Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée (1 à 10 mois) introduit par la loi Élan du 23 novembre 2018.

Côté locataires, il permet aux étudiants et aux personnes en mobilité professionnelle de s'engager sur un bail temporaire pour un logement obligatoirement meublé.

Côté propriétaire, il a l'avantage d'offrir une plus grande flexibilité qu'un bail meublé conventionnel, notamment au moment de récupérer son bien.

Ce type de contrat présente de nombreux avantages pour ses signataires. Son régime s’adapte à leurs besoins en limitant la portée de leur engagement. C’est pourquoi le recours au bail mobilité est particulièrement encadré pour éviter les abus, car il précarise la situation du locataire qui perd son logement à la fin du contrat. 

A ce titre, il est indispensable de connaître les subtilités de la réglementation qui établit des critères d’éligibilité au bail et qui encadre son fonctionnement. 

Le bail mobilité se définit comme un contrat de location meublé qui n’obéit pas aux règles normalement applicables au bail meublé classique. Il est conclu pour une durée maximale de 10 mois, incluant les éventuelles modifications de sa durée en cours de bail. 

Le bail mobilité est beaucoup plus flexible que le contrat de location meublée classique. En effet, il ne peut être renouvelé ou reconduit à l’issue de sa durée, et le propriétaire récupère donc son logement à la fin du bail sans avoir à justifier de motifs particuliers. 

À ce titre, sa conclusion est encadrée par des conditions très strictes afin d’éviter toute dérive. Ainsi, contrairement au contrat de location classique qui peut tout à fait être simplement verbal, le bail mobilité doit obligatoirement être établi par écrit. 

Le bail mobilité a des avantages et inconvénients tant pour le locataire que pour le bailleur.

Les avantages pour locataire

• Le bail mobilité peut durer de 1 à 10 mois maximum et est ouvert aux étudiants, aux personnes en stage, en mobilité professionnelle ou en mutation.
• Aucun dépôt de garantie n'est requis pour ce type de bail.
• Le logement doit être meublé et équipé pour assurer un niveau de confort acceptable.
• Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.
• Les locataires d'un bail mobilité Airbnb sont exemptés de la taxe de séjour.
• Les locataires peuvent bénéficier des aides au logement, sous réserve de remplir les conditions d'admission.

Les inconvénients pour locataire

• Le bail mobilité ne peut dépasser 10 mois, n'est pas renouvelable, ni reconductible. Le locataire doit donc impérativement quitter les lieux à la fin du bail.
• Les logements sociaux sont exclus du bail mobilité.
• Les colocataires d'un bail mobilité ne peuvent être solidaires entre eux.

Les avantages pour le bailleur

• Les démarches administratives sont simplifiées, il n'est pas nécessaire de faire une déclaration à la mairie ou de demander une autorisation.
• Le bail mobilité permet de louer n'importe quel logement meublé et décent, y compris via Airbnb.
• La durée du bail est limitée à 10 mois, mais il est possible de signer un avenant pour prolonger le contrat une seule fois.
• Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer, sauf en zone tendue où les prix sont encadrés.
• Le bailleur bénéficie du dispositif Visale d'Action Logement pour se protéger contre les impayés et les dommages causés par le locataire.
• À la fin du bail, il n'est pas nécessaire de donner congé ni de respecter un préavis.
• Le régime fiscal ordinaire s'applique, avec la possibilité de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus et de déduire les charges et dépenses.

Les inconvénients pour le bailleur

• À la fin du bail mobilité, il est interdit au bailleur de faire signer au même locataire un bail du même type pour le même logement.
• Les locataires potentiels sont moins nombreux
• Le paiement des charges locatives récupérables se fait nécessairement sous la forme d’un forfait.
• La résiliation en cours de bail est impossible pour la bailleur.

Le bail mobilité offre une plus grande flexibilité pour les locataires et simplifie les démarches pour les bailleurs. C'est une option intéressante pour les personnes qui ont besoin d'un logement temporaire.

Pour conclure un bail mobilité, il est indispensable de respecter 3 conditions :

• Le logement doit être loué meublé ;
• Le locataire doit justifier d’une situation particulière ;
• La durée du bail ne doit pas excéder 10 mois. 

Un logement obligatoirement meublé

Le bail mobilité étant soumis en partie au régime du bail meublé, le logement loué doit nécessairement être équipé du mobilier obligatoire pour un contrat de location meublé. 

La loi Alur du 24 mars 2014 dispose que le locataire doit être en mesure de s’installer immédiatement sans avoir à apporter d’équipement supplémentaire, décorations et objets personnels mis à part.

La liste des meubles et des équipements que le propriétaire doit a minima à fournir au locataire est établi dans un décret du 31 juillet 2015 :

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Rideaux, stores ou volets dans la chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou micro-ondes ;
• Réfrigérateur et/ou congélateur ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Etagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. 

Un bail réservé aux étudiants et aux personnes en mobilité professionnelle

Le bail mobilité ne peut être conclu qu’avec un locataire qui se trouve dans l’une des situations suivantes :

• En formation professionnelle ;
• En études supérieures ;
• En contrat d’apprentissage ;
• En stage ;
• En engagement volontaire dans le cadre de son service civique ;
• En mutation professionnelle ;
• En mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. 

Il s’agit d’une condition d’ordre public à laquelle il n’est pas possible de déroger. Il est également indispensable de pouvoir justifier de la situation particulière du locataire (carte d’étudiant, attestation de l’employeur, convention de stage…).

Un bail d’une durée limitée de 1 à 10 mois

La principale caractéristique du bail mobilité est qu’il est conclu pour une durée limitée allant de 1 mois minimum à 10 mois maximum. 

Il est possible de modifier la durée du bail initial à condition que sa durée totale ne dépasse pas 10 mois. 

Sur de nombreux points, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives au bail mobilité renvoient aux règles applicables au contrat de location, et plus précisément au bail meublé. Son régime y déroge toutefois sur plusieurs aspects.

La fixation du loyer et des charges locatives

Le loyer du bail mobilité est en principe librement fixé, sauf si le logement se situe en zone tendue.

Lorsque le bien a été loué au cours des 18 mois précédant la signature du contrat, le loyer doit également respecter un plafond qui diffère selon les cas : 

• Le dernier loyer précédant la nouvelle location a fait l’objet d’une révision dans les 12 derniers mois : le loyer ne doit pas dépasser le dernier loyer payé par le précédent locataire ;
• Le dernier loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois : le nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer révisé par référence à l’IRL. 

L’article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018 a également étendu au bail mobilité le dispositif d’encadrement des loyers. Ainsi, dans les zones géographiques qui l’appliquent, le propriétaire doit impérativement tenir compte du loyer de référence déterminé par arrêté préfectoral.

Les charges locatives, quant à elles, sont au forfait au même titre qu’un bail meublé classique.

Les garanties du bailleur

Le propriétaire ne peut exiger du locataire les mêmes garanties qu’un contrat de location relevant du régime commun. Sont ainsi exclus : 

• Le dépôt de garantie : le propriétaire ne peut réclamer au locataire le versement d’un dépôt de garantie au moment de la signature du contrat. Cette interdiction doit d’ailleurs figurer dans une des clauses du bail mobilité. 
• La clause de solidarité : pour un bail mobilité en colocation, le propriétaire ne peut exiger des colocataires ou de leurs cautions qu’ils soient solidaires du paiement des loyers. Si une telle clause est présente dans le contrat, celle-ci est réputée non écrite : le contrat s’exécute ainsi sans en tenir compte. 

Le bailleur peut toutefois demander au locataire d’obtenir la garantie Visale. Ce dispositif créé par Action Logement est une alternative au cautionnement par une personne physique. Cet organisme se porte caution pour le locataire et verse au propriétaire les sommes dues en cas d’impayés. 

Le renouvellement du bail mobilité 

Le bail mobilité ne peut faire l’objet d’aucun renouvellement, au risque que le contrat soit requalifié en bail meublé. Il est toutefois permis de modifier la durée du contrat en cours de bail au moyen d’un avenant, à condition que sa durée totale n’excède pas 10 mois. 

Ce type de contrat ne peut également pas être reconduit tacitement. En effet, si le propriétaire laisse le locataire dans le logement à la fin du bail, le contrat est encore une fois requalifié en bail meublé. 

La fin du bail mobilité

Seul le locataire peut mettre fin au bail mobilité à tout moment. Il doit simplement respecter un délai de préavis d’un mois. Le propriétaire, quant à lui, ne peut pas résilier le contrat en cours, en raison de sa courte durée. 

La fiscalité du bail mobilité

Les revenus tirés de la location d’un bien en bail mobilité sont imposés selon les règles de la fiscalité en location meublée. Ils doivent ainsi être inscrits sur la déclaration de revenus du propriétaire dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme c’est le cas pour une location vide. 

Le régime applicable aux loyers dépend du statut fiscal du bailleur : 

Afin d’être valide, le bail mobilité doit impérativement être établi par écrit et comporter un certain nombre de mentions obligatoires. 

Il est également indispensable de joindre au contrat les annexes impératives prévues par la loi. 

7 mentions obligatoires

Le bail mobilité doit mentionner au minimum les clauses suivantes : 

• L’identité du bailleur ;
• Les coordonnées du locataire ;
• La date de prise d’effet et la durée du contrat ;
• La consistance, la destination et la surface habitable du bien ;
• La désignation de la chose louée ;
• Le motif justifiant l’établissement d’un bail mobilité ;
• Les informations financières du contrat.

L’identité du bailleur

Le contrat doit préciser les coordonnées du bailleur, c’est-à-dire du propriétaire du logement : 

• Nom ;
• Prénom ;
• Adresse du domicile. 

Si le propriétaire du bien confie sa gestion locative à un mandataire, les informations relatives à ce dernier doivent également y figurer. 

L’identité du locataire

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, tout contrat de location doit comporter, à titre obligatoire, le nom ou la dénomination du locataire. 

La date de prise d’effet et la durée du contrat

Le bail mobilité doit impérativement mentionner la durée pour laquelle le contrat est conclu, qui doit être comprise entre 1 et 10 mois. 

Il doit également indiquer la date de prise d’effet du contrat : il s’agit de la date à compter de laquelle la durée du bail commence à courir. Elle peut tout à fait être différente de la date de signature du contrat. 

La consistance, la destination et la surface habitable du bien

Le bail mobilité doit indiquer : 

• Le nombre de pièces du logement ;
• L’existence éventuelle de dépendances ;
• Le caractère meublé du bien. 

La mention de la surface habitable du logement est également obligatoire depuis la loi Alur de 2014.

La désignation de la chose louée

Le contrat doit détailler : 

• les équipements et des parties à usage privatif du locataire ;
• les parties de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun. 

Cette clause est d’autant plus importante dans le cadre d’une colocation, pour laquelle certaines pièces sont réservées à l’usage exclusif des colocataires à titre personnel. D’autres sont à l’inverse utilisées par la communauté des colocataires.

Le motif justifiant l’établissement d’un bail mobilité

Le contrat doit obligatoirement établir le motif pour lequel un bail mobilité est établi. Il convient ainsi de préciser la situation du locataire (mobilité professionnelle, étudiant…).

Les informations financières

Le bail mobilité doit également comporter plusieurs informations dites “financières” : 

• Le montant du loyer et les modalités de son paiement ;
• Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire qui a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ;
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat.

Au vu des conditions particulières du bail mobilité, la mention “Le bailleur a interdiction d’exiger du locataire de verser un dépôt de garantie” est obligatoire. 

7 annexes impératives

Les mêmes annexes requises pour un bail meublé classique doivent être jointes au contrat : 

• La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
• L’état des lieux d’entrée ;
• Les extraits du règlement de copropriété le cas échéant ;
• Le dossier de diagnostic technique ;
• L’information sur les modalités de réception des services de télévision (bien qu’il s’agisse d’un document à simple valeur informative) ;
• L’information sur les risques de pollution des sols.

Il faut également annexer au contrat une preuve de la qualité du locataire justifiant l’établissement d’un bail mobilité (carte d’étudiant, attestation de l’employeur, contrat d’apprentissage…). S’il ne dispose pas du justificatif au moment de la signature du contrat, le locataire doit le remettre au bailleur dès qu’il l’obtient.