Comment est fixé le loyer d'un bail mobilité et est-il soumis à l'encadrement des loyers ?

Conformément à la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, le bail mobilité est automatiquement soumis aux règles de l'encadrement des loyers si :

• Le logement est situé dans l'une des communes concernées par un encadrement ;
• Le logement constitue la résidence principale du locataire, c'est-à-dire que la durée du bail mobilité est comprise entre 8 mois et 10 mois.

C'est donc logiquement que si le bail mobilité ne constitue pas la résidence principale du locataire, le loyer n'est pas soumis à un encadrement.

Les règles pour fixer le loyer d'un bail ne sont pas les mêmes dans toutes les communes. En effet, seulement certaines villes sont soumises à l'encadrement des loyers.

Cette restriction concerne tous les baux de résidences principales vides ou meublés, y compris le bail mobilité.

Les villes concernées par l'encadrement des loyers

Il s'agit des communes suivantes :

• Paris ;
• Lille, incluant Hellemmes et Lomme ;
• Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, La Courneuve, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) ;
• Montpellier ;
• Bordeaux ;
• Pays Basque, incluant des communes comme Bayonne, Biarritz et Anglet ;
• Grenoble-Alpes Métropole, intégrant Grenoble et sa périphérie.

Les règles de l'encadrement de loyer

Le coût du loyer ne peut dépasser un prix au mètre carré appelé loyer de référence.

Il est publié chaque année par arrêtés préfectoraux pour chaque type de logement (nombre de pièces, date de construction, location meublée ou vide) et chaque zone géographique (localisation dans la ville).

Le loyer (hors charges) réclamé au locataire doit être compris entre :

• Le loyer de référence minoré de 30 % ;
• Ce même loyer de référence majoré de 20 %.

Le montant final du loyer doit donc être compris dans cette fourchette de prix.

Le loyer de référence pris en compte est celui étant en vigueur au moment de la signature du bail.

L'ajout d'un complément de loyer

Il est toutefois autorisé d'ajouter au loyer, un complément de loyer à condition que :

• Le logement présente des critères de confort particuliers ;
• Le loyer de base (hors charges) soit au moins égal au loyer de référence majoré (20%).

Dans les communes situées en zone tendue (villes de plus de 50 000 habitants où la demande de logements dépasse l'offre), les loyers sont encadrés pour limiter leur hausse. Leur montant doit respecter le décret annuel d'encadrement des loyers.

En dehors des zones tendues, le propriétaire fixe librement le loyer, mais celui-ci ne peut pas être révisé en cours de bail, sauf clause spécifique prévue au contrat.

Le montant du loyer ne peut pas être réévalué en cours de bail dans le cadre d'un bail mobilité.

Par ailleurs, le renouvellement est interdit avec un bail mobilité. Par conséquent, la révision ne peut intervenir qu'au moment d'une nouvelle location à un autre locataire.

Ainsi, lors de la signature du nouveau bail mobilité (avec un nouveau locataire), le loyer peut être révisé d'après sur la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers (IRL) publié.