Comment prendre en compte la vétusté des fenêtres en location et répartir les frais potentiels entre propriétaire et locataire ?

Lorsqu'il s'agit d'évaluer la vétusté des fenêtres d'un logement loué, il est essentiel de prendre en compte plusieurs facteurs. Tout d'abord, il est important de vérifier l'âge des fenêtres, il est également important de prendre en compte les éventuelles fissures ou bris de vitre. Si un vitrage se fissure sans qu'aucun impact ne soit à l'origine, cela peut être dû à un choc thermique. 

L'utilisation d'une grille de vétusté peut être utile pour évaluer la vétusté des fenêtres. Cette grille permet de mesurer la dégradation naturelle des différents éléments du logement au fil du temps. Elle peut être utilisée comme référence lors de l'état des lieux de sortie pour déterminer si les dégradations des fenêtres sont dues à la vétusté ou à un manquement du locataire à ses obligations contractuelles. La grille de vétusté doit être établie en accord avec le propriétaire et le locataire dès la signature du bail, elle peut concerner de nombreux équipements d'un logement tels que les sanitaires (vétusté des toilettes, vétusté d'une baignoire) mais aussi les meubles (vétusté d'un matelas). Il est possible de la calculer la vétusté de chaque élément en prenant en compte le taux de vétusté.

Les fenêtres vétustes doivent être remplacées par le propriétaire. Si les fenêtres sont endommagées en raison d'un manque d'entretien de la part du locataire, les réparations peuvent être à la charge du locataire et prélevées sur sa caution déduction faite de la vétusté, à condition de pouvoir prouver que l'entretien obligatoire n'a pas été effectué.

Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire est tenu de fournir un logement décent au locataire. Cela signifie que le logement doit être exempt de réparations, avoir des équipements conformes aux normes et être en bon état de fonctionnement. En ce qui concerne les fenêtres, l'entretien courant et les petites réparations sont de la responsabilité du locataire. Cependant, le propriétaire est chargé des interventions considérées comme exceptionnelles, telles que le remplacement d'éléments vétustes (fenêtres, volets).

Le propriétaire doit également prendre en charge les réparations en cas de vice de construction ou de catastrophe naturelle.

Est-ce que le propriétaire est obligé de changer les fenêtres ?

Les fenêtres, comme tout autre élément d'une propriété, peuvent subir de l'usure normale avec le temps. Cela peut inclure des signes d'usure tels que des difficultés à ouvrir ou à fermer, des fuites d'air ou d'eau mineures, ou des changements mineurs dans l'apparence.

Le bailleur a l'obligation de maintenir le logement en bon état et de fournir des conditions de vie sûres et salubres pour le locataire. Cela peut inclure le remplacement des fenêtres si leur vétusté les rend inefficaces sur le plan énergétique, qu'elles laissent entrer l'humidité ou qu'elles présentent un risque pour la sécurité.

Dans certains cas, le propriétaire peut choisir de remplacer les fenêtres par des modèles plus modernes et plus économes en énergie, même si les fenêtres existantes ne présentent pas de problèmes majeurs. 

Le locataire est responsable de l'entretien courant du logement et des équipements qui le composent. Cela inclut également les fenêtres. Selon le décret n°87-712 du 26 août 1987, voici les tâches d'entretien courant des fenêtres qui incombent au locataire :

• La réparation et le remplacement des vitres détériorées ou brisées ;
• Le graissage des gonds, des charnières et des petites pièces des serrures et des verrous ;
• Le nettoyage des grilles d'aération et le remplacement des boulons ;
• Les petites réparations des poignées, des gonds et des mécanismes de fermeture des portes ;
• L'entretien et la réparation des poulies, des cordes et des lames des volets ou des stores ;
• Le graissage du mécanisme des stores et des volets ;
• La remise en peinture des volets en cas de dégradations ;
• L'entretien et le remplacement des joints et des mastics.

Il est important de noter que certains propriétaires préfèrent gérer eux-mêmes ce type d'intervention en faisant appel à un professionnel. Dans ce cas, les frais peuvent être imputés au locataire et récupérés dans les charges locatives.

Pour éviter les litiges entre le propriétaire et le locataire en ce qui concerne la vétusté des fenêtres, il est essentiel de réaliser un état des lieux précis lors de l'entrée et de la sortie du locataire. L'état des lieux permet de constater l'état du logement et de ses équipements, y compris les fenêtres, au moment de la prise de possession et du départ du locataire.

Lors de l'état des lieux d'entrée, il est recommandé de prendre des photos des fenêtres et de les annexer au document. Cela permet de dissiper tout malentendu et de faciliter la comparaison entre l'état des fenêtres à l'entrée et à la sortie du locataire.

Il est également important de noter toutes les informations pertinentes concernant l'état des fenêtres dans l'état des lieux, y compris les éventuelles réparations nécessaires ou les problèmes existants. De cette manière, les responsabilités peuvent être clairement définies et les éventuels litiges peuvent être évités.