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Comment louer son appartement ? Toutes les étapes à suivre !

Comment louer son appartement

SOMMAIRE

  • Choisir entre louer une location vide ou meublée
  • Faire réaliser tous les diagnostics obligatoires 
  • Établir le montant du loyer : les conditions 
  • Rédiger et diffuser une annonce immobilière 
  • Mettre en valeur l’appartement
  • Demander un dossier de location au candidat locataire
  • Signer le contrat de location 
  • Location de son appartement : doit-on déléguer la gestion ? 
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Pour proposer son bien en location, le bailleur peut suivre un processus de sept étapes.

Avant de procéder à la recherche de locataire, il doit choisir entre louer vide ou meublé, effectuer les diagnostics obligatoires et fixer le montant du loyer.

Pour trouver un locataire, il doit diffuser une annonce immobilière, mettre en valeur son bien et demander un dossier de location au candidat.

Pour officialiser la mise en location de son logement, le bailleur doit à la signature du contrat de location.

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Vous possédez un appartement et envisagez de le proposer en location ? Voici le processus à suivre pour réussir votre investissement locatif et gérer seul

Choisir entre louer une location vide ou meublée

La première réflexion à avoir est la suivante :  souhaitez-vous louer votre appartement en meublé ou vide ? En effet ces deux types de location emporte une fiscalité différente et ne sont pas soumis aux mêmes règles. 

Vous hésitez ? Si c’est le cas vous devez penser stratégique. Typologie du bien (sa taille) et situation géographique sont des éléments qui feront largement peser la balance dans un camp ou l’autre. 

Si par exemple vous investissez dans un studio sur Aix-en-Provence proche des facultés, vous avez tout intérêt à louer votre bien meublé plutôt que vide. Les étudiants restent le plus souvent sur une courte durée (le temps de leur année d’étude) et sont donc peu enclins à acquérir du mobilier. Ils privilégient l’option meublée “clé en main”. 

À l'inverse, si vous vous lancez dans l’investissement locatif d’un T4 à Annecy plutôt destiné aux familles, alors la location vide sera plus adéquate.

Dans tous les cas, retenez que chacun de ces types de location présente son propre ensemble d'avantages et d'inconvénients. 

Peut-on changer d’une location vide à meublée facilement ? 

Si le changement est possible, le passage d'un type de location à un autre peut cependant être long et difficile. Par exemple, si vous louez initialement un bien non meublé, vous êtes obligé de commencer avec un bail de 3 ans automatiquement renouvelable. Vous devrez attendre le départ de vos locataires avant de proposer un autre type de logement aux nouveaux locataires. Vous ne pouvez donc pas demander au locataire actuel de quitter pour modifier l'usage de votre bien, sauf cas particuliers (avis de vente ou d'occupation personnelle). 

Faire réaliser tous les diagnostics obligatoires 

Les diagnostics pour garantir la décence du logement 

Pour espérer louer son logement, il faut aussi que ce dernier respecte les critères de décence fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le bailleur est tenu de mettre l’appartement à la disposition du locataire, mais pour être légalement habitable le bien doit satisfaire à des exigences essentielles auxquelles la réalisation de certains diagnostics répond.

Ces diagnostics techniques en location vont assurer la sécurité du locataire sur des points bien spécifiques. Ces différents documents sont ensuite réunis dans ce que l’on appelle le Dossier Technique de Diagnostic Immobilier (DDT). Il est obligatoire en matière de location et doit être fourni en annexe au contrat de location.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour mettre un bien en location ? 

Les diagnostics requis pour la location d'un appartement sont les suivants :

  • Le diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ; 
  • L’état des Risques et des Pollutions (remplace le diagnostic ERNMT) ; 
  • Le diagnostic plomb, si le logement a été construit avant janvier 1949 ; 
  • L'état de l'installation de gaz, si l'installation a plus de 15 ans ; 
  • L’état de l'installation électrique, si l'installation a plus de 15 ans. 

Et attention, bien que le diagnostic amiante ne soit pas obligatoire, il doit être présenté sur simple demande du locataire. Il est donc conseillé de le faire également. De plus, la superficie habitable d'un bien, telle que mesurée par le diagnostic loi Boutin (diagnostic de la surface habitable), doit être mentionnée dans toute annonce de location. 

Établir le montant du loyer : les conditions 

Fixer un prix du loyer adapté à la réglementation 

Le troisième point à prendre en compte avant de mettre son bien en location : c’est d’établir le montant du loyer. Sa détermination n'est pas laissée au hasard et peut être plus ou moins libre en fonction de la localisation du logement. On vous explique : 

  • Dans les zones tendues : le loyer ne peut être augmenté lors d'un changement de locataire (relocation), sauf si le logement est resté vacant pendant plus de 18 mois ou a subi des travaux d'un coût équivalent à au moins un an de loyer au cours des six derniers mois ;
  • À Paris intra muros et à Lille : les logements sont soumis à la même régulation que dans les zones tendues. De plus, un loyer de référence majoré par mètre carré sert de plafond. Son montant varie en fonction du type de location (meublée ou vide), du nombre de pièces, de l'année de construction et de la localisation du logement ;
  • Dans le reste de la France : en dehors des zones tendues, que ce soit en métropole ou en Outre-mer, il est possible de fixer librement le loyer. Cependant, il est important de noter que dans ces zones où la demande est moins forte, un loyer excessif peut décourager les potentiels locataires.

S’adapter aux tarifs pratiqués sur le marché immobilier 

À ces réglementations locales s’ajoute un second facteur : la situation du marché locatif dans votre secteur géographique. Est-ce qu'il y a un excès d'offres par rapport à la demande dans votre région ? Quelle est la fourchette de loyers pratiqués pour ce type de bien ? La vacance locative est-elle un problème fréquent ? Les loyers ont-ils tendance à augmenter ou à diminuer ? Vous devez obtenir les réponses à toutes ces questions pour vous positionner correctement par rapport au marché.

Mieux vous serez informé et plus vous serez en mesure de fixer un loyer approprié en fonction de votre segment de marché. 

Un outil de loyer en ligne pour comparer les prix !

Pour vous aider, il existe des outils en ligne qui vous livrent les dernières données sur les tarifs de location. L’un des plus utiles étant : l’observatoire des loyers . La plateforme vous indique pour chaque secteur : le loyer médian / la fourchette basse (-25%) / la fourchette haute (+25%). 

Attention, des analyses ont montré que ceux pratiquant des loyers dans la fourchette haute ne réalisent pas nécessairement la meilleure rentabilité à long terme. Il est préférable de positionner votre loyer dans la moyenne ou la médiane des biens similaires (en tenant compte de la taille, de la qualité, de l'emplacement, etc.). 

Cette approche permet de limiter la vacance locative et les changements fréquents de locataires tout en générant des revenus locatifs intéressants. Si vous avez du mal à trouver un locataire rapidement, il est probable que le loyer que vous demandiez soit trop élevé. Dans ce cas, il est préférable de revoir votre offre. Gardez toujours à l'esprit que pour garantir la rentabilité, il est préférable de maintenir un loyer modéré et de louer en continu plutôt que d'avoir de longues périodes sans locataire avec un loyer élevé.

Rédiger et diffuser une annonce immobilière 

Une fois les diagnostics réalisés et le prix du loyer établi, il ne vous reste plus qu’une chose à faire : rédiger l’annonce immobilière. Cette dernière doit être à la fois concise et fournir dans le même temps des informations essentielles relatives au logement. Elle doit notamment inclure : 

  • La surface habitable du logement ; 
  • Le nombre de pièces ; 
  • Les annexes au logement (parking, cave …) ; 
  • Le montant du loyer et des charges ; 
  • La localisation générale du bien (l'adresse précise sera uniquement divulguée si la visite est confirmée) ; 
  • Les coordonnées propriétaire ; 
  • Des photos de qualité représentatives du logement. 

L’annonce peut ensuite être diffusée sur diverses plateformes immobilières pour maximiser sa visibilité.

Depuis le 1er janvier 2023, il est obligatoire de communiquer l'état des risques aux locataires dès la publication de l'annonce de location. Celle-ci doit inclure la mention suivante : « Les informations concernant les risques encourus par ce bien sont consultables sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». L'état des risques doit être remis lors de la première visite de l'immeuble (conformément au décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022).

Mettre en valeur l’appartement

Pour optimiser le processus de recherche de locataires et surtout pouvoir demander un loyer plus élevé, il est fortement recommandé de mettre en valeur le logement. Cela passe notamment par :

  • Effectuer les travaux nécessaires pour proposer un bien en excellent état ; 
  • Installer des équipements utiles et des espaces de rangement ; 
  • Pratiquer du home staging : entre la décoration d'intérieure et la rénovation, cette option est de plus en plus populaire pour faciliter la vente d'un appartement ou la mise en location d'une maison en mettant en valeur tout son potentiel. 

Pour ceux qui possèdent un logement à louer dans une zone où l'offre locative est abondante par rapport à la demande, cette approche est l'une des meilleures. Elle permet  d’attirer les locataires chez vous plutôt que chez le voisin, sans pour autant réduire considérablement le loyer. 

Il vous suffit d'investir un peu de temps et d'argent dans des petits travaux ou de la décoration pour entraîner une augmentation significative du rendement de votre investissement.

Demander un dossier de location au candidat locataire

Pour ne pas perdre de temps, une astuce consiste à demander le dossier de location en amont de la visite.  À cette fin, les candidats locataires doivent soumettre un dossier contenant les copies des documents suivants :

  • Une pièce d’identité ; 
  • Les trois derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition ; 
  • Un contrat de travail ; 
  • Un justificatif de domicile (tel que quittance de loyer, facture d'électricité, d'internet ou taxe foncière…). 

Le propriétaire peut éventuellement demander des documents complémentaires, tels qu'une photo d’identité ou un RIB, mais la signature du potentiel locataire ne peut être exigée.

Signer le contrat de location 

Ce n’est qu’après avoir franchi ces différentes étapes que le futur locataire et le propriétaire procèdent à la signature du contrat de bail. À ce document sont annexés l'état des lieux d'entrée ainsi que le dossier de diagnostic technique, entre autres documents pertinents. C'est à ce moment que la location peut débuter dans des conditions optimales.

Pour vous aider, voici 3 ressources indispensables pour le propriétaire à ce stade : 

  • Une trame du contrat de location
  • Un modèle d’état des lieux d’entrée
  • Une grille de vétusté

Location de son appartement : doit-on déléguer la gestion ? 

Nous arrivons à l'ultime question : allez-vous gérer le bien de façon autonome ou bien opter pour la gestion de la location de l’appartement par le biais d'une agence ?  

Si les professionnels fournissent un suivi complet, ainsi que divers services et prestations, il faut garder à l’esprit que cet accompagnement a un coût. Les tarifs de l'agence ne sont pas réglementés et sont établis à la discrétion de l'agence elle-même. 

Toutefois, si la location sans agence vous fait peur, vous avez toujours la possibilité de conserver un suivi en adoptant des outils en ligne comme BailFacile. Vous conservez ainsi la pleine maîtrise de votre location, tout en délivrant des documents conformes aux normes en vigueur à vos futurs locataires. 

FAQ

Quelles sont les démarches à faire pour louer un appartement ou une maison ?

Pour mettre un appartement en location, certaines démarches sont essentielles comme le fait de sélectionner le type de location (vide, meublé, studio, T3…), effectuer les diagnostics obligatoires ou encore analyser attentivement le marché locatif de votre secteur géographique pour déterminer le montant approprié du loyer. 

Comment louer son bien sans passer par une agence immobilière ?

Il est tout à fait possible de louer son bien sans passer par une agence immobilière. Il vous suffit de rédiger vous-même l’annonce puis de la diffuser sur plusieurs plateformes (Leboncoin, etc.). 

Puis-je me louer mon propre appartement ?

Hors cadre d’une SCI où le fait de louer votre propre appartement à vous-même est possible, la démarche est impossible. Vous n’allez tout simplement pas vous verser de loyer pour occuper un bien dont vous êtes vous-même propriétaire. 

Comment louer un appartement meublé ?

Pour louer un appartement meublé la procédure est similaire à la location d’un appartement classique, à deux exceptions près : 1- vous devez faire signer au locataire un bail de location meublée / 2- lors de l’état des lieux vous devez dresser un inventaire de tous les équipements intégrés et établir une grille de vétusté. 

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