Location sans agence : quelles sont les 9 étapes pour louer entre particuliers ?

Avant de mettre un bien en location, les propriétaires doivent vérifier que le logement est en bon état afin d’assurer la sécurité des locataires. 

Vérifier l’état du logement 

C’est la première chose à faire avant de penser à comment louer sa maison ou tout bien immobilier à usage d’habitation. Le logement en question doit être salubre et décent. Si les propriétaires ne respectent pas ces obligations, ils risquent d’être sanctionnés par la loi. 

Une des principales obligations est de louer un logement avec une surface de 9 mètres carrés minimum au sol et de 2,20 mètres de hauteur de plafond ou un volume de 22 m3. D’autres critères sont à respecter pour pouvoir louer un bien immobilier :

• Ne pas mettre en danger le locataire et ne pas porter atteinte à sa santé (absence d'humidité, de plomb, d'amiante ou de nuisibles) ;
• Contrôler les installations électriques, le gaz et le chauffage ;
• Proposer une cuisine ou un coin cuisine aménagé ;
• Disposer d’un accès à l'eau potable et à l'eau chaude ;
• Disposer de toilettes et d’une évacuation eau en état de marche ;
• Mettre des rideaux ou volets pour éviter la lumière la nuit ;
• Vérifier les performances énergétiques du logement.

Les bailleurs sont dans l'obligation de respecter ces critères. Dans le cas contraire, ils doivent réaliser les travaux nécessaires avant de louer leur appartement ou leur maison. 

Réaliser les diagnostics obligatoires

Dans le cadre d’une location, un propriétaire bailleur doit obligatoirement fournir au futur locataire plusieurs diagnostics obligatoires. Il se présente sous la forme d’un diagnostic technique (DDT).

Ces diagnostics immobiliers visent à informer le locataire de l'état du logement. Il est donc indispensable de réaliser les diagnostics suivants :

• La performance énergétique (DPE) ;
• Le risque d’exposition au plomb ;
• La présence ou l’absence d’amiante ;
• L'état de l’installation électrique si elle a plus de 15 ans ;
• L’état de l’installation au gaz si elle a plus de 15 ans ;
• L’état des risques naturels et technologiques.

Pour les réaliser, il faut faire appel à un diagnostiqueur certifié.

Étape 1 : choisir le type de bail en fonction de vos objectifs

Avant de se lancer dans une location, il est impératif de faire le point sur ses objectifs et de connaître le type de bail pour définir comment louer son appartement. En France, il existe trois types de location :

• Location vide : elle concerne les logements sans meubles. Le locataire doit aménager lui-même l’appartement.  
• Location meublée : le logement est meublé et les règles de locations diffèrent. 
• Location de vacances ou courte durée : elle concerne des locations temporaires ou saisonnières. 

Étape 2 : fixer le montant du loyer et le dépôt de garantie

Le montant du loyer ne peut pas être fixé librement si le bien est situé en zone tendue. En effet, selon la zone d’habitation du bien immobilier, les loyers sont encadrés. En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, les propriétaires risquent des sanctions financières. 

En revanche, si le bien n’est pas en zone tendue, il est possible de choisir le montant du loyer. Il est conseillé d’étudier le prix marché locatif de la région et de comparer avec les annonces similaires en ligne pour fixer un prix juste et rentable.  

Les propriétaires peuvent vérifier si leur commune est située en zone tendue à l'aide du simulateur mise en place par le gouvernement.

Concernant le dépôt de garantie, le montant est limité à 1 mois de loyer hors charge, et il est restituable à la fin du bail.

Étape 3 : rédiger et l'annonce immobilière 

Pour espérer louer un bien immobilier, il est vivement conseillé de rédiger une annonce claire et attractive. Depuis le 1er juillet 2022, plusieurs mentions sont obligatoires dans une annonce immobilière : 

• Le montant du loyer mensuel ;
• Le montant des charges récupérables ; 
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Le type de bail vide ou meublé ;
• La localisation du logement ;
• La surface habitable en mètres carrés ;
• Les classes énergétiques symbolisée par une lettre, de A à G.

Étape 4 : diffuser l'annonce sur une plateforme de location en ligne de particulier à particulier (appartement, maison, ...)

Les propriétaires peuvent utiliser des plateformes de location en ligne dédiées à la location entre particuliers pour publier leur annonce. 

Étape 5 : gérer les visites des locataires

La location sans agence, nécessite de prendre en charge toutes les actions réalisées par les professionnels de l’immobilier. Cela passe par l'organisation des visites avec les locataires potentiels. Il faut être prêt à répondre à toutes les interrogations des locataires.

Étape 6 : vérifier la solvabilités des candidats

Avant de choisir le locataire, le propriétaire doit impérativement analyser méticuleusement chaque dossier. Les potentiels locataires doivent fournir des preuves de solvabilité. Les documents transmis sont la pièce d’identité, les trois derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition, le contrat de travail, un justificatif de domicile (quittance de loyer, facture d'électricité, etc.).

Étape 7 : s'assurer contre les loyers impayés

S’assurer contre les loyers impayés permet aux propriétaires d’éviter les mauvaises surprises. Il existe deux types de garantie pour se protéger contre les loyers impayés : 

• L’assurance loyer impayé (GLI) : Ce type d'assurance rembourse les loyers impayés et accompagne financièrement les bailleurs en cas de litige avec le locataire
• Demander un garant : Ce dernier se portera caution pour le locataire en cas d'impayé de loyer. 

Étape 8 : faire les états des lieux d’entrée et de sortie

Autre action indispensable à réaliser, les états des lieux d’entrée et de sortie. Ce type de visite doit être effectué de façon professionnelle. Elles permettent de comparer l'état du logement et de ses équipements lors de l’entrée et de la sortie du locataire. En cas de litige, il devient une preuve pour le locataire et le propriétaire. 

Étape 9 : rédiger le contrat de location

Le contrat de location doit être complet et clair. Il faut vérifier qu’il contient toutes les conditions (modalités de paiement, durée du bail et les responsabilités de chaque partie). Il est important de transmettre également au locataire le diagnostic technique (DDT).

Les avantages pour un propriétaire de louer de particulier à particulier

Faire des économies sur les frais d'agence

Louer sans agence permet d'économiser sur les frais de gestion locative souvent associés aux agences immobilières. C'est le principal avantage de la location sans administrateurs de biens. 

Gérer son bien 

Le propriétaire a un contrôle total sur le processus de location, la fixation du loyer jusqu'à la sélection des locataires.

Communiquer directement avec les locataires

La communication directe avec les locataires facilite la résolution rapide des problèmes et la compréhension mutuelle des attentes.

Les limites de la location sans agence 

Plus de charge administrative

Le propriétaire est responsable de toutes les démarches administratives, ce qui peut être très chronophage s'il ne passe pas par une agence : rédaction des annonces, des contrats de bail, visite des locataires, la gestion d’un bien immobilier demande du temps et de l'organisation. Déléguer toutes ces missions à une agence immobilière permet un gain de temps considérable. 

Plus de responsabilités légales 

Les propriétaires assument des responsabilités légales importantes, notamment en ce qui concerne la rédaction du contrat de location d'un bien et le respect des lois locatives.

Bref, la location sans agence est une option attrayante pour les propriétaires qui cherchent à maximiser leurs profits et à avoir un contrôle total sur le processus de location. Cependant, il est essentiel d'être conscient des responsabilités et des défis associés à ce type de transaction.

Pour s'alléger de ces charges et de ces responsabilités, le propriétaire peut soit signer un mandat de gestion locative avec une agence, soit continuer à gérer seul sa location mais en utilisant une plateforme en ligne de gestion locative.

Un logiciel de gestion locative en ligne offre aux propriétaires la possibilité de gérer seul et efficacement leurs locations sans forcément recourir à une agence immobilière.

Cette pratique étant la gestion semi-déléguée, elle se situe entre la gestion déléguée à un professionnel et la gestion autonome pour les propriétaires bailleurs. Cela signifie que le propriétaire peut déléguer la partie administrative de la location tout en conservant le contrôle quotidien.

Après inscription sur une plateforme en ligne, le propriétaire choisit la formule qui lui convient. Le site guide ensuite le bailleur tout au long du processus de location, fournissant des documents légaux actualisés, permettant la signature électronique, et offrant un suivi complet des procédures.

Les avantages de cette approche incluent : 

• Économies de temps et d'argent : Les logiciels de gestion locative automatisent de nombreuses tâches fastidieuses telles que la collecte des loyers, le suivi des paiements, la gestion des contrats de location et la création de rapports financiers. Cela permet aux propriétaires de gagner du temps et de réduire les coûts associés à la gestion de leurs biens immobiliers ;
• Fiabilité et précision : Les logiciels de gestion locative assurent un suivi précis des transactions financières et des documents contractuels, minimisant ainsi les risques d'erreurs humaines et de différends avec les locataires ;
• Accès à tout moment : Les propriétaires peuvent accéder à leurs données et informations de location à partir de n'importe quel appareil connecté à Internet, ce qui facilite la gestion à distance, que ce soit depuis leur domicile ou en déplacement ;
• Évolutivité : Au fur et à mesure que le portefeuille immobilier du propriétaire se développe, un logiciel de gestion locative peut être adapté pour gérer efficacement un plus grand nombre de propriétés, simplifiant ainsi la gestion globale de l'ensemble du parc immobilier ;
• Téléchargement rapide de documents légaux actualisés : Les propriétaires ont accès à une bibliothèque de documents actualisés en ligne, tels que des états des lieux, des contrats de location et des quittances de loyer, ce qui facilite leur téléchargement et garantit leur conformité aux réglementations en vigueur ;
• Suivi des obligations légales et conseils : Les plateformes en ligne intègrent des fonctionnalités permettant de suivre les obligations légales, y compris les dates d'échéance des contrats de location et les mises aux normes, offrant ainsi au propriétaire des conseils pour se conformer à la réglementation en vigueur.