Quelle est la part des avantages et des inconvénients d'un bail mobilité ?

Pour le locataire

Une souplesse des conditions de location

Le bail mobilité est conclu pour une durée pouvant varier de 1 à 10 mois maximum. 

Il ne suppose aucune exigence de revenus, de limite d'âge, cependant le locataire doit répondre à des critères d'éligibilité (être étudiant, en stage, en situation de mobilité professionnelle, ou en mutation…).

Par ailleurs, le bail mobilité est aussi ouvert à la colocation.

Une absence de dépôt de garantie

Le locataire loue le logement sans verser de dépôt de garantie au propriétaire. Celui-ci est en effet interdit pour ce type de bail.

Un logement « prêt à l'emploi »

Le logement doit être meublé et équipé pour permettre au locataire de vivre décemment, dans des conditions de confort acceptables.

Des délais de préavis raccourcis

Le locataire peut donner congé à tout moment durant la durée du bail (par lettre recommandée avec avis de réception, signification de commissaire de justice ou remise en main propre). Le délai de son préavis est de 1 mois.

Une dispense de la taxe de séjour en Airbnb

Le locataire d'un bail mobilité Airbnb est automatiquement exempté de la taxe de séjour. Il s'agit d'un bail résidentiel et non touristique.

Compatibilité avec les allocations logement

Le locataire d'un bail mobilité peut percevoir les aides au logement :

• aide personnalisée au logement (APL) ;

• allocation de logement familiale (ALF) ;

• allocation de logement sociale (ALS).

Ces aides ne sont pas cumulables. Elles restent soumises à des conditions d'admission.

Pour le bailleur

Des démarches administratives allégées

Le propriétaire peut conclure un bail mobilité sans formalités préalables :

• Pas de déclaration à la mairie, d'enregistrement ou de demande d'autorisation ;

• Pas de changement d'usage du bien loué. Il s'agit d'un bail résidentiel, la destination du bien n'est donc pas affectée.

Une souplesse des contrats autorisés

Le bail mobilité permet au bailleur de :

• Louer n'importe quel logement décent et meublé (résidence principale, résidence secondaire…) ;

• Recourir à la location Airbnb ;

• Cumuler la même année une location mobilité et une location de courte durée classique. Attention toutefois à respecter les conditions réglementaires de la location meublée touristique applicables dans la ville du logement (enregistrement, changement d’usage, etc.).

Une durée du bail réduite

La durée du bail limitée à 10 mois permet au propriétaire de récupérer son bien au terme du contrat pour y habiter, le relouer, etc. Celui-ci n'est ni renouvelable tacitement ni reconductible. 
La possibilité lui est cependant offerte de signer un avenant pour prolonger une seule fois le contrat :

• Si toutes les parties sont d'accord ;

• Si le bail initial est inférieur à 10 mois ;

• Si la durée maximale (bail initial + avenant) ne dépasse pas 10 mois.

Fixation libre du montant du loyer

Le bailleur du bail mobilité peut fixer librement le montant du loyer (sauf si le bien est situé en zone tendue où les prix sont soumis à l'encadrement des loyers) mais aussi réviser le loyer entre deux locations conformément aux variations du dernier indice de référence des loyers (IRL) publié. Le loyer est donc réévalué lors de la relocation à un autre locataire.

Un dispositif de cautionnement avantageux

Le bailleur bénéficie du dispositif Visale d'Action Logement.

• La garantie est gratuite.

• Elle couvre les impayés de loyers et de charges locatives.

• Elle assure les dommages causés par le locataire (sous certaines conditions).

Une résiliation automatique

Lorsque le contrat de location mobilité arrive à échéance, il se termine spontanément. Le bailleur n'a rien à faire :

• Pas de congé à notifier ;

• Pas de motif à invoquer ;

• Pas de préavis à respecter.

Le régime fiscal ordinaire s'applique

Le bail mobilité accorde les mêmes avantages que la location meublée classique. 
Selon le régime duquel il dépend, le bailleur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (micro BIC) et peut déduire toutes les charges et dépenses, et pratiquer des amortissements (régime au réel).

Concernant le locataire

La durée ne peut excédée une certaine limite

Le bail mobilité ne peut dépasser 10 mois, n'est pas renouvelable, ni reconductible. Le locataire doit donc impérativement quitter les lieux à la fin du bail. S'il souhaite prolonger son occupation des lieux, il doit changer de type de bail.

Les logements sociaux sont exclus 

Le bail mobilité n'est pas permis dans les logements foyers ou les logements sociaux (HLM). 

La solidarité est interdite en colocation

Les colocataires d'un bail mobilité ne peuvent être solidaires entre eux.

Concernant le propriétaire

Des conditions strictes pour la signature d'un nouveau bail 

À la fin du bail mobilité, il est interdit au bailleur de faire signer au même locataire un bail du même type pour le même logement et doit en effet, faire signer au locataire un nouveau contrat de location meublée classique. 

Les locataires potentiels sont moins nombreux

Le bail mobilité ne concerne que les locataires qui se trouvent dans l'une des situations évoquées précédemment. Il peut donc être plus compliqué au bailleur de se prévenir de la vacance locative.

La forme pour le règlement des charges est imposée

Le paiement des charges locatives récupérables se fait nécessairement sous la forme d’un forfait. 
Il est donc important que le propriétaire évalue leur montant au plus juste en fonction de la durée du contrat. Ensuite, il ne pourra plus imputer au locataire d'autres dépenses.

La résiliation en cours de bail est impossible

Le propriétaire ne peut mettre fin au bail mobilité avant la date fixée dans le contrat.

Par ailleurs, le bailleur et le locataire d'un bail mobilité ne peuvent faire appel à la commission départementale de conciliation. Seul le tribunal d'instance du lieu de situation du logement est compétent.