Comment mettre un appartement en location ?

Tous les appartements ne sont pas autorisés à la location. Avant de diffuser une annonce, le propriétaire doit s'assurer qu'il remplit bien les conditions dictées par la loi. Il doit notamment se pencher sur : 

La décence du logement

Pour pouvoir être loué, l'appartement doit répondre aux critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Un appartement mis en location doit : 

• Avoir une surface minimale de 9 m² ;
• Préserver la sécurité et la santé des futurs locataires (conformité des installations électriques, de gaz…) ;
• Être dénué de parasites ou de nuisibles ;
• Rassembler les équipements essentiels (évier, douche, w.c,…) ;
• Justifier des performances énergétiques minimales. 

Les diagnostics techniques obligatoires 

Dans le cadre d'une mise en location, le propriétaire sera amené à fournir un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce dernier rassemble différents diagnostics attestant l'état du logement. 

Selon les circonstances, le futur bailleur doit établir : 

• Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Un constat des risques d'exposition au plomb (CREP) ;
• Un état des risques et pollutions (ERP) ;
• Les diagnostics gaz et électricité (pour les installations de plus de 15 ans).
• Un diagnostic termites, le cas échéant. 

Notons que le bailleur doit remettre des diagnostics valides. S'il dispose de documents encore valides, nul besoin de faire appel à un diagnostiqueur. 

L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

Souscrire une assurance PNO est une obligation légale pour louer un logement en copropriété. Puisqu'il s'agit d'un appartement, le propriétaire doit dénicher une offre adaptée auprès d'un assureur. La souscription doit couvrir à minima la responsabilité civile du bailleur. Toutefois, de nombreuses garanties additionnelles sont accessibles.

L'état général de l'appartement

Un appartement propre, en bon état, avec des équipements fonctionnels, trouvera plus facilement preneur et limitera les litiges. Le propriétaire a tout intérêt à réaliser des travaux de remise en état ou de rafraîchissement. Cette étape, bien que non obligatoire, reste essentielle pour valoriser son bien.

Le propriétaire doit également décider du type de location avant de mettre son appartement sur le marché locatif. Malgré la grande variété de baux, il faudra trancher entre la location meublée et la location non meublée. 

Dans quels cas louer un appartement meublé ?

La location meublée s’adresse plutôt à une clientèle mobile : étudiants, jeunes actifs, personnes en mission temporaire. Elle permet de pratiquer des loyers souvent plus élevés et de bénéficier d’un bail plus court (1 an ou 9 mois pour les étudiants). Le régime fiscal du LMNP (loueur en meublé non professionnel) est également avantageux, grâce à l’amortissement et à la déduction des charges.

Dans quels cas louer son appartement en non meublé ?

La location vide vise davantage les familles ou les locataires souhaitant s’installer durablement. Le bail est de 3 ans, renouvelable, ce qui assure une stabilité locative. Elle impose moins d’investissements initiaux puisqu’il n’est pas nécessaire de rassembler une liste de meubles. 

Un propriétaire est libre de fixer le loyer de son appartement. Pour établir un loyer attractif, il est conseillé de s'aligner aux tarifs pratiqués sur le marché locatif. Le bailleur peut se fier aux annonces d'appartement à louer dans la zone concernée ou encore consulter l'Observatoire des loyers.

Notons cependant que le loyer est strictement encadré dans certaines communes comme Paris, Lille ou encore Montpellier. L'encadrement des loyers s'applique dans ces villes. Le propriétaire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. 

Une fois tous les préparatifs effectués, il faut désormais passer à la mise en location en elle-même. Pour ce faire, le propriétaire doit diffuser une annonce et rassembler les documents obligatoires. 

Rédiger et diffuser une annonce attractive

Une annonce claire et détaillée facilite la recherche d’un locataire. Elle doit mentionner :

• La surface et l’agencement du logement
• Le montant du loyer et des charges
• L’emplacement et les transports à proximité
• La disponibilité du bien.

De belles photos de l'appartement sont indispensables pour éveiller l'intérêt des locataires potentiels.  

L'annonce peut ensuite être diffusée sur diverses plateformes spécialisées et sur les réseaux sociaux. De nos jours, les propriétaires reçoivent plusieurs candidatures sans passer par les canaux de diffusion d'une agence immobilière. 

Rassembler les documents obligatoires 

En vue de recevoir les locataires en visite et de signer le bail, le propriétaire doit rassembler les documents obligatoires à savoir : 

• Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) ;
• Le règlement de copropriété accompagné d'une fiche synthétique ; 
• La notice d'information.  

Le propriétaire n'a pas à présenter son attestation d'assurance PNO au locataire. Le syndicat de copropriété demandera ce document en cas de sinistre.

Après la mise en location de l'appartement, de nombreux locataires potentiels se manifesteront. Le propriétaire devra organiser des visites au terme desquelles les candidats sérieux remettront un dossier de location. 

Le bailleur s'appuie sur ce dossier pour choisir le locataire. Celui-ci renferme :  

• La pièce d’identité du locataire candidat ;
• Ses justificatifs de revenus (habituellement, trois dernières fiches de paie et avis d’imposition) ;
• Attestation employeur ;
• Engagement d’un garant, si nécessaire. 

Le propriétaire doit étudier le dossier de location pour choisir son locataire. Il faudra choisir une personne solvable ayant un emploi stable. L'usage veut que le locataire gagne entre 2,5 à 3 fois le montant du loyer. Par ailleurs, des vérifications s'imposent pour se prémunir contre toute falsification de documents. 

Pour se prémunir de l’impayé, le propriétaire bailleur a également la possibilité de demander des garanties supplémentaires à savoir :

• Demander au locataire de fournir un garant ;
• Souscrire une assurance loyers impayés (GLI).

Après avoir trouvé un locataire, il reste à réaliser l'état des lieux d'entrée et signer le bail avant la remise des clés. 

Etat des lieux d'entrée

L'état des lieux d'entrée permet de consigner l'état du logement au début de la location. Le locataire et le propriétaire passeront en revue toutes les pièces de l'appartement. Il faut s'attarder sur les éléments en mauvais état et prendre autant de photos que possible.

Par la suite, les deux parties devront établir l'état des lieux et signer ce document. Cette pièce évitera les litiges portant sur les dégradations locatives à la fin de la location.

Signature du bail

La signature du bail survient habituellement après l'état des lieux.

Le contrat de location formalisé par écrit reprend les obligations respectives des parties, la durée du bail, le montant du loyer, des charges et le dépôt de garantie. Une fois signé, et après encaissement du dépôt de garantie, l’appartement peut être officiellement occupé.

Remise des clés

La remise des clés marque le véritable début de la location. Elle intervient juste après la signature du bail et l’état des lieux d’entrée. À ce moment, il est important de remettre toutes les clés nécessaires (porte d’entrée, boîtes aux lettres, local poubelles, garage ou cave le cas échéant) au locataire .

Un reçu de remise des clés peut être signé pour formaliser ce transfert, ce qui constitue une preuve utile en cas de litige ultérieur. Dès cet instant, le locataire devient pleinement responsable du logement et le bailleur ne peut y pénétrer sans son accord.