Quelles sont les conditions et les étapes à suivre pour louer son appartement en meublé ?

Respecter les critères de décence 

Avant de mettre en location un appartement, le logement mis à disposition doit tout d'abord être d’une surface d’au moins 9 m² et satisfaire aux critères de décence : fenêtres dans les pièces, hauteur sous plafond de 1,8 mètre, accès à l’eau potable et à des sanitaires, raccordement électrique, chauffage, isolation, Diagnostic de Performance Energétique (DPE), etc. 

Fournir un logement meublé

Le bailleur doit respecter la loi ALUR du 24 mars 2014 et proposer un appartement  suffisamment équipé pour un emménagement immédiat d’un locataire. L'appartement doit respecter une liste d'équipement de location meublée et indispensable à la vie courante de ce dernier, définie dans l’article 2 du décret du 5 août 2015 :

• Une literie dans les chambres à coucher (couette, couverture…) ;
• Des plaques de cuisson ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Un four (ou un four à micro-ondes) ;
• Un frigo ;
• Un congélateur (séparé ou compartimenté dans le frigo) dont la température est inférieure ou égale à -6 °C   ;
• De la vaisselle nécessaire ;
• Une table et des sièges ;
• Des volets et/ou des rideaux dans les pièces à coucher ;
• Des meubles et des étagères de rangement ; 
• Des produits et un matériel d'entretien ménager.

Ces éléments seront comptés et leur état contrôlé dans un inventaire du mobilier et des équipements à l’entrée du locataire dans les lieux.

Établir un inventaire détaillé

En location meublée, le bailleur doit dresser un inventaire détaillé de tous les meubles et équipements fournis dans le logement. Cet inventaire doit être annexé au contrat de location et permet de décrire l'état initial de chaque élément. En location vide, cet inventaire n'est pas nécessaire.

Assurer l'entretien courant des meubles

Le bailleur en location meublée doit également veiller à l'entretien courant des meubles fournis. Cela inclut la réparation ou le remplacement des meubles en cas de défaillance. En location vide, cette obligation ne concerne que les éléments structurels du logement.

Respecter la durée du bail spécifique à la location meublée 

Le bail de location meublée est généralement conclu pour une durée plus courte que celui en location vide. Le bail peut être d'un an, renouvelable une fois. En location vide, le bail est généralement de trois ans, renouvelable.

Recevoir un dépôt de garantie limité 

Le bailleur en location meublée peut exiger un dépôt de garantie, mais son montant est généralement limité à deux mois de loyer hors charges. En location vide, le dépôt de garantie peut aller jusqu'à un mois de loyer hors charges.

Pour mettre en location son appartement meublé, le propriétaire bailleur doit passer par 4 étapes : 

1. Choisir le type de bail : location classique, saisonnière, de courte durée, pour étudiants

Le type de contrat de votre location va dépendre de plusieurs facteurs dont le principal est l’emplacement du bien immobilier.

S’il est placé au cœur d’une petite ville, à la campagne, dans une zone locative tendue… le bailleur peut envisager une location à l’année. Ce choix peut être un peu moins rentable, mais bien plus confortable à gérer : un seul interlocuteur, sur une longue période et moins de gestion locative. 

Inversement, les zones touristiques (que ce soit en ville, à la mer ou à la montagne) sont propices à la location saisonnière, tout comme les grandes villes dynamiques sont souvent le terrain favori des appartements loués aux étudiants. Les inconvénients de la location saisonnière sont connus : rotations fréquentes des locataires, incertitudes sur le taux de remplissage, risques d’impayés, etc. 

De plus, louer sur de courtes durées implique un investissement et un suivi rigoureux : états des lieux, signatures des baux, petites réparations et entretien… 

2. Rechercher des locataires : quels sont les critères pour un appartement meublé 

D’abord, il est important de bien définir le public visé selon les caractéristiques du logement : un appartement proche d’une grande école ou d’une université se destine aux étudiants, un T2 en centre-ville intéressera les personnes seules ou les jeunes couples, un T3/T4 en périphérie à proximité des écoles, parcs et garderies, attirera plus naturellement des couples avec enfants. 

Ensuite, la sélection des locataires est une étape cruciale pour éviter les déboires :

• Prenez le temps de discuter avec eux sur leurs projets d’avenir, leur travail, leurs loisirs ;
• Etudiez en profondeur chaque dossier de candidature et contrôlez les justificatifs pour garantir la solvabilité des locataires ;
• N’hésitez pas à demander un garant lorsque c’est nécessaire.

3 . Fixer le prix du loyer d’un appartement meublé 

La première étape pour définir le montant du loyer consiste à faire une étude du marché locatif local (annonces immobilières en ligne ou dans les vitrines des agences principalement), en se focalisant sur les biens similaires proposés en location meublée. 

Ensuite, ce sont les caractéristiques propres au logement et son environnement qui viendront minorer ou augmenter le loyer :

• L’état général : travaux récents, peintures défraîchies ou refaites, double vitrage, étiquette au Diagnostic de Performance Energétique (DPE), etc. ;
• La surface de l’appartement, la qualité de l’immeuble et des extérieurs, etc. ;
• La qualité des équipements : parking, climatisation, accès à la fibre, meubles vétustes ou neufs, douche à l’italienne ou baignoire, ascenseur dans l’immeuble, etc. 

L’objectif est de fixer un loyer au « juste prix », qui correspond à la valeur du bien dans sa zone géographique, après avoir réalisé un calcul de coûts intégrant les dépenses liées à la location de l’appartement meublé (taxe foncière, frais de copropriété, entretien, fiscalité des revenus locatifs…) pour vérifier la rentabilité de l’opération immobilière. 

4. Rédiger le bail de location meublée : à quoi faut-il porter une attention particulière

La rédaction d’un contrat de location meublé est très proche de celle d’un contrat de location non meublé. Toutefois, certaines clauses différent (durée, dépôt de garantie, motifs de résiliation, fiscalité…), et nous souhaitons attirer votre attention sur les particularités suivantes.

La durée du bail meublé

Contrairement à la location non meublée, la durée d’un bail meublé varie en fonction de la situation du locataire et du type de location :

• L’appartement ou la maison meublée constitue la résidence principale du locataire à l’année : le bail est conclu pour un an, renouvelable tacitement ;
• Le logement est occupé par un étudiant : la durée est de 9 mois, sans tacite reconduction ;
• Enfin, dans le cadre d’une location meublée saisonnière, la durée est libre, fixée contractuellement dans le bail.

L’inventaire et l’état détaillé du mobilier lors de l’état des lieux

Propre à la location meublée, ce document est annexé au bail en début et en fin de location. C’est un élément obligatoire (et indispensable) qui permet de lister les meubles et équipements mis à disposition du locataire, détaillés pièce par pièce, et d’en décrire l'état. 

Pour remplir cet inventaire, la précision est de rigueur ! En effet, en cas de conflit, le bailleur pourra prouver qu’il est bien propriétaire des meubles référencés et de l’état dans lequel ils ont été fournis, notamment pour demander leur réparation si certains ont été dégradés.

Le dépôt de garantie en location meublée

Souvent source de débat, le montant du dépôt de garantie pour un bien meublé peut être équivalent à 2 mois de loyer hors charges, au lieu d’un mois maximum en location vide. Ce surplus permet de compenser en partie le coût des meubles en cas de détériorations.