles et demande au locataire une provision mensuelle consignée dans le modèle de bail type.

La régularisation des charges intervient une fois par an, à partir des dépenses réelles constatées et/ou lorsque les comptes de la copropriété sont clôturés.

Le propriétaire fournit alors au locataire par voie postale la liste des charges récupérables pour l’année imputables au logement et demande un complément ou rembourse le trop-perçu.

Conservez les justificatifs

Sachez que vous devez tenir à disposition du locataire tous les justificatifs jusqu’à 6 mois après la régularisation des charges.

Le cas des colocations

La loi Alur permet d’opter pour les charges au forfait en cas de colocation.

L’importance de bien définir les charges

Attention à bien estimer les charges dès le départ (consommation d’eau, électricité, chauffage) car une fois définies, elles ne pourront évoluer qu’en fonction de l’indice de révision des loyers sous réserve qu’une clause le prévoit.

Chez BailFacile, notre formulaire en ligne vous permet d’adjoindre une clause de révision des charges forfaitaires selon l’indice de référence des loyers et de disposer d’un modèle de bail de location conforme à la loi Alur qui prend en compte les spécificités de votre logement et vos objectifs locatifs.

Modalités du congé en location vide

Les modalités de congé en bail de location non-meublée - Pour le propriétaire et pour le locataire

Pour le bailleur

Le préavis doit être transmit au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Il doit être motivé par :

En cas de contrat de location réduit

Si un contrat de location d’un an minimum avait été conclu, il faudra confirmer au locataire que l’événement va se réaliser 2 mois avant l’échéance prévue dans le contrat de location. Il est possible de reporter ce délai si l’événement est différé.

À noter que la lettre de congé peut être envoyée en cours de bail.

Pour le locataire

Le préavis est d’au moins 3 mois, 1 mois si le logement est en zone tendue ou pour les raisons suivantes depuis la loi Alur :

  • Attribution d’un logement social au locataire.
  • Le locataire est allocataire du RSA ou de l’aide pour adulte handicapé.
  • L’état de santé du locataire, confirmé par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.

Pour chaque partie

Le congé est notifié par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé court à compter de la date de réception de cette lettre. Mieux vaut donc prendre quelques semaines de sécurité pour être assuré de respecter les délais de préavis légaux.

Renouvellement du bail de location non-meublée

À défaut de congé donné par le locataire ou le propriétaire, le contrat est renouvelé tacitement de sa durée initiale.

Dépôt de garantie du contrat de location non-meublée

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide. Au départ du locataire, ce dépôt est à restituer sous un mois si l’état des lieux de sortie n’a pas fait apparaître de différences avec l’état des lieux d’entrée.

Si des dégradations sont constatées, le bailleur a jusqu’à 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie, le temps de faire établir un devis des réparations à la charge du locataire

Logement situé en immeuble collectif

Le bailleur est en droit de conserver 20% du montant du dépôt de garantie pour régulariser les charges si le logement est situé dans un immeuble collectif, en l’attente de la clôture des comptes annuels de la copropriété.

Caution solidaire du bail non-meublé

La caution solidaire est un document dans lequel le garant s’engage à payer la dette locative du locataire en cas de défaillance. Elle peut correspondre à :

Il n’est pas possible de combiner une assurance contre les loyers impayés (GLI) avec une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Annexes obligatoires et diagnostics du bail de location non-meublée

Les annexes obligatoires sont :

Peuvent s’ajouter l’acte de cautionnement solidaire, l’extrait de règlement de copropriété ainsi qu’une note écrite sur les causes des sinistres provoqués par une catastrophe naturelle ou technologique et ayant donné lieu à une indemnisation par l’assurance.

En plus de cela s’ajoutent les diagnostics techniques dont la liste varie en fonction du type d’immeuble, de sa date de construction et des caractéristiques des installations du logement. Consultez notre article pour en savoir plus.

Est-il obligatoire de joindre au bail la notice d’information des droits et devoirs du locataire ?

La notice d’information (ou “notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours”) est un document qui doit obligatoirement être annexé dans dossier de location, en plus du bail de location et avant signature de ce dernier.

Les clauses abusives du contrat de bail non meublé

Clauses concernant l’usage du logement

Il est important de rappeler que le locataire est chez lui dans le logement qu’il occupe et que de ce fait, un grand nombre de clauses limitant la libre utilisation de son domicile sont abusives, voici un échantillon de celles les plus fréquemment rencontrées :

  • Le bailleur ne peut empêcher son locataire d’avoir une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
  • Le bailleur ne peut faire aucun type de visites sans avertissement préalable. Dans le cas de visites en vue de la vente ou de la location du logement loué, celles-ci ne peuvent pas excéder 2 heures les jours ouvrables et ne peuvent pas être imposées pendant des jours fériés ;
  • Le bailleur ne peut pas interdire à son locataire de posséder un animal domestique (sauf un animal dangereux), dès lors que le locataire assure la jouissance paisible des lieux et de l’immeuble ;
  • Le bailleur ne peut pas interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant habituellement pas dans le logement ;
  • Toute clause interdisant au locataire de demander des indemnités lorsque son propriétaire fait des travaux d’une durée supérieure à 21 jours.

Clauses abusives permettant une exonération de responsabilité du bailleur

De la même façon, il existe des clauses permettant au propriétaire de se soustraire à certaines obligations ou responsabilités. Faisons un rapide tour d’horizon de celles-ci :

  • Toute clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun au logement loué ;
  • Toute clause qui prévoit la responsabilité automatique des dégradations constatées dans le logement, qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou même qui décharge le propriétaire de toute responsabilité ;
  • Toute clause permettant au bailleur de s’exonérer de son obligation de fourniture de chauffage et d’eau chaude, ou de son obligation de réparation.

Clauses abusives entraînant des frais supplémentaires pour le locataire

Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges. Là encore, un bon nombre de clauses ajoutées au contrat sont abusives :

  • Le bailleur ne peut pas demander à son locataire de payer plus que les sommes d’argent prévues (dépôt de garantie et rémunération du mandataire lorsqu’il y en a un) lors de l’entrée dans les lieux. De la même façon, il ne peut pas facturer l’état des lieux de sortie sauf s’il est réalisé par un huissier.
  • Le bailleur ne peut pas inclure dans le bail une clause imposant au locataire de payer les frais d’honoraires du mandataire du bailleur, des frais en cas de résiliation anticipée du contrat, des frais en fonction du mode de paiement ou des pénalités en cas de retard sur le versement du loyer.
  • Le montant du loyer ne peut pas être modifié à la seule initiative du bailleur.
  • Le bailleur ne peut pas percevoir des frais en cas d’infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété.

En combien d’exemplaires doit être établi le bail ?

Un bail de location non meublée est rédigé et fourni par le propriétaire. Il doit être signé par le propriétaire et le locataire en au moins deux exemplaires (un pour chaque partie). La bail de location doit évidemment respecter le contrat-type défini par la loi Alur et ne pas inclure de clause abusive comme expliqué précédemment.

La signature d’un contrat de location non meublée est-elle obligatoire ?

Depuis la promulgation de loi Alur en 2014, la signature d'un bail est devenue obligatoire pour tout contrat de location, que le bien soit meublé ou non.

Le bail de location non meublée doit être signé par le propriétaire du logement, ou son mandataire (agent immobilier, etc.) et le locataire. La ou les cautions solidaires n’ont pas vocation à signer le bail car elles ne sont pas inscrites au contrat. Dans la même logique, la ou les cautions solidaires ne sont pas obligatoirement présentes lors de la signature du bail. Par contre, la caution doit obligatoirement signer un acte de caution solidaire.

Faut-il refaire le bail en cas de départ de l’un des cotitulaires ?

Un bail signé par un couple donne automatiquement le statut de cotitulaire aux deux parties. Le cas le plus fréquent qui donne lieu au départ d’un cotitulaire est celui d’une séparation. Si un cotitulaire du bail de location donne seul son préavis pour quitter le bien, le locataire restant peut tout de même choisir de conserver son droit au bail.

Il est alors conseillé de rédiger un avenant au bail de location pour formaliser le départ du second occupant.

Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?

Le terme de “bail de location” appartient au jargon de l’immobilier et du droit. Beaucoup de personnes non initiées parlent plutôt de contrat de location. Pourtant, ces deux éléments ne représentent pas la même chose.

Un bail de location est un accord sur une durée déterminée. La durée moyenne est d’un an. Certains peuvent être aussi courts que six mois, d’autres aussi longs que cinq ans. À moins que les deux parties ne conviennent de modifier le bail, les termes de ce dernier ne peuvent être modifiés avant expiration. De plus, lorsqu’un bail expire, le bail ne se renouvelle pas automatiquement.

Un contrat de location est un contrat beaucoup plus court. C’est typiquement un accord de 30 jours. Un contrat de location est automatiquement renouvelé à la fin de la période, à moins que l’une des parties ne l’annule par écrit. Les termes du contrat de location peuvent être modifiés par l’une ou l’autre des parties en fournissant un avis écrit du changement.

Questions fréquentes

Est-il possible de résilier un bail non meublé avant son terme ?

La résiliation d’un bail de location vide est encadrée par la loi Alur.

Côté locataire

La résiliation du contrat peut se faire à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois et sans besoin d’en justifier la raison. Ce préavis peut être réduit à 1 mois dans certains cas.

Côté propriétaire

La résiliation du contrat de bail ne peut se faire qu’à son échéance, en respectant un préavis de 6 mois et pour des raisons bien précises :

  • La vente du logement.
  • La reprise du logement pour y habiter ou y faire habiter un proche.
  • Des motifs légitimes et sérieux.

Pour chaque partie

La notification du congé peut se faire via :

  • La remise de la lettre de congé en main propre contre récépissé ou émargement ;
  • L’envoi de la lettre en recommandé avec accusé de réception ;
  • Une notification par huissier.

Consultez notre article détaillé sur le sujet si vous souhaitez en savoir plus.

Bail de location non-meublée

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Modèle de bail de location non-meublée

À propos du bail de location non-meublée

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BailFacile propose un modèle de contrat de location non-meublée gratuit à personnaliser puis à télécharger au format PDF. Il ne vous restera plus qu’à l’imprimer ou le signer à distance avec la signature électronique.

Environnement légal propre à la location non-meublée, liste des diagnostics obligatoires et clauses personnalisées, notre logiciel de gestion locative vous accompagne pour que vous rédigiez en quelques minutes un contrat de location vide sur mesure.

Que vous souhaitiez louer un appartement ou une maison, notre formulaire s’adapte à votre situation et à vos objectifs locatifs, vous êtes ainsi certain de commencer votre location en toute sérénité.

Définition du bail de location non-meublée

Le contrat de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, le ou les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale (occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année), en échange d’une contrepartie financière.

Ne rentrent donc pas dans cette définition les locations saisonnières, de résidence secondaire ou les dépendances de type grange, parking ou box qui seraient louées séparément.

Ce type de contrat est très réglementé. Il doit en effet respecter les nombreuses dispositions de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Forme et contenu du bail de location non-meublée

Un bail de location doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend soit la forme d’un acte seing-privé (le plus commun), soit celle d’un acte authentique signé devant notaire.

La loi Alur a introduit un contrat de bail type à respecter sous peine d’invalidité, retrouvez les modalités dans le détail ici.

Il se présente sous la forme suivante :

  1. Informations sur les parties
    - Coordonnées des parties prenantes au contrat ;
  2. Informations sur le logement
    - Caractéristiques du logement ;
    - Destination des locaux.
  3. Date de prise d’effet et durée du contrat
    - Date d’entrée dans les lieux ;
    - Durée du contrat.
  4. Conditions financières
    - Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision ;
    - Montant des charges récupérables ;
    - Montant du dépôt de garantie.
  5. Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
  6. Clauses spécifiques au contrat
  7. Annexes
  8. Diagnostics techniques

Durée du bail de location vide

La durée du contrat de location non-meublée va varier selon le statut du bailleur, elle est de :

  • 3 ans au minimum si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale ;
  • 6 ans lorsque c’est une personne morale avec un autre statut.
Le bail non-meublé d’un an minimum

Le contrat de location vide peut être d’un an minimum si le propriétaire est en mesure de le justifier pour des raisons familiales ou professionnelles. Cette précision fait l’objet d’une clause écrite dans le contrat.

La fixation du loyer en bail de location non-meublée

La fixation du loyer a été étroitement régulée par la loi Alur. Plusieurs facteurs rentrent en compte comme les travaux réalisés, un loyer manifestement sous-évalué ou si c’est une première mise en location.

De plus, les modalités d’application changent en fonction de la localisation du logement :

  • Zones tendues : Les modalités d’augmentation du loyer sont encadrées. Pas de loyer maximum.
  • Une dizaine d'agglomérations : L'encadrement du loyer est en vigueur pour Paris (juillet 2019), Lille (mars 2020), Plaine commune (juin 2021), Lyon et Villeurbanne (novembre 2021), Est Ensemble (décembre 2021). D'autres villes appliqueront un encadrement de leurs loyers courant 2022.
  • Reste du territoire : La fixation du prix du loyer est libre que ce soit en cas de première location ou de relocation.
Le complément de loyer

Un complément de loyer peut être demandé si les équipements mis à la disposition du locataire confèrent un confort supérieur.

Les charges en location non-meublée

Le régime des charges réelles s’applique

Le bailleur estime le montant des charges annuelles et demande au locataire une provision mensuelle consignée dans le modèle de bail type.

La régularisation des charges intervient une fois par an, à partir des dépenses réelles constatées et/ou lorsque les comptes de la copropriété sont clôturés.

Le propriétaire fournit alors au locataire par voie postale la liste des charges récupérables pour l’année imputables au logement et demande un complément ou rembourse le trop-perçu.

Conservez les justificatifs

Sachez que vous devez tenir à disposition du locataire tous les justificatifs jusqu’à 6 mois après la régularisation des charges.

Le cas des colocations

La loi Alur permet d’opter pour les charges au forfait en cas de colocation.

L’importance de bien définir les charges

Attention à bien estimer les charges dès le départ (consommation d’eau, électricité, chauffage) car une fois définies, elles ne pourront évoluer qu’en fonction de l’indice de révision des loyers sous réserve qu’une clause le prévoit.

Chez BailFacile, notre formulaire en ligne vous permet d’adjoindre une clause de révision des charges forfaitaires selon l’indice de référence des loyers et de disposer d’un modèle de bail de location conforme à la loi Alur qui prend en compte les spécificités de votre logement et vos objectifs locatifs.

Modalités du congé en location vide

Les modalités de congé en bail de location non-meublée - Pour le propriétaire et pour le locataire

Pour le bailleur

Le préavis doit être transmit au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Il doit être motivé par :

En cas de contrat de location réduit

Si un contrat de location d’un an minimum avait été conclu, il faudra confirmer au locataire que l’événement va se réaliser 2 mois avant l’échéance prévue dans le contrat de location. Il est possible de reporter ce délai si l’événement est différé.

À noter que la lettre de congé peut être envoyée en cours de bail.

Pour le locataire

Le préavis est d’au moins 3 mois, 1 mois si le logement est en zone tendue ou pour les raisons suivantes depuis la loi Alur :

  • Attribution d’un logement social au locataire.
  • Le locataire est allocataire du RSA ou de l’aide pour adulte handicapé.
  • L’état de santé du locataire, confirmé par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.

Pour chaque partie

Le congé est notifié par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé court à compter de la date de réception de cette lettre. Mieux vaut donc prendre quelques semaines de sécurité pour être assuré de respecter les délais de préavis légaux.

Renouvellement du bail de location non-meublée

À défaut de congé donné par le locataire ou le propriétaire, le contrat est renouvelé tacitement de sa durée initiale.

Dépôt de garantie du contrat de location non-meublée

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide. Au départ du locataire, ce dépôt est à restituer sous un mois si l’état des lieux de sortie n’a pas fait apparaître de différences avec l’état des lieux d’entrée.

Si des dégradations sont constatées, le bailleur a jusqu’à 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie, le temps de faire établir un devis des réparations à la charge du locataire

Logement situé en immeuble collectif

Le bailleur est en droit de conserver 20% du montant du dépôt de garantie pour régulariser les charges si le logement est situé dans un immeuble collectif, en l’attente de la clôture des comptes annuels de la copropriété.

Caution solidaire du bail non-meublé

La caution solidaire est un document dans lequel le garant s’engage à payer la dette locative du locataire en cas de défaillance. Elle peut correspondre à :

Il n’est pas possible de combiner une assurance contre les loyers impayés (GLI) avec une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Annexes obligatoires et diagnostics du bail de location non-meublée

Les annexes obligatoires sont :

Peuvent s’ajouter l’acte de cautionnement solidaire, l’extrait de règlement de copropriété ainsi qu’une note écrite sur les causes des sinistres provoqués par une catastrophe naturelle ou technologique et ayant donné lieu à une indemnisation par l’assurance.

En plus de cela s’ajoutent les diagnostics techniques dont la liste varie en fonction du type d’immeuble, de sa date de construction et des caractéristiques des installations du logement. Consultez notre article pour en savoir plus.

Est-il obligatoire de joindre au bail la notice d’information des droits et devoirs du locataire ?

La notice d’information (ou “notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours”) est un document qui doit obligatoirement être annexé dans dossier de location, en plus du bail de location et avant signature de ce dernier.

Les clauses abusives du contrat de bail non meublé

Clauses concernant l’usage du logement

Il est important de rappeler que le locataire est chez lui dans le logement qu’il occupe et que de ce fait, un grand nombre de clauses limitant la libre utilisation de son domicile sont abusives, voici un échantillon de celles les plus fréquemment rencontrées :

  • Le bailleur ne peut empêcher son locataire d’avoir une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
  • Le bailleur ne peut faire aucun type de visites sans avertissement préalable. Dans le cas de visites en vue de la vente ou de la location du logement loué, celles-ci ne peuvent pas excéder 2 heures les jours ouvrables et ne peuvent pas être imposées pendant des jours fériés ;
  • Le bailleur ne peut pas interdire à son locataire de posséder un animal domestique (sauf un animal dangereux), dès lors que le locataire assure la jouissance paisible des lieux et de l’immeuble ;
  • Le bailleur ne peut pas interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant habituellement pas dans le logement ;
  • Toute clause interdisant au locataire de demander des indemnités lorsque son propriétaire fait des travaux d’une durée supérieure à 21 jours.

Clauses abusives permettant une exonération de responsabilité du bailleur

De la même façon, il existe des clauses permettant au propriétaire de se soustraire à certaines obligations ou responsabilités. Faisons un rapide tour d’horizon de celles-ci :

  • Toute clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun au logement loué ;
  • Toute clause qui prévoit la responsabilité automatique des dégradations constatées dans le logement, qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou même qui décharge le propriétaire de toute responsabilité ;
  • Toute clause permettant au bailleur de s’exonérer de son obligation de fourniture de chauffage et d’eau chaude, ou de son obligation de réparation.

Clauses abusives entraînant des frais supplémentaires pour le locataire

Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges. Là encore, un bon nombre de clauses ajoutées au contrat sont abusives :

  • Le bailleur ne peut pas demander à son locataire de payer plus que les sommes d’argent prévues (dépôt de garantie et rémunération du mandataire lorsqu’il y en a un) lors de l’entrée dans les lieux. De la même façon, il ne peut pas facturer l’état des lieux de sortie sauf s’il est réalisé par un huissier.
  • Le bailleur ne peut pas inclure dans le bail une clause imposant au locataire de payer les frais d’honoraires du mandataire du bailleur, des frais en cas de résiliation anticipée du contrat, des frais en fonction du mode de paiement ou des pénalités en cas de retard sur le versement du loyer.
  • Le montant du loyer ne peut pas être modifié à la seule initiative du bailleur.
  • Le bailleur ne peut pas percevoir des frais en cas d’infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété.

En combien d’exemplaires doit être établi le bail ?

Un bail de location non meublée est rédigé et fourni par le propriétaire. Il doit être signé par le propriétaire et le locataire en au moins deux exemplaires (un pour chaque partie). La bail de location doit évidemment respecter le contrat-type défini par la loi Alur et ne pas inclure de clause abusive comme expliqué précédemment.

La signature d’un contrat de location non meublée est-elle obligatoire ?

Depuis la promulgation de loi Alur en 2014, la signature d'un bail est devenue obligatoire pour tout contrat de location, que le bien soit meublé ou non.

Le bail de location non meublée doit être signé par le propriétaire du logement, ou son mandataire (agent immobilier, etc.) et le locataire. La ou les cautions solidaires n’ont pas vocation à signer le bail car elles ne sont pas inscrites au contrat. Dans la même logique, la ou les cautions solidaires ne sont pas obligatoirement présentes lors de la signature du bail. Par contre, la caution doit obligatoirement signer un acte de caution solidaire.

Faut-il refaire le bail en cas de départ de l’un des cotitulaires ?

Un bail signé par un couple donne automatiquement le statut de cotitulaire aux deux parties. Le cas le plus fréquent qui donne lieu au départ d’un cotitulaire est celui d’une séparation. Si un cotitulaire du bail de location donne seul son préavis pour quitter le bien, le locataire restant peut tout de même choisir de conserver son droit au bail.

Il est alors conseillé de rédiger un avenant au bail de location pour formaliser le départ du second occupant.

Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?

Le terme de “bail de location” appartient au jargon de l’immobilier et du droit. Beaucoup de personnes non initiées parlent plutôt de contrat de location. Pourtant, ces deux éléments ne représentent pas la même chose.

Un bail de location est un accord sur une durée déterminée. La durée moyenne est d’un an. Certains peuvent être aussi courts que six mois, d’autres aussi longs que cinq ans. À moins que les deux parties ne conviennent de modifier le bail, les termes de ce dernier ne peuvent être modifiés avant expiration. De plus, lorsqu’un bail expire, le bail ne se renouvelle pas automatiquement.

Un contrat de location est un contrat beaucoup plus court. C’est typiquement un accord de 30 jours. Un contrat de location est automatiquement renouvelé à la fin de la période, à moins que l’une des parties ne l’annule par écrit. Les termes du contrat de location peuvent être modifiés par l’une ou l’autre des parties en fournissant un avis écrit du changement.

Questions fréquentes

Est-il possible de résilier un bail non meublé avant son terme ?

La résiliation d’un bail de location vide est encadrée par la loi Alur.

Côté locataire

La résiliation du contrat peut se faire à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois et sans besoin d’en justifier la raison. Ce préavis peut être réduit à 1 mois dans certains cas.

Côté propriétaire

La résiliation du contrat de bail ne peut se faire qu’à son échéance, en respectant un préavis de 6 mois et pour des raisons bien précises :

  • La vente du logement.
  • La reprise du logement pour y habiter ou y faire habiter un proche.
  • Des motifs légitimes et sérieux.

Pour chaque partie

La notification du congé peut se faire via :

  • La remise de la lettre de congé en main propre contre récépissé ou émargement ;
  • L’envoi de la lettre en recommandé avec accusé de réception ;
  • Une notification par huissier.

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