Publié le 17 octobre 2023Mis à jour le 19 octobre 2023
Publié le 17 octobre 2023Mis à jour le 19 octobre 2023
Vous possédez un appartement et envisagez de le proposer en location ? Voici le processus à suivre pour réussir votre investissement locatif et gérer seul !
SOMMAIRE
Si vous désirez louer votre appartement, la première réflexion à avoir est la suivante : souhaitez vous le faire de façon meublée ou vide ? En effet ces deux types de location emporte une fiscalité différente et ne sont pas soumis aux mêmes règles.
Vous hésitez ? Si c’est le cas vous devez penser stratégique. Typologie du bien (sa taille) et situation géographique sont des éléments qui feront largement peser la balance dans un camp ou l’autre.
Si par exemple vous investissez dans un studio sur Aix-en-Provence proche des facultés, vous avez tout intérêt à louer votre bien meublé plutôt que vide. Les étudiants restent le plus souvent sur une courte durée (le temps de leur année d’étude) et sont donc peu enclins à acquérir du mobilier. Ils privilégient l’option meublée “clé en main”.
À l'inverse, si vous vous lancez dans l’investissement locatif d’un T4 à Annecy plutôt destiné aux familles, alors la location vide sera plus adéquate.
Dans tous les cas, retenez que chacun de ces types de location présente son propre ensemble d'avantages et d'inconvénients.
Si le changement est possible, le passage d'un type de location à un autre peut cependant être long et difficile. Par exemple, si vous louez initialement un bien non meublé, vous êtes obligé de commencer avec un bail de 3 ans automatiquement renouvelable. Vous devrez attendre le départ de vos locataires avant de proposer un autre type de logement aux nouveaux locataires. Vous ne pouvez donc pas demander au locataire actuel de quitter pour modifier l'usage de votre bien, sauf cas particuliers (avis de vente ou d'occupation personnelle).
Pour espérer louer son logement, il faut aussi que ce dernier respecte les critères de décence fixés par le . Le bailleur est tenu de mettre l’appartement à la disposition du locataire, mais pour être légalement habitable le bien doit satisfaire à des exigences essentielles auxquelles la réalisation de certains diagnostics répond.
Ces vont assurer la sécurité du locataire sur des points bien spécifiques. Ces différents documents sont ensuite réunis dans ce que l’on appelle le Dossier Technique de Diagnostic Immobilier (DDT). Il est obligatoire en matière de location et doit être fourni en annexe au contrat de location.
Les diagnostics requis pour la location d'un appartement sont les suivants :
Et attention, bien que le diagnostic amiante ne soit pas obligatoire, il doit être présenté sur simple demande du locataire. Il est donc conseillé de le faire également. De plus, la superficie habitable d'un bien, telle que mesurée par le (diagnostic de la surface habitable), doit être mentionnée dans toute annonce de location.
Le troisième point à prendre en compte avant de mettre son bien en location : c’est d’établir le montant du loyer. Sa détermination n'est pas laissée au hasard et peut être plus ou moins libre en fonction de la localisation du logement. On vous explique :
À ces réglementations locales s’ajoute un second facteur : la situation du marché locatif dans votre secteur géographique. Est-ce qu'il y a un excès d'offres par rapport à la demande dans votre région ? Quelle est la fourchette de loyers pratiqués pour ce type de bien ? La vacance locative est-elle un problème fréquent ? Les loyers ont-ils tendance à augmenter ou à diminuer ? Vous devez obtenir les réponses à toutes ces questions pour vous positionner correctement par rapport au marché.
Mieux vous serez informé et plus vous serez en mesure de fixer un loyer approprié en fonction de votre segment de marché.
Attention, des analyses ont montré que ceux pratiquant des loyers dans la fourchette haute ne réalisent pas nécessairement la meilleure rentabilité à long terme. Il est préférable de positionner votre loyer dans la moyenne ou la médiane des biens similaires (en tenant compte de la taille, de la qualité, de l'emplacement, etc.).
Cette approche permet de limiter la vacance locative et les changements fréquents de locataires tout en générant des revenus locatifs intéressants. Si vous avez du mal à trouver un locataire rapidement, il est probable que le loyer que vous demandiez soit trop élevé. Dans ce cas, il est préférable de revoir votre offre. Gardez toujours à l'esprit que pour garantir la rentabilité, il est préférable de maintenir un loyer modéré et de louer en continu plutôt que d'avoir de longues périodes sans locataire avec un loyer élevé.
Une fois les diagnostics réalisés et le prix du loyer établi, il ne vous reste plus qu’une chose à faire : rédiger l’annonce immobilière. Cette dernière doit être à la fois concise et fournir dans le même temps des informations essentielles relatives au logement. Elle doit notamment inclure :
L’annonce peut ensuite être diffusée sur diverses plateformes immobilières pour maximiser sa visibilité.
Pour optimiser le processus de recherche de locataires et surtout pouvoir demander un loyer plus élevé, il est fortement recommandé de mettre en valeur le logement. Cela passe notamment par :
Pour ceux qui possèdent un logement à louer dans une zone où l'offre locative est abondante par rapport à la demande, cette approche est l'une des meilleures. Elle permet d’attirer les locataires chez vous plutôt que chez le voisin, sans pour autant réduire considérablement le loyer.
Il vous suffit d'investir un peu de temps et d'argent dans des petits travaux ou de la décoration pour entraîner une augmentation significative du rendement de votre investissement.
Pour ne pas perdre de temps, une astuce consiste à demander le dossier de location en amont de la visite. À cette fin, les candidats locataires doivent soumettre un dossier contenant les copies des documents suivants :
Le propriétaire peut éventuellement demander des documents complémentaires, tels qu'une photo d’identité ou un RIB, mais la signature du potentiel locataire ne peut être exigée.
Ce n’est qu’après avoir franchi ces différentes étapes que le futur locataire et le propriétaire procèdent à la signature du contrat de bail. À ce document sont annexés l'état des lieux d'entrée ainsi que le dossier de diagnostic technique, entre autres documents pertinents. C'est à ce moment que la location peut débuter dans des conditions optimales.
Pour vous aider, voici 3 ressources indispensables pour le propriétaire à ce stade :
Nous arrivons à l'ultime question : allez-vous gérer le bien de façon autonome ou bien opter pour la gestion de la location de l’appartement par le biais d'une agence ?
Si les professionnels fournissent un suivi complet, ainsi que divers services et prestations, il faut garder à l’esprit que cet accompagnement a un coût. Les tarifs de l'agence ne sont pas réglementés et sont établis à la discrétion de l'agence elle-même.
Toutefois, si la gestion autonome vous fait peur, vous avez toujours la possibilité de conserver un suivi en adoptant des outils en ligne comme BailFacile. Vous conservez ainsi la pleine maîtrise de votre location, tout en délivrant des documents conformes aux normes en vigueur à vos futurs locataires.
Gérez mieux en moins de temps
Pour mettre un appartement en location, certaines démarches sont essentielles comme le fait de sélectionner le type de location (vide, meublé, studio, T3…), effectuer les diagnostics obligatoires ou encore analyser attentivement le marché locatif de votre secteur géographique pour déterminer le montant approprié du loyer.
Il est tout à fait possible de louer son bien sans passer par une agence immobilière. Il vous suffit de rédiger vous-même l’annonce puis de la diffuser sur plusieurs plateformes (Leboncoin, etc.).
Hors cadre d’une SCI où le fait de louer votre propre appartement à vous-même est possible, la démarche est impossible. Vous n’allez tout simplement pas vous verser de loyer pour occuper un bien dont vous êtes vous-même propriétaire.
Pour louer un appartement meublé la procédure est similaire à la location d’un appartement classique, à deux exceptions près : 1- vous devez faire signer au locataire un bail de location meublé / 2- lors de l’état des lieux vous devez dresser un inventaire de tous les équipements intégrés et établir une grille de vétusté.
Rédigé par Emmanuelle Marengo 
Emmanuelle est diplômée d'un double Master en Droit Immobilier et Droit des Assurances. Après plusieurs années de travail en agence, avec la gestion locative comme terrain de prédilection, elle est aujourd'hui rédactrice web indépendante pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
Si vous désirez louer votre appartement, la première réflexion à avoir est la suivante : souhaitez vous le faire de façon meublée ou vide ? En effet ces deux types de location emporte une fiscalité différente et ne sont pas soumis aux mêmes règles.
Vous hésitez ? Si c’est le cas vous devez penser stratégique. Typologie du bien (sa taille) et situation géographique sont des éléments qui feront largement peser la balance dans un camp ou l’autre.
Si par exemple vous investissez dans un studio sur Aix-en-Provence proche des facultés, vous avez tout intérêt à louer votre bien meublé plutôt que vide. Les étudiants restent le plus souvent sur une courte durée (le temps de leur année d’étude) et sont donc peu enclins à acquérir du mobilier. Ils privilégient l’option meublée “clé en main”.
À l'inverse, si vous vous lancez dans l’investissement locatif d’un T4 à Annecy plutôt destiné aux familles, alors la location vide sera plus adéquate.
Dans tous les cas, retenez que chacun de ces types de location présente son propre ensemble d'avantages et d'inconvénients.
Si le changement est possible, le passage d'un type de location à un autre peut cependant être long et difficile. Par exemple, si vous louez initialement un bien non meublé, vous êtes obligé de commencer avec un bail de 3 ans automatiquement renouvelable. Vous devrez attendre le départ de vos locataires avant de proposer un autre type de logement aux nouveaux locataires. Vous ne pouvez donc pas demander au locataire actuel de quitter pour modifier l'usage de votre bien, sauf cas particuliers (avis de vente ou d'occupation personnelle).
Pour espérer louer son logement, il faut aussi que ce dernier respecte les critères de décence fixés par le . Le bailleur est tenu de mettre l’appartement à la disposition du locataire, mais pour être légalement habitable le bien doit satisfaire à des exigences essentielles auxquelles la réalisation de certains diagnostics répond.
Ces vont assurer la sécurité du locataire sur des points bien spécifiques. Ces différents documents sont ensuite réunis dans ce que l’on appelle le Dossier Technique de Diagnostic Immobilier (DDT). Il est obligatoire en matière de location et doit être fourni en annexe au contrat de location.
Les diagnostics requis pour la location d'un appartement sont les suivants :
Et attention, bien que le diagnostic amiante ne soit pas obligatoire, il doit être présenté sur simple demande du locataire. Il est donc conseillé de le faire également. De plus, la superficie habitable d'un bien, telle que mesurée par le (diagnostic de la surface habitable), doit être mentionnée dans toute annonce de location.
Le troisième point à prendre en compte avant de mettre son bien en location : c’est d’établir le montant du loyer. Sa détermination n'est pas laissée au hasard et peut être plus ou moins libre en fonction de la localisation du logement. On vous explique :
À ces réglementations locales s’ajoute un second facteur : la situation du marché locatif dans votre secteur géographique. Est-ce qu'il y a un excès d'offres par rapport à la demande dans votre région ? Quelle est la fourchette de loyers pratiqués pour ce type de bien ? La vacance locative est-elle un problème fréquent ? Les loyers ont-ils tendance à augmenter ou à diminuer ? Vous devez obtenir les réponses à toutes ces questions pour vous positionner correctement par rapport au marché.
Mieux vous serez informé et plus vous serez en mesure de fixer un loyer approprié en fonction de votre segment de marché.
Attention, des analyses ont montré que ceux pratiquant des loyers dans la fourchette haute ne réalisent pas nécessairement la meilleure rentabilité à long terme. Il est préférable de positionner votre loyer dans la moyenne ou la médiane des biens similaires (en tenant compte de la taille, de la qualité, de l'emplacement, etc.).
Cette approche permet de limiter la vacance locative et les changements fréquents de locataires tout en générant des revenus locatifs intéressants. Si vous avez du mal à trouver un locataire rapidement, il est probable que le loyer que vous demandiez soit trop élevé. Dans ce cas, il est préférable de revoir votre offre. Gardez toujours à l'esprit que pour garantir la rentabilité, il est préférable de maintenir un loyer modéré et de louer en continu plutôt que d'avoir de longues périodes sans locataire avec un loyer élevé.
Une fois les diagnostics réalisés et le prix du loyer établi, il ne vous reste plus qu’une chose à faire : rédiger l’annonce immobilière. Cette dernière doit être à la fois concise et fournir dans le même temps des informations essentielles relatives au logement. Elle doit notamment inclure :
L’annonce peut ensuite être diffusée sur diverses plateformes immobilières pour maximiser sa visibilité.
Pour optimiser le processus de recherche de locataires et surtout pouvoir demander un loyer plus élevé, il est fortement recommandé de mettre en valeur le logement. Cela passe notamment par :
Pour ceux qui possèdent un logement à louer dans une zone où l'offre locative est abondante par rapport à la demande, cette approche est l'une des meilleures. Elle permet d’attirer les locataires chez vous plutôt que chez le voisin, sans pour autant réduire considérablement le loyer.
Il vous suffit d'investir un peu de temps et d'argent dans des petits travaux ou de la décoration pour entraîner une augmentation significative du rendement de votre investissement.
Pour ne pas perdre de temps, une astuce consiste à demander le dossier de location en amont de la visite. À cette fin, les candidats locataires doivent soumettre un dossier contenant les copies des documents suivants :
Le propriétaire peut éventuellement demander des documents complémentaires, tels qu'une photo d’identité ou un RIB, mais la signature du potentiel locataire ne peut être exigée.
Ce n’est qu’après avoir franchi ces différentes étapes que le futur locataire et le propriétaire procèdent à la signature du contrat de bail. À ce document sont annexés l'état des lieux d'entrée ainsi que le dossier de diagnostic technique, entre autres documents pertinents. C'est à ce moment que la location peut débuter dans des conditions optimales.
Pour vous aider, voici 3 ressources indispensables pour le propriétaire à ce stade :
Nous arrivons à l'ultime question : allez-vous gérer le bien de façon autonome ou bien opter pour la gestion de la location de l’appartement par le biais d'une agence ?
Si les professionnels fournissent un suivi complet, ainsi que divers services et prestations, il faut garder à l’esprit que cet accompagnement a un coût. Les tarifs de l'agence ne sont pas réglementés et sont établis à la discrétion de l'agence elle-même.
Toutefois, si la gestion autonome vous fait peur, vous avez toujours la possibilité de conserver un suivi en adoptant des outils en ligne comme BailFacile. Vous conservez ainsi la pleine maîtrise de votre location, tout en délivrant des documents conformes aux normes en vigueur à vos futurs locataires.
Gérez mieux en moins de temps
Pour mettre un appartement en location, certaines démarches sont essentielles comme le fait de sélectionner le type de location (vide, meublé, studio, T3…), effectuer les diagnostics obligatoires ou encore analyser attentivement le marché locatif de votre secteur géographique pour déterminer le montant approprié du loyer.
Il est tout à fait possible de louer son bien sans passer par une agence immobilière. Il vous suffit de rédiger vous-même l’annonce puis de la diffuser sur plusieurs plateformes (Leboncoin, etc.).
Hors cadre d’une SCI où le fait de louer votre propre appartement à vous-même est possible, la démarche est impossible. Vous n’allez tout simplement pas vous verser de loyer pour occuper un bien dont vous êtes vous-même propriétaire.
Pour louer un appartement meublé la procédure est similaire à la location d’un appartement classique, à deux exceptions près : 1- vous devez faire signer au locataire un bail de location meublé / 2- lors de l’état des lieux vous devez dresser un inventaire de tous les équipements intégrés et établir une grille de vétusté.
Rédigé par Emmanuelle Marengo
Emmanuelle est diplômée d'un double Master en Droit Immobilier et Droit des Assurances. Après plusieurs années de travail en agence, avec la gestion locative comme terrain de prédilection, elle est aujourd'hui rédactrice web indépendante pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
