Comment louer son appartement en 8 étapes ?

Avant même de s'interroger sur le montant du loyer, le propriétaire doit se demander sous quel type de bail souhaite-il louer son bien. Contrairement aux idées reçue, une location ne se résume pas à louer en meublé ou louer en non meublé. Il est également possible d'opter pour une location saisonnière ou de courte durée.

Pour trancher la question, le propriétaire ne doit pas uniquement se fier à ses préférences. Il s'agit avant tout de s'interroger sur le profil des locataires dans la zone où l'on souhaite louer. 

Comme cet exemple l'illustre, le nombre de pièces et la surface habitable entre en ligne de compte dans le choix du type de location. 

Notons que chaque type de bail présente son lot d'avantages et d'inconvénients. Il convient de les étudier pour se prémunir contre les imprévus (ex : le dépôt de garantie est interdit dans le cadre d'un bail mobilité ).

La question clé est la suivante : le propriétaire va-t-il gérer le bien de manière autonome ou confier la gestion à une agence ?

Si les professionnels offrent un suivi complet avec divers services, cela a un coût. Les tarifs des agences ne sont pas réglementés et sont fixés librement par elles-mêmes.

Pour ceux qui hésitent à gérer seuls, il existe des alternatives telles que BailFacile. Ces outils en ligne permettent de gérer la location tout en fournissant des documents conformes à la législation et en gardant le contrôle total sur la gestion du bien..

Pour louer un appartement, celui-ci doit respecter les critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et satisfaire à des exigences essentielles, vérifiées par des diagnostics techniques. 

Ces diagnostics, regroupés dans le Dossier Technique de Diagnostic Immobilier (DDT), sont obligatoires et doivent être fournis avec le contrat de location.

Ainsi, les diagnostics immobiliers requis pour la location d'un appartement sont les suivants :

• Le diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ; 
• L’état des Risques et des Pollutions (remplace le diagnostic ERNMT) ; 
• Le diagnostic plomb, si le logement a été construit avant janvier 1949 ; 
• L'état de l'installation de gaz, si l'installation a plus de 15 ans ; 
• L’état de l'installation électrique, si l'installation a plus de 15 ans. 

Et attention, bien que le diagnostic amiante ne soit pas obligatoire, il doit être présenté sur simple demande du locataire. Il est donc conseillé de le faire également.

Fixer un prix du loyer adapté à la réglementation

Avant de mettre un appartement en location, il est essentiel de connaître les réglementations qui encadrent la fixation du loyer, dont l’encadrement des loyers.

Certaines villes imposent des règles strictes, comme à Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux, où le loyer est soumis à un encadrement. Le loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral, sert de plafond et dépend du type de location (meublée ou vide), du nombre de pièces, et de la localisation du bien.

Ce dispositif est en principe appliqué dans les zones dites tendues, où la demande locative dépasse l'offre. Pour savoir si un logement se situe en zone tendue, un outil pratique est disponible sur le site officiel service-public.fr.

En dehors de ces zones régulées, le propriétaire est libre de fixer le loyer comme il l'entend, tout en restant prudent pour ne pas décourager les locataires potentiels avec un loyer trop élevé.

S’adapter aux tarifs pratiqués sur le marché immobilier

En plus des réglementations locales, le propriétaire doit considérer les loyers pratiqués sur le marché locatif. Pour ne rien laisser au hasard, le futur bailleurs doit se poser quelques questions à savoir :

• Y a-t-il plus d'offres que de demandes ?
• Quelle est la fourchette de loyers pour ce type de bien ?
• La vacance locative est-elle fréquente ?
• Les loyers augmentent-ils ou baissent-ils ?

Les propriétaires n'ont pas à consulter une agence immobilière pour obtenir des réponses à ces questions. Ils peuvent simplement collecter les informations utiles sur le site de l’observatoire des loyers. Ce portail web livre pour chaque zone géographique le loyer médian, la fourchette basse (-25%) et la fourchette haute (+25%).

Des études ont montré que ceux pratiquant des loyers dans la fourchette haute ne réalisent pas nécessairement la meilleure rentabilité sur le long terme. Il est préférable de fixer un loyer dans la moyenne ou la médiane des biens similaires (en tenant compte de la taille, de la qualité, de l'emplacement, etc.).

Cette approche permet de limiter la vacance locative et les changements fréquents de locataires tout en générant des revenus locatifs attractifs.

Une annonce immobilière pour la mise en location d’un appartement doit être à la fois concise et fournir en même temps les informations essentielles relatives au logement. Elle doit notamment inclure :

• La surface habitable ;
• Le nombre de pièces ;
• Les annexes au logement (parking, cave …) ;
• Le montant du loyer et des charges ;
• La localisation générale du bien (l'adresse précise sera uniquement divulguée si la visite est confirmée) ;
• Les coordonnées propriétaire ;
• Des photos de qualité représentatives du logement.

L’annonce peut ensuite être diffusée sur diverses plateformes immobilières pour maximiser sa visibilité.

Depuis le 1er janvier 2023, le vendeur a l'obligation de communiquer l'état des risques aux locataires dès la publication de l'annonce de location. Cette dernière doit inclure la mention suivante : « Les informations concernant les risques encourus par ce bien sont consultables sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». L'état des risques doit être remis lors de la première visite de l'immeuble (conformément au décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022).

Si le logement se situe dans une zone attrayante, le propriétaire recevra de nombreuses candidatures dans les semaines qui suivent la diffusion de l'annonce. 

Le propriétaire devra par la suite organiser des visites. Elles peuvent se dérouler en petits groupes ou individuellement pour faciliter les échanges. Ces rencontres donnent l'occasion d'évaluer la motivation des candidats. 

Les plus sérieux enverront leurs dossier de location, ceux-ci renferment :

• Une pièce d’identité du candidat ;
• Ses trois derniers bulletins de salaire ;
• Son avis d'imposition ;
• Une attestation professionnelle ;
• Un justificatif de domicile (tel que quittance de loyer, facture d'électricité, d'internet ou taxe foncière…).

Il revient ensuite au propriétaire de trier les candidatures en vérifiant la solvabilité de chaque candidat. Pour ne pas se retrouver avec un locataire mauvais payeur, il faut également s'assurer de la véracité des revenus déclarés. Pour ce faire, le futur bailleur doit examiner l'avis d'imposition et vérifier son authenticité  sur le site des services des impôts.

Après avoir choisi son futur locataire, il faut encore organiser l'état des lieux d'entrée. Celui-ci consiste à consigner l'état du bien afin d'identifier les dégradations locatives au terme de la location. 

Chaque pièce doit ainsi être inspectée et chaque détail sera consigné par écrit. Les deux parties doivent également prendre des photos.

L'état des lieux se portent sur :

• Les murs, sols et plafonds (propreté, état général) ;
• Les fenêtres, portes et volets ;
• Les installations électriques et de plomberie ;
• Les équipements fournis (électroménagers, meubles, etc.).

Une fois le document complété, les deux parties apposeront leurs signatures et chaque signataire conserve un exemplaire. Cette pièce sera comparée à l'état des lieux de sortie à la fin du bail. Selon l'ampleur des dégradations locatives constatées, le bailleur pourra retenir le dépôt de garantie pour couvrir les frais de réparation.

Ce n’est qu’après avoir franchi ces différentes étapes que le futur locataire et le propriétaire procèdent à la signature du contrat de bail. À ce document sont annexés l'état des lieux d'entrée ainsi que le dossier de diagnostic technique et l'inventaire des meubles en présence d'un bail meublé. Le locataire doit quant à lui remettre l'attestation d'assurance habitation.