Comment louer son appartement en 7 étapes ?

Avant toute chose, il convient de choisir si l'appartement loué sera meublé ou non. En effet ces deux types de location emporte une fiscalité différente et ne sont pas soumis aux mêmes règles. 

La stratégie à adopter doit tenir compte de plusieurs critères tels que la taille du bien ou sa situation géographique. 

Si par exemple vous investissez dans un studio sur Aix-en-Provence proche des facultés, vous avez tout intérêt à louer votre bien meublé plutôt que vide. Les étudiants restent le plus souvent sur une courte durée (le temps de leur année d’étude) et sont donc peu enclins à acquérir du mobilier. Ils privilégient l’option meublée “clé en main”. 

À l'inverse, si vous vous lancez dans l’investissement locatif d’un T4 à Annecy plutôt destiné aux familles, alors la location vide sera plus adéquate.

Dans tous les cas, il est à retenir que la location meublée et la location vide présente son propre ensemble d'avantages et d'inconvénients.

Pour louer un appartement, celui-ci doit respecter les critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et satisfaire à des exigences essentielles, vérifiées par des diagnostics techniques. 

Ces diagnostics, regroupés dans le Dossier Technique de Diagnostic Immobilier (DDT), sont obligatoires et doivent être fournis avec le contrat de location.

Ainsi, les diagnostics immobiliers requis pour la location d'un appartement sont les suivants :

• Le diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ; 
• L’état des Risques et des Pollutions (remplace le diagnostic ERNMT) ; 
• Le diagnostic plomb, si le logement a été construit avant janvier 1949 ; 
• L'état de l'installation de gaz, si l'installation a plus de 15 ans ; 
• L’état de l'installation électrique, si l'installation a plus de 15 ans. 

Et attention, bien que le diagnostic amiante ne soit pas obligatoire, il doit être présenté sur simple demande du locataire. Il est donc conseillé de le faire également.

Fixer un prix du loyer adapté à la réglementation

Avant de mettre un appartement en location, il est essentiel de connaître les réglementations qui encadrent la fixation du loyer, dont l’encadrement des loyers.

Certaines villes imposent des règles strictes, comme à Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux, où le loyer est soumis à un encadrement. Le loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral, sert de plafond et dépend du type de location (meublée ou vide), du nombre de pièces, et de la localisation du bien.

Ce dispositif est en principe appliqué dans les zones dites tendues, où la demande locative dépasse l'offre. Pour savoir si votre logement se situe en zone tendue, un outil pratique est disponible sur le site officiel service-public.fr.

En dehors de ces zones régulées, le propriétaire est libre de fixer le loyer comme il l'entend, tout en restant prudent pour ne pas décourager les locataires potentiels avec un loyer trop élevé.

S’adapter aux tarifs pratiqués sur le marché immobilier 

En plus des réglementations locales, il est crucial de considérer le marché locatif de votre secteur. Répondre aux questions suivantes aideront à fixer un loyer compétitif et adapté au marché : 

• Y a-t-il plus d'offres que de demandes ? 
• Quelle est la fourchette de loyers pour ce type de bien ?
•  La vacance locative est-elle fréquente ? 
• Les loyers augmentent-ils ou baissent-ils ?

Attention, des analyses ont montré que ceux pratiquant des loyers dans la fourchette haute ne réalisent pas nécessairement la meilleure rentabilité à long terme. Il est préférable de positionner votre loyer dans la moyenne ou la médiane des biens similaires (en tenant compte de la taille, de la qualité, de l'emplacement, etc.). 

Cette approche permet de limiter la vacance locative et les changements fréquents de locataires tout en générant des revenus locatifs intéressants.

Une annonce immobilière pour la mise en location d’un appartement doit être à la fois concise et fournir en même temps les informations essentielles relatives au logement. Elle doit notamment inclure : 

• La surface habitable du logement ; 
• Le nombre de pièces ; 
• Les annexes au logement (parking, cave …) ; 
• Le montant du loyer et des charges ; 
• La localisation générale du bien (l'adresse précise sera uniquement divulguée si la visite est confirmée) ; 
• Les coordonnées propriétaire ; 
• Des photos de qualité représentatives du logement. 

L’annonce peut ensuite être diffusée sur diverses plateformes immobilières pour maximiser sa visibilité.

En amont de la visite, le propriétaire peut demander le dossier de location aux candidats locataires, contenant les copies des documents suivants :

• Une pièce d’identité ; 
• Les trois derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition ; 
• Un contrat de travail ; 
• Un justificatif de domicile (tel que quittance de loyer, facture d'électricité, d'internet ou taxe foncière…). 

Le propriétaire peut éventuellement demander des documents complémentaires, tels qu'une photo d’identité ou un RIB, mais la signature du potentiel locataire ne peut être exigée.

Ce n’est qu’après avoir franchi ces différentes étapes que le futur locataire et le propriétaire procèdent à la signature du contrat de bail. À ce document sont annexés l'état des lieux d'entrée ainsi que le dossier de diagnostic technique. C'est à ce moment que la location peut débuter dans des conditions optimales.

La question clé est la suivante : le propriétaire va-t-il gérer le bien de manière autonome ou confier la gestion à une agence ?

Si les professionnels offrent un suivi complet avec divers services, cela a un coût. Les tarifs des agences ne sont pas réglementés et sont fixés librement par elles-même.

Pour ceux qui hésitent à gérer seuls, il existe des alternatives comme des outils en ligne, tels que BailFacile, qui permettent de gérer la location tout en fournissant des documents conformes aux normes, tout en gardant le contrôle total sur la gestion du bien.