Séparation des locataires : est-il nécessaire de rédiger un avenant au bail de location ?

Lorsqu’un couple se sépare, il est courant que l’un des deux partenaires quitte le logement. Pourtant, s’ils étaient tous deux signataires du bail ou considérés comme cotitulaires du bail, ils restent tous deux responsables du paiement du loyer. Le propriétaire peut alors exiger la totalité des sommes dues auprès de l’un ou de l’autre, sans distinction.

Même après le départ d’un des partenaires, cette solidarité continue tant qu’elle n’a pas été levée par un avenant au bail. Concrètement, cela signifie que la personne partie peut être contrainte de payer pour un logement qu’elle n’occupe plus. Une situation injuste… mais tout à fait légale en l’absence de démarche formelle.

L’avenant permet justement de mettre fin à cette responsabilité partagée. Il officialise le départ d’un locataire, clarifie qui reste engagé et protège les deux parties. Sans cet écrit, le bailleur peut continuer à se tourner vers celui ou celle qui a quitté le logement pour exiger le paiement.

Les modalités de cette démarche varient toutefois selon le statut du couple : mariage, PACS ou simple concubinage.

L'établissement d'un avenant est fortement conseillé que le nom des deux apparaissent sur le contrat de location ou non. Les couples mariés accèdent automatiquement à la cotitularité du bail, si la signature du bien survient après le mariage. Les conjoints restent tous de

Contrairement aux idées reçues, la séparation ou le divorce ne met pas automatiquement fin à cette solidarité. Seul un avenant signé avec le bailleur peut officialiser le départ de l’un des conjoints et le libérer de ses engagements locatifs. Sans ce document, le propriétaire peut toujours se retourner contre celui qui est parti en cas d’impayé.

Contrairement aux couples mariés, les couples PACSés n'accèdent pas automatiquement à la cotitularité. Le signataire du bail est le seul responsable des dettes locatives. En conséquence, la rédaction d'un avenant est vivement recommandée si : 

• Les partenaires de PACS ont tout deux signé le bail : l'avenant permet de retirer du bail le nom de l'époux sortant ;
• Si le titulaire du bail quitte le logement et que son ex-compagnon souhaite reprendre la location.

Notons que le partenaire de PACS non signataire du bail jouit d'un droit de maintien dans les lieux. Malgré l'absence de cotitularité, le signataire du contrat de location ne peut en principe pas s'opposer à ce qu'il reste dans le logement. Voilà pourquoi son ex-partenaire peut reprendre le bail par un simple avenant.

Les concubins ne sont pas solidaires automatiquement. En cas de départ de l'un d'eux, il n'est pas utile de signer un avenant, sauf si le contrat de location prévoit une clause de solidarité.

On distingue 4 situations :

Le bail est établi au nom du concubin qui reste dans le logement

Il est seul responsable du paiement du loyer. Celui qui quitte les lieux n'est pas solidaire et aucune formalité administrative n'est requise.

Le bail est établi au nom du concubin qui quitte le logement

Celui qui n'est pas signataire du bail ne peut pas rester dans les lieux après la séparation.
Le congé du titulaire du contrat de location entraîne la résiliation du bail.

Le bail est établi aux deux noms sans clause de solidarité

Les occupants du logement sont assimilés à des locataires en colocation. Chaque locataire paye sa part de loyer. Celui qui quitte le logement doit adresser un congé au bailleur en respectant le délai de préavis dicté par la loi. Un avenant est nécessaire pour retirer le nom du locataire sortant du bail commun.

Le bail est établi aux deux noms avec une clause de solidarité

Celui qui quitte le logement reste responsable des paiements du loyer avec celui qui demeure dans les lieux. Le bailleur peut réclamer l'intégralité des sommes dues aux deux concubins jusqu'à la fin du contrat. Seule la signature d'un avenant au bail peut faire cesser la solidarité des concubins.

Demande d'avenant au bail pour séparation

Les partenaires séparés peuvent rédiger l'avenant de séparation après avoir informé le bailleur par une lettre recommandée et obtenu son accord.

Mentions obligatoires d'avenant au bail de séparation

L'avenant doit simplement présenter les mentions obligatoires à savoir : 

• L'identité des parties ; 
• Les références du bail initial ; 
• Une brève explication de la situation et des modifications à apporter ; 
• L'identité de la personne qui reste et celle de la personne qui part ; 
• La mention que le bail se poursuit dans les mêmes conditions ; 
• La signature du bailleur et celles des ex-partenaires. 

Exemple d'avenant au bail de séparation

Si les époux sont en instance de divorce, chacun peut donner congé au propriétaire à titre personnel.
Dans ce cas :

• Ils continuent tous deux d'être solidaires du paiement des loyers. En effet, la solidarité ne prend fin qu'au moment de la transcription du jugement de divorce sur les registres de l'état civil ;
• Le conjoint qui demeure dans les lieux garde peut se voir attribuer le droit au bail, sous réserve de verser les indemnités nécessaires à l'autre époux. Le conjoint doit être rajouté au bail par avenant.

Dans le cas d'un divorce par consentement mutuel :

• Il n'y a pas de jugement et la rupture du mariage fait l'objet d'une attestation notariale de divorce ;
• La solidarité ne cesse que lorsque la mention est portée en marge des actes d'état civil.

Pour se dégager de la solidarité avec son conjoint, l'époux séparé ou divorcé souhaitant quitter le logement doit solliciter le bailleur pour obtenir :

• Lui notifier son désir de quitter le logement et donc lui adresser une lettre de préavis ;
• La signature d'un avenant au bail mettant fin à la solidarité existant avec le conjoint.

Dès lors, celui qui quitte le logement n'est plus responsable des dettes liées à la location.

L'avenant peut être sous seing privé (entre les parties) ou rédigé par un notaire.