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À propos de la notion de vétusté
Lorsque le locataire quitte le logement, il doit le rendre dans le même état que celui dans lequel il l’a trouvé, que le bail soit vide ou meublé. Il arrive qu’en cours de bail ou à la sortie du locataire, des réparations ou travaux soient nécessaires.
La grille de vétusté aide à fixer des règles claires et à déterminer ce qui relève d’une usure normale du logement de dégradations causées par le locataire.
Définition
La notion de vétusté a été introduite par la loi Alur pour permettre de mieux comprendre et répartir les réparations qui incombent au locataire ou au propriétaire.
On considère comme vétuste un bien dont l’état de détérioration est produit par le temps. La réparation d’un équipement devenu vétuste par l’usure du temps n’est pas à la charge du locataire car il aura fait un « usage normal » de la chose louée.
Concrètement, que ce soit pour les matériaux (peinture, sols) ou les équipements (sanitaires, placards, robinets), le temps passant, leur état et leur valeur intrinsèque décroient.
C’est au propriétaire d’assurer leur réparation ou remplacement, dès lors que le locataire jouit paisiblement du logement et qu’il en fait une utilisation normale :
- Son comportement n’a pas causé de dégradations ;
- Il a convenablement entretenu le logement ;
- L’état des équipements ou matériaux a été altéré par le temps.
Au contraire, si le locataire par son comportement ou sa nonchalance en vient à causer des dégradations, il en assume la responsabilité et les réparations seront à sa charge. Il reste dans tous les cas responsable des réparations locatives.
S’il s’agit de vétusté, les réparations sont à la charge du propriétaire. S’il s’agit de dégradations causées par l’absence de soin du locataire, les réparations sont à sa charge.
Fonctionnement de la grille de vétusté
La grille de vétusté permet de déterminer pour chaque équipement les éléments suivants :
- La durée de vie ;
- La période de franchise ;
- L’abattement annuel qui s’applique ;
- La valeur résiduelle.
C’est au propriétaire et au locataire de fixer arbitrairement ces informations.
Durée de vie : C’est la durée de vie théorique de chaque équipement, durée à l’issue de laquelle le bien est considéré comme vétuste mais garde sa valeur résiduelle.
Franchise : Période durant laquelle le bien est considéré comme neuf ou en très bon état.
Abattement annuel : C’est la décote appliquée chaque année sur la valeur initiale de l’équipement.
Résiduel : C’est la valeur de l’équipement à l’issue de sa durée de vie théorique.
Comment utiliser la grille de vétusté pour les réparations locatives ?
Une fois que les deux parties se sont accordées sur la grille de vétusté, il va falloir l’appliquer.
En prenant la grille utilisée par les organismes HLM et en référence un locataire restant 4 ans dans le logement, voici les coûts de réfection qui pourraient lui être imputés.
La peinture
La franchise s’applique pour la première année. Il n’y a pas de décote, on considère que la peinture reste en parfait état. Un abattement de 15 % s’applique sur les trois années suivantes, soit 45 % à l’issue du passage du locataire dans les lieux.
Si l’état des lieux de sortie fait apparaître que l’état de la peinture s’est détérioré, le propriétaire sera en droit de demander au locataire de payer pour les travaux, en appliquant l’abattement pour vétusté.
Dans notre exemple, pour un locataire resté 4 ans dans le logement, si le devis pour repeindre est de 1000 €, le propriétaire sera en droit de demander 1000 € – 45 % soit 550 €.
Le chauffage
La franchise est ici de 5 ans. Si le locataire détériore les éléments de chauffage pendant son occupation du logement, il sera entièrement redevable du montant des réparations.
Si le locataire remarque des dysfonctionnements qui n’auraient pas été notés lors de l’état des lieux d’entrée, il peut en faire part au propriétaire au cours du premier mois de chauffe.
Si les dysfonctionnements ne sont pas dus à un mauvais usage ou dégradations du locataire, les réparations sont à la charge du propriétaire.
Revêtements plastiques de la salle de bain
L’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations qui sont dus au mauvais comportement du locataire. Le montant des réparations se chiffre à 500 €.
En appliquant la période de franchise (2 ans) puis la décote annuelle, le propriétaire pourra demander 500 € – 20 % soit 400 €.
De prime abord, on pourrait croire qu’une grille de vétusté favorise principalement le locataire, car elle applique une décote sur le montant qui peut lui être réclamé quand il est responsable des dégradations locatives. Il faut néanmoins voir cela comme une manière objective de fixer les montants à la charge de chacun.
De plus, s’il y a des dégradations pendant la période de franchise, le locataire ne pourra pas prétexter de la vétusté des équipements qui ont été mis à sa disposition.
Cas particuliers
Si le locataire quitte le logement pendant la période de franchise et qu’il a dégradé le logement, les équipements étant considérés comme neuf, il devra s’acquitter de l’intégralité du montant des réparations.
En cas de force majeure, toutes les dégradations (y compris celles considérées comme locatives) sont à la charge du propriétaire.
9 exemples concrets
1. Il y a des griffures sur le sol
Imaginez que le locataire déplace un meuble assez lourd et accroche le sol. Est-il responsable des réparations ? Oui car il est chargé du bon entretien du logement. En l’occurrence, le sol ici peut-être de n’importe quel matériau : parquet, moquette, PVC ou carrelage.
Si dégradations il y a eu, le locataire devra faire les réparations. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut garder tout ou partie du dépôt de garantie pour faire les réparations.
2. La chasse d’eau ne marche plus
Le locataire s’occupe de l’entretien du logement donc si la chasse d’eau ne marche plus, il doit faire changer les pièces à ses frais, y compris s’il fait appel à un plombier.
Le propriétaire prendra en charge cette réparation si le dysfonctionnement des WC est clairement dû à leur vétusté.
3. Le froid arrive et le radiateur ne marche pas
Si le logement est équipé de radiateurs électriques et qu’il n’y a pas eu de mauvais entretien de la part du locataire, le bailleur doit les réparer ou remplacer à ses frais.
Le locataire bénéficie de 1 mois à compter de ce qu’on appelle la « période de chauffe » pour faire modifier l’état des lieux d’entrée concernant les éléments de chauffage. Concrètement, le locataire est protégé au premier hiver concernant ces éléments et les réparations incombent au bailleur, sauf en cas de dégradations manifestes.
Sur les chauffages collectifs et à eau, c’est au locataire de s’assurer de la purge du système et des petites réparations comme le changement des joints.
4. Le système de ventilation de la salle de bain fait du bruit et n’évacue plus aussi bien l’humidité
Ici, tout dépend de l’état du système lors de l’état des lieux. Était-il flambant neuf ou « seulement » en état moyen ?
La règle est simple, si vétusté il y a, c’est au propriétaire de payer. Le dépoussiérage de la grille et le remplacement des petites pièces incombent au locataire. Si sa négligence a provoqué l’usure plus rapide du système, il en sera aussi responsable.
5. Un carreau est cassé
Si le locataire a par accident cassé un carreau, il le fera remplacer à ses frais. En cas de vétusté, c’est au propriétaire de prendre en charge les réparations. Enfin, si des intempéries sont venues abîmer les battants et fenêtres, c’est le bailleur qui paye. Il fait ensuite les démarches auprès de son assurance pour être indemnisé.
6. Le détecteur de fumée a l’air éteint
Le propriétaire se charge de l’installation initiale et du bon état de fonctionnement à l’arrivée du locataire. L’entretien du détecteur et éventuellement son remplacement sont ensuite à la charge du locataire.
7. L’entretien du jardin
Le locataire ne doit pas laisser les herbes folles prendre le contrôle du jardin. Il lui revient d’arroser et de tondre le gazon, d’élaguer arbres et arbustes ainsi que de remplacer tout végétal qui serait mort à cause d’un mauvais entretien.
Imaginons qu’un arbuste ne résiste pas à un locataire resté 3 ans dans le logement. Le propriétaire sera en droit de lui demander de le remplacer à ses frais ou de retenir le coût du remplacement sur le dépôt de garantie.
8. Les punaises de lit
Tout dépend du moment de l’infestation. Le propriétaire était-il au courant de la situation avant la signature du bail ? Si oui c’est à lui de prendre en charge les coûts de désinfection.
Si les punaises décident de visiter le logement en cours de bail alors que logement étain sain au moment de la signature, c’est le locataire qui paiera la désinsectisation.
9. Les placards et plinthes
Une porte se met à grincer ? Une plinthe se détache ? C’est au locataire de s’assurer que les équipements mis à sa disposition sont bien entretenus. Graissage des portes coulissantes, changement d’une étagère ou remplacement d’une plinthe reviennent au locataire.