Les règles et la fiscalité à connaître pour une location en bail mobilité

On distingue deux types d'imposition des revenus fonciers :

• Le régime micro-BIC ;
• Le régime au réel.

Le régime micro-Bic

Il s'agit d'un régime forfaitaire. Il s'applique de fait si les loyers que vous percevez en location meublée, charges comprises, sont inférieurs à 72 600 € par an.

Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers. Vous ne pouvez déduire aucune charge (intérêts d'emprunt, travaux, réparations… ).

Pour déclarer vos revenus issus de location meublée :

• Déposez une déclaration n° 2042-C-PRO complémentaire à votre déclaration de revenus n° 2042 ;
• Sur les lignes 5ND, 50D ou 5 PD : indiquez le montant total des sommes encaissées (loyers, charges récupérables perçues et provisions sur charges) ;
• L'abattement forfaitaire de 50 % (avec un minimum de 305 euros) est appliqué automatiquement.

Le régime au réel

Il est applicable dans 2 cas :

• Soit automatiquement si vos revenus fonciers sont supérieurs au seuil de 72 600 € ;
• Ou si vous le choisissez expressément auprès de l'administration fiscale : la déclaration d'option peut être faite jusqu'à la date limite de dépôt de votre déclaration personnelle de revenus (déclaration n° 2042).

Le régime réel vous permet :

• De déduire les charges locatives de vos revenus pour leur montant réel ;
• D'amortir le mobilier et les équipements de votre bien loué meublé en bail mobilité ;
• De reporter le déficit sur vos loyers pendant 10 ans.

Obligations déclaratives (régime réel)

En qualité de loueur en meublé non professionnel au régime réel :

• Si vous faites appel à un comptable spécialisé et agréé dit « viseur » : indiquez le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n° 2031 (cases 5NA, 5OA ou 5PA ou cases 5EY, 5FY).
• Si vous ne faites pas appel à un comptable : indiquez le montant de votre bénéfice dans les cases 5NK, 5OK ou 5PK.

Par ailleurs, vous devez indiquer :

• Le montant des déficits de l'année dans les cases 5NY à 5PZ ;
• Et le montant non encore imputé des déficits de locations meublées non professionnelles des années antérieures dans les cases 5GA à 5GJ.

Vous entrez dans le cadre d’un exercice professionnel de la location meublée si vous remplissez les conditions suivantes :

• Vous êtes inscrit au registre du commerce et des sociétés ;
• Vous dépassez 23 000 € de recettes locatives ;
• Vos revenus locatifs dépassent le reste des revenus de votre foyer fiscal (salaires, revenus divers, etc.).

Si vous êtes soumis au régime réel (ou régime réel simplifié), ce statut vous permet d'imputer les déficits d'exploitation de votre revenu imposable, sans limitation.

Par ailleurs, si vos revenus locatifs en qualité de loueur meublé professionnel ne dépassent pas 32 100 € par an, vous êtes exonéré de TVA.

Impôts et taxes du bail mobilité

Comme toutes les locations meublées, le bail mobilité est soumis aux impôts et taxes suivants :

• CFE ;
• Taxe foncière ;
• Taxe d'habitation en bail mobilité ;
• Contributions sociales.

Cotisation foncière des entreprises (CFE)

L'activité de loueur en meublé, professionnel ou non, est imposable à la cotisation foncière des entreprises, même pour les bailleurs particuliers.

Il existe quelques exonérations, notamment :

• Lorsque les loyers et charges encaissés ne dépassent pas 5 000 € ;
• Si la location est occasionnelle ;
• Si elle porte sur une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire).

Taxes foncières

Comme tout propriétaire d'un bien immobilier, vous êtes redevable de la taxe foncière.

Taxe d'habitation

Elle est due par l'occupant au 1er janvier de l'année. À défaut, vous devez la payer.

Elle disparaîtra toutefois complètement à partir de 2023.

CSG et autres contributions sociales

Les revenus issus de la location meublée sont soumis à :

• La contribution sociale généralisée (CSG) ;
• Le prélèvement de solidarité ;
• La contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

L'ensemble de ces taxes correspond à un taux global de 17,2 %.

Exonérations

Vous pouvez être exonéré d'impôts sur les loyers dans 2 cas :

• Vous louez en bail mobilité une chambre de votre résidence principale : vous êtes exonéré d'impôts. Le montant de la location doit être raisonnable (en 2022 le plafond du loyer est de 192 € par an et par mètre carré en Île-de-France et 142 € dans les autres régions). Ce cas d'exonération devrait prendre fin le 31 décembre 2023.
• Vous louez en bail mobilité en Airbnb ou chambres d'hôtes : les recettes ne doivent pas dépasser 760 € par an.