Louer vide ou meublé ? Les critères à comparer pour choisir

La différence entre la location meublée et la location non meublée ne se situe pas uniquement au niveau de l'ameublement. Les baux correspondants s'accompagnent d'obligations pour le bailleur. Par ailleurs, ces contrats de location présentent des caractéristiques qui leur sont propres. 

Les obligations du bailleurs

Que ce soit pour la location meublée ou la location non meublée, le bailleur doit veiller à ce que le logement remplisse les critères de décence dictés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Le bien doit satisfaire les conditions suivantes à savoir :

• Ne présenter aucun danger pour les futurs occupants ;
• Disposer d'au moins une pièce à vivre de 9 m²;
• Doter des équipements essentiels (chauffage, eau, cuisine, WC) ;
• Justifier de la performance énergétique minimale à l'issue du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Aucune nuisance grave (présence de nuisibles, bruits, humidité excessive). 

Indépendamment du bail de location, le propriétaire aura également l'obligation de réaliser certains diagnostics techniques, et notamment :

• Le DPE si le dernier diagnostic n'est plus valable ;
• L'état des risques (ERP) : obligatoire si le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques ;
• Le diagnostic amiante : obligatoire si le bien a été construit avant juillet 1997 ;
• Le diagnostic des instalations intérieures (électricité et gaz) : obligatoire si les instalations ont plus de 15 ans. 

Toutefois, contrairement à une location vide, une location meublée doit être " prêt à vivre ". Le bailleur est dans l'obligation de fournir tous les équipements indispensables à la vie quotidienne. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 liste les meubles et les différentes fournitures à rassembler. 

Les deux parties doivent constater la présence de ces équipements lors de l'état des lieux d'entrée. À cette occasion, le locataire et le propriétaire doivent dresser un inventaire des meubles qui sera ensuite annexé au bail meublé signé. 

Les caractéristiques du bail

La location meublée et la location non meublée présentent de nombreuses différences si l'on se penche sur les caractéristiques des baux correspondants.

En location vide, le contrat est signé pour 3 ans (renouvelable tacitement), contre 1 an pour une location meublée (9 mois si le locataire est étudiant). Le préavis est également différent : 3 mois pour un logement vide, 1 mois pour un meublé.

Côté dépôt de garantie, il est plafonné à un mois de loyer pour une location vide, contre deux mois en meublé. Enfin, les règles de congé sont aussi plus flexibles en meublé : le bailleur peut donner congé plus facilement, avec un préavis de trois mois, et sans obligation de justifier sa décision.

Le bail meublé et le bail non meublé servent uniquement de cadre juridique à la location. Ce sont des outils aux mains des investisseurs locatifs. Ces derniers doivent choisir de louer en meublé ou non selon leurs objectifs. Pour faire le bon choix, il faudra cependant prendre connaissance des atouts de la location meublée et ceux de la location vide.

Les atouts de la location meublée

Une meilleure rentabilité

Pour les bailleurs, les locations meublées affichent un loyer plus attractif que les locations non meublées. Le loyer peut être majoré de 10 à 30 % pour un bail meublé par rapport à un bail vide. Ce type de location est particulièrement adapté aux petites surfaces situé dans les grandes agglomérations. Il attire particulièrement les locataires en situation de mobilité (étudiants, jeunes actifs, salariés en mission professionnelle).

Une fiscalité plus avantageuse

La location meublée relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui ouvre la porte à une fiscalité plus souple. En régime micro-BIC, l’abattement forfaitaire est de 50 %, contre 30 % pour le micro-foncier en location vide. En régime réel, il est même possible d’amortir le bien et le mobilier, ce qui permet dans de nombreux cas de gommer la quasi-totalité du résultat imposable pendant plusieurs années.

Les atouts de la location non meublée

Moins de vacance locative

Avec un bail d'une durée légale de 3 ans et des locataires plus stables (familles, couples mariés, retraités), ce type de location est une valeur sûre pour sécuriser son investissement locatif. Ce choix limite le turnover avec une vacance locative plus faible, ce qui compense une rentabilité plus faible.

Une gestion moins contraignante

Moins de rotation, moins de mobilier à entretenir, moins de contraintes logistiques : la location vide est plus simple à gérer au quotidien. Le bailleur n'a d'ailleurs pas à remplacer le mobilier à l'arrivée de nouveaux locataires. Ce confort de gestion est apprécié par les bailleurs désireux de gérer seuls leurs locations. 

Le verdict 

Il est clair que la location meublée semble plus avantageux. C’est pourquoi elle est de plus en plus choisie par les investisseurs qui proposent des petites ou moyennes surfaces à la location (louer en meublé est même recommandé pour le logement étudiant). Toutefois, la location meublée impose un suivi plus régulier et engendre des coûts supplémentaires.

Pour autant, la location vide reste une solution intéressante, que ce soit pour les propriétaires qui louent un grand appartement ou une maison, pour limiter le turn-over des locataires et les frais d'entretien ou pour profiter du mécanisme du déficit foncier le cas échéant.

Il n’y a donc pas de réponse absolue… le choix entre location nue ou meublée doit surtout correspondre au profil du propriétaire et au type de bien immobilier.

Pour comparer la location vide et la location meublée, d’autres éléments doivent être considérés : 

• Un bien meublé peut-être loué entre 5 et 20 % de plus qu’un logement vide, d’où un rendement brut supérieur en meublé qu’en vide ;
• En revanche, le « turn-over » d’une location meublée est plus important, les locataires restent moins longtemps, ce qui augmente le risque de vacance locative ;
• Les frais liés à une location meublée sont plus élevés : achat des meubles et équipements, frais d’entretien et de réparation du mobilier et de l’électroménager, frais d’agence immobilière en cas de gestion déléguée (on vous conseille d’ailleurs de gérer vous-même votre location, c’est moins coûteux et pas aussi complexe qu’on peut le croire) ;
• La gestion locative d’un bien meublé (recherche de locataires, visites, rédaction du bail, etc.) est en principe plus chronophage, car les locataires restent souvent moins longtemps qu’en location nue. En outre, comme les meubles et équipements ne sont pas fournis en location vide, les occupants font moins appel au bailleur pour une panne ou casse du matériel.