Comment utiliser une grille de vétusté pour évaluer l'état des peintures ?

Étant donné que chaque élément présent dans le logement ne s'use pas à la même vitesse, la grille de vétusté précise comment les considérer en fonction de leur nature : 

• Les peintures ; 
• Les parquets, les carrelages et les moquettes ; 
• La robinetterie ; 
• Les éléments du mobilier grâce à une grille de vétusté pour les meubles ; 
• Le papier peint ; 
• Les appareils électroménagers (grille de vétusté pour l'électroménager). 

Ce document de référence indique également pour chaque équipement : 

• La durée de vie théorique : il s'agit de la période pendant laquelle l'équipement peut fonctionner correctement ; 
• La durée de franchise : pendant cette période, le locataire n'a pas à se soucier des réparations ou remplacements ; 
• Le taux d'abattement annuel : il représente l'usure normale de l'équipement dans un logement ; 
• La part résiduelle : c'est la part des coûts de réparation et de remplacement qui revient au locataire.

Dans une grille de vétusté, la durée de vie théorique varie selon les éléments : 

• 7 ans pour les peintures, papiers peints et moquettes ; 
• 10 ans pour les dalles plastiques ; 
• 20 ans pour un parquet en bois. 

Exemple de grille de vétusté de l'Opac de Paris

Voici un exemple concret pour vous aider à comprendre comment utiliser une grille de vétusté pour les peintures. Prenons le cas de cet office public HLM : 

Cet accord garantit une évaluation objective et précise de l'état des peintures, en prenant en compte différents critères tels que l'âge du logement, la qualité des matériaux utilisés ou encore la fréquence d'utilisation. Grâce à cette grille, propriétaires et locataires peuvent donc établir une estimation juste de la vétusté des peintures et ainsi éviter tout conflit.

Imaginons que Madame Dupuis est entrée dans un logement neuf il y a 2 ans. Etant donné que la peinture doit être refaite, un artisan a transmis un devis de 1 000 € pour l'ensemble des pièces. En consultant la grille de vétusté fournie par l'office public HLM, on constate qu'une franchise d'un an est prévue. Aucune dégradation ne sera considérée pendant cette période. Ensuite, le taux d'abattement est de 15 %, soit une réduction de 150 €. Lors de la remise des clés, Madame Dupuis devra donc verser 860 € pour la réfection des peintures. 

Pour évaluer le taux de vétusté des peintures dans votre logement, il suffit de se référer au document annexé au contrat de location. Ce document vous indiquera la durée de vie théorique des peintures à partir de la date de leur pose et non à la date d'emménagement du locataire. En fonction de l'état des peintures et de leur durée de vie restante, vous pourrez estimer la part à la charge du locataire.

Exemple de la réfection de la peinture pour un locataire resté 5 ans

Prenons un exemple afin de mieux comprendre comment est calculé le coût du remplacement des peintures en utilisant cette grille de l'Opac de Paris. Avant l'entrée dans les lieux d'un nouveau locataire il y a 5 ans, vous avez pris soin de refaire les peintures. Le locataire libère désormais le logement et une nouvelle réfection est nécessaire. Le montant de ces travaux est de 1 000 €.

La grille de vétusté de l'Opac prévoit une franchise d'un an puis un taux d'abattement annuel de 15 %. Lors de la remise des clés, le locataire est donc redevable de 60 % du coût total de cette réfection des peintures. La part à sa charge est donc de 600 € et de 400 € pour le bailleur. 

Une tapisserie est un revêtement mural fabriqué en tissu, souvent décoré de motifs, d'images ou de dessins. Elle est utilisée pour décorer et isoler les murs intérieurs des bâtiments. Les tapisseries peuvent être faites de différents matériaux tels que la laine, le coton, la soie, etc., et sont généralement suspendues aux murs pour ajouter une touche esthétique à un espace.

Au fil du temps, les tapisseries peuvent vieillir et s'user normalement en raison de divers facteurs, tels que l'exposition à la lumière, à la poussière, à l'humidité et au toucher fréquent. L'usure normale des tapisseries peut se manifester par des changements de couleur dus à la décoloration, une légère perte de fermeté du tissu, des plis ou des marques d'utilisation régulière.

L'intégration des tapisseries à une grille de vétusté peut se faire de manière similaire à celle des peintures. Une grille de vétusté spécifique pour les tapisseries pourrait établir des pourcentages d'abattement annuel en fonction de la durée de vie présumée des tapisseries. Par exemple, si la durée de vie présumée d'une tapisserie est de 15 ans, la grille pourrait indiquer un taux d'abattement annuel de 5 %.

Exemple

Imaginons que dans une location, une tapisserie murale a été installée il y a 5 ans. Selon la grille de vétusté spécifique pour les tapisseries, le taux d'abattement annuel est de 5 %. La tapisserie a initialement coûté 200 €.

Calcul de la vétusté : Valeur initiale de la tapisserie = 200 € Vétusté après 5 ans = 200 € x (5 % x 5 ans) = 50 €

La valeur actuelle de la tapisserie après 5 ans serait de 200 € - 50 € = 150 €.

Si le locataire quitte le logement après 5 ans et que la tapisserie présente un état d'usure normale, le propriétaire pourrait déduire 150 € de la caution du locataire pour compenser la vétusté. Si des dommages excessifs ou des dégradations anormales sont présents, des frais de réparation supplémentaires pourraient également être retenus.

Une fois le bail terminé, l'état des lieux de sortie est réalisé pour constater l'état du bien immobilier loué. Pour cela, vous le comparez à l'état des lieux d'entrée réalisé au début de la location. Si des dégradations sont constatées, vous utilisez la grille de vétusté pour déterminer le niveau d'usure de chaque élément au moment du départ du locataire. 

Lorsque des détériorations sont relevées, la grille de vétusté est utilisée pour déterminer : 

• Le niveau d'usure de chaque élément lors du départ du locataire ; 
• La franchise et le taux d'abattement annuel afin de calculer les frais de réparation et de remplacement qui incombent au locataire et au propriétaire. 

Mais attention, pour savoir qui doit prendre en charge les réparations, il est primordial de se référer aux obligations de chaque partie, qui sont détaillées dans le contrat de location. 

Les obligations du locataire

Lorsque les peintures sont abîmées de façon volontaire ou si le locataire n'a pas procédé à un entretien courant, l'usage anormal du logement est reconnu. Dans ce cas, la réalisation des peintures incombent au locataire puisqu'il doit prendre en charge l'entretien courant du logement ainsi que les petites réparations.

De plus, le locataire doit stipuler au propriétaire le moindre incident ou sinistre nécessitant des travaux. Dans le cas contraire, il engage sa responsabilité lorsque ces dégradations peuvent causer des dommages plus importants. 

Les obligations du propriétaire

Le bailleur est tenu de veiller à l'entretien du logement et à son bon état. Cela signifie qu'il a la responsabilité des réparations courantes et des grosses réparations liées à la vétusté du logement. Autrement dit, il doit prendre en charge toutes les interventions nécessaires pour que le logement soit en parfait état.

Est-ce que le locataire doit refaire les peintures ? 

Avant de quitter les lieux, le locataire doit vérifier l'état de la peinture des murs. En effet, le décret n°87-712 du 26 août 1987 précise que le locataire doit veiller au maintien du logement dans un état de propreté et réaliser les menus raccords pour les peintures avant la réalisation de l'état des lieux de sortie. 

Les travaux de peinture ne sont donc pas obligatoires lorsque les murs sont en bon état. Cette règle s'applique même lorsque la peinture est jaunie puisque cela est considéré comme une usure normale. En revanche, la loi Alur prévoit une remise en état des murs avant l'état des lieux de sortie dans les cas suivants : 

• Les trous dans le mur ; 
• Les traces noires liées à des frottements sur les peintures ; 
• Le papier peint décollé ou déchiré ; 
• Les tâches dues à des dégâts de eaux. 

Dans ces cas de figure, le locataire peut décider de remettre les murs en état avant de quitter les lieux. Lorsque ce n'est pas le cas, le propriétaire peut effectuer une retenue sur le dépôt de garantie. 

Lorsque le propriétaire et le locataire s'opposent sur la grille de vétusté lors de l'état des lieux de sortie, ils peuvent saisir la commission de conciliation. La partie qui le souhaite transmet donc sa demande par lettre recommandée à la commission départementale dont dépend le logement. Cette option permet d'éviter un passage en justice et de trouver une solution amiable.

Le passage par cette commission n'est pas obligatoire. En cas de litige, le juge du tribunal peut être directement saisi. Après étude de la grille de vétusté, il pourra rendre sa décision. 

L'usure normale d'un logement correspond à une dégradation naturelle liée à l'occupation des lieux. Si un locataire reste 9 ans dans un logement, les peintures vont forcément se ternir. Le locataire ne peut donc pas en être tenu responsable. Les petites dégradations causées avec le temps sont donc considérées comme normales, selon la date d'entrée dans le logement. 

L'état de la peinture lors de l'état des lieux de sortie

Lorsque le locataire quitte le logement, l'état de vétusté prend une importance capitale. En effet, si cette notion n'a pas été prise en compte lors de votre entrée, elle est calculée à la sortie. 

Pour chaque élément présent dans le logement, une durée de vie théorique est attribuée, ainsi qu'une franchise et un taux d'abattement. Ces éléments sont calculés en prenant en compte tous les gros meubles, les murs, les sols et bien sûr les peintures. Cette grille de vétusté a été élaborée suite à un accord collectif entre propriétaires et locataires et est appliquée par les commissions de conciliation.

Dans quel cas ne faut-il pas appliquer le taux de vétusté ? 

Lorsque le locataire quitte le logement avant que la période de franchise définie dans la grille ne soit atteinte, il n'y a aucun coefficient de vétusté à calculer pour les peintures et autres éléments du logement. Cela signifie que le locataire n'est pas tenu de remettre les peintures en état, car elles n'ont pas encore perdu de leur valeur.

Si le bailleur et le locataire tombent d'accord sur la mise en place d'une grille de vétusté, les agences immobilières peuvent intervenir en tant qu'intermédiaires. Cependant, il est important de noter que les agences immobilières ne peuvent pas élaborer leur propre grille de vétusté. Le modèle choisi doit obligatoirement avoir été obtenu suite à un accord collectif.

Il est tout à fait possible pour un locataire d'une Habitation à Loyer Modéré (HLM) de demander l'application d'une grille de vétusté. Dans ce cas, le document est obtenu grâce à des accords locaux qui ont été conclus entre le bailleur social et les représentants des locataires.

Ces accords locaux prennent en compte les particularités du territoire et sont donc plus adaptés que des accords collectifs. La grille de vétusté qui en résulte correspond ainsi davantage à la réalité des logements sociaux concernés. Elle permet de déterminer avec précision l'état de vétusté du bien immobilier ainsi que les travaux de remise en état nécessaires avant l'arrivée d'un nouveau locataire.

En utilisant une grille de vétusté, les bailleurs sociaux peuvent ainsi assurer une gestion efficace et équitable de leur parc immobilier. Les locataires, quant à eux, bénéficient d'une transparence accrue et peuvent mieux comprendre le montant retenu sur leur dépôt de garantie lors du départ du logement.

Une grille de vétusté en location montre quelques limites. Dans les villes soumises à une forte pollution, les peintures ont tendance à se ternir plus vite que dans des villes de campagne. L'entretien régulier de la part du locataire peut donc être insuffisant pour les conserver en bon état. La durée de vie théorique ne semble pas suffire pour estimer le taux de vétusté réel. 

De plus, il existe différents types de peintures avec des caractéristiques différentes. Les grilles de vétusté ne tiennent pas compte des performances des peintures utilisées par les propriétaires. De la même façon, elles ne considèrent pas utilisation d'une peinture micro-perforée qui s'avère plus résistante et subit une usure moins importante. 

Attention, aucune grille de vétusté officielle existe ! Plusieurs modèles sont utilisés, avec notamment celle de l'Opac de Paris, le modèle des sociétés immobilières du Groupe 3 F en Ile-de-France ou encore celui adopté par l'Office Public de Habitat de Saint-Dizier. 

En dehors des logements sociaux, le locataire et le propriétaire peuvent s'entendre sur le choix du document. Vous pouvez d'ailleurs éditer votre propre grille de vétusté en utilisant notre outil gratuit en ligne. Vous devrez ensuite obtenir la signature de votre locataire attestant de son accord. Une fois signé, les deux parties acceptent les différents termes, à savoir : 

• Le pourcentage d'abattement appliqué à chaque élément présent dans le logement ; 
• Le pourcentage de valeur résiduelle ; 
• La durée de cet accord collectif.