Procédure pour la location d'un appartement de particulier à particulier (sans agence)

Louer son appartement de particulier à particulier présente de nombreux avantages pour le propriétaire à savoir : 

• Des économies sur la mise en location : le propriétaire n'aura à prévoir aucun frais d'agence. De même, en gérant soi même la location, il s'affranchit des frais de gestion. De quoi accroitre la rentabilité de l'investissement locatif ; 
• Un contrôle total sur la location : le propriétaire prend toutes les décisions sur son appartement en location. Il choisit le locataire et sera informé de tout évènement touchant son bien ;
• De la flexibilité dans la gestion du bien : le propriétaire rédige lui-même le bail de location. Il en fixe les conditions à sa convenance après avoir consulté le locataire ;
• La relation directe avec le locataire : le propriétaire peut échanger avec le locataire à sa guise. Il sera un acteur majeur pour préserver de bons rapports locatifs.  

Toutefois, ce choix demande du temps et une bonne connaissance du cadre réglementaire de la location. C'est pourquoi l'utilisation d'un logiciel de gestion locative, comme BailFacile, peut être un réel atout. Ces outils permettent au propriétaire de conserver sa liberté et sa flexibilité dans ses décisions, tout en bénéficiant de l'expertise d'un professionnel. Cela assure le respect des normes et simplifie la gestion locative au quotidien. 

Louer un appartement de particulier à particulier ne dispense pas le propriétaire de ses obligations de bailleur. Pour ne rien laisser au hasard, il est conseillé de franchir différentes étapes et notamment : 

1. S'assurer que l'appartement est décent : la loi autorise uniquement la location des logements décents. Le propriétaire doit s'assurer que le bien remplit les critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;
2. Réaliser les diagnostics obligatoires : le propriétaire doit remettre au locataire un dossier de diagnostics immobiliers (DPE, état des risques, plomb, électricité, gaz, etc.). Il doit veiller à réaliser les diagnostics requis pour fournir un dossier complet ;
3. Souscrire une assurance PNO : l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) est obligatoire pour la location d'un appartement en copropriété. Cette souscription est indispensable pour la gestion des sinistres pouvant affecter les lots avoisinants. 

Les agences immobilières se vantent d'être en mesure de trouver le locataire idéal en quelques jours. Toutefois, mettre en location un appartement est tout à fait à la portée du propriétaire. Avec les moyens à la portée des bailleurs, il peut se passer des canaux des professionnels. Toutefois, il leur faudra :

Rédiger une annonce efficace

Rédiger une annonce ne se résume pas à présenter l'appartement sous ses meilleurs jours. Le propriétaire doit respecter une réglementation assez stricte. 

L'annonce doit mentionner :

• Le type de bien (appartement, studio...) ;
• La surface habitable en m² ;
• Le nombre de pièces principales ; 
• La localisation du bien et le numéro d'étage ;
• La classe énergétique à l'issue du DPE ; 
• Le montant du loyer et des charges ;
• Le montant du dépôt de garantie exigé. 

Le descriptif doit être clair et concis pour éviter toute accusation d'annonce trompeuse.

Au-delà des obligations légales, voici quelques conseils pour rédiger une annonce attractive : 

• Mentionner clairement au début du texte les atouts essentiels du bien immobilier (une vue panoramique, une grande terrasse, un jardin, etc.) ;
• Rédiger une annonce courte et synthétique ;
• Illustrer l'annonce avec des photos de bonne qualité, lumineuses et bien cadrées.

Diffuser une annonce immobilière

Pour trouver un locataire, le bailleur peut publier une annonce sur les meilleurs sites de location pour particulier tels que :

• Leboncoin ;
• Seloger.com ;
• ParuVendu.fr ;
• PAP (Particulier À Particulier) ;
• LocService.fr ;
• Locat’me ;
• Airbnb.

Le bailleur peut également diffuser son annonce sur les réseaux sociaux (par exemple Facebook), dans la presse, dans les journaux locaux gratuits.

Sélectionner le bon locataire

Le propriétaire doit se concentrer sur le dossier de location pour choisir son locataire. En règle générale, il faut : 

1. S'assurer que le locataire est solvable : le locataire idéal gagne 2,5 à 3 fois le montant du loyer. Cette proportion réduit considérablement le risque d'impayés de loyer ; 
2. Vérifier que les documents fournis sont authentiques : les candidats locataires peuvent être tentés de falsifier leur dossier de location. Quelques vérifications s'imposent pour s'assurer qu'aucun document falsifié n'a été remis. 

Bien entendu, le propriétaire n'a pas le droit de choisir son locataire selon des critères discriminatoires basés sur la nationalité, la religion, le sexe, l'âge, l'orientation sexuelle, etc.
La sanction peut aller jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende.

Pour établir une base légale à la location, le propriétaire et le locataire doivent signer un bail de location. Toutefois, avant la signature du contrat de location, il reste à régler certains détails à savoir :

Demander des garanties additionnelles

Selon le profil du locataire, le propriétaire peut demander des garanties supplémentaires. Selon les circonstances, il peut exiger :

• Un garant : cette caution assume d'éventuels loyers impayés en lieu et place du locataire. Il s'agit généralement d'un membre de la famille ou d'un ami ;
• La garantie Visale : il s'agit d'une solution de cautionnement proposée par Action Logement. Cette caution gratuite garantit les loyers et charges impayés sous certaines conditions.

Rédiger un bail de location conforme à la législation

Les parties doivent établir un bail écrit, sous seing privé ou par acte authentique. Le document doit contenir toutes les mentions obligatoires à savoir :

• L'identification du bailleur et du locataire ;
• La date d'effet et la durée du bail ;
• La consistance, la destination (habitation ou mixte) et la désignation du logement ;
• La nature et le montant des travaux effectués depuis la dernière location le cas échéant ;
• La surface habitable du bien ;
• Le montant du loyer et des charges ;
• Le montant du dépôt de garantie s'il est prévu.

Le bail doit être conforme au modèle réglementaire conformément aux dispositions du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Un modèle type est disponible sur le site du service public ou directement sur notre site BailFacile.

De plus, dans le cadre de la loi « antisquat » promulguée le 27 juillet 2023, tous les contrats de location doivent obligatoirement comporter une clause résolutoire. Celle-ci permet la résiliation du bail de plein droit en cas de troubles graves du voisinage ou de défaut de paiement du loyer et des charges, de versement du dépôt de garantie, de souscription d'une assurance habitation.

Réaliser l'état des lieux d'entrée

L'état des lieux d'entrée est un passage obligé pour débuter la location. Il permet de consigner l'état du logement à l'arrivée du locataire. Les deux parties doivent examiner chaque pièce du logement pour ensuite établir un document faisant foi. Au départ du locataire, les deux parties se référeront à cette pièce pour identifier des dégradations.

Attention, en l'absence d'état des lieux, le locataire est supposé avoir reçu le logement en bon état de réparation. Par conséquent, au moment de sa sortie, il devra le restituer dans le même état.

Signer le bail et remettre les clés 

La signature du bail a généralement lieu après l'état des lieux. 

Contrairement aux idées reçues, il ne s'agit pas uniquement de signer le contrat de location. Les deux parties doivent accompagner le bail de tous les annexes obligatoires, à savoir :

• Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) ;
• La notice d’information sur les droits et obligations des parties ;
• L'extrait du règlement de copropriété ; 
• L'état des lieux d'entrée signée par les deux parties ;
• L'inventaire des meubles et état détaillé du mobilier pour une location meublée. 

Le propriétaire peut remettre les clés juste après la signature du bail ou à l'entrée effective du locataire dans les lieux. 

Une fois mis en location, le propriétaire doit se charger de différentes tâches à savoir : 

• Remettre les quittances de loyer ; 
• Réaliser les réparations dépendant de sa responsabilité ; 
• Maintenir en bon état les équipements mentionnés dans le bail (chauffage, sanitaire, robinetterie…) ;
• Renseigner le locataire sur les travaux décidés par la copropriété ; 
• S'acquitter des charges et des taxes dont il s'est engagé à payer ;
• Gérer divers sinistres (dégâts des eaux, vices de construction…).