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Pour tout type de location Loi ELAN/ALUR
Adapté à tous les profils de bailleur/locataire
À propos du bail de location non-meublée
Modèle de bail de location non-meublée
BailFacile propose un modèle de contrat de location non-meublée gratuit à personnaliser puis à télécharger au format PDF. Il ne vous restera plus qu’à l’imprimer ou le signer à distance avec la signature électronique.
Environnement légal propre à la location non-meublée, liste des diagnostics obligatoires et clauses personnalisées, notre logiciel de gestion locative vous accompagne pour que vous rédigiez en quelques minutes un contrat de location vide sur mesure.
Que vous souhaitiez louer un appartement ou une maison, notre formulaire s’adapte à votre situation et à vos objectifs locatifs, vous êtes ainsi certain de commencer votre location en toute sérénité.
Définition du bail de location non-meublée
Le contrat de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, le ou les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale (occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année), en échange d’une contrepartie financière.
Ne rentrent donc pas dans cette définition les locations saisonnières, de résidence secondaire ou les dépendances de type grange, parking ou box qui seraient louées séparément.
Ce type de contrat est très réglementé. Il doit en effet respecter les nombreuses dispositions de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Forme et contenu du bail de location non-meublée
Un bail de location doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend soit la forme d’un acte seing-privé (le plus commun), soit celle d’un acte authentique signé devant notaire.
La loi Alur a introduit un contrat de bail type à respecter sous peine d’invalidité, retrouvez les modalités dans le détail ici.
Il se présente sous la forme suivante :
- Informations sur les parties
- Coordonnées des parties prenantes au contrat ;
- Informations sur le logement
- Caractéristiques du logement ;
- Destination des locaux.
- Date de prise d’effet et durée du contrat
- Date d’entrée dans les lieux ;
- Durée du contrat.
- Conditions financières
- Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision ;
- Montant des charges récupérables ;
- Montant du dépôt de garantie.
- Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
- Clauses spécifiques au contrat
- Annexes
- Diagnostics techniques
Durée du bail de location vide
La durée du contrat de location non-meublée va varier selon le statut du bailleur, elle est de :
- 3 ans au minimum si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale ;
- 6 ans lorsque c’est une personne morale avec un autre statut.
Le contrat de location vide peut être d’ un an minimum si le propriétaire est en mesure de le justifier pour des raisons familiales ou professionnelles. Cette précision fait l’objet d’une clause écrite dans le contrat.
La fixation du loyer en bail de location non-meublée
La fixation du loyer a été étroitement régulée par la loi Alur. Plusieurs facteurs rentrent en compte comme les travaux réalisés, un loyer manifestement sous-évalué ou si c’est une première mise en location.
De plus, les modalités d’application changent en fonction de la localisation du logement :
- Paris et Lille : À Paris, l’encadrement des loyers est en vigueur pour les baux conclu depuis le 1er juillet 2019. À Lille, Hellemmes et Lomme, l’encadrement est de retour depuis le 1er mars 2020.
- Zones tendues : Les modalités d’augmentation du loyer sont encadrées. Pas de loyer maximum.
- Reste du territoire : La fixation du prix du loyer est libre qu’il s’agisse d’une première location ou de relocation.
Un complément de loyer peut être demandé si les équipements mis à la disposition du locataire confèrent un confort supérieur.
Consultez notre article dédié à la fixation du loyer pour en savoir plus.
Les charges en location non-meublée
Le régime des charges réelles s’applique
Le bailleur estime le montant des charges annuelles et demande au locataire une provision mensuelle consignée dans le modèle de bail type.
La régularisation des charges intervient une fois par an, à partir des dépenses réelles constatées et/ou lorsque les comptes de la copropriété sont clôturés.
Le propriétaire fournit alors au locataire par voie postale la liste des charges récupérables pour l’année imputables au logement et demande un complément ou rembourse le trop-perçu.
Sachez que vous devez tenir à disposition du locataire tous les justificatifs jusqu’à 6 mois après la régularisation des charges.
Le cas des colocations
La loi Alur permet d’opter pour les charges au forfait en cas de colocation.
Attention à bien estimer les charges dès le départ (consommation d’eau, électricité, chauffage) car une fois définies, elles ne pourront évoluer qu’en fonction de l’indice de révision des loyers sous réserve qu’une clause le prévoit.
Chez BailFacile, notre formulaire en ligne vous permet d’adjoindre une clause de révision des charges forfaitaires selon l’indice de référence des loyers et de disposer d’un modèle de bail de location conforme à la loi Alur qui prend en compte les spécificités de votre logement et vos objectifs locatifs.
Modalités du congé en location vide
Pour le bailleur
Le préavis doit être transmit au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Il doit être motivé par :
- Une vente ;
- La reprise du logement pour y loger sa famille ;
- Ou pour un motif légitime et sérieux (retards répétés de paiement par exemple).
Si un contrat de location d’un an minimum avait été conclu, il faudra confirmer au locataire que l’événement va se réaliser 2 mois avant l’échéance prévue dans le contrat de location. Il est possible de reporter ce délai si l’événement est différé.
À noter que la lettre de congé peut être envoyée en cours de bail.
Pour le locataire
Le préavis est d’au moins 3 mois, 1 mois si le logement est en zone tendue ou pour les raisons suivantes depuis la loi Alur :
- Attribution d’un logement social au locataire.
- Le locataire est allocataire du RSA ou de l’aide pour adulte handicapé.
- L’état de santé du locataire, confirmé par un certificat médical, justifie un changement de domicile.
Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.
Le congé est notifié par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé court à compter de la date de réception de cette lettre. Mieux vaut donc prendre quelques semaines de sécurité pour être assuré de respecter les délais de préavis légaux.
Renouvellement du bail de location non-meublée
A défaut de congé donné par le locataire ou le propriétaire, le contrat est renouvelé tacitement de sa durée initiale.
Dépôt de garantie du contrat de location non-meublée
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide. Au départ du locataire, ce dépôt est à restituer sous un mois si l’état des lieux de sortie n’a pas fait apparaître de différences avec l’état des lieux d’entrée.
Si des dégradations sont constatées, le bailleur a jusqu’à 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie, le temps de faire établir un devis des réparations à la charge du locataire
Le bailleur est en droit de conserver 20% du montant du dépôt de garantie pour régulariser les charges si le logement est situé dans un immeuble collectif, en l’attente de la clôture des comptes annuels de la copropriété.
Caution solidaire du bail non-meublé
La caution solidaire est un document dans lequel le garant s’engage à payer la dette locative du locataire en cas de défaillance. Elle peut correspondre à :
- Des dégradations constatées lors de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et qui ne relèvent pas d’une usure normale du logement ;
- Des impayés de loyer.
Il n’est pas possible de combiner une assurance contre les loyers impayés (GLI) avec une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Annexes obligatoires et diagnostics du bail de location non-meublée
Les annexes obligatoires sont :
- L’état des lieux ;
- L’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
- La notice d’information dite « Alur », portant sur l’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires ;
- Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables ;
- Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives.
Peuvent s’ajouter l’acte de cautionnement solidaire, l’extrait de règlement de copropriété ainsi qu’une note écrite sur les causes des sinistres provoqués par une catastrophe naturelle ou technologique et ayant donné lieu à une indemnisation par l’assurance.
En plus de cela s’ajoutent les diagnostics techniques dont la liste varie en fonction du type d’immeuble, de sa date de construction et des caractéristiques des installations du logement. Consultez notre article pour en savoir plus.
Questions fréquentes
Est-il possible de résilier un bail non meublé avant son terme ?
La résiliation d’un bail de location vide est encadrée par la loi Alur.
Côté locataire
La résiliation du contrat peut se faire à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois et sans besoin d’en justifier la raison. Ce préavis peut être réduit à 1 mois dans certains cas.
Côté propriétaire
La résiliation du contrat de bail ne peut se faire qu’à son échéance, en respectant un préavis de 6 mois et pour des raisons bien précises :
- La vente du logement.
- La reprise du logement pour y habiter ou y faire habiter un proche.
- Des motifs légitimes et sérieux.
Pour chaque partie
La notification du congé peut se faire via :
- La remise de la lettre de congé en main propre contre récépissé ou émargement ;
- L’envoi de la lettre en recommandé avec accusé de réception ;
- Une notification par huissier.
Consultez notre article détaillé sur le sujet si vous souhaitez en savoir plus.
À propos du bail de location non-meublée
Modèle de bail de location non-meublée
BailFacile propose un modèle de contrat de location non-meublée gratuit à personnaliser puis à télécharger au format PDF. Il ne vous restera plus qu’à l’imprimer ou le signer à distance avec la signature électronique.
Environnement légal propre à la location non-meublée, liste des diagnostics obligatoires et clauses personnalisées, notre logiciel de gestion locative vous accompagne pour que vous rédigiez en quelques minutes un contrat de location vide sur mesure.
Que vous souhaitiez louer un appartement ou une maison, notre formulaire s’adapte à votre situation et à vos objectifs locatifs, vous êtes ainsi certain de commencer votre location en toute sérénité.
Définition du bail de location non-meublée
Le contrat de location est un contrat dans lequel plusieurs parties, le bailleur ou son mandataire d’un côté, le ou les locataires de l’autre, définissent les modalités de location d’un logement à titre de résidence principale (occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année), en échange d’une contrepartie financière.
Ne rentrent donc pas dans cette définition les locations saisonnières, de résidence secondaire ou les dépendances de type grange, parking ou box qui seraient louées séparément.
Ce type de contrat est très réglementé. Il doit en effet respecter les nombreuses dispositions de la loi Alur, qui a mis à jour la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Forme et contenu du bail de location non-meublée
Un bail de location doit obligatoirement être établi par écrit et signé par toutes les parties pour être valide. Il prend soit la forme d’un acte seing-privé (le plus commun), soit celle d’un acte authentique signé devant notaire.
La loi Alur a introduit un contrat de bail type à respecter sous peine d’invalidité, retrouvez les modalités dans le détail ici.
Il se présente sous la forme suivante :
- Informations sur les parties
- Coordonnées des parties prenantes au contrat ;
- Informations sur le logement
- Caractéristiques du logement ;
- Destination des locaux.
- Date de prise d’effet et durée du contrat
- Date d’entrée dans les lieux ;
- Durée du contrat.
- Conditions financières
- Montant du loyer, date de paiement et modalités de sa révision ;
- Montant des charges récupérables ;
- Montant du dépôt de garantie.
- Si applicable, information sur les frais d’agence et leur partage
- Clauses spécifiques au contrat
- Annexes
- Diagnostics techniques
Durée du bail de location vide
La durée du contrat de location non-meublée va varier selon le statut du bailleur, elle est de :
- 3 ans au minimum si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale ;
- 6 ans lorsque c’est une personne morale avec un autre statut.
Le contrat de location vide peut être d’ un an minimum si le propriétaire est en mesure de le justifier pour des raisons familiales ou professionnelles. Cette précision fait l’objet d’une clause écrite dans le contrat.
La fixation du loyer en bail de location non-meublée
La fixation du loyer a été étroitement régulée par la loi Alur. Plusieurs facteurs rentrent en compte comme les travaux réalisés, un loyer manifestement sous-évalué ou si c’est une première mise en location.
De plus, les modalités d’application changent en fonction de la localisation du logement :
- Paris et Lille : À Paris, l’encadrement des loyers est en vigueur pour les baux conclu depuis le 1er juillet 2019. À Lille, Hellemmes et Lomme, l’encadrement est de retour depuis le 1er mars 2020.
- Zones tendues : Les modalités d’augmentation du loyer sont encadrées. Pas de loyer maximum.
- Reste du territoire : La fixation du prix du loyer est libre qu’il s’agisse d’une première location ou de relocation.
Un complément de loyer peut être demandé si les équipements mis à la disposition du locataire confèrent un confort supérieur.
Consultez notre article dédié à la fixation du loyer pour en savoir plus.
Les charges en location non-meublée
Le régime des charges réelles s’applique
Le bailleur estime le montant des charges annuelles et demande au locataire une provision mensuelle consignée dans le modèle de bail type.
La régularisation des charges intervient une fois par an, à partir des dépenses réelles constatées et/ou lorsque les comptes de la copropriété sont clôturés.
Le propriétaire fournit alors au locataire par voie postale la liste des charges récupérables pour l’année imputables au logement et demande un complément ou rembourse le trop-perçu.
Sachez que vous devez tenir à disposition du locataire tous les justificatifs jusqu’à 6 mois après la régularisation des charges.
Le cas des colocations
La loi Alur permet d’opter pour les charges au forfait en cas de colocation.
Attention à bien estimer les charges dès le départ (consommation d’eau, électricité, chauffage) car une fois définies, elles ne pourront évoluer qu’en fonction de l’indice de révision des loyers sous réserve qu’une clause le prévoit.
Chez BailFacile, notre formulaire en ligne vous permet d’adjoindre une clause de révision des charges forfaitaires selon l’indice de référence des loyers et de disposer d’un modèle de bail de location conforme à la loi Alur qui prend en compte les spécificités de votre logement et vos objectifs locatifs.
Modalités du congé en location vide
Pour le bailleur
Le préavis doit être transmit au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Il doit être motivé par :
- Une vente ;
- La reprise du logement pour y loger sa famille ;
- Ou pour un motif légitime et sérieux (retards répétés de paiement par exemple).
Si un contrat de location d’un an minimum avait été conclu, il faudra confirmer au locataire que l’événement va se réaliser 2 mois avant l’échéance prévue dans le contrat de location. Il est possible de reporter ce délai si l’événement est différé.
À noter que la lettre de congé peut être envoyée en cours de bail.
Pour le locataire
Le préavis est d’au moins 3 mois, 1 mois si le logement est en zone tendue ou pour les raisons suivantes depuis la loi Alur :
- Attribution d’un logement social au locataire.
- Le locataire est allocataire du RSA ou de l’aide pour adulte handicapé.
- L’état de santé du locataire, confirmé par un certificat médical, justifie un changement de domicile.
Ce congé peut être donné sans motif et à n’importe quel moment.
Le congé est notifié par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé court à compter de la date de réception de cette lettre. Mieux vaut donc prendre quelques semaines de sécurité pour être assuré de respecter les délais de préavis légaux.
Renouvellement du bail de location non-meublée
A défaut de congé donné par le locataire ou le propriétaire, le contrat est renouvelé tacitement de sa durée initiale.
Dépôt de garantie du contrat de location non-meublée
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide. Au départ du locataire, ce dépôt est à restituer sous un mois si l’état des lieux de sortie n’a pas fait apparaître de différences avec l’état des lieux d’entrée.
Si des dégradations sont constatées, le bailleur a jusqu’à 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie, le temps de faire établir un devis des réparations à la charge du locataire
Le bailleur est en droit de conserver 20% du montant du dépôt de garantie pour régulariser les charges si le logement est situé dans un immeuble collectif, en l’attente de la clôture des comptes annuels de la copropriété.
Caution solidaire du bail non-meublé
La caution solidaire est un document dans lequel le garant s’engage à payer la dette locative du locataire en cas de défaillance. Elle peut correspondre à :
- Des dégradations constatées lors de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et qui ne relèvent pas d’une usure normale du logement ;
- Des impayés de loyer.
Il n’est pas possible de combiner une assurance contre les loyers impayés (GLI) avec une caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Annexes obligatoires et diagnostics du bail de location non-meublée
Les annexes obligatoires sont :
- L’état des lieux ;
- L’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
- La notice d’information dite « Alur », portant sur l’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires ;
- Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables ;
- Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives.
Peuvent s’ajouter l’acte de cautionnement solidaire, l’extrait de règlement de copropriété ainsi qu’une note écrite sur les causes des sinistres provoqués par une catastrophe naturelle ou technologique et ayant donné lieu à une indemnisation par l’assurance.
En plus de cela s’ajoutent les diagnostics techniques dont la liste varie en fonction du type d’immeuble, de sa date de construction et des caractéristiques des installations du logement. Consultez notre article pour en savoir plus.
Questions fréquentes
Est-il possible de résilier un bail non meublé avant son terme ?
La résiliation d’un bail de location vide est encadrée par la loi Alur.
Côté locataire
La résiliation du contrat peut se faire à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois et sans besoin d’en justifier la raison. Ce préavis peut être réduit à 1 mois dans certains cas.
Côté propriétaire
La résiliation du contrat de bail ne peut se faire qu’à son échéance, en respectant un préavis de 6 mois et pour des raisons bien précises :
- La vente du logement.
- La reprise du logement pour y habiter ou y faire habiter un proche.
- Des motifs légitimes et sérieux.
Pour chaque partie
La notification du congé peut se faire via :
- La remise de la lettre de congé en main propre contre récépissé ou émargement ;
- L’envoi de la lettre en recommandé avec accusé de réception ;
- Une notification par huissier.
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