Louer vide ou meublé ? Les critères à comparer pour choisir

Comme son nom l’indique, la location vide (appelée aussi nue ou non meublée), concerne un logement proposé sans mobilier, qui devra être équipé par le locataire pour y vivre. 

Concernant la location meublée, la Loi ALUR du 24 mars 2014 dispose que le logement doit être suffisamment meublé pour que le locataire puisse emménager immédiatement, sans avoir besoin d’y ajouter son propre mobilier et y vivre convenablement. 

Location meublée : quels meubles et équipements obligatoires ? 

La liste des meubles et équipements nécessaires est définie dans l’article 2 du décret du 5 août 2015 : 

• Literie avec couverture ;
• Plaque de cuisson ;
• Réfrigérateur ;
• Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant ;
• Table et chaises ;
• Rangements ;
• Matériel de ménage ;
• etc. 

Ces derniers doivent être en bon état pour une utilisation sans danger. Toutes les pièces de l’habitation, utilisées ou non, doivent être meublées sans exception. 

Sur le marché locatif français, la majorité des logements loués meublés sont des petites surfaces. 

Il s'agit généralement de chambres, studios, appartements T1 et T2, loués à des locataires étudiants, jeunes actifs ou jeunes couples sans enfant qui sont amenés à changer de lieux de vie souvent au gré des études, de leur emploi ou de leurs projets (construction ou acquisition de la résidence principale, enfant, etc.).  

À l’inverse, la plupart des maisons et appartements T3, T4 ou plus, sont proposés en location vide. 

En effet, ces types de biens s’adressent principalement aux familles qui possèdent bien souvent leur propre mobilier. Sur le papier, rien n’empêche de louer une grande surface en meublé, il y a très peu de concurrence sur ce type de bien et cela peut même être un avantage dans des zones locatives très précises (quartier d’affaires par exemple), mais la configuration meublée pour les grandes surfaces est généralement déconseillée, car elle ne correspond pas à la cible. 

La loi ALUR de 2014 a énormément rapproché les caractéristiques des baux de location vides et meublés. Cependant, il subsiste plusieurs différences :

La maîtrise de l’imposition des recettes locatives est l’une des clés pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier destiné à la location. Et en matière de fiscalité, les différences se font plus marquées entre location nue et location meublée. 

Fiscalité des revenus locatifs en location non meublée 

Pour le propriétaire bailleur d’un logement loué vide qui ne perçoit pas plus de 15 000 € de loyers par an, c’est le régime du micro-foncier qui s’applique de base. Les loyers sont considérés comme des « revenus fonciers » et sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR), après un abattement forfaitaire de 30 %. 

Au-delà de 15 000 € de recettes locatives annuelles, le régime réel est obligatoire. Le bailleur peut déduire de ses revenus toutes les charges liées à la location (au lieu d’un forfait de 30 %), comme les assurances, frais de gestion locative, travaux d'entretien, intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc. 

Si le montant des charges excède les revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Celui-ci est déductible du revenu global (salaires, pensions…) à hauteur de 10 700 € par an et permet de diminuer le montant de l’IR à payer. Le déficit foncier est un avantage dans le cadre de travaux dont le coût constitue une charge conséquente. 

Imposition des revenus locatifs en location meublée 

Généralement, l’activité de location meublée s’effectue sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an et 50 % de tous vos revenus soumis à l’IR. Au-delà ces plafonds, c’est le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui s’applique. 

Dans les deux cas, les revenus perçus sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : 

• Au régime micro-BIC, tant que le montant total des loyers perçus est inférieur à 72 600 € : abattement de 50 % et imposition à l’IR ;
• Au régime réel, au-delà de 72 600 € de revenus par an (ou sur option) : déduction de l'ensemble des charges pour leur montant réel et possibilité de réaliser un amortissement comptable du bien et du mobilier.

La fiscalité de la location meublée est donc plus intéressante : en micro-BIC, vous ne payez des impôts que sur 50 % des revenus locatifs (contre 70 % au micro-foncier en location nue), et au régime fiscal BIC réel, la déduction des charges et surtout le mécanisme de l’amortissement, vous permettent de réduire fortement, voire de supprimer, votre impôt pendant plusieurs années. 

Pour comparer la location vide et la location meublée, d’autres éléments doivent être considérés : 

• Un bien meublé peut-être loué entre 5 et 20 % de plus qu’un logement vide, d’où un rendement brut supérieur en meublé qu’en vide ;
• En revanche, le « turn-over » d’une location meublée est plus important, les locataires restent moins longtemps, ce qui augmente le risque de vacance locative ;
• Les frais liés à une location meublée sont plus élevés : achat des meubles et équipements, frais d’entretien et de réparation du mobilier et de l’électroménager, frais d’agence immobilière en cas de gestion déléguée (on vous conseille d’ailleurs de gérer vous-même votre location, c’est moins coûteux et pas aussi complexe qu’on peut le croire) ;
• La gestion locative d’un bien meublé (recherche de locataires, visites, rédaction du bail, etc.) est en principe plus chronophage, car les locataires restent souvent moins longtemps qu’en location nue. En outre, comme les meubles et équipements ne sont pas fournis en location vide, les occupants font moins appel au bailleur pour une panne ou casse du matériel.

Il est clair que la location meublée dispose d’atouts majeurs, notamment une fiscalité très avantageuse et une plus grande souplesse du bail. C’est pourquoi elle est de plus en plus choisie par les investisseurs qui proposent des petites ou moyennes surfaces à la location (louer en meublé est même recommandé pour le logement étudiant). 

Toutefois, la location meublée impose un suivi plus régulier et engendre des coûts supplémentaires. 

Pour autant, la location vide reste une solution intéressante, que ce soit pour les propriétaires qui louent un grand appartement ou une maison, pour limiter le turn-over des locataires et les frais d'entretien ou pour profiter du mécanisme du déficit foncier le cas échéant. 

Il n’y a donc pas de réponse absolue… le choix entre location nue ou meublée doit surtout correspondre à votre profil et au type de bien immobilier. Dans tous les cas, sachez que vous pouvez toujours passer d’une solution à l’autre !