Quelle fiscalité appliquer pour une location en bail mobilité ?

Dans le cadre d'un bail mobilité en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), deux régimes fiscaux peuvent s'appliquer : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Ce régime forfaitaire s'applique si les recettes annuelles issues de la location meublée, charges comprises, n'excèdent pas 77 700 €.

Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, couvrant les charges liées à l'activité locative. Aucune déduction supplémentaire de charges (intérêts d'emprunt, travaux, réparations…) n'est possible.

Pour déclarer ses revenus issus de location meublée :

• Déposez une déclaration n° 2042-C-PRO complémentaire à votre déclaration de revenus n° 2042 ;
• Sur les lignes 5ND, 50D ou 5 PD : indiquez le montant total des sommes encaissées (loyers, charges récupérables perçues et provisions sur charges) ;
• L'abattement forfaitaire de 50 % (avec un minimum de 305 euros) est appliqué automatiquement.

Le régime au réel

Le régime réel s'applique dans deux situations :

• Automatiquement si les revenus locatifs annuels dépassent 77 700 € (seuil réévalué chaque année).
• Sur option, en formulant une demande auprès de l'administration fiscale avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus (formulaire n° 2042).

Ce régime permet :

• La déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances…).
• L’amortissement du mobilier et des équipements du bien loué meublé en bail mobilité
• Le report des déficits sur les revenus locatifs pendant 10 ans.

Obligations déclaratives (régime réel)

En qualité de loueur en meublé non professionnel au régime réel :

• Si un comptable spécialisé et agréé, dit « viseur », est sollicité, le montant du bénéfice calculé doit être indiqué sur la déclaration n° 2031 (cases 5NA, 5OA ou 5PA ou cases 5EY, 5FY).
• Si aucun comptable n'est sollicité, le montant du bénéfice doit être indiqué dans les cases 5NK, 5OK ou 5PK.

De plus, il faut indiquer :

• Le montant des déficits de l'année dans les cases 5NY à 5PZ.
• Le montant non encore imputé des déficits de locations meublées non professionnelles des années antérieures dans les cases 5GA à 5GJ.

Un bailleur entre dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'il remplit ces trois conditions :

• Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé.
• Percevoir plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles.
• Générer des revenus locatifs supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions, etc.).

Si le bailleur est soumis au régime réel (simplifié ou normal), il peut imputer les déficits d’exploitation sur son revenu global, sans limitation.

Par ailleurs, les locations meublées professionnelles dont les recettes annuelles ne dépassent pas 32 100 € sont exonérées de TVA.

Impôts et taxes du bail mobilité

Comme toutes les locations meublées, le bail mobilité est soumis aux impôts et taxes suivants :

Cotisation foncière des entreprises (CFE)

L’activité de location meublée, y compris sous bail mobilité, est soumise à la CFE, sauf en cas d'exonération, notamment si :

• Les loyers et charges encaissés ne dépassent pas 5 000 € par an ;
• La location est occasionnelle ;
• Le bien loué est une partie de la résidence principale du bailleur.

Taxes foncières

Comme pour toute location, la taxe foncière reste due par le propriétaire.

Taxe d'habitation

Elle est due par l’occupant au 1er janvier de l’année.

Si le logement est vacant ou occupé par un locataire temporaire qui n’y établit pas sa résidence principale, c’est au bailleur de la régler.

CSG et autres contributions sociales

Les revenus issus de la location meublée sont soumis à :

• La contribution sociale généralisée (CSG) ;
• Le prélèvement de solidarité ;
• La contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

L'ensemble de ces taxes correspond à un taux global de 17,2 %.

Exonérations

Deux cas permettent d’échapper à l’impôt sur les loyers perçus sous bail mobilité :

1. Location d'une chambre de la résidence principale sous bail mobilité : exonération si le loyer respecte un plafond raisonnable (192 €/m²/an en Île-de-France et 142 €/m²/an en province en 2022).
2. Location sous forme de chambre d'hôtes ou Airbnb : exonération si les revenus annuels ne dépassent pas 760 €.