Publié le 18 juillet 2022Mis à jour le 6 mars 2023
Publié le 18 juillet 2022Mis à jour le 6 mars 2023
Mettre en location son appartement n’a en soi rien de complexe. Mais on ne va pas se le cacher, cela nécessite une bonne organisation. L’encadrement légal est strict ce qui laisse peu (voire pas du tout) de place à l’improvisation. Critères de décence, diagnostics obligatoires, surface minimale… Les propriétaires désireux de se lancer dans l’aventure de l’investissement locatif vont au préalable devoir passer leur appartement au peigne fin. Ces derniers doivent en effet proposer à la fois un logement adapté et agréable pour le locataire tout en réfléchissant à leur propre rentabilité (location vide ou meublée, quel loyer pratiquer …). En somme, beaucoup d’interrogations auxquelles nous allons tenter de répondre dans cet article !
SOMMAIRE
La première étape pour louer son appartement consiste à savoir sur quel type de location vous souhaitez partir. Sur le plan financier, fiscal ou immobilier, vous devez savoir qu’entre louer un logement vide et un logement meublé il y a une grande différence. Conseil donc, étudiez minutieusement la demande locative de votre zone géographique avant de vous lancer.
Si vous désirez par exemple acquérir un studio proche des facultés, l’option du meublé sera à privilégier. Les étudiants conservent généralement le logement durant leur année d’étude et le rendent une fois la période passée. Il y a fort à parier qu’ils désirent un logement clé en main sans s’embarrasser de l’achat de meubles. Mais qui dit bien meublé dit également liste précise de meubles et équipements à fournir.
À l’inverse, si vous désirez louer un appartement type T4-T5 dans une ville à faible densité de population, le logement vide peut se révéler plus adapté. Vous allez devoir davantage cibler les couples et familles qui disposent généralement déjà meubles et équipements.
Entre logement vide ou meublé, il n’existe donc pas une location meilleure qu’une autre. Chacune emporte des avantages comme des inconvénients. Et comme nous l’avons vu, ce qui fait toute la différence c'est la typologie de votre bien (studio, T4, maison) et sa situation géographique à adapter à la demande.
Vous avez mené votre enquête et savez exactement sur quel type de location vous souhaitez partir ? C’est une excellente nouvelle. Vous êtes sur le point de louer votre appartement vide ou meublé, mais dans les deux cas il existe un impératif de taille : celui de louer un logement salubre et décent.
Qu’est-ce que cela signifie ? Que votre futur locataire doit pouvoir vivre convenablement dans le logement sans que cela ne porte atteinte à sa santé ou à sa sécurité. Un logement décent doit répondre à 5 critères, à savoir :
Avant de proposer votre bien sur le marché, vous devez donc vous assurer que le logement répond à ces différentes normes. Et si ce n’est pas le cas, il va falloir passer par la case travaux.
Vous avez tout contrôlé, votre bien répond à la fois aux normes de décence ainsi qu’à la demande de votre secteur. C’est parfait. Mais ce n’est pas encore totalement terminé. Pour espérer réussir à louer son appartement, il est essentiel de mettre le logement en valeur. Il faut donner envie au futur locataire d’habiter les lieux, qu’il se projette au moment de la visite.
Pour toutes ces raisons, vous devez donc réaliser l’ensemble des travaux nécessaires en amont de la mise en location et non à postériori. Lorsqu’il s’agit d’un logement vide, c’est plutôt simple. Un coup de peinture fraîche suffit parfois à offrir un nouvel éclat ! En revanche un logement meublé vous demandera un peu plus d’efforts. Vous devez veiller à installer tout l’équipement de l’appartement, le décorer, l’égayer… Le rendre à la fois utile, pratique, beau et agréable à vivre. Rien que ça !
Mettre en valeur un logement, ça prend du temps. Pour autant, cette remise en état peut aussi vous apporter 3 avantages non négligeable, à savoir :
Garder toujours à l’esprit qu’un appartement bien aménagé, bien décoré et qui donne envie permet d’augmenter la rentabilité de votre placement immobilier. De même, si votre bien est situé dans une zone au sein de laquelle l’offre locative explose, mettre en valeur votre logement reste le meilleur moyen de faire toute la différence. Autrement dit, cette technique vous permet d’attirer le locataire chez vous plutôt que chez le voisin sans avoir besoin de baisser le prix du loyer, au contraire !
Justement, en parlant de loyer, c’est un point à ne surtout pas négliger. La première chose à savoir sur la fixation du prix c’est de déterminer si vous vous situez dans une zone soumise à l’encadrement des loyers. Un propriétaire est libre de fixer le montant du loyer sauf s’il se situe dans une commune soumise à ce dispositif.
Dans certaines villes de France où la demande dépasse largement l’offre, l’État a mis en place un système de régulation des loyers. Concrètement, dans des communes comme Paris, Lille ou Lyon vous ne pouvez pas déterminer librement le montant que vous désirez pratiquer en termes de loyer : des plafonds vous sont imposés.
En pratique, dans une commune soumise à ces restrictions, vous allez devoir appliquer un loyer que l’on appelle loyer de référence. Ce dernier peut alors être minoré ou majoré de maximum 20 %, mais pas plus.
Où trouver votre loyer de référence ? Directement sur l’observatoire des loyers. Après avoir rentré toutes les informations nécessaires, vous obtenez votre loyer médian (minoré et majoré de 20 %). Mais vous pouvez également vous renseigner sur les loyers pratiqués sur des sites d’annonces en ligne. Cela vous donnera une bonne fourchette quant aux loyers déjà proposés sur votre secteur géographique. De façon générale, plus vous serez informé et mieux vous réussirez à vous positionner sur le marché locatif.
Passons maintenant à un point qui a une importance de taille dans la mise en location de votre appartement : les diagnostics techniques. Concrètement, il s’agit d’informations et documents renseignant le locataire sur l’état du logement, de ses installations, sa consommation énergétique ou encore son exposition au bruit ou au plomb (et parfois à l’amiante).
Certains diagnostics sont obligatoires et d’autres optionnelles. Tout dépend de l’année de construction de votre logement. Dans tous les cas, ces documents doivent impérativement être annexés au bail. Voici l’essentiel à retenir.
Le DPE ou diagnostic de performance énergétique sert à quantifier la consommation énergétique de votre logement. Il doit obligatoirement apparaître sur votre annonce immobilière.
Le diagnostic plomb également appelé CREP consiste à mesurer la concentration en plomb dans les revêtements d’un logement. Il faut savoir que le plomb était dans la majorité des cas présent dans les anciennes peintures.
L’État des Risques et Pollutions (ERP) est un diagnostic permettant aux acheteurs ou locataires de savoir si la zone sur laquelle est situé le bien est à risque ou non (tremblement de terre, risque industriel…).
Pour savoir si vous devez oui ou pas faire réaliser un diagnostic ERP, il vous suffit de vous rendre à la mairie ou bien en préfecture. Chaque département détient une liste de communes exposées.
Dans ce dossier de diagnostics techniques reviennent également le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz ainsi que le diagnostic termites. L’ensemble de ces documents sont à annexer au contrat de location. C’est pourquoi il est impératif de les avoir fait réaliser avant que le locataire entre dans les lieux.
Une fois cette étape de « mise aux normes » passée, un nouveau chapitre s’offre à vous : annonce immobilière, visite, choix du locataire… Il s’agit de celle de la mise en location du bien !
Démarrons notre analyse par la publication de votre annonce immobilière. Cette dernière doit être soignée et travaillée. C’est la première impression que va se faire le locataire du logement. Sa lecture lui donnera ou non envie de passer à la suite : la visite.
Pour parvenir à capter votre lecteur, vous devez retenir 3 éléments :
Si la publication en ligne est couronnée de succès, cette réussite se traduit généralement par les demandes de visite ! À ce stade, il est important d’être attentif aux candidats et en capacité de répondre à l’ensemble de leurs demandes. C’est également durant cette étape que vous allez pouvoir demander aux locataires intéressés de vous remettre un dossier de location.
Une fois les dossiers de location réceptionnés, il va falloir faire un choix… Pour cela, prenez le temps de vérifier la solvabilité de chacun des candidats. Le dossier de location doit en principe contenir les trois derniers bulletins de salaire du locataire, son avis d’imposition, son contrat de travail… De quoi vous donner un bon aperçu des capacités financières du candidat !
Pour vous prémunir de l’impayé, vous avez également la possibilité de demander des garanties supplémentaires à savoir :
Une fois le locataire sélectionné, le dossier validé et les garanties souscrites, viendra l’heure de rédiger le contrat de location puis de le signer. Pour être valable, ce document doit reprendre un bon nombre d’informations (noms des parties, date de début de bail, description du logement, montant du loyer, adresse, etc.) et être remis en plusieurs exemplaires (un pour le locataire et un pour le propriétaire). De même, le dossier des diagnostics immobiliers (DDT) doit également être annexé au bail.
Tout est en règle ? C’est parfait ! Avant que le locataire n’occupe pleinement les lieux, la dernière étape consiste à la réalisation de l’état des lieux d’entrée et la remise des clés. Il s’agit de constater l’état du logement au moment de l’installation du locataire. Ce document sera ensuite comparé au moment de sa sortie afin de contrôler que l’occupant des lieux n’a pas dégradé le bien.
Si l’appartement est aussi votre résidence principale et que vous souhaitez le mettre en location de façon temporaire durant l’année, c’est possible dans la limite de 120 jours par an. Dans ce cas, vous n’avez besoin d’aucune autorisation préalable. En revanche, au-delà de ce délai, il faudra obligatoirement faire une demande auprès de la mairie de votre commune.
Plusieurs démarches sont à réaliser pour mettre son appartement en location. Vous devez préalablement fixer le montant du loyer, réaliser les travaux nécessaires et diagnostics obligatoires avant de proposer votre bien à la location. Une fois tout ce travail réalisé en amont, il faudra alors publier votre annonce, faire passer des visites, choisir le locataire puis le faire entrer dans les lieux !
Pour réussir à louer un appartement ou une maison, il est indispensable de mettre en valeur le bien, soigner l’annonce immobilière, réaliser de belles photos et surtout être à l’écoute de vos candidats locataires.
Un locataire ne peut pas louer son propre appartement : il le sous-loue. Et en la matière, la sous-location est interdite sauf accord express du propriétaire.
Les diagnostics sont toujours à la charge du propriétaire. Ce dernier ne peut en aucun cas en demander la régularisation au locataire.
Rédigé par Thibaud Fily 
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
SOMMAIRE
La première étape pour louer son appartement consiste à savoir sur quel type de location vous souhaitez partir. Sur le plan financier, fiscal ou immobilier, vous devez savoir qu’entre louer un logement vide et un logement meublé il y a une grande différence. Conseil donc, étudiez minutieusement la demande locative de votre zone géographique avant de vous lancer.
Si vous désirez par exemple acquérir un studio proche des facultés, l’option du meublé sera à privilégier. Les étudiants conservent généralement le logement durant leur année d’étude et le rendent une fois la période passée. Il y a fort à parier qu’ils désirent un logement clé en main sans s’embarrasser de l’achat de meubles. Mais qui dit bien meublé dit également liste précise de meubles et équipements à fournir.
À l’inverse, si vous désirez louer un appartement type T4-T5 dans une ville à faible densité de population, le logement vide peut se révéler plus adapté. Vous allez devoir davantage cibler les couples et familles qui disposent généralement déjà meubles et équipements.
Entre logement vide ou meublé, il n’existe donc pas une location meilleure qu’une autre. Chacune emporte des avantages comme des inconvénients. Et comme nous l’avons vu, ce qui fait toute la différence c'est la typologie de votre bien (studio, T4, maison) et sa situation géographique à adapter à la demande.
Vous avez mené votre enquête et savez exactement sur quel type de location vous souhaitez partir ? C’est une excellente nouvelle. Vous êtes sur le point de louer votre appartement vide ou meublé, mais dans les deux cas il existe un impératif de taille : celui de louer un logement salubre et décent.
Qu’est-ce que cela signifie ? Que votre futur locataire doit pouvoir vivre convenablement dans le logement sans que cela ne porte atteinte à sa santé ou à sa sécurité. Un logement décent doit répondre à 5 critères, à savoir :
Avant de proposer votre bien sur le marché, vous devez donc vous assurer que le logement répond à ces différentes normes. Et si ce n’est pas le cas, il va falloir passer par la case travaux.
Vous avez tout contrôlé, votre bien répond à la fois aux normes de décence ainsi qu’à la demande de votre secteur. C’est parfait. Mais ce n’est pas encore totalement terminé. Pour espérer réussir à louer son appartement, il est essentiel de mettre le logement en valeur. Il faut donner envie au futur locataire d’habiter les lieux, qu’il se projette au moment de la visite.
Pour toutes ces raisons, vous devez donc réaliser l’ensemble des travaux nécessaires en amont de la mise en location et non à postériori. Lorsqu’il s’agit d’un logement vide, c’est plutôt simple. Un coup de peinture fraîche suffit parfois à offrir un nouvel éclat ! En revanche un logement meublé vous demandera un peu plus d’efforts. Vous devez veiller à installer tout l’équipement de l’appartement, le décorer, l’égayer… Le rendre à la fois utile, pratique, beau et agréable à vivre. Rien que ça !
Mettre en valeur un logement, ça prend du temps. Pour autant, cette remise en état peut aussi vous apporter 3 avantages non négligeable, à savoir :
Garder toujours à l’esprit qu’un appartement bien aménagé, bien décoré et qui donne envie permet d’augmenter la rentabilité de votre placement immobilier. De même, si votre bien est situé dans une zone au sein de laquelle l’offre locative explose, mettre en valeur votre logement reste le meilleur moyen de faire toute la différence. Autrement dit, cette technique vous permet d’attirer le locataire chez vous plutôt que chez le voisin sans avoir besoin de baisser le prix du loyer, au contraire !
Justement, en parlant de loyer, c’est un point à ne surtout pas négliger. La première chose à savoir sur la fixation du prix c’est de déterminer si vous vous situez dans une zone soumise à l’encadrement des loyers. Un propriétaire est libre de fixer le montant du loyer sauf s’il se situe dans une commune soumise à ce dispositif.
Dans certaines villes de France où la demande dépasse largement l’offre, l’État a mis en place un système de régulation des loyers. Concrètement, dans des communes comme Paris, Lille ou Lyon vous ne pouvez pas déterminer librement le montant que vous désirez pratiquer en termes de loyer : des plafonds vous sont imposés.
En pratique, dans une commune soumise à ces restrictions, vous allez devoir appliquer un loyer que l’on appelle loyer de référence. Ce dernier peut alors être minoré ou majoré de maximum 20 %, mais pas plus.
Où trouver votre loyer de référence ? Directement sur l’observatoire des loyers. Après avoir rentré toutes les informations nécessaires, vous obtenez votre loyer médian (minoré et majoré de 20 %). Mais vous pouvez également vous renseigner sur les loyers pratiqués sur des sites d’annonces en ligne. Cela vous donnera une bonne fourchette quant aux loyers déjà proposés sur votre secteur géographique. De façon générale, plus vous serez informé et mieux vous réussirez à vous positionner sur le marché locatif.
Passons maintenant à un point qui a une importance de taille dans la mise en location de votre appartement : les diagnostics techniques. Concrètement, il s’agit d’informations et documents renseignant le locataire sur l’état du logement, de ses installations, sa consommation énergétique ou encore son exposition au bruit ou au plomb (et parfois à l’amiante).
Certains diagnostics sont obligatoires et d’autres optionnelles. Tout dépend de l’année de construction de votre logement. Dans tous les cas, ces documents doivent impérativement être annexés au bail. Voici l’essentiel à retenir.
Le DPE ou diagnostic de performance énergétique sert à quantifier la consommation énergétique de votre logement. Il doit obligatoirement apparaître sur votre annonce immobilière.
Le diagnostic plomb également appelé CREP consiste à mesurer la concentration en plomb dans les revêtements d’un logement. Il faut savoir que le plomb était dans la majorité des cas présent dans les anciennes peintures.
L’État des Risques et Pollutions (ERP) est un diagnostic permettant aux acheteurs ou locataires de savoir si la zone sur laquelle est situé le bien est à risque ou non (tremblement de terre, risque industriel…).
Pour savoir si vous devez oui ou pas faire réaliser un diagnostic ERP, il vous suffit de vous rendre à la mairie ou bien en préfecture. Chaque département détient une liste de communes exposées.
Dans ce dossier de diagnostics techniques reviennent également le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz ainsi que le diagnostic termites. L’ensemble de ces documents sont à annexer au contrat de location. C’est pourquoi il est impératif de les avoir fait réaliser avant que le locataire entre dans les lieux.
Une fois cette étape de « mise aux normes » passée, un nouveau chapitre s’offre à vous : annonce immobilière, visite, choix du locataire… Il s’agit de celle de la mise en location du bien !
Démarrons notre analyse par la publication de votre annonce immobilière. Cette dernière doit être soignée et travaillée. C’est la première impression que va se faire le locataire du logement. Sa lecture lui donnera ou non envie de passer à la suite : la visite.
Pour parvenir à capter votre lecteur, vous devez retenir 3 éléments :
Si la publication en ligne est couronnée de succès, cette réussite se traduit généralement par les demandes de visite ! À ce stade, il est important d’être attentif aux candidats et en capacité de répondre à l’ensemble de leurs demandes. C’est également durant cette étape que vous allez pouvoir demander aux locataires intéressés de vous remettre un dossier de location.
Une fois les dossiers de location réceptionnés, il va falloir faire un choix… Pour cela, prenez le temps de vérifier la solvabilité de chacun des candidats. Le dossier de location doit en principe contenir les trois derniers bulletins de salaire du locataire, son avis d’imposition, son contrat de travail… De quoi vous donner un bon aperçu des capacités financières du candidat !
Pour vous prémunir de l’impayé, vous avez également la possibilité de demander des garanties supplémentaires à savoir :
Une fois le locataire sélectionné, le dossier validé et les garanties souscrites, viendra l’heure de rédiger le contrat de location puis de le signer. Pour être valable, ce document doit reprendre un bon nombre d’informations (noms des parties, date de début de bail, description du logement, montant du loyer, adresse, etc.) et être remis en plusieurs exemplaires (un pour le locataire et un pour le propriétaire). De même, le dossier des diagnostics immobiliers (DDT) doit également être annexé au bail.
Tout est en règle ? C’est parfait ! Avant que le locataire n’occupe pleinement les lieux, la dernière étape consiste à la réalisation de l’état des lieux d’entrée et la remise des clés. Il s’agit de constater l’état du logement au moment de l’installation du locataire. Ce document sera ensuite comparé au moment de sa sortie afin de contrôler que l’occupant des lieux n’a pas dégradé le bien.
Si l’appartement est aussi votre résidence principale et que vous souhaitez le mettre en location de façon temporaire durant l’année, c’est possible dans la limite de 120 jours par an. Dans ce cas, vous n’avez besoin d’aucune autorisation préalable. En revanche, au-delà de ce délai, il faudra obligatoirement faire une demande auprès de la mairie de votre commune.
Plusieurs démarches sont à réaliser pour mettre son appartement en location. Vous devez préalablement fixer le montant du loyer, réaliser les travaux nécessaires et diagnostics obligatoires avant de proposer votre bien à la location. Une fois tout ce travail réalisé en amont, il faudra alors publier votre annonce, faire passer des visites, choisir le locataire puis le faire entrer dans les lieux !
Pour réussir à louer un appartement ou une maison, il est indispensable de mettre en valeur le bien, soigner l’annonce immobilière, réaliser de belles photos et surtout être à l’écoute de vos candidats locataires.
Un locataire ne peut pas louer son propre appartement : il le sous-loue. Et en la matière, la sous-location est interdite sauf accord express du propriétaire.
Les diagnostics sont toujours à la charge du propriétaire. Ce dernier ne peut en aucun cas en demander la régularisation au locataire.
Rédigé par Thibaud Fily
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
basé sur 1589 avis
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