L’avenant au bail de location est un document constatant une modification des conditions et des termes du contrat de location initial. Il est en effet possible que le propriétaire et le locataire s’accordent sur le changement de certains éléments essentiels du bail. En raison du caractère définitif du bail initial après sa signature par les deux parties, la mise à jour de ses clauses impose de respecter un formalisme bien précis. 

A défaut d’avenant signé officialisant les modifications décidées conjointement par le propriétaire et le locataire, celles-ci ne seront pas valables et ne sont donc pas opposables à l’autre partie en cas de litige. 

L’avenant au bail a pour fonction d’officialiser une mise à jour concertée de certains éléments essentiels du contrat entre les parties. En effet, le contrat initial ne peut plus être modifié après la signature du bail.

Il est important de garder à l’esprit que la vie d’une location est dynamique et susceptible d’évoluer tout au long de la durée du contrat de location. Ainsi, certaines conditions stipulées par le bail initial nécessitent parfois d’être modifiées. 

A ce titre, il est indispensable d’entériner les changements décidés conjointement par le propriétaire et le locataire. En effet, l’accord des parties au contrat, matérialisé par leur signature, vaut pour le bail tel que rédigé initialement, et non pour une modification ultérieure de ses conditions. 

Il n’est donc pas possible pour le propriétaire ou le locataire signataires du bail de modifier seul certains des termes essentiels du contrat. Pour que les modifications qu’il y effectue soient valides, il doit à cet effet établir un avenant qui détermine la date de leur entrée en vigueur et qui comporte la signature du propriétaire et du locataire. 

Exemple :

Dans le contrat, la description du logement loué fait mention d’un garage. Votre locataire n’en ayant pas l’utilité et ne souhaitant pas le sous-louer ou en tirer des revenus, il vous propose d’exclure cette dépendance du contrat en échange d’une réduction de loyer. Si vous acceptez sa proposition, vous devez rédiger un avenant au bail afin de tenir compte de cette modification dans l’exécution ultérieure du contrat.

L’avenant au bail modifie uniquement certains éléments précis du contrat de location initial, et ne l’impacte pas dans sa globalité. Il doit y être annexé afin de ne pas affecter les autres obligations du propriétaire et du locataire. 

Sa rédaction étant réglementée, l’avenant au bail doit impérativement comporter plusieurs mentions obligatoires afin d’être valable : 

• Les noms, prénoms et adresse du domicile du bailleur et de tous les locataires actuels du logement (si les parties se font représenter, il est nécessaire d’indiquer l’identité de leur mandataire);
• La description précise du contrat initial et la mention de la date de sa signature;
• L’adresse du logement visé par l’avenant;
• La date d’entrée en vigueur de l’avenant;
• Le détail des modifications apportées par l’avenant au bail ainsi que leurs motifs;
• La signature de chacune des parties. 

L'établissement d’un avenant au bail est obligatoire uniquement lorsque les modifications portent sur certaines clauses bien spécifiques. Il s’agit des clauses stipulant les éléments essentiels du contrat conclu entre les parties (objet, identité des parties, prix…).

Il est ainsi nécessaire d’établir un avenant au contrat de bail dans les situations suivantes : 

• Changement de locataire (départ d’un des titulaires du bail à la suite d’un divorce, ajout d’un titulaire à la suite d’un PACS, arrivée d’un nouveau colocataire…);
• Modification du montant du loyer au moment de la révision annuelle du loyer par exemple;
• Modification du montant des charges locatives;
• Renouvellement du bail de location;
• Baisse ou augmentation temporaire du loyer justifiée par la réalisation de travaux d’amélioration du logement par le locataire ou le propriétaire;
• Sortie d’une dépendance du logement du champ du contrat de location (cave, garage, place de parking…).

Faire un avenant au bail en cas de changement de locataire dans le cadre d’une colocation

A la suite du congé délivré au propriétaire par l’un des colocataires, le bail de location se poursuit avec les cotitulaires restants. 

L'établissement d’un avenant en colocation permet de faire état de son départ ou d’acter de l’arrivée d’un nouveau colocataire si un remplaçant lui a immédiatement été trouvé. Il n’est donc pas nécessaire de conclure un nouveau contrat. 

L’ensemble des parties prenantes doivent signer le document : bailleur, locataire sortant, colocataires restants et, le cas échéant, nouveau colocataire. Ce dernier se voit également remettre une copie du contrat de bail initial afin qu’il prenne connaissance de ses termes et conditions.

Faire un avenant au bail en cas de mariage, PACS ou union libre

Mariage

En cas de mariage avant ou après la conclusion du bail d'habitation, les époux sont solidaires du paiement des loyers et charges. Ils deviennent automatiquement cotitulaires du contrat, sans qu’il ne soit nécessaire de rédiger un avenant au bail. 

A l’occasion de la séparation d'un couple, dans le cadre d'un bail, le départ du logement de l’un des époux ne met pas fin au contrat. L’époux restant peut ainsi demeurer cotitulaire du contrat et rester dans les lieux. Etant donné que seul le divorce met fin à la solidarité entre les époux, le conjoint partant est tenu solidairement du paiement du loyer pendant toute la durée de la séparation jusqu’à la dissolution du mariage. 

Pacs

En présence de locataires pacsés, les partenaires de pacs ne deviennent pas automatiquement cotitulaires du contrat, bien qu’ils soient solidaires du paiement du loyer au titre de l’article 515-4 du Code civil. L'établissement d’un avenant au bail est donc nécessaire afin d’inscrire au contrat le partenaire pacsé du titulaire du bail existant. 

La solidarité s’arrête toutefois en cas de dissolution du pacs ou en cas de congé du locataire signataire du bail.

Union libre

L’union libre n’étant pas reconnue juridiquement en droit français, les concubins sont, quant à eux, tenus solidairement du paiement du loyer uniquement lorsqu’ils sont tous deux cotitulaires du contrat. 

Dans le cas contraire, le conjoint du seul titulaire du bail est dit “occupant sans titre” : il n’est donc pas protégé en cas de mésentente ou de décès de son partenaire, même s’il participe au paiement du loyer.

En tant que propriétaire, vous pouvez établir un avenant au bail pour faire du conjoint de votre locataire actuel le cotitulaire du contrat et sécuriser sa situation. En prévoyant également une clause de solidarité, vous aurez ainsi la possibilité de réclamer le paiement du loyer auprès de l’autre conjoint cotitulaire du bail en cas d’impayé du premier. 

Faire un avenant au bail à l'occasion de travaux

Dans le cadre d'un bail de location, il est possible que des travaux interviennent dans le logement et justifient une modification du loyer. Il peut s’agir : 

• De travaux réalisés par le propriétaire altérant les conditions de vie du locataire : lorsque les travaux de remise en état durent plus de 21 jours, le propriétaire est tenu d’accorder au locataire une diminution du montant du loyer proportionnelle à leur durée. 
• De travaux de remise en état incombant au bailleur que le locataire réalise à sa charge : le locataire peut librement négocier une baisse du loyer en contrepartie de la réalisation de travaux dans le logement. 
• De travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie réalisés par le propriétaire : les modifications apportées au logement à la suite de ces travaux peuvent justifier une augmentation du loyer. 

Dans tous les cas, il est indispensable de formaliser l’accord des parties par un avenant au bail comportant plusieurs éléments : 

• Détail des travaux réalisés;
• Durée et coût des travaux de remise en état lorsqu’ils sont réalisés par le locataire;
• Montant de la modification du loyer;
• Durée de la diminution ou de l’augmentation du loyer;
• Montant du nouveau loyer. 

La signature d’un avenant dans le cadre d'un bail n’est pas systématique. Dans de nombreuses situations, le contrat de location demeure valable sans qu’il ne soit nécessaire d’officialiser la modification de ses termes. C’est notamment le cas lorsque la modification en question est spécifiquement prévue par la loi et fait l’objet d’une disposition légale précise. 

Il n’est ainsi pas nécessaire de rédiger un avenant dans les situations suivantes : 

• En cas de départ d’un colocataire non remplacé pour un bail de colocation avec clause de solidarité : le colocataire partant demeure en effet solidaire du paiement du loyer jusqu’à 6 mois après son départ, ou jusqu’à ce que le propriétaire trouve un remplaçant.
• En cas de changement de propriétaire en cours de bail : le transfert du contrat au nouveau propriétaire du logement intervient automatiquement au moment de la vente. Il demeure toutefois indispensable d’informer les locataires du changement de propriétaire.
• En cas de mariage du locataire actuel : la cotitularité des époux est automatique à leur mariage. 

En principe, la rédaction d’un avenant ne génère aucun coût particulier et est donc entièrement gratuite. 

Il faut toutefois tenir compte de certains frais si le propriétaire confie à un mandataire le soin d’établir le document. Ces frais varient selon l’agence immobilière mandatée pour gérer le logement, et sont généralement à la charge du locataire. 

Voici un exemple d’avenant au bail pour une colocation constatant le départ d’un des colocataires et son remplacement par un nouveau colocataire. Libre à vous de le reprendre et de le personnaliser à souhait !