Comment utiliser une grille de vétusté lors d'un état des lieux de sortie ?

Définition de la vétusté

En location la vétusté d'un logement et de ce qui le compose (matériaux, équipements, etc.) s'entend donc comme l'usure naturelle et normale au fil du temps qui passe.

Il est nécessaire de distinguer l'altération progressive et normale des éléments (la vétusté) et la dégradation potentiellement évitable du fait du locataire car les réparations liées à la vétusté sont toujours à la charge du propriétaire.

Cependant, même si les dommages sont attribués au locataire, le bailleur ne peut retenir le coût des réparations ou du remplacement du bien sur sa valeur à neuf. Il doit prendre en considération sa vétusté.

Définition de la grille de vétusté

La grille de vétusté est le document auquel propriétaire et locataire se réfèrent. Elle est présentée sous la forme d'un tableau.

Elle n'est utile que lorsque des dommages imputables au locataire sont constatés lors de l'état des lieux de sortie.

Le recours à la grille de vétusté n'est pas obligatoire. Toutefois, si le locataire la réclame, le bailleur doit l'établir et l'annexer au contrat de location (loi ALUR de 2014).  

Notre conseil : si vous avez omis d'annexer une grille de vétusté au bail de location, consultez l'une d'elles au moment de calculer la répartition des frais de remise en état. Ses données de référence prédéfinies vous aideront à régler et à ajuster le partage des coûts avec discernement.

Comment fonctionne une grille de vétusté ?

La grille de vétusté prévient les litiges relatifs à la répartition des frais de réparation ou de remplacement. Elle encadre les montants retenus par le bailleur sur le dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux. 

En résumé, la grille de vétusté permet :

• D'estimer la durée de vie théorique des matériaux, éléments et équipements d'un bien mis en location (murs, sols, installations électriques, meubles, appareils électriques, etc.) ;
• De mesurer leur niveau d'usure normale ou au contraire leur détérioration précoce ;
• D'évaluer le montant des réparations imputable au locataire sortant et la part supportée par le propriétaire. 

Ces indications ne sont pas immuables. Il s'agit de paramètres indicatifs et subjectifs. Les parties doivent faire preuve d'équité, et ajuster les montants en fonction de la situation (peinture dégradée en partie par une humidité excessive, peinture mal appliquée au départ, mauvaise qualité des matériaux…).

Malgré toutes les informations contenues dans une grille de vétusté (grille de vétusté pour la peinture, grille de vétusté pour les meubles, grille de vétusté pour l'électroménager), le coût des réparations peut s'avérer compliqué et la répartition s'appuyer essentiellement sur une entente amiable entre le bailleur et le locataire.

Grille de vétusté élaborée par BailFacile

Pour faciliter vos démarches, nous mettons à votre disposition une grille de vétusté au format PDF. Elle est conforme, simple et rapide d'utilisation.

Il vous suffit de répondre aux questions posées. Vous pouvez ensuite l'éditer gratuitement.

Le contenu d'une grille de vétusté

La grille de vétusté instaurée par la loi ALUR doit contenir au minimum les matériaux et équipements qui composent le bien donné en location.

Elle relate notamment pour chaque élément du logement :

• Sa durée de vie (en théorie) ;
• La franchise (période sans vétusté envisageable) : les réparations sont assumées par le locataire ;
• Le taux d'abattement annuel (taux d'usure calculé en fonction de l'âge de l'équipement et de sa durée de vie théorique) ;
• La part résiduelle : valeur du coût des réparations ou de remplacement restant à la charge du locataire, quelle que soit l'ancienneté de l'élément.

La date du bien neuf 

Le calcul du taux de vétusté est basé sur la valeur à l'état neuf.

Pour définir la date du bien neuf, il faut considérer la date d'achat du matériel ou la date de réalisation des travaux. En effet, la date d'entrée dans le logement du locataire n'est pas acceptable.

Le propriétaire bailleur doit être en mesure de justifier l'achat du matériel nécessaire aux réparations si le locataire en fait la demande (facture ou devis détaillé).

Toutefois, si l'état des lieux d'entrée mentionne que l'élément était neuf lorsqu'il a été établi, la date de réalisation de l'état des lieux peut servir de base pour le calcul de sa vétusté.

La grille de vétusté la plus avantageuse

Dès la signature du contrat de location, le bailleur et le locataire peuvent décider d'un commun accord de la grille de vétusté à appliquer.

Il n'existe aucune grille de vétusté officielle. Les valeurs varient d'une grille de vétusté à l'autre. Par conséquent, certaines sont plus favorables au locataire (franchise plus courte, valeur résiduelle réduite), d'autres bénéficient au propriétaire bailleur (franchise plus longue, valeur résiduelle plus importante). 

1ère étape : choisir une grille de vétusté

Le choix de la grille de vétusté est libre. Vous devez vous mettre d'accord avec le locataire pour choisir celle qui vous convient parmi toutes celles existantes. Par conséquent, vous pouvez opter pour une grille qui a été élaborée en dehors de votre zone géographique.

Grilles issues d'accords collectifs

Pour être valables, les grilles de vétusté doivent émaner d'accords collectifs conclus entre des représentants de locataires et de bailleurs en Commission nationale de concertation (CNC).

Retrouvez ci-après quelques exemples de grilles de vétusté issues de régions différentes :

• Île-de-France ;
• Provence-Alpes-Côte D'azur ;
• Gironde ;
• Occitanie ;
• Bourgogne Franche-Comté ;
• Auvergne-Rhône-Alpes ;
• Ille-et-Vilaine.

Vous vous demandez pourquoi il existe des grilles de vétusté en fonction des secteurs géographiques ? Parce que l'usure naturelle des biens dépend beaucoup du climat très variable d'une région à l'autre.

2ème étape : vérifiez la franchise et le taux d'abattement

Reportez-vous à la grille de vétusté que vous avez choisie conjointement avec le locataire.

Voici un exemple de grille de vétusté selon les accords entre l'office public d'aménagement (OPAC) de PARIS et les associations de locataires en date du 27 juin 1996 :

La franchise indique la période durant laquelle aucune dégradation naturelle n'est prévue. Par conséquent, aucun abattement n'est applicable.

Le taux de vétusté (abattement annuel) correspond en moyenne à : 

Prenons un exemple :

On considère que le parquet ne subit aucune altération durant les 5 premières années (franchise de 5 ans). Puis, il perd 5 % de sa valeur tous les ans pendant 15 ans (durée de vie de 20 ans - franchise de 5 ans).

En cas de départ du locataire pendant la période de franchise, celui-ci devra s'acquitter de l'intégralité du coût des réparations si les dégradations sont dues à un mauvais entretien ou un mauvais usage. En effet, durant cette période, le bien est réputé neuf. Il ne peut donc pas subir de taux de vétusté. 

Par ailleurs, en cas de force majeure, toutes les dégradations sont supportées par le propriétaire.

3ème étape : calculez la valeur résiduelle à la charge du locataire (coefficient de vétusté)

L'élément concerné est installé ou posé depuis une durée inférieure ou égale à la période de franchise prévue dans la grille de vétusté.

Aucune vétusté n'est prise en compte pour le calcul. Par conséquent, le locataire supporte l'intégralité de la facture.

Par exemple :

La faïence de la cuisine est posée depuis moins de 5 ans. Au départ du locataire, vous constatez qu'elle est cassée. Vous le mentionnez sur l'état des lieux de sortie.

D'autre part, vous estimez la part des réparations à la charge du locataire. La grille de vétusté indique une franchise de 5 ans. Par conséquent, aucune détérioration naturelle n'est applicable (pas de vétusté). Le locataire est donc présumé responsable des dégâts. Il doit supporter l'intégralité de la facture des réparations.

L'élément concerné est installé ou posé depuis une durée comprise entre la durée de franchise et sa durée de vie théorique.

En d'autres termes installé ou posé depuis une durée supérieure à la période de franchise et inférieure à la durée de vie.

La formule de calcul est alors la suivante :

0 % x nombre d'années de franchise.
Pourcentage d'abattement x nombre d'années au-delà de la franchise.

Par exemple :

La faïence de la cuisine est posée depuis 8 ans.
0 % x 5 ans de franchise = 0
5 % x 3 ans (soit 8 ans - 5 ans) = 15 % de vétusté à la charge du propriétaire. Le surplus, soit 85 %, est supporté par le locataire.

Aussi, si le coût de remplacement de la nouvelle faïence s'élève à 1 000 euros :

1 000 x 15 % = 150 € imputables au propriétaire ;
1 000 x 85 % = 850 euros restent à la charge du locataire.

L'élément concerné est installé ou posé depuis une durée supérieure à la durée de vie théorique prévue dans la grille de vétusté.

La part incombant au locataire correspond alors à la quote-part résiduelle indiquée dans le tableau. Il s'agit du pourcentage qu'il doit payer pour avoir endommagé l'élément, quelle que soit l'ancienneté de celui-ci.

Par exemple :

La faïence de la cuisine est installée depuis plus de 20 ans. L'usure naturelle devrait être totale (100 %). Néanmoins, le locataire doit assumer 25 % du montant de la facture. C'est en effet la valeur résiduelle prévue dans la grille de vétusté.

1 000 x 25 % = 250 euros, somme qui reste à la charge du locataire responsable des dommages.

4ème étape : ajustez le montant dû par le locataire

Le coût total des travaux qui reste à la charge du locataire doit être légitime et équitable. La grille de vétusté donne une estimation. Cependant, les coefficients et les durées ne sont pas figés. Vous pouvez les ajuster en fonction de différents paramètres extérieurs qui auraient pu contribuer à sa détérioration.

Par exemple, la faïence de la cuisine endommagée était d'une qualité médiocre, ou la pose a été effectuée par un maçon amateur qui n'a pas respecté toutes les règles d'usage, etc. Tous ces paramètres peuvent avoir participé à une dégradation prématurée. 
Dans ce cas, rien ne vous interdit d'en tenir compte lors de la retenue du montant des réparations sur le dépôt de garantie du locataire.
L'essentiel est de faire preuve d'objectivité et d'honnêteté pour éviter tout conflit. 

Obligations incombant au locataire

• Le locataire est tenu d'entretenir le logement et tous ses équipements durant toute la durée de la location ;
• Il doit réparer ou changer ce qu'il a détérioré ou cassé volontairement ou accidentellement ;
• Il est responsable de l'entretien courant et des petites réparations dans le logement ;
• Il doit user du bien loué conformément à sa destination ;
• Il a l'obligation d'informer le propriétaire si des dégradations importantes susceptibles de s'aggraver surviennent.

Quelles sont les dégradations et les réparations imputables au locataire ?

D'une manière générale, les réparations des dommages causés par un manque d'entretien, de soin ou de vigilance du locataire sont à sa charge.

Par ailleurs, il doit réparer ce qu'il casse, et remplacer ce qu'il ne peut réparer.

Il peut s'avérer complexe de déterminer l'origine d'une panne. C'est alors le réparateur professionnel qui détermine si celle-ci provient d'un mauvais usage du locataire ou d'une cause imprévisible.

Voici une liste non exhaustive de dégradations dont la remise en état est à la charge du locataire :

1. Le sol est griffé, tâché, troué : Quel que soit le type de revêtement du sol (parquet, moquette, PVC, carrelage), le locataire doit l'entretenir. Si des dégradations apparaissent au moment de son départ du logement, le propriétaire est en droit de prélever le coût des réparations sur son dépôt de garantie (après calcul de la vétusté) ;
2. La chasse d'eau est défectueuse : Le locataire est responsable de l'entretien courant des installations. Par conséquent, si la panne provient d'une pièce défectueuse, il doit la remplacer à ses frais ou faire appel à un plombier ;
3. Le détecteur de fumée ne marche plus : L'installation du détecteur de fumée est à la charge du propriétaire mais son entretien est assuré par le locataire ;
4. Le jardin est mal entretenu : Le locataire est tenu d'entretenir le jardin. Aussi, il lui appartient de tondre le gazon, élaguer les arbres, arroser les fleurs, etc.
5. L'apparition de punaises de lit : Si l'infestation de punaises survient après l'installation du locataire dans le logement, le locataire est responsable de sa désinfection ;
6. La dégradation des placards et des plinthes : Le locataire est tenu de graisser les mécanismes des portes, de remplacer les étagères ébréchées, de recoller les plinthes qui se détachent du mur, etc ;
7. La réfection des peintures : Au terme du contrat de location, si la peinture est dégradée à cause d'un mauvais entretien du locataire, le bailleur peut retenir le coût de la réfection sur le dépôt de garantie. Une répartition équitable devra être opérée en fonction de l'ancienneté de la peinture. Une grille de vétusté peut aider aux calculs des quotes-parts de chacun.

Obligations à la charge du propriétaire

Le propriétaire doit mettre à la disposition du locataire un bien décent au regard de la réglementation. Les équipements doivent être inscrits dans le bail. Ils doivent fonctionner correctement.

S'il s'agit d'un bien loué meublé, le logement doit être équipé de tous les meubles et équipements énoncés par l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Il doit réparer ou remplacer au cours de la location les équipements défectueux ou vétustes.

Il est responsable de toutes les grosses réparations nécessaires à une jouissance paisible et digne de son locataire.

Dommages supportés par le propriétaire

Le propriétaire doit supporter les factures de remplacement ou de réparations pour les dégradations liées à la vétusté des installations et des matériaux.

Voici quelques exemples de réparations à la charge du propriétaire :

1. Les radiateurs ne fonctionnent pas : Le bailleur doit réparer ou remplacer les équipements électriques de chauffage. Rappelons que l'état des lieux d'entrée dans le logement peut avoir été établi par le locataire avant qu'il n'ait fait fonctionner les radiateurs. Dans ce cas, s'il constate des défaillances a posteriori, il dispose d'un délai d'un mois à compter de la période de chauffe pour demander une modification de l'état des lieux, et rectifier les informations relatives à ces éléments ;
2. Le système de ventilation de la salle de bain ne marche pas : Le dépoussiérage de la grille de ventilation et le remplacement des petites pièces incombent au locataire. Si, par ailleurs, l'installation s'avère vétuste, le propriétaire doit payer le coût des travaux.
3. Une vitre est brisée : En cas de vétusté, le propriétaire doit assumer les travaux de réparation. Si les dégâts sont dus à des intempéries, le bailleur paie la facture avant d'entamer des démarches d'indemnisation auprès de son assurance.

Faire intervenir la Commission Départementale de Conciliation

Lors de l'état des lieux de sortie, d'éventuels désaccords entre le propriétaire et le locataire peuvent survenir. Ceux-ci sont fréquents, notamment lorsqu'il s'agit d'apprécier l'état d'usure naturelle d'un élément ou sa dégradation anormale.

Chaque partie peut alors saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver un accord amiable.

La CDC compétente est celle dont dépend le logement loué.

La saisit se fait par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception qui doit faire état des informations suivantes :

• Identification du locataire et du bailleur ;
• Objet du désaccord ;
• Copie du contrat de bail ;
• Tous justificatifs utiles à la compréhension du dossier (état des lieux, courriers, factures, devis, etc.)

L'intervention de la commission est gratuite.

Si un accord est trouvé, les parties signent un acte de conciliation.

À défaut d'entente, les parties peuvent saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

Prévenir les dégâts en prenant une assurance

Lorsque bailleur et locataire sont assurés pour le sinistre causé ou subi, il arrive que les assurances de chaque partie s'entendent pour les prises en charge.
Par exemple, l'une couvre les réparations liées aux dégâts (réparations - vétusté), l'autre la vétusté du bien.

Mais de nombreux assureurs imposent leurs taux de vétusté.