Comment fonctionne la vétusté en location sur les différents équipements et comment la calculer ?

La vétusté désigne l'usure naturelle d'un bien au fil du temps et de son utilisation. Il s'agit d'un phénomène normal et inévitable, qui ne peut être imputé au locataire. La vétusté doit être distinguée des dégradations causées par une mauvaise utilisation ou un manque d'entretien, pour lesquelles le locataire peut être tenu responsable.

Quelles sont les dégradations imputables au locataire et au propriétaire dans un appartement ?

La législation encadre la question de la vétusté en location, notamment à travers la loi Alur. Cette loi définit les obligations des locataires et des propriétaires en matière d'entretien et de réparations locatives. Selon la loi, le locataire est responsable de l'entretien courant du logement et des réparations locatives, tandis que le propriétaire doit assurer les travaux de rénovation et d'entretien liés à la vétusté. Les charges locatives, qui sont des dépenses incombant au locataire, sont également réglementées et concernent notamment l'entretien des parties communes et des équipements collectifs.

L'état des lieux est un document essentiel pour la gestion de la vétusté en location. Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin du contrat de location, et d'identifier les éventuels dommages causés par le locataire. Lors de l'état des lieux, il est important de faire la distinction entre l'usure normale du logement, appelée état d'usage, et les dégradations imputables au locataire. 

Pour évaluer correctement la vétusté lors de l'état des lieux, il est recommandé de prendre des photos et de noter avec précision l'état de chaque élément du logement, tels que les sols, les peintures, les équipements, etc,... et d'utiliser une grille de vétusté.

La grille de vétusté permet d'évaluer et de quantifier l'usure normale des éléments et des équipements présents dans un logement au fil du temps. Son utilité réside dans sa capacité à déterminer la part de responsabilité financière du locataire et du propriétaire en ce qui concerne les réparations et les remplacements nécessaires liés à l'usure des biens loués.

Lors de l'état des lieux, la grille de vétusté joue un rôle crucial. Elle permet de comparer l'état initial des éléments avec leur état actuel afin de déterminer si l'usure observée est normale ou résulte de dommages excessifs ou de mauvaise utilisation par le locataire :

• La grille de vétusté pour l'électroménager : cette grille est utilisée pour évaluer l'usure des appareils électroménagers fournis dans le logement, tels que les réfrigérateurs, les lave-linge, les lave-vaisselle, etc ;
• La grille de vétusté pour les meubles : elle suit le même principe que la grille pour les électroménagers en tenant compte de la durée de vie moyenne des meubles et des taux d'abattement annuels pour déterminer la vétusté accumulée ;
• La grille de vétusté pour la peinture : elle considère la durée de vie moyenne de la peinture, les taux d'abattement annuels et l'état actuel des murs pour déterminer si des frais de rénovation ou de rafraîchissement de la peinture sont nécessaires à la fin du bail.

La vétusté peut affecter différents éléments d'un logement. Certains sont plus susceptibles de s'user que d'autres. Parmi les parties les plus concernées, on retrouve les sols, qui subissent l'usure due aux passages quotidiens et aux meubles. Les revêtements, tels que la peinture et le papier peint, sont également sujets à l'usure naturelle et aux dégradations liées à l'humidité ou aux rayures.

Les équipements du logement, comme la plomberie, l'électricité et les appareils électroménagers, peuvent aussi être affectés par la vétusté. Leur entretien régulier est nécessaire pour prolonger leur durée de vie et éviter les problèmes.

Enfin, les parties extérieures d'un logement, telles que les façades, les toitures et les espaces verts, peuvent subir les effets de la vétusté en raison des intempéries et du vieillissement naturel des matériaux.

Ainsi, une attention particulière doit être portée à ces éléments pour prévenir les dégradations et garantir la sécurité des occupants :

• La vétusté des toilettes : l'usure normale des toilettes peut entraîner des problèmes de fonctionnement, tels que des fuites ou des dysfonctionnements du mécanisme de chasse d'eau ;
• La vétusté d'une baignoire : les baignoires vétustes peuvent présenter des éclats, des problèmes d'étanchéité et un aspect esthétique détérioré, nécessitant éventuellement des réparations ou un remplacement ;
• La vétusté d'une cabine de douche : les cabines de douche vétustes peuvent montrer des signes d'usure tels que des fuites, des problèmes de drainage et des éléments mécaniques défectueux ; 
• La vétusté du matelas en location meublée : il est important d'évaluer l'usure des matelas, compte tenu de leur usage quotidien. Les matelas vétustes peuvent entraîner un confort réduit et des problèmes de santé potentiels ;
• La vétusté des fenêtres : Des fenêtres vétustes peuvent provoquer des infiltrations d'air, une mauvaise isolation thermique et des problèmes d'étanchéité, affectant ainsi le confort et l'efficacité énergétique du logement ; 
• La vétusté des volets roulants : Les volets roulants vétustes peuvent présenter des dysfonctionnements mécaniques, affectant leur capacité à fournir obscurité et isolation phonique ;
• La vétusté des serrures : Les serrures vétustes peuvent compromettre la sécurité du logement en réduisant leur efficacité et en augmentant les risques d'intrusion.

Pour évaluer la vétusté d'un logement et déterminer les éventuelles réparations nécessaires, il est nécessaire de prendre en compte les taux d'usure. Ces taux permettent de mesurer l'usure normale des différents éléments du logement en fonction de leur durée de vie estimée et des conditions d'utilisation.

Des grilles et barèmes existent pour faciliter cette évaluation. Ils prennent en compte la nature des matériaux, leur durabilité et leur résistance à l'usure. Le calcul de la vétusté repose sur l'application de coefficients, qui tiennent compte de l'âge du bien et de son état d'usage. Plus un élément est ancien et usé, plus son coefficient de vétusté sera élevé. Pour obtenir un résultat précis, il convient de comparer l'état réel du logement avec les grilles de référence et de prendre en compte les spécificités de chaque élément.

La gestion de la vétusté est essentielle lors du calcul des dépenses liées à la location. Les propriétaires doivent tenir compte de la vétusté lorsqu'ils déterminent les coûts à déduire de la caution du locataire en fonction de la durée d'utilisation et des taux d'abattement appropriés. 

Prenons un exemple 

Supposons qu'un locataire a occupé un appartement pendant 8 ans. Lors de l'état des lieux de sortie, il est constaté que la porte d'entrée présente des marques d'usure évidentes. Le vernis est écaillé à certains endroits et il y a des éraflures visibles. À l'entrée du locataire il y a 8 ans, la porte était en excellent état.

En utilisant une grille de vétusté spécifique pour les portes en bois, le propriétaire détermine que la durée de vie moyenne d'une porte en bois est d'environ 30 ans et que le taux d'abattement annuel dû à la vétusté est de 1.5%. Le coût initial de la porte était de 500 €.

Calcul de la vétusté :

• Durée d'utilisation par le locataire : 8 ans
• Taux d'abattement annuel : 1.5%

Vétusté après 8 ans = 500 € x (1.5 % x 8 ans) = 60 €

La valeur actuelle de la porte après 8 ans serait de 500 € - 60 € = 440 €.

Le coût estimé pour réparer et repeindre la porte afin de la ramener à son état d'origine est évalué à 150 €.

La retenue potentielle sur la caution du locataire due à la vétusté :

• Coût de réparation de la porte : 150 €
• Vétusté accumulée : 60 €

Le montant total déduit de la caution du locataire pourrait être de 210 € (150 € + 60 €). Cette déduction reflète les frais de réparation pour les dégradations spécifiques causées par l'usure et la vétusté normale accumulée au fil des années.

Pour éviter une usure prématurée du logement, il est recommandé de donner au locataire quelques conseils simples. Tout d'abord, l'aération régulière des pièces, cela permet de lutter contre l'humidité et de préserver la qualité de l'air. Un nettoyage régulier des gouttières et des conduits d'évacuation d'eau pour éviter les infiltrations. Ensuite, une vérification annuelle de l'état des installations électriques et de plomberie (équipements de chauffage et de climatisation) pour éviter des dysfonctionnements et des dégâts des eaux. N'hésitez pas à faire appel à un professionnel pour réaliser ces contrôles.

Les conflits entre locataires et propriétaires concernant la vétusté peuvent parfois être difficiles à résoudre. Toutefois, il existe des solutions pour y parvenir. Dans un premier temps, il est recommandé de discuter de la situation avec la partie opposée et de tenter de trouver un terrain d'entente. Si cela s'avère impossible, il est possible de faire appel à un médiateur ou à un expert pour trouver une solution équitable.

En conclusion, la vétusté est un aspect important à prendre en compte dans les relations locatives. En comprenant les obligations qui incombent à chaque partie et en adoptant des mesures préventives, il est possible de gérer efficacement les problèmes liés à la vétusté et d'assurer des relations harmonieuses entre bailleurs et locataires.