Comment louer son appartement ? Toutes les étapes à suivre !

La première réflexion à avoir est la suivante :  souhaitez-vous louer votre appartement en meublé ou vide ? En effet ces deux types de location emporte une fiscalité différente et ne sont pas soumis aux mêmes règles. 

Vous hésitez ? Si c’est le cas vous devez penser stratégique. Typologie du bien (sa taille) et situation géographique sont des éléments qui feront largement peser la balance dans un camp ou l’autre. 

Si par exemple vous investissez dans un studio sur Aix-en-Provence proche des facultés, vous avez tout intérêt à louer votre bien meublé plutôt que vide. Les étudiants restent le plus souvent sur une courte durée (le temps de leur année d’étude) et sont donc peu enclins à acquérir du mobilier. Ils privilégient l’option meublée “clé en main”. 

À l'inverse, si vous vous lancez dans l’investissement locatif d’un T4 à Annecy plutôt destiné aux familles, alors la location vide sera plus adéquate.

Dans tous les cas, retenez que chacun de ces types de location présente son propre ensemble d'avantages et d'inconvénients. 

Peut-on changer d’une location vide à meublée facilement ? 

Si le changement est possible, le passage d'un type de location à un autre peut cependant être long et difficile. Par exemple, si vous louez initialement un bien non meublé, vous êtes obligé de commencer avec un bail de 3 ans automatiquement renouvelable. Vous devrez attendre le départ de vos locataires avant de proposer un autre type de logement aux nouveaux locataires. Vous ne pouvez donc pas demander au locataire actuel de quitter pour modifier l'usage de votre bien, sauf cas particuliers (avis de vente ou d'occupation personnelle). 

Les diagnostics pour garantir la décence du logement 

Pour espérer louer son logement, il faut aussi que ce dernier respecte les critères de décence fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le bailleur est tenu de mettre l’appartement à la disposition du locataire, mais pour être légalement habitable le bien doit satisfaire à des exigences essentielles auxquelles la réalisation de certains diagnostics répond.

Ces diagnostics techniques en location vont assurer la sécurité du locataire sur des points bien spécifiques. Ces différents documents sont ensuite réunis dans ce que l’on appelle le Dossier Technique de Diagnostic Immobilier (DDT). Il est obligatoire en matière de location et doit être fourni en annexe au contrat de location.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour mettre un bien en location ? 

Les diagnostics requis pour la location d'un appartement sont les suivants :

• Le diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ; 
• L’état des Risques et des Pollutions (remplace le diagnostic ERNMT) ; 
• Le diagnostic plomb, si le logement a été construit avant janvier 1949 ; 
• L'état de l'installation de gaz, si l'installation a plus de 15 ans ; 
• L’état de l'installation électrique, si l'installation a plus de 15 ans. 

Et attention, bien que le diagnostic amiante ne soit pas obligatoire, il doit être présenté sur simple demande du locataire. Il est donc conseillé de le faire également. De plus, la superficie habitable d'un bien, telle que mesurée par le diagnostic loi Boutin (diagnostic de la surface habitable), doit être mentionnée dans toute annonce de location. 

Fixer un prix du loyer adapté à la réglementation 

Le troisième point à prendre en compte avant de mettre son bien en location : c’est d’établir le montant du loyer. Sa détermination n'est pas laissée au hasard et peut être plus ou moins libre en fonction de la localisation du logement. On vous explique : 

• Dans les zones tendues : le loyer ne peut être augmenté lors d'un changement de locataire (relocation), sauf si le logement est resté vacant pendant plus de 18 mois ou a subi des travaux d'un coût équivalent à au moins un an de loyer au cours des six derniers mois ;
• À Paris intra muros et à Lille : les logements sont soumis à la même régulation que dans les zones tendues. De plus, un loyer de référence majoré par mètre carré sert de plafond. Son montant varie en fonction du type de location (meublée ou vide), du nombre de pièces, de l'année de construction et de la localisation du logement ;
• Dans le reste de la France : en dehors des zones tendues, que ce soit en métropole ou en Outre-mer, il est possible de fixer librement le loyer. Cependant, il est important de noter que dans ces zones où la demande est moins forte, un loyer excessif peut décourager les potentiels locataires.

S’adapter aux tarifs pratiqués sur le marché immobilier 

À ces réglementations locales s’ajoute un second facteur : la situation du marché locatif dans votre secteur géographique. Est-ce qu'il y a un excès d'offres par rapport à la demande dans votre région ? Quelle est la fourchette de loyers pratiqués pour ce type de bien ? La vacance locative est-elle un problème fréquent ? Les loyers ont-ils tendance à augmenter ou à diminuer ? Vous devez obtenir les réponses à toutes ces questions pour vous positionner correctement par rapport au marché.

Mieux vous serez informé et plus vous serez en mesure de fixer un loyer approprié en fonction de votre segment de marché. 

Attention, des analyses ont montré que ceux pratiquant des loyers dans la fourchette haute ne réalisent pas nécessairement la meilleure rentabilité à long terme. Il est préférable de positionner votre loyer dans la moyenne ou la médiane des biens similaires (en tenant compte de la taille, de la qualité, de l'emplacement, etc.). 

Cette approche permet de limiter la vacance locative et les changements fréquents de locataires tout en générant des revenus locatifs intéressants. Si vous avez du mal à trouver un locataire rapidement, il est probable que le loyer que vous demandiez soit trop élevé. Dans ce cas, il est préférable de revoir votre offre. Gardez toujours à l'esprit que pour garantir la rentabilité, il est préférable de maintenir un loyer modéré et de louer en continu plutôt que d'avoir de longues périodes sans locataire avec un loyer élevé.

Une fois les diagnostics réalisés et le prix du loyer établi, il ne vous reste plus qu’une chose à faire : rédiger l’annonce immobilière. Cette dernière doit être à la fois concise et fournir dans le même temps des informations essentielles relatives au logement. Elle doit notamment inclure : 

• La surface habitable du logement ; 
• Le nombre de pièces ; 
• Les annexes au logement (parking, cave …) ; 
• Le montant du loyer et des charges ; 
• La localisation générale du bien (l'adresse précise sera uniquement divulguée si la visite est confirmée) ; 
• Les coordonnées propriétaire ; 
• Des photos de qualité représentatives du logement. 

L’annonce peut ensuite être diffusée sur diverses plateformes immobilières pour maximiser sa visibilité.

Pour optimiser le processus de recherche de locataires et surtout pouvoir demander un loyer plus élevé, il est fortement recommandé de mettre en valeur le logement. Cela passe notamment par :

• Effectuer les travaux nécessaires pour proposer un bien en excellent état ; 
• Installer des équipements utiles et des espaces de rangement ; 
• Pratiquer du home staging : entre la décoration d'intérieure et la rénovation, cette option est de plus en plus populaire pour faciliter la vente d'un appartement ou la mise en location d'une maison en mettant en valeur tout son potentiel. 

Pour ceux qui possèdent un logement à louer dans une zone où l'offre locative est abondante par rapport à la demande, cette approche est l'une des meilleures. Elle permet  d’attirer les locataires chez vous plutôt que chez le voisin, sans pour autant réduire considérablement le loyer. 

Il vous suffit d'investir un peu de temps et d'argent dans des petits travaux ou de la décoration pour entraîner une augmentation significative du rendement de votre investissement.

Pour ne pas perdre de temps, une astuce consiste à demander le dossier de location en amont de la visite.  À cette fin, les candidats locataires doivent soumettre un dossier contenant les copies des documents suivants :

• Une pièce d’identité ; 
• Les trois derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition ; 
• Un contrat de travail ; 
• Un justificatif de domicile (tel que quittance de loyer, facture d'électricité, d'internet ou taxe foncière…). 

Le propriétaire peut éventuellement demander des documents complémentaires, tels qu'une photo d’identité ou un RIB, mais la signature du potentiel locataire ne peut être exigée.

Ce n’est qu’après avoir franchi ces différentes étapes que le futur locataire et le propriétaire procèdent à la signature du contrat de bail. À ce document sont annexés l'état des lieux d'entrée ainsi que le dossier de diagnostic technique, entre autres documents pertinents. C'est à ce moment que la location peut débuter dans des conditions optimales.

Pour vous aider, voici 3 ressources indispensables pour le propriétaire à ce stade : 

• Une trame du contrat de location ; 
• Un modèle d’état des lieux d’entrée ; 
• Une grille de vétusté. 

Nous arrivons à l'ultime question : allez-vous gérer le bien de façon autonome ou bien opter pour la gestion de la location de l’appartement par le biais d'une agence ?  

Si les professionnels fournissent un suivi complet, ainsi que divers services et prestations, il faut garder à l’esprit que cet accompagnement a un coût. Les tarifs de l'agence ne sont pas réglementés et sont établis à la discrétion de l'agence elle-même. 

Toutefois, si la location sans agence vous fait peur, vous avez toujours la possibilité de conserver un suivi en adoptant des outils en ligne comme BailFacile. Vous conservez ainsi la pleine maîtrise de votre location, tout en délivrant des documents conformes aux normes en vigueur à vos futurs locataires.